El proyecto de Ley estatal del Suelo actualmente en tramitaci?n, derogar? la vigente Ley 6/1998, de 13 de abril de R?gimen del Suelo y valoraciones, as? como algunos art?culos de la Ley de Expropiaci?n Forzosa de 16 de diciembre de 1954.
De acuerdo con el pre?mbulo del proyecto de ley en tr?mite, el objetivo de esta nueva ley es establecer las bases comunes en las que las Comunidades Aut?nomas puedan aplicar sus competencias en materia urban?stica, ci??ndose a no crear una Ley urban?stica -evitando de este modo los conflictos competenciales que esto generar?a- y refiri?ndose ?nicamente al r?gimen del suelo y a la igualdad en el ejercicio de los derechos constitucionales a ?l asociados, en lo que ata?e a los intereses cuya gesti?n est? constitucionalmente encomendada al Estado.
El proyecto de ley organiza su contenido en torno a dos grandes bloques tem?ticos: el r?gimen o clasificaci?n del suelo y las valoraciones, estando siempre presente la voluntad de crear un urbanismo espa?ol contempor?neo que responda a un desarrollo sostenible, minimizando el impacto del crecimiento y apostando por la regeneraci?n de la ciudad existente dentro de la Estrategia Territorial Europea.
Respecto a la clasificaci?n del suelo, la futura Ley del Suelo no se expresa en t?rminos de clasificaci?n del suelo sino que define ?situaciones b?sicas? en las que se puede encontrar el suelo, limit?ndolas a dos: ?rural o urbanizado?. De este modo, con la aprobaci?n de la nueva ley desaparecer? la clasificaci?n utilizada actualmente de suelo urbano, no urbanizable y urbanizable.
De acuerdo con lo anterior, se entender? que el actual suelo no urbanizable y urbanizable formar? parte de la situaci?n b?sica de suelo rural y el clasificado como suelo urbano consolidado, se integrar? en la situaci?n de suelo urbanizado.
El segundo de los bloques de la futura Ley del Suelo se centra en la valoraci?n del suelo, las construcciones y edificaciones a efectos reparcelatorios, expropiatorios y de responsabilidad patrimonial de las Administraciones p?blicas. Con la nueva legislaci?n, la valoraci?n se desvincular? de la clasificaci?n y por lo tanto, una vez entre en vigor la misma, el suelo se deber? valorar en funci?n de lo que es, no lo que el planeamiento dice que puede llegar a ser en un futuro incierto. Por lo tanto, s?lo el suelo en situaci?n de urbanizado como suelo que ha sido efectiva y adecuadamente transformado ser? en el ?nico en que la valoraci?n incluir? el valor que lleva impl?cito la transformaci?n, ya que en suelo rural su destino no se ha hecho realidad y por lo tanto, su valoraci?n deber? ser simplemente como rural o no transformado.
Asimismo se establecen las formas de valoraci?n del suelo rural y urbanizado. De esta manera, el suelo rural, abandona la forma de valoraci?n seg?n el m?todo de comparaci?n, al haberse considerado que con ese m?todo no concurr?an los requisitos necesarios para asegurar su objetividad y la eliminaci?n de elementos especulativos, lo que significa que con ello se olvida de aquellos casos en que este m?todo era el ?nico y m?s acertado con el que se evitaban casos de disparidad en la valoraci?n. En suelo urbanizado, los criterios de valoraci?n que se establecen dan lugar a tasaciones siempre actualizadas de los inmuebles, lo que seg?n el pre?mbulo de dicha ley no se aseguraba con el r?gimen anterior. Realmente ser? la pr?ctica la que nos indique si estos nuevos m?todos de valoraci?n ser?n posibles llevar a cabo en toda su extensi?n y con efectividad.
En todo caso y con independencia del valor del suelo, cuando exista un suelo sometido a una transformaci?n urbanizadora o edificatoria, se indemnizar?n los gastos e inversiones acometidos junto con una prima razonable que retribuya el riesgo asumido, con ello se pretender? evitar saltos valorativos dif?cilmente entendibles en el curso del proceso de ordenaci?n y ejecuci?n urban?sticas, sin dejar de incentivar la actividad urbanizadora o edificatoria.
Respecto al cap?tulo de la expropiaci?n y responsabilidad patrimonial, se matiza el derecho de reversi?n y de responsabilidad patrimonial en base a los dos tipos de situaci?n del suelo: rural y urbanizado, pero se mantienen los criterios generales de la vigente ley de r?gimen del suelo y valoraciones. ?nicamente, se introduce un derecho a la retasaci?n cuando una modificaci?n de la ordenaci?n urban?stica aumente el valor de los terrenos expropiados para ejecutar una actuaci?n urbanizadora, de forma que se salvaguarde la integridad de la garant?a indemnizatoria sin empe?ar la eficacia de la gesti?n p?blica urbanizadora.
Por ?ltimo, la futura ley regula diversas medidas de garant?a del cumplimiento de la funci?n social de la propiedad a trav?s de la venta y sustituci?n forzosas, el patrimonio p?blico de suelo y derecho de superficie, como medidas para conseguir que se cumpla la funci?n social de la propiedad y con el destino urban?stico del suelo.
Merc? Moreno.
Abogada. Socia del Departamento de Urbanismo.
Leymar Abogados.
