Ley 5/2015, de 13 de mayo, de modificaci髇 del libro quinto del C骴igo civil de Catalu馻, relativo a los derechos reales

獵ap韙ulo III
R間imen jur韉ico de la propiedad horizontal

Secci髇 primera
Disposiciones generales

Subsecci髇 primera
Configuraci髇 de la comunidad

Art韈ulo 553-1 Definici髇

1. El r間imen jur韉ico de la propiedad horizontal implica, para los propietarios, el derecho de propiedad en exclusiva sobre los elementos privativos y en comunidad con los dem醩 propietarios sobre los elementos comunes.

2. El r間imen jur韉ico de la propiedad horizontal requiere el otorgamiento del t韙ulo de constituci髇 y supone:

• a) La existencia, presente o futura, de uno o m醩 titulares de la propiedad de al menos un inmueble integrado por elementos privativos y elementos comunes.
• b) La determinaci髇 de la cuota de participaci髇 en los elementos comunes que corresponde a cada elemento privativo.
• c) La configuraci髇 de una organizaci髇 para el ejercicio de los derechos y el cumplimiento de los deberes de los propietarios.

3. Los elementos comunes son inseparables de los elementos privativos. Los actos de enajenaci髇 y gravamen y el embargo de los elementos privativos se extienden a la participaci髇 que les corresponde en los elementos comunes.

4. El r間imen de la propiedad horizontal excluye la acci髇 de divisi髇 sobre los elementos comunes y los derechos de adquisici髇 preferente de car醕ter legal entre propietarios de diferentes elementos privativos. Esta exclusi髇 no afecta a las situaciones de comunidad indivisa sobre los elementos privativos.

Art韈ulo 553-2 Objeto

1. Pueden ser objeto de propiedad horizontal los edificios y cualesquiera otros inmuebles, incluso en construcci髇, en los que coexistan elementos privativos, constituidos por viviendas, locales o espacios f韘icos susceptibles de independencia funcional y de atribuci髇 a diferentes propietarios, con elementos comunes, necesarios para el uso y disfrute adecuado de los privativos.

2. Puede constituirse un r間imen de propiedad horizontal en los casos de coexistencia en suelo, vuelo o subsuelo de edificaciones o usos privados y dominio p鷅lico, de puertos deportivos con relaci髇 a los puntos de amarre, de mercados con relaci髇 a las paradas, de cementerios con relaci髇 a las sepulturas y en otros semejantes. Estas situaciones se rigen por los preceptos del presente cap韙ulo adaptados a la naturaleza espec韋ica de cada caso y por la normativa administrativa que les es de aplicaci髇.

Art韈ulo 553-3 Cuota

1. La cuota de participaci髇:

• a) Determina y concreta la participaci髇 que corresponde a los elementos privativos sobre la propiedad de los elementos comunes.
• b) Sirve de m骴ulo para fijar la participaci髇 en las cargas, los beneficios, la gesti髇 y el gobierno de la comunidad y los derechos de los propietarios en caso de extinci髇 del r間imen.
• c) Establece la distribuci髇 de los gastos y el reparto de los ingresos, salvo pacto en contrario.

2. Las cuotas de participaci髇 correspondientes a los elementos privativos se expresan en porcentaje sobre el total del inmueble y se fijan proporcionalmente a la superficie y ponderando el uso, el destino y los dem醩 datos f韘icos y jur韉icos de los bienes que integran la comunidad.

3. Las cuotas de participaci髇 se determinan y se modifican por acuerdo un醤ime de los propietarios o, si este no es posible, por medio de la autoridad judicial o de un procedimiento de resoluci髇 extrajudicial de conflictos.

4. Pueden establecerse, adem醩 de la cuota de participaci髇, cuotas especiales para determinados gastos.

Art韈ulo 553-4 Cr閐itos y deudas

1. Todos los propietarios son titulares mancomunados, tanto de los cr閐itos constituidos a favor de la comunidad como de las deudas contra韉as v醠idamente en su gesti髇, de acuerdo con las respectivas cuotas de participaci髇.

2. El importe de la contribuci髇 de cada propietario a los gastos comunes, ordinarios y extraordinarios, y al fondo de reserva es el que resulta del acuerdo de la junta y de la liquidaci髇 de la deuda seg鷑 la cuota que corresponda.

3. Los cr閐itos de la comunidad contra los propietarios por los gastos comunes, ordinarios y extraordinarios, y por el fondo de reserva correspondientes a la parte vencida del a駉 en curso y a los cuatro a駉s inmediatamente anteriores, contados del 1 de enero al 31 de diciembre, tienen preferencia de cobro sobre el elemento privativo con la prelaci髇 que determine la ley.

4. Los cr閐itos devengan intereses desde el momento en que debe efectuarse el pago correspondiente y este no se hace efectivo.

Art韈ulo 553-5 Afecci髇 real

1. Los elementos privativos est醤 afectados con car醕ter real y responden del pago de los importes que deben los titulares, as� como los anteriores titulares, por raz髇 de los gastos comunes, ordinarios o extraordinarios, y por el fondo de reserva, que correspondan a la parte vencida del a駉 en curso y a los cuatro a駉s inmediatamente anteriores, contados del 1 de enero al 31 de diciembre, sin perjuicio, si procede, de la responsabilidad de quien transmite.

2. Los transmitentes de un elemento privativo deben declarar que est醤 al corriente de los pagos que les corresponden o, si procede, deben especificar los que tienen pendientes y deben aportar un certificado relativo al estado de sus deudas con la comunidad, expedido por quien ejerce la secretar韆, en el que deben constar, adem醩, los gastos comunes, ordinarios y extraordinarios, y las aportaciones al fondo de reserva aprobados pero pendientes de vencimiento. Sin esta manifestaci髇 y esta aportaci髇 no puede otorgarse la escritura p鷅lica, salvo que las partes renuncien expresamente a ellas. En cualquier caso, sin perjuicio de la afecci髇 real establecida por el apartado 1, el transmitente responde de la deuda que tiene con la comunidad en el momento de la transmisi髇.

3. El certificado a que se refiere el apartado 2 no requiere el visto bueno de la presidencia si la administraci髇 de la comunidad la lleva un profesional que ejerce la secretar韆.

Art韈ulo 553-6 Fondo de reserva

1. En el presupuesto de la comunidad debe figurar una cantidad no inferior al 5 % de los gastos comunes destinada a la constituci髇 de un fondo de reserva.

2. La titularidad del fondo de reserva es de todos los propietarios y el fondo queda afectado a la comunidad sin que ning鷑 propietario tenga derecho a reclamar su devoluci髇 en el momento de la enajenaci髇 del elemento privativo.

3. El fondo de reserva debe figurar en contabilidad separada y debe depositarse en una cuenta bancaria especial a nombre de la comunidad. Los administradores solo pueden disponer de 閘, con la autorizaci髇 de la presidencia, para atender gastos de la comunidad imprevistos de car醕ter urgente o, con la autorizaci髇 de la junta de propietarios, para hacer frente a las obras extraordinarias de conservaci髇, reparaci髇, rehabilitaci髇, instalaci髇 de nuevos servicios comunes y seguridad, as� como para las que sean exigibles de acuerdo con las normativas especiales.

4. Los remanentes del fondo de reserva de cada a駉 se acumulan en el fondo del a駉 siguiente.

Subsecci髇 segunda
Constituci髇 de la comunidad

Art韈ulo 553-7 Establecimiento del r間imen

1. El inmueble se somete al r間imen de propiedad horizontal desde el otorgamiento del t韙ulo de constituci髇, aunque la construcci髇 no est� terminada.

2. El t韙ulo de constituci髇 se inscribe en el Registro de la Propiedad de conformidad con la legislaci髇 hipotecaria y a los efectos que esta legislaci髇 establece.

Art韈ulo 553-8 Legitimaci髇

1. Est醤 legitimados para el establecimiento del r間imen de la propiedad horizontal el propietario o propietarios del inmueble que lo sean en el momento del otorgamiento del t韙ulo de constituci髇.

2. El promotor que haya transmitido una cuota indivisa del inmueble no puede hacer uso de la facultad que le concede el art韈ulo 552-11.4. En este caso, cualquier adquiriente puede exigir el otorgamiento inmediato del t韙ulo de constituci髇 de acuerdo con el proyecto por el que se ha obtenido la licencia correspondiente.

3. Cuando el propietario del inmueble que ha enajenado elementos privativos en un documento privado otorga la correspondiente escritura p鷅lica, debe rese馻r el t韙ulo de constituci髇 e incorporar a ella los estatutos y dem醩 normas de la comunidad.

