Durante el pasado mes de noviembre, pudimos asistir a un hito urbanístico nada desdeñable, como es la finalización del procedimiento judicial relativo al Plan General de Ordenación Urbana de Bilbao, tras la emisión, por parte del Tribunal Supremo, de su Sentencia nº 1550/2020. De esta manera, el Tribunal Supremo desestima el recurso de casación interpuesto por la Comisión Nacional de los Mercados y de la Competencia, para finalizar su batalla legal contra el Ayuntamiento de Bilbao.
La citada sentencia resuelve el recurso interpuesto contra el Acuerdo del Pleno del Ayuntamiento en el que se aprobó la modificación pormenorizada del Plan General de Ordenación Urbana de Bilbao. En concreto, la CNMC discutía la regulación aparentemente impuesta por el Ayuntamiento en lo que a las Viviendas de Uso Turístico se refiere, por entender que la imposición de dicha regulación suponía una limitación a la competencia efectiva en el mercado, por dificultar la entrada y permanencia de los propietarios de VUT.
De esta manera, el PGOU incluyó las VUT dentro del uso de equipamiento, en concreto, como uso de alojamiento turístico, excluyendo de dicho uso las habitaciones de viviendas particulares, estableciendo como límite máximo para ofrecer en alquiler turístico tres habitaciones. En resumen, el PGOU estableció una serie de condiciones que han de cumplir las VUT para tener tal calificación, y poder así acogerse a esta modalidad de arrendamiento.
Sobre la base de los motivos expuestos, la CNMC fundamentó la vulneración del Derecho a la libertad de empresa, constitucionalmente protegido, por la restricción que estas condiciones suponen para los propietarios de viviendas que quieran acceder al alquiler turístico.
A pesar de ello, nuestro Alto Tribunal, en sede de casación desestimó las alegaciones formuladas por parte de la CNMC, confirmando íntegramente la Sentencia del Tribunal Superior de Justicia del País Vasco.
En efecto, el Tribunal Supremo entiende que el PGOU no implica vulneración del Derecho a la libre empresa, ni una limitación a la competencia de los operadores.
Basa el Alto Tribunal su decisión en una colisión de derechos, siendo estos el derecho a la libre empresa, y el derecho a una vivienda digna. Y es que la protección de este último sería «una razón imperiosa de interés general», que justificaría la supuesta limitación de los derechos mencionados, del mismo modo que lo es la protección del entorno urbanístico, tal y como ha argumentado el Tribunal en su Fundamento Jurídico 9º, que por su interés se reproduce parcialmente:
«(…) [el PGOU] no va encaminado -en modo alguno- a la exclusión de la normativa europea y española sobre competencia, sino, más al contrario, a posibilitar la efectiva conciliación, de la citada y lícita actividad económica del alquiler vacacional, con la organización del régimen interno de la ciudad, posibilitando la convivencia residencial estable y habitual con una actividad caracterizada por su transitoriedad y falta de permanencia, al responder a circunstanciales necesidades alojativas. En ese marco, la calificación […] se nos presenta como razonable y, sobre todo, suficientemente motivado por el Ayuntamiento de Bilbao, que respeta, con su actuación -y con la justificación que ofrece de su norma reglamentaria- los ya más que conocidos criterios de proporcionalidad, claridad, objetividad, antelación, transparencia y accesibilidad […]».
Del mismo modo, en lo que al informe urbanístico que los operadores necesitarán para obtener el permiso necesario para alquilar su vivienda como alquiler vacacional se refiere, nuestro Tribunal Supremo lo considera conforme a Derecho, por estar dicho requisito previsto en la legislación turística vasca. Y es que sobre el mismo argumento fundamenta el Tribunal la adecuación a la legislación de la limitación del número de habitaciones en VUT a un máximo de tres, ya que la legislación autonómica vasca otorga la calificación de establecimiento hotelero a las viviendas que superen las tres habitaciones, no pudiendo considerarse por tanto tal limitación como una vulneración del derecho a la libre competencia.
En conclusión, en concordancia con la doctrina sentada por el Tribunal Supremo, resulta de vital importancia conocer la legislación sectorial de cada Comunidad Autónoma en lo que a los requisitos para arrendar una vivienda en su modalidad de alquiler vacacional se refiere, ya hay que tener en cuenta no solamente la normativa autonómica, sino también la estatal y local, por lo que antes de decidir bajo qué modalidad arrendar un inmueble, aconsejamos desde LABE Abogados contratar un abogado especialista en urbanismo que tenga en cuenta los importantes cambios normativos en la materia, pues el arrendamiento de una vivienda bajo esta rentable modalidad, sin tener en cuenta los requisitos legales puede derivar en el cierre del local, e incluso en una importante sanción económica.
