El Decreto legislativo 1/2021, de 18 de junio, del Consell, aprueba el texto refundido de la Ley de ordenación del territorio, urbanismo y paisaje, en cumplimiento de la previsión recogida en la disposición final primera de la Ley 9/2019, de 23 de diciembre, de la Generalitat, de medidas fiscales, de gestión administrativa y financiera y de organización de la Generalitat, procediendo a integrar en un texto único todas las modificaciones introducidas en la Ley 5/2014, de 25 de julio.

Tiene por objeto la regulación de la ordenación del territorio valenciano, de la actividad urbanística, de la utilización racional del suelo y de la conservación del medio natural, desde una perspectiva de género e inclusiva.

La infraestructura verde, el paisaje y la ocupación racional del territorio

En primer lugar, la norma se ocupa de la infraestructura verde, sistema territorial básico compuesto por los ámbitos y lugares de más relevante valor ambiental, cultural, agrícola y paisajístico, las áreas críticas del territorio cuya transformación implique riesgos o costes ambientales para la comunidad y el entramado territorial de corredores ecológicos y conexiones funcionales que pongan en relación todos los elementos anteriores. Se extenderá también a los suelos urbanos y urbanizables, comprendiendo, como mínimo, los espacios libres y las zonas verdes públicas más relevantes, así como los itinerarios que permitan su conexión. Se establecen sus funciones, espacios que la integran e incorporación a la misma.

En segundo lugar, se define el paisaje como cualquier parte del territorio, tal y como es percibido por quien lo habita, cuyo carácter resulta de la interacción de factores naturales y humanos.

Asimismo, son paisajes de relevancia regional aquellos que por su escala, singularidad, aprecio social y valores son representativos de la diversidad territorial de la Comunitat Valenciana. Estos paisajes se identifican en la Estrategia Territorial de la Comunitat Valenciana. La norma describe los instrumentos de paisaje.

Y en tercer lugar, el texto define los criterios de la ocupación racional del suelo, refiriéndose a los generales de crecimiento territorial y urbano, de ordenación e integración paisajística, de ordenación de los recursos hídricos en el territorio, de integración territorial y paisajística de las infraestructuras y para la ordenación del medio rural valenciano.

Instrumentos de ordenación

Los instrumentos de planeamiento urbanístico y territorial de ámbito supramunicipal son: la Estrategia Territorial de la Comunitat Valenciana, los planes de acción territorial y los planes generales estructurales mancomunados.

Y son instrumentos de planeamiento urbanístico y territorial de ámbito municipal: el plan general estructural y, en desarrollo de este plan general estructural, el plan de ordenación pormenorizada, los planes de reforma interior, los planes parciales y los estudios de detalle.

También son instrumentos de ordenación los planes especiales, los catálogos de protecciones y los proyectos de inversiones estratégicas sostenibles.

La norma recoge la regulación específica de cada uno de estos instrumentos, haciendo referencia a sus objetivos, funciones, ámbito, contenido y documentación.

Por otra parte, el texto regula la tramitación de los procedimientos a seguir para la elaboración y aprobación de los planes sujetos a evaluación ambiental y territorial estratégica, tanto ordinaria como simplificada, y de los proyectos de inversiones estratégicas sostenibles. Asimismo, incorpora previsiones adicionales sobre la formulación, aprobación, suspensión y modificación de los planes.

Gestión urbanística

La gestión del planeamiento urbanístico se rige por los principios de justa distribución de beneficios y cargas, de participación de la comunidad en las plusvalías urbanísticas y de prevención activa de la especulación.

En este ámbito, la norma señala que las actuaciones integradas son ámbitos de gestión urbanística que comportan la programación conjunta de una o varias unidades de ejecución completas, mientras que las unidades de ejecución son ámbitos de gestión urbanística delimitados para su programación y ejecución conjunta. Por su parte, las actuaciones aisladas consisten en la edificación de solares o la rehabilitación de edificios mediante licencia de obras, así como las que se desarrollan mediante programa, cuando no sea posible realizarlas directamente mediante licencia de obras.

Por otra parte, el texto se ocupa de las actuaciones de transformación urbanística y de edificación y rehabilitación en suelo urbano, así como de las reglas de equidistribución que ha de contener el planeamiento urbanístico.