Art韈ulo 553-9 Escritura de constituci髇 y constancia en el Registro de la Propiedad

1. El t韙ulo de constituci髇 del r間imen de propiedad horizontal debe constar en una escritura p鷅lica, que en todo caso debe contener:

• a) La descripci髇 del inmueble en conjunto, que debe indicar si est� terminado o no, y la relaci髇 de los elementos, instalaciones y servicios comunes de que dispone.
• b) La descripci髇 de todos los elementos privativos, con el correspondiente n鷐ero de orden interno en el inmueble, la cuota general de participaci髇 y, si procede, las especiales que les corresponden, as� como la superficie 鷗il, la situaci髇, los l韒ites, la planta, el destino y, si procede, los espacios f韘icos o los derechos que constituyan sus anexos o vinculaciones.
• c) Un plano descriptivo del inmueble.
• d) Los estatutos, si existen.
• e) Las reservas de derechos o facultades, si existen, establecidas a favor del promotor o de los constituyentes del r間imen.
• f) La previsi髇, si procede, de formaci髇 de subcomunidades.

2. Los preceptos del presente cap韙ulo se aplican en todo lo no establecido por el t韙ulo de constituci髇.

3. En la misma escritura de constituci髇 o en otra previa, es preciso que se declare la obra nueva de acuerdo con lo establecido por la legislaci髇 hipotecaria y las dem醩 normas que sean de aplicaci髇.

4. El r間imen de la propiedad horizontal se inscribe en el Registro de la Propiedad de acuerdo con la legislaci髇 hipotecaria, por medio de una inscripci髇 general para el inmueble y de tantos folios como fincas privativas existan.

5. Las estipulaciones establecidas en la constituci髇 del r間imen, o en cualquier otro documento, que impliquen una reserva de la facultad de modificaci髇 unilateral del t韙ulo de constituci髇 a favor del constituyente, o que le permitan decidir en el futuro asuntos de competencia de la junta de propietarios, son nulas.

Art韈ulo 553-10 Modificaci髇 del t韙ulo de constituci髇

1. Para modificar el t韙ulo de constituci髇 es preciso el acuerdo de la junta de propietarios y que la escritura observe los requisitos del art韈ulo 553-9 que sean de aplicaci髇 a la modificaci髇 de que se trate.

2. No es preciso el acuerdo de la junta de propietarios para la modificaci髇 del t韙ulo de constituci髇 si la motivan los siguientes hechos:

• a) El ejercicio de un derecho de vuelo, sobreelevaci髇, subedificaci髇 y edificaci髇 si se ha previsto as� al constituir el r間imen o el derecho.
• b) Las agrupaciones, agregaciones, segregaciones y divisiones de los elementos privativos o las desvinculaciones de anexos, si los estatutos as� lo establecen.
• c) Las alteraciones del destino de los elementos privativos, salvo que los estatutos las proh韇an expresamente.
• d) La ejecuci髇 de actuaciones ordenadas por la Administraci髇 p鷅lica de conformidad con la legislaci髇 vigente en materia urban韘tica, de habitabilidad, de accesibilidad y sobre rehabilitaci髇, regeneraci髇 y renovaci髇 urbanas.

3. La formalizaci髇 de las operaciones de modificaci髇, incluso la de la suma o redistribuci髇 de las cuotas afectadas, corresponde a los titulares de los derechos o propietarios de elementos privativos implicados en lo que resulte o sea consecuencia de las operaciones de modificaci髇 realizadas al amparo de lo establecido por el apartado 2.

Art韈ulo 553-11 Estatutos

1. Los estatutos regulan los aspectos referentes al r間imen jur韉ico real de la comunidad y pueden contener reglas sobre las siguientes cuestiones:

• a) El destino, uso y aprovechamiento de los elementos privativos y de los elementos comunes.
• b) Las limitaciones de uso y dem醩 cargas de los elementos privativos.
• c) El ejercicio de los derechos y el cumplimiento de las obligaciones.
• d) La aplicaci髇 de gastos e ingresos y la distribuci髇 de cargas y beneficios.
• e) Los 髍ganos de gobierno complementarios de los establecidos por el presente c骴igo y sus competencias.
• f) La forma de gesti髇 y administraci髇.

2. Son v醠idas las siguientes cl醬sulas estatutarias, entre otras:

• a) Las que permiten las operaciones de agrupaci髇, agregaci髇, segregaci髇 y divisi髇 de elementos privativos y las de desvinculaci髇 de anexos con creaci髇 de nuevas entidades sin consentimiento de la junta de propietarios. En este caso, las cuotas de participaci髇 de las fincas resultantes se fijan por la suma o la distribuci髇 de las cuotas de los elementos privativos afectados.
• b) Las que exoneran a determinados propietarios de elementos privativos de la obligaci髇 de satisfacer los gastos de conservaci髇 de elementos comunes concretos, que pueden incluir las del portal, la escalera, los ascensores, los jardines, las zonas de recreo y dem醩 espacios semejantes.
• c) Las que establecen la utilizaci髇 exclusiva y, si procede, el cierre de una parte del solar, o de las cubiertas o de cualquier otro elemento com鷑 o parte determinada de este en favor de alg鷑 elemento privativo.
• d) Las que permiten el uso o el disfrute de elementos comunes mediante la colocaci髇 de carteles de publicidad.
• e) Las que limitan las actividades que pueden realizarse en los elementos privativos.
• f) Las que prev閚 la resoluci髇 de los conflictos mediante el arbitraje o la mediaci髇 para cualquier cuesti髇 del r間imen de la propiedad horizontal.

3. Las normas de los estatutos que no est閚 inscritas en el Registro de la Propiedad no perjudican a terceros de buena fe.

Art韈ulo 553-12 Reglamento de r間imen interior

1. El reglamento de r間imen interior, que no puede oponerse a los estatutos, contiene las reglas internas referentes a las relaciones de convivencia y buena vecindad entre los propietarios y a la utilizaci髇 de los elementos de uso com鷑 y de las instalaciones.

2. El reglamento de r間imen interior obliga siempre a los propietarios y usuarios de los elementos privativos.

Art韈ulo 553-13 Constituci髇 y reserva del derecho de vuelo

1. La constituci髇 o la reserva expresa del derecho para sobreelevar, subedificar o edificar en el mismo solar del inmueble a favor de los constituyentes o de terceras personas es v醠ida si la establece el t韙ulo de constituci髇 del r間imen de propiedad horizontal.

2. Los titulares del derecho de vuelo est醤 facultades para edificar a su cargo de acuerdo con el t韙ulo de constituci髇 del derecho, para hacer suyos los elementos privativos que resultan de 閘 y para otorgar, solos y a su cargo, las correspondientes declaraciones o ampliaciones de obra nueva y, si se ha previsto al constituir el r間imen o el derecho, la modificaci髇 de la divisi髇 horizontal. El ejercicio sucesivo del derecho con la construcci髇 de la nueva edificaci髇 supone la redistribuci髇 de las cuotas de participaci髇, que llevan a cabo los titulares de los derechos reservados de acuerdo con el presente c骴igo y con el t韙ulo de constituci髇, sin necesidad del consentimiento de la junta de propietarios.

3. La constituci髇 o la reserva a que se refiere el apartado 1 solo es v醠ida si consta en una cl醬sula espec韋ica y el derecho se constituye de acuerdo con el art韈ulo 567-2.

Art韈ulo 553-14 Extinci髇 del r間imen

1. El r間imen de propiedad horizontal se extingue voluntariamente por acuerdo un醤ime de la junta de propietarios de conversi髇 en otro tipo de comunidad o por decisi髇 del propietario 鷑ico. El acuerdo o decisi髇 requiere el consentimiento de los titulares de derechos reales sobre los elementos privativos o comunes afectados. En cualquier caso, se presume otorgado el consentimiento si el titular del derecho real no ha manifestado su oposici髇 al acuerdo o decisi髇 en el plazo de un mes a contar de la fecha en que se le haya notificado.

2. El r間imen de propiedad horizontal se extingue en los supuestos de destrucci髇, declaraci髇 de ruina y expropiaci髇 forzosa del inmueble. Sin embargo, en el t韙ulo de constituci髇 puede estipularse que el r間imen no se extinga pese a la destrucci髇 o la declaraci髇 de ruina para proceder a la rehabilitaci髇 o reconstrucci髇 del inmueble a cargo de los propietarios.

Subsecci髇 tercera
觬ganos de la comunidad

Art韈ulo 553-15 Organizaci髇 de la comunidad

1. Los 髍ganos de la comunidad son la presidencia, la secretar韆 y la junta de propietarios. Los dos primeros son unipersonales. El cargo de la presidencia debe ser ejercido por un propietario. La secretar韆 puede ser ejercida por un propietario o por la persona externa a la comunidad que asuma las funciones de administraci髇.

