Suelen ser recurrentes los casos de matrimonios o parejas que ponen fin a su relación y se preguntan cómo deben proceder en caso de compartir la propiedad sobre un inmueble, ya fuese al que daban uso de vivienda habitual, como de segunda residencia. Ante estos casos, se abre un amplio abanico de probabilidades legales y se debe analizar cada estrategia. 

El primer supuesto que abordamos es el caso de un matrimonio (o pareja estable), con hijos comunes menores de edad, y que mantienen una cotitularidad sobre el domicilio familiar. En escenarios como este, tan habituales, en el momento de darse una ruptura del vínculo sexoafectivo, una de las principales problemáticas es el futuro del inmueble compartido. Podrán ser las partes de mutuo acuerdo las que redacten un convenio, que se homologue por la autoridad judicial, y responda a cualquier cuestión relacionada con el uso del inmueble y con la atribución sobre su propiedad civil.

Incluso cuando las partes no lleguen a un acuerdo, y sea el juez el que tome las decisiones respecto la vivienda, es importante conocer qué posibilidades existen y cuál se adapta mejor a la realidad de cada caso concreto. En estos casos, la ley atribuye el derecho de uso sobre la vivienda al progenitor custodio, es decir, a aquel a quien se haya atribuido la guarda y custodia del/de los menor/es en exclusiva. En el caso de que no haya hijos menores, o que se atribuya un régimen de guarda y custodia compartido entre ambos progenitores, la regla general es que el uso de la vivienda se adjudicará al cónyuge o progenitor más necesitado de protección o el que menos medios tenga para acceder a otra vivienda. 

En el supuesto de que no haya hijos menores ni ninguna de las partes tenga necesidades económicas que justifiquen la atribución del uso a su favor, se podrá no atribuir el uso a ninguna de las partes y alquilarse a terceros, por ejemplo, recibiendo los frutos los cotitulares a mitades iguales, o en proporción a su porcentaje de participación sobre el inmueble. 

Todo lo anterior hace referencia a la atribución del uso sobre la vivienda, pero debemos tener en cuenta que el uso y la propiedad son dos conceptos jurídicos distintos, y que por el hecho que se atribuya el uso a una de las partes, no quiere decir que se adjudique en favor de ésta la propiedad total del inmueble, o la responsabilidad en exclusiva sobre una deuda hipotecaria. Respecto a la cotitularidad, la pareja que extingue su vínculo suele acordar vender la vivienda y disolver el condominio, con el correspondiente reparto de la ganancia patrimonial obtenida entre ambos, en proporción a su porcentaje de participación sobre la vivienda. Sin embargo, no todos los casos son tan sencillos; hay viviendas que están durante años publicadas, o que la hipoteca pendiente de amortizar supere con creces el valor de mercado actual de la finca. En esos supuestos, si tienen la oportunidad de mantener durante unos años el inmueble arrendado, obteniendo un rendimiento suficiente para amortizar la cuota mensual hipotecaria, la situación no es tan dramática. 

Los supuestos más complejos se dan cuando hay una cuota hipotecaria que asumir, actualmente en constante crecimiento debido al incremento del índice del Euribor, y no hay manera de encontrar inquilinos que habiten la casa. Ello puede llevar a una situación de ocupación indeseada, o a una pérdida patrimonial imposible de asumir (debido a la obligación de pago de la hipoteca sin percepción de ningún rendimiento arrendaticio). Una de las posibles soluciones es que se adjudique uno de los dos la vivienda, mediante la contraprestación de asumir íntegramente la hipoteca pendiente de amortizar.

En los escenarios más extremos se podrá también contemplar la opción de ejercer la acción común de división, provocando que el inmueble vaya a pública subasta, aunque no suele recomendarse si nos encontramos ante el supuesto de que el valor de tasación sea inferior al que queda pendiente por amortizar hipotecariamente. Como decimos, debido a la complejidad de este tipo de escenarios, es recomendable estudiar cada caso concreto. 

Sin embargo, no solo se da el caso de querer disolver la cotitularidad sobre un inmueble en supuestos de ruptura matrimonial o de pareja. Las situaciones en que se desee disolver la comunidad sobre un bien pueden darse por múltiples causas: una aceptación de herencia, disputas entre copropietarios... Cuando las diferencias sobre el uso, la gestión o el mantenimiento de la propiedad sean irreconciliables, también pueden llevar a la disolución de la cotitularidad.

En conclusión, la disolución de la cotitularidad sobre un inmueble, ya sea en casos de ruptura matrimonial o por otras circunstancias, plantea diversos desafíos legales y situaciones complejas. La atribución del uso de la vivienda no garantiza la adjudicación total de la propiedad ni exime de responsabilidades hipotecarias. Las opciones van desde acuerdos mutuos hasta la venta y reparto de ganancias, pero la realidad de casos más complicados, con hipotecas pendientes y dificultades para encontrar inquilinos, requiere un análisis detenido. Ante la complejidad de estos escenarios, se sugiere abordar cada caso de manera individual, evaluando las soluciones posibles y considerando las implicaciones legales y financieras de cada decisión.