Dentro de las técnicas operativas de gestión de suelo, el decreto se ocupa del aprovechamiento que corresponde a la administración y de la compensación de excedentes de aprovechamiento, de las transferencias y reservas de aprovechamiento, de las modalidades, iniciativa, ámbito, contenido y tramitación de la reparcelación, distinguiendo entre forzosa y voluntaria e incluyendo los derechos de las personas afectadas por la misma y sus efectos, y de la gestión de programas de actuación por la modalidad de expropiación.

De forma específica la norma contempla la regulación del patrimonio público de suelo, instrumento que tiene por finalidad la regulación del mercado de terrenos, obtener reservas de suelo para actuaciones de iniciativa pública y facilitar la ejecución de la ordenación territorial y urbanística de acuerdo con la legislación del Estado en materia de suelo.

Y se regula tanto las expropiaciones, como la ocupación directa, entendiendo por tal la obtención de terrenos afectos por el planeamiento a dotaciones públicas, mediante el reconocimiento a su titular del derecho a integrarse en una unidad de ejecución con exceso de aprovechamiento real.

Programación y ejecución de la actuación urbanística

La norma establece el objeto y ámbito del programa de actuación, que podrá tener por objeto una actuación integrada o aislada.

Todo programa de actuación integrada ha de designar a su agente urbanizador, responsable de ejecutar una actuación urbanística sujeta a dicho programa, y regular sus compromisos, obligaciones y derechos. La condición de agente urbanizador prioritariamente deberá asumirla, en ejercicio directo de sus competencias, la propia administración o sus organismos, entidades o empresas de capital íntegramente público, en régimen de gestión directa del programa de actuación integrada. La norma recoge los requisitos a cumplir para la asignación de la condición de agente urbanizador en régimen de gestión urbanística por las personas propietarias y se ocupa de la asignación de la condición de agente urbanizador en régimen de gestión indirecta.

Se detallan los objetivos legales del programa de actuación integrada, así como su contenido documental. Por lo que respecta al procedimiento de programación, el texto distingue entre el régimen de gestión directa, el régimen de gestión por las personas propietarias y el régimen de gestión indirecta.

En un capítulo aparte la norma incorpora las disposiciones aplicables a la ejecución del programa de actuación integrada, al procedimiento de modificación del mismo y al de suspensión temporal del programa de actuación integrada por causas ambientales imprevistas, así como a su finalización, distinguiendo entre finalización normal y anormal.

Asimismo, regula la relación entre el agente urbanizador y las personas propietarias, que se regirá por los pactos lícitos que libremente convengan, y del agente urbanizador con otras empresas, las modalidades de retribución al agente urbanizador y de pago de la misma (en el proyecto de reparcelación o en metálico), y las garantías del proceso urbanizador (de cumplimiento de las obligaciones urbanísticas, de promoción del programa de actuación integrada, de aportación a favor de la persona propietaria, de retribución al agente urbanizador y de simultaneidad de las obras de urbanización y edificación).

En cuanto a los programas para el desarrollo de actuaciones aisladas, el texto contempla la iniciativa para su formación, su contenido documental, formas de gestión y procedimiento de aprobación.

Registros administrativos, convenios urbanísticos y entidades colaboradoras

El decreto detalla los requisitos que deben concurrir para que las personas propietarias de terrenos podrán constituirse como agrupación de interés urbanístico.

Por otra parte, señala que los ayuntamientos, en el ámbito de su competencia, llevarán sendos registros de acceso público: el de programas de actuación y el de agrupaciones de interés urbanístico y entidades urbanísticas colaboradoras. Asimismo, los municipios están obligados a elaborar y mantener en condiciones de pública consulta un registro municipal de solares y edificios a rehabilitar, en el que se incluirán los inmuebles en régimen de edificación o rehabilitación forzosa y aquellos sobre los que exista orden de edificación o rehabilitación forzosa en vigor.

Por otra parte, la norma dispone que en el Registro Autonómico de Instrumentos de Planeamiento Urbanístico se inscribirán los instrumentos de ordenación del territorio y planeamiento urbanístico, una vez aprobados por la administración competente y haber sido debidamente depositados e inscritos. Dicho Registro se organizará por municipios.

Proyectos de urbanización

Los proyectos de urbanización definen los detalles técnicos de las obras públicas previstas por los planes que desarrollan, a los que deben ajustarse. Se redactarán con la precisión suficiente para poder ejecutarlos incluso bajo dirección de personal técnico distinto a la persona redactora. Las obras públicas de urbanización se ajustarán a un proyecto de urbanización previamente aprobado.