2. La comunidad puede encargar la administraci髇 a un profesional externo que cumpla las condiciones profesionales legalmente exigibles. En este caso, las funciones de administraci髇 incluyen tambi閚 las de secretar韆.

3. Los cargos son designados por la junta de propietarios, ante la cual responden de sus actuaciones. Tambi閚 puede designarlos el promotor del inmueble, en cuyo caso ejercen hasta la primera reuni髇 de la junta de propietarios.

4. Los cargos son reelegibles, duran un a駉 y se entienden prorrogados hasta que se celebre la junta ordinaria siguiente al vencimiento del plazo para el que se designaron.

5. El ejercicio de los cargos es obligatorio, a pesar de que la junta de propietarios puede considerar la alegaci髇 de motivos de excusa fundamentados. La designaci髇 se efect鷄, en defecto de candidatos, por un turno rotatorio o por sorteo entre las personas que no han ejercido el cargo.

6. Los cargos no son remunerados, salvo que recaigan en personas ajenas a la comunidad, en cuyo caso pueden serlo. En cualquier caso, se tiene el derecho a resarcirse de los gastos ocasionados por el ejercicio del cargo.

7. Los estatutos pueden regular la creaci髇 de otros 髍ganos, adem醩 de los establecidos por el apartado 1.

8. En la designaci髇 de los cargos no debe producirse ning鷑 tipo de discriminaci髇 por raz髇 de sexo, orientaci髇 sexual, origen o creencias ni por ning鷑 otro motivo.

9. En los casos en que el n鷐ero de propietarios sea inferior a tres, y mientras se mantenga esta situaci髇, el r間imen de funcionamiento de la organizaci髇 de la comunidad es el que el art韈ulo 552-7 establece para la comunidad ordinaria indivisa.

Art韈ulo 553-16 Presidencia

1. Corresponden a la presidencia las siguientes funciones:

• a) Convocar y presidir las reuniones de la junta de propietarios.
• b) Representar a la comunidad judicial y extrajudicialmente.
• c) Elevar a p鷅licos los acuerdos, si procede.
• d) Velar por el buen funcionamiento de la comunidad y por el cumplimiento de los deberes del secretario y del administrador.
• e) Cualesquiera otras funciones que establezca la ley.

2. La junta de propietarios puede designar un vicepresidente, que ejerce las funciones de la presidencia en caso de muerte, imposibilidad, ausencia o incapacidad de su titular. Tambi閚 puede ejercer las funciones que la presidencia le haya delegado expresamente.

Art韈ulo 553-17 Secretar韆

El secretario extiende las actas de las reuniones, realiza las notificaciones, expide los certificados y custodia, durante cinco a駉s como m韓imo, las convocatorias, las comunicaciones, los poderes, la documentaci髇 contable y los dem醩 documentos relevantes de las reuniones y de la comunidad. La custodia y la tenedur韆 de los libros de actas son reguladas por el art韈ulo 553-28.

Art韈ulo 553-18 Administraci髇

1. El administrador gestiona los asuntos ordinarios de la comunidad y ejerce las siguientes funciones:

• a) Tomar las medidas convenientes y hacer los actos necesarios para conservar los bienes y el funcionamiento correcto de los servicios de la comunidad.
• b) Velar por que los propietarios cumplan las obligaciones y hacerles las advertencias pertinentes.
• c) Preparar las cuentas anuales del ejercicio precedente y el presupuesto.
• d) Ejecutar los acuerdos de la junta de propietarios y efectuar los cobros y pagos que correspondan.
• e) Decidir la ejecuci髇 de las obras de conservaci髇 y reparaci髇 de car醕ter urgente, de todo lo cual debe dar cuenta inmediatamente a la presidencia.
• f) Pagar, con autorizaci髇 de la presidencia, los gastos de car醕ter urgente que pueden correr a cargo del fondo de reserva.
• g) Las dem醩 funciones que expresamente le sean delegadas por la junta de propietarios o atribuidas por la ley.

2. El administrador es responsable de su actuaci髇 ante la junta de propietarios.

Art韈ulo 553-19 Junta de propietarios

1. La junta de propietarios, integrada por todos los propietarios de elementos privativos, es el 髍gano supremo de la comunidad.

2. La junta de propietarios tiene las competencias no atribuidas expresamente a otros 髍ganos y, como m韓imo, las siguientes:

• a) El nombramiento y remoci髇 de las personas que deben ocupar u ocupan los cargos de la comunidad.
• b) La modificaci髇 del t韙ulo de constituci髇.
• c) La aprobaci髇 y modificaci髇 de los estatutos y del reglamento de r間imen interior.
• d) La aprobaci髇 de los presupuestos y de las cuentas anuales.
• e) La aprobaci髇 de la realizaci髇 de reparaciones de car醕ter ordinario no presupuestadas y de las de car醕ter extraordinario y de mejora, de su importe y de la imposici髇 de derramas para su financiaci髇.
• f) El establecimiento o modificaci髇 de los criterios generales para fijar o modificar cuotas.
• g) La extinci髇 voluntaria del r間imen.

Art韈ulo 553-20 Reuniones

1. La junta de propietarios debe reunirse, de forma ordinaria, una vez al a駉 para aprobar las cuentas y el presupuesto y para elegir a las personas que deben ejercer los cargos.

2. La junta de propietarios debe reunirse cuando lo considere conveniente el presidente y cuando lo solicite, como m韓imo, una cuarta parte de los propietarios o los que representen una cuarta parte de las cuotas de participaci髇.

3. Los estatutos pueden establecer la convocatoria de reuniones especiales para tratar de cuestiones que afecten solo a propietarios determinados o, si procede, a las subcomunidades.

4. La junta de propietarios puede reunirse sin convocatoria si concurren a ella todos los propietarios y acuerdan por unanimidad la celebraci髇 de la reuni髇 y su orden del d韆.

Art韈ulo 553-21 Convocatorias

1. La presidencia convoca las reuniones de la junta de propietarios. En caso de vacante, inactividad o negativa de la presidencia, puede convocar la reuni髇 la vicepresidencia o, en caso de vacante, inactividad o negativa de esta, los propietarios que promueven la reuni髇 de acuerdo con el art韈ulo 553-20.2.

2. Las convocatorias, citaciones y notificaciones, salvo que los estatutos establezcan expresamente otra cosa, deben enviarse, con una antelaci髇 m韓ima de ocho d韆s naturales, a la direcci髇 comunicada por el propietario a la secretar韆. El env韔 puede hacerse por correo postal o electr髇ico, o por otros medios de comunicaci髇, siempre y cuando se garantice la autenticidad de la comunicaci髇 y de su contenido. Si el propietario no ha comunicado direcci髇 alguna, deben enviarse al elemento privativo del que es titular. Adem醩, el anuncio de la convocatoria debe publicarse con la misma antelaci髇 en el tabl髇 de anuncios de la comunidad o en un lugar visible habilitado a tal efecto. Dicho anuncio produce el efecto de notificaci髇 efectiva cuando la personal no ha tenido 閤ito.

3. En el caso de juntas extraordinarias para tratar de asuntos urgentes, tan solo es preciso que los propietarios hayan podido tener conocimiento de las convocatorias, citaciones y notificaciones antes de la fecha en que deba celebrarse la reuni髇.

4. La convocatoria de la reuni髇 de la junta de propietarios debe expresar de forma clara y detallada:

• a) El orden del d韆. Si la reuni髇 se convoca a petici髇 de propietarios promotores, deben constar en 閘 los puntos que proponen. El orden del d韆 incluye, entre otros asuntos, los propuestos por escrito a la presidencia, antes de la convocatoria, por cualquiera de los propietarios.
• b) El d韆, el lugar y la hora de la reuni髇.
• c) La advertencia que, con relaci髇 a los acuerdos a que se refiere el art韈ulo 553-26, los votos de los propietarios que no asisten a la reuni髇 se computan en el sentido del acuerdo tomado por la mayor韆, sin perjuicio de su derecho de oposici髇.
• d) La lista de los propietarios con deudas pendientes con la comunidad por raz髇 de las cuotas, los cuales, de conformidad con el art韈ulo 553-24, tienen voz pero no tienen derecho de voto, de todo lo cual es preciso advertir.

5. La documentaci髇 relativa a los asuntos a tratar debe enviarse a los propietarios junto a la convocatoria, o bien debe indicarse el lugar donde se halla a su disposici髇. Si las funciones de administraci髇 de la comunidad las realiza un profesional externo, este debe tener dicha documentaci髇 a disposici髇 de los propietarios desde el momento en que se env韆 la convocatoria.

