En los últimos años se ha producido un incremento exponencial en España de las Viviendas de Uso Turístico (VUT) debido, en gran medida, al auge de plataformas como Airbnb y Booking.com, provocando una gran controversia dentro de las comunidades de propietarios.

Se definen como viviendas de uso turístico o de alquiler vacacional a aquellos arrendamientos por un periodo inferior a un mes, normalmente, y con fines lucrativos. Dada la particularidad de estos contratos, ha sido a través de leyes específicas en cada comunidad autónoma como se han ido regulando, adoptando unas posiciones más restrictivas que otras derivando en una falta de uniformidad en toda España.

En el caso de Málaga, la regulación de este tipo de viviendas viene desarrollado por Decreto 28/2016, de 2 de febrero, de las viviendas con fines turísticos y de modificación del Decreto 194/2010, de 20 de abril, de establecimientos de apartamentos turísticos. que se aplica a toda la Comunidad.

Este nuevo régimen de arrendamiento ha producido la aparición de graves disputas en algunas comunidades de propietarios, principalmente en aquellas zonas de turismo joven y nocturno que entran en conflicto con el resto de los vecinos que utilizan sus viviendas como viviendas habituales.

Medidas adoptadas para llegar a una conciliación

Para intentar conciliar posturas, la reciente modificación del Artículo 17. 12 de la Ley de Propiedad Horizontal ha convenido que:

“El acuerdo por el que se limite o condicione el ejercicio de la actividad a que se refiere la letra e) del artículo 5 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, en los términos establecidos en la normativa sectorial turística, suponga o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, requerirá el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación. Asimismo, esta misma mayoría se requerirá para el acuerdo por el que se establezcan cuotas especiales de gastos o un incremento en la participación de los gastos comunes de la vivienda donde se realice dicha actividad, siempre que estas modificaciones no supongan un incremento superior al 20%. Estos acuerdos no tendrán efectos retroactivos”.

Son dos los hitos importantes en el anterior precepto. En primer lugar, se autoriza únicamente la limitación o condicionamiento del ejercicio de la actividad de uso turístico, rechazando, por tanto, la opción de restringir completamente la actividad. Por otro lado, se faculta a la comunidad a incrementar la participación en los gastos comunes a estos propietarios hasta un máximo del 20%.

Sobre las limitaciones o prohibiciones referidas al uso de un inmueble y su eficacia, como tiene declarado la STS 358/2018, de 15 de junio (RJ 2018, 2453) (RJ 2018, 2453) , "existe un cuerpo de doctrina de esta sala que es prácticamente unánime: (i) El derecho a la propiedad privada constituye un derecho constitucionalmente reconocido (artículo 33 C.E.), concebido ampliamente en nuestro ordenamiento jurídico, sin más limitaciones que las establecidas legal o convencionalmente que, en todo caso, deben ser interpretadas de un modo restrictivo. No obstante, en el ámbito de la propiedad horizontal, se considera posible y aceptable establecer limitaciones o prohibiciones a la propiedad, que atienden a la protección del interés general de la comunidad. Dentro de estas limitaciones se encuentra la prohibición de realizar determinadas actividades o el cambio de uso del inmueble, pero para su efectividad deben constar de manera expresa y, para poder tener eficacia frente a terceros, deben aparecer inscritas en el Registro de la Propiedad".

Como se puede advertir, la ambigüedad en los términos utilizados por la norma ha permitido una diversidad de resoluciones amparando una u otra postura. Esta situación no es exclusivamente nacional, sino que está afectando a otras capitales turísticas, donde se están tomando decisiones mucho más drásticas, como es el caso de Nueva York que desde el mes de septiembre prohíbe el alquiler de apartamentos enteros durante menos de 30 días.

Se abre un nuevo debate: ¿cuáles son las limitaciones?

En el caso de España, esta decisión de la ciudad americana que puede definirse, como mínimo, controvertida, ha supuesto un nuevo debate sobre las limitaciones a la propiedad individual. Por lo tanto, entendemos que esta decisión no tendría cabida en nuestro ordenamiento jurídico. 

Cuestión distinta es que se introduzcan una serie de requisitos que finalmente no hagan atractiva para el propietario la explotación en este tipo de régimen y siempre teniendo claro que la medida no podría tener efectos retroactivos. No obstante, más allá de estos pequeños detalles, detrás de todo esto entendemos que hay una cuestión de inconstitucionalidad porque como bien indica el Tribunal Supremo, el derecho a la propiedad privada es un derecho amparado constitucionalmente que no puede ser restringido de esa manera.