La norma determina la documentación que deben comprender.

Gestión de la edificación y la rehabilitación

Dentro de esta materia, el texto se refiere en primer lugar al régimen de solares (parcelas legalmente divididas o conformadas que, teniendo características adecuadas para servir de soporte al aprovechamiento que les asigne el plan, estén además urbanizadas con arreglo a las alineaciones, rasantes y normas técnicas establecidas en él) y al régimen de edificación de los mismos.

En segundo lugar, impone a las personas propietarias de solares y edificios a rehabilitar el deber de edificación, debiendo solicitar licencia de edificación en el plazo establecido en el plan o en el programa de actuación. Si el plan no determinase el plazo, este será de dos años desde que el terreno hubiere adquirido la condición de solar, o de seis meses desde que se hubiera emitido la orden de conservación o rehabilitación correspondiente. Asimismo, también tendrán un deber de conservación y rehabilitación e inspección periódica de las edificaciones, que ellas mismas deben sufragar, así como de dotación de servicios urbanísticos básicos y de incorporación de medidas de integración paisajística.

A estos efectos, se contemplan las órdenes de ejecución de obras de conservación y de obras de intervención y expropiación de los inmuebles que incumplan estas órdenes por parte de los Ayuntamientos.

En tercer lugar, la norma regula el régimen de edificación y rehabilitación forzosa, así como de sustitución de la persona titular de la propiedad tras la declaración del incumplimiento de su deber de edificar o rehabilitar.

Con la declaración de incumplimiento del deber de edificar, si el ayuntamiento hubiera elegido la forma de actuación por venta forzosa, iniciará este procedimiento pudiendo emplear la subasta o el concurso. Asimismo, el ayuntamiento podrá acordar en cualquier momento, previa declaración del incumplimiento del deber de edificación, la expropiación forzosa de los inmuebles no edificados en plazo, en cuyo caso quedará en suspenso el procedimiento de sustitución forzosa o venta forzosa, desde el momento de la declaración en el expediente de la necesidad de ocupación.

Situación de ruina e intervención en edificios catalogados

Procede declarar la situación legal de ruina cuando el coste de las reparaciones necesarias para devolver la estabilidad, seguridad, estanqueidad y consolidación estructurales a un edificio o construcción, manifiestamente deteriorada, o para restaurar en ella las condiciones mínimas que permitan su uso efectivo, supere el límite del deber normal de conservación. No se considerará, a estos efectos, el coste de la realización de obras relativas a la accesibilidad o a la restitución de la eficiencia energética en los términos exigidos por la legislación estatal. Asimismo, procede la declaración de ruina cuando la persona propietaria acredite haber cumplido puntualmente el deber de inspección periódica realizando diligentemente las obras recomendadas, al menos, en dos ocasiones consecutivas, y el coste de estas, unido al de las que estén pendientes de realizar, supere el límite del deber normal de conservación, apreciándose una tendencia constante y progresiva en el tiempo al aumento de las inversiones necesarias para la conservación del edificio.

Y cuando la amenaza de una ruina inminente ponga en peligro la seguridad pública o la integridad del patrimonio arquitectónico catalogado, el ayuntamiento podrá acordar las medidas que estime necesarias para garantizar la estabilidad y seguridad del edificio, y ordenar el desalojo o adoptar las medidas urgentes y necesarias para prevenir o evitar daños en los bienes públicos o a las personas. Excepcionalmente, cabrá ordenar la demolición, cuando esta fuera imprescindible para impedir mayores perjuicios.

Las actuaciones de intervención sobre edificios, inmuebles y ámbitos patrimonialmente protegidos o catalogados, con trascendencia patrimonial de conformidad con la normativa de protección del patrimonio cultural, deberán ser expresamente autorizadas por licencia de intervención o dispuestas por orden de ejecución municipal.

Edificaciones fuera de ordenación y zonas semiconsolidadas

La norma señala las características que deben cumplirse para considerar una construcción fuera de ordenación y regula el tratamiento de las situaciones semiconsolidadas, así como los deberes urbanísticos de sus propietarios.