Art韈ulo 553-22 Asistencia

1. El derecho de asistencia a la junta corresponde a los propietarios, los cuales asisten personalmente o por representaci髇 legal, org醤ica o voluntaria, que debe acreditarse por escrito. Los estatutos pueden establecer, o la junta de propietarios puede acordar, que pueda asistirse por videoconferencia o por otros medios telem醫icos de comunicaci髇 sincr髇ica similares.

2. El derecho de asistencia incluye el derecho de voz y el derecho de voto en la junta de propietarios, sin perjuicio de lo establecido por el art韈ulo 553-24.

3. En caso de comunidad de un elemento privativo, los cotitulares designan a uno para que ejerza el derecho a asistir a la junta de propietarios.

4. En el usufructo se entiende que los nudos propietarios, si no consta su manifestaci髇 en contra, son representados por los usufructuarios. La representaci髇 debe ser expresa si deben adoptarse acuerdos sobre el t韙ulo de constituci髇, los estatutos y las obras extraordinarias o de mejora.

Art韈ulo 553-23 Constituci髇

1. La junta de propietarios se constituye v醠idamente sea cual sea el n鷐ero de propietarios que concurran y las cuotas de las que sean titulares o representantes.

2. La junta de propietarios, si no asisten el presidente ni el vicepresidente, designa a un propietario entre los asistentes para que la presida.

3. La junta de propietarios, si no asiste el secretario, designa a uno entre los asistentes.

Art韈ulo 553-24 Derecho de voto

1. Tienen derecho a votar en la junta los propietarios que no tengan deudas pendientes con la comunidad cuando la junta se re鷑e. Los propietarios que tengan deudas pendientes con la comunidad tienen derecho a votar si acreditan que han consignado judicial o notarialmente su importe o que las han impugnado judicialmente.

2. El derecho de voto se ejerce de las siguientes formas:

• a) Personalmente.
• b) Por representaci髇, de acuerdo con lo establecido por el art韈ulo 553-22.1.
• c) Por delegaci髇 en otro propietario, efectuada mediante un escrito que designe nominativamente a la persona delegada y en el que puede indicarse el sentido del voto con relaci髇 a los puntos del orden del d韆. La delegaci髇 debe efectuarse para una reuni髇 concreta de la junta de propietarios y debe recibirse antes de que comience.

3. El voto de las personas que se abstengan y el voto correspondiente a los elementos privativos de beneficio com鷑 se computan en el mismo sentido que el de la mayor韆 conseguida.

Art韈ulo 553-25 R間imen general de adopci髇 de acuerdos

1. Solo pueden adoptarse acuerdos sobre los asuntos incluidos en el orden del d韆.

2. Se adoptan por mayor韆 simple de los propietarios que han participado en cada votaci髇, que debe representar, a la vez, la mayor韆 simple del total de sus cuotas de participaci髇, los acuerdos que se refieren a:

• a) La ejecuci髇 de obras o el establecimiento de servicios que tienen la finalidad de suprimir barreras arquitect髇icas o la instalaci髇 de ascensores, aunque el acuerdo suponga la modificaci髇 del t韙ulo de constituci髇 y de los estatutos o aunque las obras o los servicios afecten a la estructura o a la configuraci髇 exterior.
• b) Las innovaciones exigibles para la habitabilidad, accesibilidad o seguridad del inmueble, seg鷑 su naturaleza y caracter韘ticas, aunque el acuerdo suponga la modificaci髇 del t韙ulo de constituci髇 y de los estatutos o afecten a la estructura o a la configuraci髇 exterior.
• c) La ejecuci髇 de las obras necesarias para instalar infraestructuras comunes o equipos con el fin de mejorar la eficiencia energ閠ica o h韉rica de los inmuebles y la movilidad de los usuarios, para conectar servicios de telecomunicaciones de banda ancha o para individualizar la medici髇 de los consumos de agua, gas o electricidad, o para la instalaci髇 general de puntos de recarga para veh韈ulos el閏tricos, aunque el acuerdo suponga la modificaci髇 del t韙ulo de constituci髇 y de los estatutos.
• d) Las normas del reglamento de r間imen interior.
• e) El acuerdo de someter a mediaci髇 cualquier cuesti髇 propia del r間imen de la propiedad horizontal.
• f) Los acuerdos que no tengan fijada una mayor韆 diferente para su adopci髇.

3. Para el c醠culo de las mayor韆s se computan los votos y las cuotas de los propietarios que han participado en la votaci髇 de cada uno de los puntos del orden del d韆, sea de modo presencial, sea por representaci髇 o por delegaci髇 del voto. En los casos en que un elemento privativo pertenezca a varios propietarios, estos tienen conjuntamente un 鷑ico voto indivisible por raz髇 de la propiedad de dicho elemento privativo. La adopci髇 del acuerdo por mayor韆 simple requiere que los votos y cuotas a favor superen los votos y cuotas en contra.

4. Los acuerdos que modifiquen la cuota de participaci髇, los que priven a cualquier propietario de las facultades de uso y disfrute de elementos comunes y los que determinen la extinci髇 del r間imen de la propiedad horizontal simple o compleja requieren el consentimiento expreso de los propietarios afectados.

5. Los propietarios o los titulares de un derecho posesorio sobre el elemento privativo, en el caso de que ellos mismos o las personas con quien conviven o trabajan sufran alguna discapacidad o sean mayores de setenta a駉s, si no consiguen que se adopten los acuerdos a que se refieren las letras a y b del apartado 2, pueden solicitar a la autoridad judicial que obligue a la comunidad a suprimir las barreras arquitect髇icas o a hacer las innovaciones exigibles, siempre y cuando sean razonables y proporcionadas, para alcanzar la accesibilidad y transitabilidad del inmueble en atenci髇 a la discapacidad que las motiva.

6. A los efectos 鷑icamente de la legitimaci髇 para la impugnaci髇 de los acuerdos y la exoneraci髇 del pago de gastos para nuevas instalaciones o servicios comunes, los propietarios que no han participado en la votaci髇 pueden oponerse al acuerdo mediante un escrito enviado a la secretar韆, por cualquier medio fehaciente, en el plazo de un mes desde que les ha sido notificado. Si una vez pasado el mes no han enviado el escrito de oposici髇, se considera que se adhieren al acuerdo.

Art韈ulo 553-25 bis R間imen simplificado de adopci髇 de acuerdos para instalaciones de energ韆s renovables

1. Se adoptan por mayor韆 simple del total de las cuotas de participaci髇 de los propietarios que han participado en cada votaci髇 los acuerdos que se refieren a:

• a) La implantaci髇, en elementos comunes de uso com鷑, de sistemas de energ韆s renovables y sus elementos auxiliares, para usos comunes, para usos privativos de uno o m醩 vecinos o para usos mixtos, aunque conlleven una modificaci髇 de la configuraci髇 exterior.
• b) La participaci髇 en la generaci髇 distribuida compartida mediante fuentes renovables, la agregaci髇 de la demanda o cualquier otro definido por las directivas europeas, la participaci髇 en comunidades locales o ciudadanas de energ韆 y el ejercicio de los derechos derivados de esta participaci髇.

2. Cuando estos sistemas de energ韆s renovables y sus elementos auxiliares, o una parte de ellos, situados en un espacio de uso com鷑, sean de uso privativo de uno o m醩 vecinos de la comunidad, este o estos no pueden vincular exclusivamente el uso de dichos sistemas. De este modo, los vecinos de la comunidad que no hayan participado en la votaci髇 inicial o que no se hayan opuesto pueden beneficiarse de la instalaci髇 en un momento posterior, abonando el importe que se fije.

3. Para los sistemas de energ韆s renovables que se implanten en elementos comunes de uso privativo, es suficiente cumplir con la regulaci髇 urban韘tica aplicable, sin necesidad de la aprobaci髇 de la comunidad de vecinos.

4. A los efectos 鷑icamente de la legitimaci髇 para la impugnaci髇 de los acuerdos, los propietarios que no han participado en la votaci髇 pueden oponerse al acuerdo mediante un escrito enviado a la secretar韆, por cualquier medio fehaciente, en el plazo de quince d韆s desde que les ha sido notificado. Si pasado dicho plazo no han remitido el escrito de oposici髇, se considera que se adhieren al acuerdo.

5. A los sistemas de energ韆s renovables para usos comunes instalados en elementos comunes no les es de aplicaci髇 la exoneraci髇 del pago por oposici髇 al acuerdo.

LE0000744921_20221231Art韈ulo�553-25燽is爄ntroducido por la disposici髇 adicional tercera de la Ley 11/2022, de 29 de diciembre, de mejoramiento urbano, ambiental y social de los barrios y villas (獶.O.G.C.� 30 diciembre).Vigencia: 31 diciembre 2022

Art韈ulo 553-26 Adopci髇 de acuerdos por unanimidad y por mayor韆s cualificadas

1. Se requiere el voto favorable de todos los propietarios con derecho a voto para:

• a) Modificar las cuotas de participaci髇.
• b) Desvincular un anexo.
• c) Vincular el uso exclusivo de patios, jardines, terrazas, cubiertas del inmueble u otros elementos comunes a uno o varios elementos privativos.
• d) Ceder gratuitamente el uso de elementos comunes que tienen un uso com鷑.
• e) Constituir un derecho de sobreelevaci髇, subedificaci髇 y edificaci髇 sobre el inmueble.
• f) Extinguir el r間imen de propiedad horizontal, simple o compleja, y convertirla en un tipo de comunidad diferente.
• g) Acordar la integraci髇 en una propiedad horizontal compleja.
• h) Someter a arbitraje cualquier cuesti髇 relativa al r間imen de la propiedad horizontal, salvo que exista una disposici髇 estatutaria contraria.

2. Es preciso el voto favorable de las cuatro quintas partes de los propietarios con derecho a voto, que deben representar a la vez las cuatro quintas partes de las cuotas de participaci髇, para:

• a) Modificar el t韙ulo de constituci髇 y los estatutos, salvo que exista una disposici髇 legal en sentido contrario.
• b) Adoptar acuerdos relativos a innovaciones f韘icas en el inmueble, si afectan a su estructura o su configuraci髇 exterior, salvo que sean exigibles para la habitabilidad, accesibilidad o seguridad del inmueble, y a la construcci髇 de piscinas e instalaciones recreativas.
• c) Desafectar un elemento com鷑.
• d) Constituir, enajenar, gravar y dividir un elemento privativo de beneficio com鷑.
• e) Acordar cuotas especiales de gastos, o un incremento en la participaci髇 en los gastos comunes correspondientes a un elemento privativo por el uso desproporcionado de elementos o servicios comunes, de acuerdo con lo establecido por el art韈ulo 553-45.4.
• f) Acordar la extinci髇 voluntaria del r間imen de propiedad horizontal por parcelas.
• g) La cesi髇 onerosa del uso y el arrendamiento de elementos comunes que tienen un uso com鷑 por un plazo superior a quince a駉s.

3. Los acuerdos de los apartados 1 y 2 se entienden adoptados:

• a) Si se requiere la unanimidad, cuando han votado favorablemente todos los participantes en la votaci髇 y, en el plazo de un mes desde la notificaci髇 del acuerdo, no se ha opuesto ning鷑 otro propietario mediante un escrito enviado a la secretar韆 por cualquier medio fehaciente.
• b) Si se requieren las cuatro quintas partes, cuando han votado favorablemente la mayor韆 simple de los propietarios y de las cuotas participantes en la votaci髇 y, en el plazo de un mes desde la notificaci髇 del acuerdo, se alcanza la mayor韆 cualificada contando como voto favorable la posici髇 de los propietarios ausentes que, en dicho plazo, no se han opuesto al acuerdo mediante un escrito enviado a la secretar韆 por cualquier medio fehaciente.

Art韈ulo 553-27 Acta

1. El secretario debe redactar el acta, que debe autorizarse, con las firmas del secretario y del presidente, en el plazo de cinco d韆s a contar desde el d韆 despu閟 de la reuni髇.

2. El acta de la reuni髇 debe redactarse al menos en catal醤, o en aran閟 en Ar醤, y deben constar en ella los siguientes datos:

• a) La fecha y el lugar de celebraci髇, el car醕ter ordinario o extraordinario y el nombre de la persona que ha realizado la convocatoria.
• b) El orden del d韆.
• c) La indicaci髇 de la persona que la ha presidido y de la persona que ha actuado como secretario.
• d) La relaci髇 de personas que han asistido personalmente o por representaci髇 y, si procede, de las que delegan.
• e) Los acuerdos adoptados, los participantes en cada votaci髇 y sus cuotas respectivas, as� como el resultado de las votaciones, con la indicaci髇 de los que han votado a favor, los que han votado en contra y los que se han abstenido.
• f) Los acuerdos susceptibles de formaci髇 sucesiva, de acuerdo con el art韈ulo 553-26.3.

3. El presidente puede requerir a un notario que levante acta de los acuerdos de la reuni髇 cuando lo considere pertinente y lo debe hacer, en todo caso, cuando haya una solicitud escrita presentada, al menos cinco d韆s antes de la fecha de la reuni髇, por una cuarta parte de los propietarios o por menos si representan la cuarta parte de las cuotas. En este caso, debe hacerse en el libro de actas una referencia clara a la fecha de celebraci髇 de la reuni髇 y al nombre y la residencia del notario que asisti� a ella.

4. El acta debe enviarse a todos los propietarios en el plazo de diez d韆s a contar desde el d韆 despu閟 de la reuni髇 de la junta de propietarios a la direcci髇 comunicada por cada propietario a la secretar韆 o, en su defecto, al elemento privativo. El env韔 puede realizarse por correo postal o electr髇ico o por otros medios de comunicaci髇, con las mismas garant韆s requeridas para la convocatoria.

5. Una vez transcurrido el plazo fijado por el art韈ulo 553-26.3, debe enviarse a todos los propietarios un anexo al acta en el que debe indicarse si los acuerdos susceptibles de formaci髇 sucesiva han devenido efectivos o no, y debe hacerse constar, asimismo, el resultado final de la votaci髇.

Art韈ulo 553-28 Libro de actas

1. Los acuerdos de la junta de propietarios deben transcribirse en un libro de actas que debe legalizarse, al menos en catal醤, o en aran閟 en Ar醤, en el registro de la propiedad que corresponda.

2. El secretario debe custodiar los libros de actas de la junta de propietarios, que deben conservarse durante treinta a駉s mientras exista el r間imen de propiedad horizontal o durante cinco a駉s desde el momento en que se haya extinguido.

Art韈ulo 553-29 Ejecuci髇

Los acuerdos adoptados v醠idamente por la junta de propietarios, salvo que los estatutos establezcan otra cosa, son ejecutivos desde el momento en que se adoptan.

Art韈ulo 553-30 Vinculaci髇 de los acuerdos

1. Los acuerdos adoptados por la junta de propietarios son obligatorios y vinculan a todos los propietarios, incluso a los disidentes.

2. No obstante lo establecido por el apartado 1, los propietarios disidentes no est醤 obligados a satisfacer los gastos originados por las nuevas instalaciones o nuevos servicios comunes que no sean exigibles de acuerdo con la ley si el valor total del gasto acordado es superior a la cuarta parte del presupuesto anual vigente de la comunidad. Los propietarios solo pueden disfrutar de las nuevas instalaciones o los nuevos servicios si satisfacen el importe de los gastos de ejecuci髇 y de mantenimiento con la actualizaci髇 que corresponda aplic醤dole el 韓dice general de precios de consumo.

3. Los gastos originados por la supresi髇 de barreras arquitect髇icas o la instalaci髇 de ascensores y los que sean precisos para garantizar la accesibilidad y habitabilidad del edificio corren a cargo de todos los propietarios si derivan de un acuerdo de la junta de propietarios. Si derivan de una decisi髇 judicial conforme al art韈ulo 553-25.5, la autoridad judicial es quien fija su importe en funci髇 de los gastos ordinarios comunes de la comunidad de propietarios.

4. Los propietarios que, sin causa justificada, se opongan a las actuaciones u obras necesarias y exigidas por la autoridad competente o las demoren responden individualmente de las sanciones que se impongan en v韆 administrativa.

Art韈ulo 553-31 Impugnaci髇

1. Los acuerdos de la junta de propietarios pueden impugnarse judicialmente en los siguientes casos:

• a) Si son contrarios a las leyes, al t韙ulo de constituci髇 o a los estatutos o si, dadas las circunstancias, implican un abuso de derecho.
• b) Si son contrarios a los intereses de la comunidad o son gravemente perjudiciales para uno de los propietarios.

2. Est醤 legitimados para la impugnaci髇 de un acuerdo los propietarios que han votado en contra, los ausentes que se han opuesto y los que han sido privados ileg韙imamente del derecho de voto.

3. Para ejercer la acci髇 de impugnaci髇 es preciso estar al corriente de pago de las deudas con la comunidad que est閚 vencidas en el momento de la adopci髇 del acuerdo que desee impugnarse o haber consignado su importe.