Régimen del suelo no urbanizable y del suelo urbanizable sin programa de actuación

La norma incorpora las normas aplicables a las construcciones y edificaciones en suelo no urbanizable, a la ordenación de sus usos y aprovechamientos, a las actuaciones promovidas tanto por las administraciones públicas territoriales como por particulares, a las actividades, actos de uso y aprovechamiento en el suelo no urbanizable sujetos a licencia municipal sin la previa declaración de interés comunitario y a las que sí requieren esta declaración de interés comunitario, incluyendo las excepciones a la exigencia de la misma.

En este sentido, incorpora el régimen general aplicable a dicha declaración de interés comunitario, la cual estará vinculada a una actividad concreta y obligará a la parte promotora o propietaria a pagar el correspondiente canon de uso y aprovechamiento y a cumplir los restantes compromisos asumidos y determinados en la misma. Concretamente, se contempla su otorgamiento, modificación, caducidad y revocación.

Por último, el texto aborda el régimen de usos y edificación en el suelo urbanizable sin programación y de las actuaciones de minimización de impactos territoriales en el suelo no urbanizable.

Disciplina urbanística

Dentro de la actividad administrativa de control de la legalidad urbanística, la norma señala los actos que deben estar sujetos a licencia, las actuaciones sujetas a declaración responsable y las actuaciones no sujetas a licencia. Además, se ocupa de las licencias de obras y usos provisionales y de intervención. Y regula las condiciones y plazos de su otorgamiento, competencia, procedimiento y caducidad.

Por lo que respecta a la cédula de garantía urbanística, la misma será expedida por los ayuntamientos, en el plazo de un mes, para las parcelas susceptibles de edificación o uso privado de la misma. Expresará la zonificación y clasificación urbanística y su plazo máximo de vigencia será de un año.

Y se regulan las licencias de parcelación o división de terrenos, indicándose que terrenos son indivisibles. En el suelo no urbanizable y en el suelo urbanizable sin programa aprobado es igualmente exigible la licencia que autorice todo acto de división o segregación de fincas o terrenos, cualquiera que sea su finalidad, salvo los supuestos de innecesariedad de licencia de parcelación, previa declaración del ayuntamiento.

Para la protección de la legalidad urbanística, el texto establece las medidas a adoptar por la administración competente ante una actuación ilegal. De forma concreta se ocupa de las que deben llevarse a cabo en caso de obras ejecutadas sin licencia o sin ajustarse a sus determinaciones y de la suspensión y revisión de licencias.

Y, por último, la norma incorpora el régimen sancionador, tipificando las infracciones en muy graves, graves y leves, señalando las sanciones correspondientes a cada una de ellas, regulando el procedimiento sancionador y atribuyendo las correspondientes competencias tanto en materia sancionadora, como en inspección urbanística.

Agencia Valenciana de Protección del Territorio

La norma crea la Agencia Valenciana de Protección del Territorio, organismo autónomo de la Generalitat, con personalidad jurídica pública, patrimonio y tesorería propios y autonomía de gestión, para el ejercicio de las competencias autonómicas en materia de disciplina urbanística. Los municipios podrán delegar sus competencias propias en materia de disciplina urbanística sobre suelo no urbanizable a la Agencia, mediante la aprobación por el Pleno del Ayuntamiento del acuerdo de adhesión a la Agencia.

Se detallan sus funciones, objeto y fines y se regula su régimen jurídico aplicable, órganos directivos (consejo de dirección y la dirección gerencia), personal, patrimonio, financiación y contratación.

Además, se regula la adhesión a la Agencia de los municipios y se determinan las obligaciones a cumplir por parte de los municipios adheridos.

Modificaciones legislativas

Quedan derogadas las siguientes disposiciones:

Ley 5/2014, de 25 de julio, de ordenación del territorio, urbanismo y paisaje

Ley 1/2019, de 5 de febrero, de modificación de la Ley 5/2014, de 25 de julio, de Ordenación del Territorio, Urbanismo y Paisaje.

Artículos del 114 al 120, ambos inclusive, de La Ley 10/2015, de 29 de diciembre, de medidas fiscales, de gestión administrativa y financiera y de organización de la Generalitat.

Artículos 95 a 99, ambos inclusive, de la Ley 13/2016, de 29 de diciembre, de medidas fiscales, de gestión administrativa y financiera y de organización de la Generalitat.

Artículo 42 de la Ley 21/2017, de 28 de diciembre, de medidas fiscales, de gestión administrativa y financiera y de organización de la Generalitat.