4. La acci髇 de impugnaci髇 de los acuerdos caduca en el plazo de un a駉 en los supuestos a que se refiere el apartado 1.a y en el plazo de tres meses en los supuestos a que se refiere el apartado 1.b. Los plazos se cuentan desde la notificaci髇 del acta o del anexo del acta, seg鷑 proceda.

Art韈ulo 553-32 Suspensi髇

1. La impugnaci髇 de un acuerdo de la junta de propietarios no suspende su ejecutabilidad.

2. La autoridad judicial puede adoptar las medidas cautelares que considere convenientes, incluso la de decretar provisionalmente la suspensi髇 del acuerdo de la junta de propietarios impugnado.

Secci髇 segunda
Propiedad horizontal simple

Art韈ulo 553-33 Elementos privativos

Solo pueden configurarse como elementos privativos de un inmueble las viviendas, los locales y los espacios f韘icos que pueden ser objeto de propiedad separada y que tienen independencia funcional porque disponen de acceso directo o indirecto a la v韆 p鷅lica.

Art韈ulo 553-34 Elementos privativos de beneficio com鷑

1. Son elementos privativos de beneficio com鷑 los que, por disposici髇 de la ley, del t韙ulo de constituci髇 o por acuerdo de la junta de propietarios, pertenecen a todos los propietarios en proporci髇 a la cuota y de modo inseparable de la propiedad del elemento privativo concreto.

2. Los elementos comunes desafectados por acuerdo de la junta de propietarios tienen car醕ter de elemento privativo de beneficio com鷑, salvo que se establezca otra cosa.

3. La administraci髇 y disposici髇 de un elemento privativo de beneficio com鷑 se rige por las normas de la propiedad horizontal.

Art韈ulo 553-35 Anexos

Los anexos se determinan en el t韙ulo de constituci髇 como espacios f韘icos o derechos vinculados de modo inseparable a un elemento privativo, no tienen cuota especial y son de titularidad privativa a todos los efectos.

Art韈ulo 553-36 Uso y disfrute de los elementos privativos

1. Los propietarios de elementos privativos pueden ejercer todas las facultades del derecho de propiedad sin ninguna otra restricci髇 que las que derivan del r間imen de propiedad horizontal.

2. Los propietarios de un elemento privativo pueden hacer obras de conservaci髇 y de reforma siempre y cuando no perjudiquen a los dem醩 propietarios ni a la comunidad y que no disminuyan la solidez ni la accesibilidad del inmueble ni alteren la configuraci髇 o el aspecto exterior del conjunto.

3. Los propietarios que se propongan hacer obras en su elemento privativo deben comunicarlo previamente a la presidencia o a la administraci髇 de la comunidad. Si la obra supone la alteraci髇 de elementos comunes, es preciso el acuerdo de la junta de propietarios. En caso de instalaci髇 de un punto de recarga individual de veh韈ulo el閏trico, solo es preciso enviar a la presidencia o a la administraci髇 el proyecto t閏nico con treinta d韆s de antelaci髇 al inicio de la obra y la certificaci髇 t閏nica correspondiente una vez finalizada la instalaci髇. Dentro de este plazo la comunidad puede proponer una alternativa razonable y m醩 adecuada a sus intereses generales. Si la instalaci髇 alternativa no se hace efectiva en el plazo de dos meses, el propietario interesado puede ejecutar la instalaci髇 que hab韆 proyectado inicialmente.

4. La comunidad puede exigir la reposici髇 al estado originario de los elementos comunes alterados sin su consentimiento. Sin embargo, se entiende que la comunidad ha dado su consentimiento si la ejecuci髇 de las obras es notoria, no disminuye la solidez del edificio ni supone la ocupaci髇 de elementos comunes ni la constituci髇 de nuevas servidumbres y la comunidad no se ha opuesto en el plazo de caducidad de cuatro a駉s a contar desde la finalizaci髇 de las obras.

Art韈ulo 553-37 Disposici髇 de los elementos privativos

1. Los propietarios de elementos privativos los pueden modificar, enajenar y gravar y pueden hacer con ellos todo tipo de actos de disposici髇. Si establecen servidumbres en beneficio de otras fincas, estas servidumbres se extinguen en caso de destrucci髇 o derribo del edificio.

2. Los propietarios, en los casos de arrendamiento o de cualquier otra transmisi髇 del disfrute del elemento privativo, son responsables ante la comunidad y terceras personas de las obligaciones derivadas del r間imen de propiedad horizontal.

3. La persona que enajena un elemento privativo debe comunicar el cambio de titularidad a la secretar韆 de la comunidad. Mientras no lo comunique responde solidariamente de las deudas con la comunidad.

Art韈ulo 553-38 Obligaciones de conservaci髇 y mantenimiento de los elementos privativos

Los propietarios de elementos privativos deben conservarlos en buen estado y deben mantener los servicios e instalaciones que se ubiquen en ellos.

Art韈ulo 553-39 Restricciones y servidumbres forzosas

1. Los elementos privativos est醤 sujetos, en beneficio de los otros y de la comunidad, a las restricciones imprescindibles para hacer las obras de conservaci髇 y mantenimiento de los elementos comunes y de los dem醩 elementos privativos, si no existe ninguna otra forma de hacerlas o la otra forma es desproporcionadamente cara o gravosa.

2. La comunidad puede exigir la constituci髇 de servidumbres permanentes sobre los anexos de los elementos de uso privativo si son indispensables para la ejecuci髇 de los acuerdos de supresi髇 de las barreras arquitect髇icas o de mejora adoptados por la junta de propietarios o para el acceso a elementos comunes que no tengan otro.

3. Los propietarios de elementos privativos pueden exigir la constituci髇 de las servidumbres, permanentes o temporales, imprescindibles para hacer las obras de conservaci髇 y de acceso a redes generales de suministros de servicios.

4. Los titulares de las servidumbres deben compensar los da駉s y el menoscabo que causen en los elementos privativos o comunes afectados.

Art韈ulo 553-40 Prohibiciones y restricciones de uso de los elementos privativos y comunes

1. Los propietarios y los ocupantes no pueden hacer en los elementos privativos, ni en el resto del inmueble, actividades contrarias a la convivencia normal en la comunidad o que da馿n o hagan peligrar el inmueble. Tampoco pueden llevar a cabo las actividades que los estatutos, la normativa urban韘tica o la ley excluyen o proh韇en de forma expresa.

2. La presidencia de la comunidad, si se hacen las actividades a que se refiere el apartado 1, por iniciativa propia o a petici髇 de una cuarta parte de los propietarios, debe requerir fehacientemente a quien las haga que deje de hacerlas. Si la persona requerida persiste en su actividad, la junta de propietarios puede ejercer contra los propietarios y ocupantes del elemento privativo la acci髇 para hacerla cesar, que debe tramitarse de acuerdo con las normas procesales correspondientes. Una vez presentada la demanda, que debe acompa馻rse del requerimiento y el certificado del acuerdo de la junta de propietarios, la autoridad judicial debe adoptar las medidas cautelares que considere convenientes, entre las cuales, el cese inmediato de la actividad prohibida.

3. La comunidad tiene derecho a la indemnizaci髇 por los perjuicios que se le causen y, si las actividades prohibidas contin鷄n, a instar judicialmente la privaci髇 del uso y disfrute del elemento privativo por un per韔do que no puede exceder de dos a駉s y, si procede, la extinci髇 del contrato de arrendamiento o de cualquier otro que atribuya a los ocupantes un derecho sobre el elemento privativo.

Art韈ulo 553-41 Elementos comunes

Son elementos comunes el solar, los jardines, las piscinas, las estructuras, las fachadas, las cubiertas, los vest韇ulos, las escaleras y los ascensores, las antenas y, en general, las instalaciones y los servicios de los elementos privativos que se destinan al uso comunitario o a facilitar el uso y disfrute de dichos elementos privativos.

Art韈ulo 553-42 Uso y disfrute de los elementos comunes

El uso y disfrute de los elementos comunes corresponde a todos los propietarios de elementos privativos y debe adaptarse al destino establecido por los estatutos o al que resulte normal y adecuado a su naturaleza, sin perjudicar el inter閟 de la comunidad.

Art韈ulo 553-43 Elementos comunes de uso exclusivo

1. En el t韙ulo de constituci髇 o por acuerdo un醤ime de la junta de propietarios, puede vincularse a uno o varios elementos privativos el uso exclusivo de patios, jardines, terrazas, cubiertas del inmueble u otros elementos comunes. Esta vinculaci髇 no les hace perder la naturaleza de elemento com鷑.

2. Los propietarios de los elementos privativos que tienen el uso y disfrute exclusivo de los elementos comunes asumen todos los gastos de conservaci髇 y mantenimiento de estos y tienen la obligaci髇 de conservarlos adecuadamente y mantenerlos en buen estado.

3. Las reparaciones que se deben a vicios de construcci髇 o estructurales, originarios o sobrevenidos, o las reparaciones que afectan y benefician a todo el inmueble, corren a cargo de la comunidad, salvo que sean consecuencia de un mal uso o de una mala conservaci髇.

Art韈ulo 553-44 Conservaci髇 y mantenimiento de elementos comunes

La comunidad debe conservar los elementos comunes del inmueble, de modo que cumpla las condiciones estructurales, de habitabilidad, de accesibilidad, de estanquidad y de seguridad necesarias o exigibles seg鷑 la normativa vigente y debe mantener en funcionamiento correcto los servicios e instalaciones. Los propietarios deben asumir las obras de conservaci髇 y reparaci髇 necesarias.

Art韈ulo 553-45 Contribuci髇 al pago de los gastos comunes

1. Los propietarios deben sufragar los gastos comunes en proporci髇 a su cuota de participaci髇 o de acuerdo con las especialidades fijadas por el t韙ulo de constituci髇, los estatutos o los acuerdos de la junta.

2. La falta de uso y disfrute de elementos comunes concretos no exime de la obligaci髇 de sufragar los gastos que derivan de su mantenimiento, salvo que una disposici髇 de los estatutos, que solo puede referirse a servicios o elementos especificados de forma concreta, establezca lo contrario y sin perjuicio de lo establecido por el art韈ulo 553-30.2.

3. La contribuci髇 al pago de determinados gastos sobre los que los estatutos establecen cuotas especiales diferentes a las de participaci髇, entre los que se incluyen los de escaleras diferentes, piscinas y zonas ajardinadas, debe hacerse de acuerdo con la cuota espec韋ica.

4. El t韙ulo de constituci髇 puede establecer un incremento de la participaci髇 en los gastos comunes que corresponde a un elemento privativo concreto, en el caso de uso o disfrute especialmente intensivo de elementos o servicios comunes como consecuencia del ejercicio de actividades empresariales o profesionales en el piso o el local. Este incremento tambi閚 puede acordarlo la junta de propietarios. En ninguno de los dos casos, el incremento puede ser superior al doble de lo que le corresponder韆 por la cuota.

Art韈ulo 553-46 Responsabilidad de la comunidad

1. De las deudas contra韉as por raz髇 de la comunidad responden los cr閐itos y fondos comunes de los propietarios y los elementos privativos de beneficio com鷑. Subsidiariamente, responden los propietarios de los elementos privativos en proporci髇 a su cuota de participaci髇.

2. Para embargar los fondos, los cr閐itos y los elementos privativos de beneficio com鷑, basta con demandar a la comunidad. Para embargar los otros elementos privativos, debe requerirse el pago a todos los propietarios y demandarlos personalmente.

Art韈ulo 553-47 Reclamaci髇 en caso de impago de los gastos comunes

1. La comunidad puede reclamar todas las cantidades que le sean debidas por el impago de los gastos comunes, tanto si son ordinarios como extraordinarios, o del fondo de reserva, mediante el proceso monitorio especial aplicable a las comunidades de propietarios de inmuebles en r間imen de propiedad horizontal establecido por la legislaci髇 procesal.

2. Para instar la reclamaci髇 basta con un certificado del impago de los gastos comunes, emitido por quien haga las funciones de secretario de la comunidad con el visto bueno del presidente. En este certificado debe constar la existencia de la deuda y su importe, la manifestaci髇 de que la deuda es exigible y que se corresponde de forma exacta con las cuentas aprobadas por la junta de propietarios que constan en el libro de actas correspondiente, y el requerimiento de pago hecho al deudor.

Secci髇 tercera
Propiedad horizontal compleja

Art韈ulo 553-48 Configuraci髇

1. La propiedad horizontal compleja implica la coexistencia de subcomunidades integradas en un inmueble o en un conjunto inmobiliario formado por varias escaleras o portales o por una pluralidad de edificios independientes y separados que se conectan entre ellos y comparten zonas ajardinadas y de recreo, piscinas u otros elementos comunes similares.

2. En el r間imen de la propiedad horizontal compleja, cada escalera, portal o edificio constituye una subcomunidad que se rige por los preceptos de las secciones primera y segunda.

3. Pueden configurarse como una subcomunidad los elementos privativos, situados en uno o m醩 inmuebles, que est醤 conectados entre s� y que tienen independencia econ髆ica y funcional.

Art韈ulo 553-49 Cuotas

Cada uno de los elementos privativos que integran una subcomunidad tiene asignada una cuota particular de participaci髇, separada de la cuota general que le corresponde en el conjunto de la propiedad horizontal compleja.

Art韈ulo 553-50 Constituci髇

1. La propiedad horizontal compleja se constituye inicialmente como una sola comunidad con subcomunidades o bien como una agrupaci髇 de varias comunidades. En este 鷏timo caso, pueden otorgar el t韙ulo los propietarios 鷑icos de los diferentes inmuebles o los presidentes de las respectivas comunidades autorizados por un acuerdo previo de cada junta.

2. El t韙ulo de constituci髇 debe constar en una escritura p鷅lica que debe describir:

• a) El complejo inmobiliario en conjunto.
• b) Cada uno de los elementos privativos que lo componen, con la indicaci髇 de la subcomunidad de la que forman parte y de la cuota de participaci髇 general y particular.
• c) Los viales, las zonas ajardinadas y de recreo y los dem醩 servicios y elementos comunes del complejo.

3. El r間imen de la propiedad horizontal compleja se inscribe en el Registro de la Propiedad de acuerdo con la legislaci髇 hipotecaria, mediante una inscripci髇 general en folio propio para la propiedad horizontal compleja y, adem醩, en otro folio propio para cada subcomunidad y cada elemento privativo.

Art韈ulo 553-51 Regulaci髇 y acuerdos

1. En la propiedad horizontal compleja, cada subcomunidad tiene sus 髍ganos espec韋icos y adopta sus propios acuerdos con independencia de las dem醩 subcomunidades y de la comunidad general, dentro del 醡bito material que le sea reconocido en el t韙ulo de constituci髇.

2. Los estatutos pueden regular un consejo de presidentes si la complejidad del conjunto inmobiliario y de los elementos, servicios e instalaciones comunes, el n鷐ero de elementos privativos u otras circunstancias lo hacen aconsejable. El consejo debe actuar de forma colegiada para la administraci髇 ordinaria de los elementos comunes de todo el conjunto y debe regirse por las normas de la junta de propietarios adaptadas a su naturaleza espec韋ica.

Art韈ulo 553-52 Comunidades y subcomunidades para garajes y trasteros

1. La comunidad de garaje o trasteros, salvo que los estatutos establezcan otra cosa, funciona con independencia de la comunidad general en cuanto a los asuntos de su inter閟 exclusivo en los siguientes casos:

• a) Si se configura en r間imen de comunidad como elemento privativo de un r間imen de propiedad horizontal y la adquisici髇 de una cuota indivisa atribuye el uso exclusivo de plazas de aparcamiento o de trasteros y la utilizaci髇 de las rampas de acceso y salida, las escaleras y las zonas de maniobras. En este caso, los titulares de la cuota indivisa no pueden ejercer la acci髇 de divisi髇 de la comunidad ni gozan de derechos de adquisici髇 preferente.
• b) Si las diferentes plazas de aparcamiento o los trasteros de un local de un inmueble en r間imen de propiedad horizontal se constituyen como elementos privativos. En este caso, se asigna a cada plaza, adem醩 del n鷐ero de orden y de la cuota que le corresponde en el r間imen de propiedad horizontal, un n鷐ero o letra de identificaci髇 concretos; las rampas, las escaleras y las zonas de acceso, maniobra y salida de los veh韈ulos se consideran elementos comunes del garaje o el trastero.

2. No existe subcomunidad para el local de garaje o trasteros en los siguientes casos:

• a) Si las diferentes plazas de aparcamiento o los trasteros se configuran como anexos inseparables de los elementos privativos de la comunidad. En este caso, se les aplica lo establecido por el art韈ulo 553-35.
• b) Si el local destinado a garaje o trasteros se configura como elemento com鷑 del r間imen de propiedad horizontal. En este caso, el uso concreto de las plazas de aparcamiento o de los trasteros no puede cederse a terceras personas con independencia del uso del elemento privativo respectivo.