Artículo 84 de la Ley 27/2018, de 27 de diciembre, de medidas fiscales, de gestión administrativa y financiera y de organización de la Generalitat.

Disposición final cuarta de la Ley 3/2019, de 18 de febrero, de servicios sociales inclusivos, de la Comunitat Valenciana.

Artículos 95, 96, 104 y 105 de la Ley 9/2019, de 23 de diciembre, de medidas fiscales, de gestión administrativa y financiera y de organización de la Generalitat.

Artículos 97 y 98 de la Ley 3/2020, de 30 de diciembre, de la Generalitat, de medidas fiscales, de gestión administrativa y financiera y de organización de la Generalitat 2021.

Disposición final cuarta del Decreto ley 6/2021, de 1 de abril, de medidas urgentes en materia económico-administrativa para la ejecución de actuaciones financiadas por instrumentos europeos para apoyar la recuperación de la crisis consecuencia de la Covid-19.

Reitera las siguientes modificaciones:

Ley 4/2004, de 30 de junio, de Ordenación del Territorio y Protección del Paisaje.

Ley 10/2004, de 9 de diciembre, del Suelo No Urbanizable.

Ley 16/2005, de 30 de diciembre, Urbanística Valenciana.

Ley 9/2006, de 5 de diciembre, Reguladora de los Campos de Golf de la Comunitat Valenciana

Ley 1/2012, de 10 de mayo, de medidas urgentes de impulso a la implantación de actuaciones territoriales estratégicas, excepto la disposición final primera.

Reglamento de Ordenación y Gestión Territorial y Urbanística, aprobado por el Decreto 67/2006, de 19 de mayo, del Consell.

Reglamento de Paisaje de la Comunitat Valenciana, aprobado por el Decreto 120/2006, de 11 de agosto, del Consell

Disposición adicional tercera de la Ley 4/1992, de 5 de junio, sobre Suelo No Urbanizable.

Añade un nuevo apartado 4 al artículo 42 de la Ley 8/2004, de 20 de octubre, de la Vivienda de la Comunitat Valenciana.

Entrada en vigor y disposiciones transitorias

El texto refundido de la Ley de ordenación del territorio, urbanismo y paisaje entra en vigor el 17 de julio de 2021, al día siguiente de su publicación en el Diari Oficial de la Comunitat Valenciana.

Las disposiciones transitorias se ocupan del régimen transitorio de los procedimientos iniciados con anterioridad a la Ley 5/2014, de 25 de julio y de los iniciados con anterioridad a la Ley 1/2019, de 5 de febrero, o a la Ley 9/2019, de 23 de diciembre, del régimen aplicable a las actuaciones territoriales estratégicas aprobadas, de la innecesariedad de adaptación del planeamiento general, de la pérdida de vigencia y cese en la producción de efectos de las memorias ambientales, del régimen de concesión de prórrogas de vigencia de las declaraciones ambientales estratégicas sobre instrumentos de planificación urbanística, de la aplicación del texto refundido a los catálogos de protección, del régimen aplicable a los suelos dotacionales privados previstos en el planeamiento y a los estándares de suelos dotacionales públicos y a la reserva de vivienda de protección pública, de los viales en suelos urbanos o urbanizables, de uso industrial o terciario, de la ejecución de los planes, de los programas aprobados y de los tramitados con la Ley Reguladora de la Actividad Urbanística y con la Ley urbanística valenciana.

Asimismo contempla la aplicación del artículo 173 del texto refundido a programas aprobados con anterioridad y de las reglas especiales de la reparcelación en programas de actuación por gestión directa del artículo 92 del texto refundido, de la subdivisión en unidades de ejecución de planes parciales aprobados con anterioridad, de la suspensión temporal de la ejecución de los programas, del régimen transitorio de las entidades urbanísticas de conservación de la urbanización, del cómputo de plazos en la expropiación rogada, del régimen de devengo en expropiaciones, de la regla transitoria durante la emergencia sanitaria por la COVID-19, del régimen del suelo no urbanizable en municipios sin medidas de especial protección, de la regularización de actividades industriales en suelo no urbanizable y de instalaciones ganaderas avícolas existentes, de la situación de determinadas edificaciones aisladas sin licencia, de la consideración de las actuaciones de utilidad pública o interés social y de la fecha límite para el pleno funcionamiento de la Agencia Valenciana de Protección del Territorio.