3. Puede constituirse una subcomunidad para el local o los locales destinados a garaje o trasteros si varios inmuebles sujetos a r間imen de propiedad horizontal comparten su uso. En este caso, la subcomunidad forma parte, adem醩, de cada propiedad horizontal en la proyecci髇 vertical que le corresponde. Si unas normas estatutarias concretas no establecen lo contrario, los titulares de las plazas tienen derecho a utilizar todas las zonas de acceso, distribuci髇, maniobra y salida de veh韈ulos situadas en el local o los locales con independencia del inmueble concreto en cuya vertical o fachada est閚 situadas.

Secci髇 cuarta
Propiedad horizontal por parcelas

Art韈ulo 553-53 Concepto y configuraci髇

1. El r間imen de la propiedad horizontal puede establecerse, por parcelas, sobre un conjunto de fincas independientes que tienen la consideraci髇 de solares, edificados o no, forman parte de una actuaci髇 urban韘tica y participan con car醕ter inseparable de unos elementos de titularidad com鷑.

2. El r間imen de propiedad horizontal por parcelas se rige, en lo que no establezca el t韙ulo de constituci髇, por las normas espec韋icas de la presente secci髇 y, supletoriamente, por las del presente cap韙ulo, de acuerdo con su naturaleza espec韋ica y con lo dispuesto por la normativa urban韘tica aplicable.

Art韈ulo 553-54 Fincas de titularidad privativa

1. Las fincas privativas y, si procede, sus anexos inseparables pertenecen en exclusiva a sus titulares en el r間imen de propiedad que les sea de aplicaci髇.

2. Los actos de enajenaci髇 y gravamen y el embargo de las fincas privativas se extienden de modo inseparable a la cuota de participaci髇 que les corresponde en los elementos comunes.

3. La enajenaci髇 de una finca privativa no da a los propietarios de las dem醩 derecho alguno de adquisici髇 preferente de naturaleza legal.

Art韈ulo 553-55 Elementos comunes

1. Son elementos comunes las fincas, los elementos inmobiliarios y los servicios e instalaciones que se destinan al uso y disfrute com鷑 que menciona el t韙ulo de constituci髇, entre los que se incluyen las zonas ajardinadas y de recreo, las instalaciones deportivas, los locales sociales, los servicios de vigilancia y, si procede, otros elementos similares.

2. Los elementos comunes son inseparables de las fincas privativas, a las que est醤 vinculados por medio de la cuota de participaci髇 que, expresada en cent閟imas, corresponde a cada finca en el conjunto.

Art韈ulo 553-56 Restricciones

Las restricciones al ejercicio de las facultades dominicales sobre fincas privativas impuestas por el t韙ulo de constituci髇, los estatutos, el planeamiento urban韘tico o las leyes tienen la consideraci髇 de elementos comunes.

Art韈ulo 553-57 T韙ulo de constituci髇

1. El t韙ulo de constituci髇 del r間imen de propiedad horizontal por parcelas debe constar en una escritura p鷅lica, la cual debe contener:

• a) La descripci髇 del conjunto en general, que debe incluir el nombre y la ubicaci髇, la extensi髇, la aprobaci髇 administrativa de la actuaci髇 urban韘tica en que se integra, los datos esenciales de la licencia o del acuerdo de parcelaci髇, el n鷐ero de solares que la configuran y la referencia y descripci髇 de las fincas e instalaciones comunes.
• b) La relaci髇 de las obras de urbanizaci髇 y de las instalaciones del conjunto y el sistema previsto para su conservaci髇 y mantenimiento, as� como la informaci髇 sobre la prestaci髇 de servicios no urban韘ticos y las dem醩 circunstancias que resulten del plan de ordenaci髇.
• c) La descripci髇 de todas las parcelas y de los dem醩 elementos privativos, que debe incluir el n鷐ero de orden; la cuota general de participaci髇 y, si procede, las especiales que les corresponden; la superficie; los l韒ites, y, si procede, los espacios f韘icos o derechos que constituyan sus anexos o que est閚 vinculados a ellos.
• d) Las reglas generales o espec韋icas sobre el destino y la edificabilidad de las fincas y la informaci髇 sobre si son divisibles.
• e) Los estatutos, si existen.
• f) La relaci髇 de terrenos de uso y dominio p鷅lico comprendidos en el 醡bito de la propiedad horizontal por parcelas.
• g) Un plano descriptivo del conjunto, en el que deben identificarse las fincas privativas y los elementos comunes.

2. Las determinaciones urban韘ticas que contenga el t韙ulo de constituci髇 tienen efectos meramente informativos.

3. No es preciso describir cada una de las parcelas si el r間imen de propiedad horizontal por parcelas se establece por acuerdo de todos o de una parte de los propietarios de parcelas, edificadas o no, situadas en una unidad urban韘tica consolidada, que ya est醤 inscritas en el Registro de la Propiedad como fincas independientes, pero se ha hecho constar, como m韓imo, el n鷐ero que les corresponde en la urbanizaci髇, la identificaci髇 registral, la referencia catastral y los nombres de los propietarios.

Art韈ulo 553-58 Constancia registral

1. El r間imen de propiedad horizontal por parcelas se inscribe en el Registro de la Propiedad de acuerdo con la legislaci髇 hipotecaria. Debe hacerse una inscripci髇 general para el conjunto y una inscripci髇 para cada una de las fincas privativas y, si procede, de las fincas destinadas a uso y disfrute o a servicios comunes, para cada una de las cuales debe abrirse un folio especial separado.

2. Si la propiedad horizontal por parcelas recae total o parcialmente sobre varias fincas, debe hacerse una agrupaci髇 instrumental. En la nota de referencia debe hacerse constar el car醕ter instrumental y debe considerarse, a todos los efectos, que nunca ha existido comunidad. Las fincas privativas pueden adjudicarse directamente al titular que corresponda.

3. La inscripci髇 del r間imen de propiedad horizontal por parcelas debe practicarse a favor de sus integrantes y, adem醩 de los datos exigidos por la legislaci髇 hipotecaria, debe contener los establecidos por el art韈ulo 553-57 que tengan trascendencia real y la referencia al archivo del plano. En todo caso, deben hacerse las notas marginales de referencia a las inscripciones de las fincas privativas.

4. Las inscripciones de las fincas privativas deben contener, adem醩 de los datos exigidos por la legislaci髇 hipotecaria, los siguientes:

• a) El n鷐ero de parcela que les corresponde.
• b) La cuota o cuotas de participaci髇.
• c) El r間imen especial o las restricciones que pueden afectarlas de una forma determinada.
• d) La referencia a la inscripci髇 general y la sujeci髇 al r間imen de la propiedad horizontal por parcelas.

5. Las fincas destinadas a uso y disfrute o a los servicios comunes se inscriben a favor de los integrantes de la propiedad horizontal por parcelas, sin mencionarlos de forma expl韈ita ni hacer constar las cuotas que les corresponden.

6. En caso de establecimiento de la propiedad horizontal por parcelas de forma sobrevenida, debe abrirse un folio separado e independiente para la propiedad horizontal en conjunto, en el que deben constar las circunstancias establecidas por el presente art韈ulo y debe hacerse una referencia, en una nota marginal, a cada una de las inscripciones de las fincas que pasan a ser privativas, en la que debe hacerse constar la cuota que les corresponde.

Art韈ulo 553-59 Extinci髇 voluntaria

1. La extinci髇 voluntaria de la propiedad horizontal por parcelas se produce por acuerdo de las cuatro quintas partes de los propietarios, que deben representar las cuatro quintas partes de las cuotas de participaci髇.

2. Deben liquidarse totalmente, una vez acordada la extinci髇, las obligaciones con terceras personas y, si procede, con los propietarios. En el proceso de liquidaci髇, la junta de propietarios debe mantener sus funciones, debe percibir las cuotas atrasadas y los dem醩 cr閐itos a favor de la propiedad horizontal por parcelas, debe enajenar, si procede, los inmuebles de uso com鷑 que se haya acordado enajenar y, una vez cumplidas todas las operaciones, ha de rendir cuentas a todos los propietarios.�

�2. La comunidad en r間imen de propiedad horizontal se rige por el t韙ulo de constituci髇, que debe adecuarse a lo establecido por el cap韙ulo III. Las situaciones de comunidad que cumplen los requisitos de la propiedad horizontal y no se hayan configurado de acuerdo con lo establecido por el cap韙ulo III se rigen por los pactos establecidos entre los copropietarios, por las normas de la comunidad ordinaria y, si procede, por las disposiciones del cap韙ulo III que sean adecuadas a las circunstancias del caso.