Artículo 13 Zonas de ordenación urbana

Se considera una zona de ordenación urbana un área que presenta un tejido urbano característico y diferenciado y que constituye el ámbito de aplicación de una determinada normativa urbanística o norma zonal.

La configuración de las distintas zonas de ordenación urbana es el resultado de la interrelación de tres variables urbanísticas definidas por el planificador: el uso global o característico, el sistema de ordenación y la tipología edificatoria.

Artículo 14 Uso global de una zona de ordenación urbana

El uso global de la zona de ordenación urbana es aquel uso genérico mayoritario que es asignado a dicha zona de ordenación urbana y que se corresponde con las actividades y sectores económicos básicos: residencial, terciario e industrial.

Artículo 15 Sistemas de ordenación

Los sistemas de ordenación son los diferentes modos de regular la agrupación de los cuerpos edificados. Se distinguen tres sistemas fundamentales:

• a) Por alineaciones a vial: Da lugar a edificaciones que se sitúan en los linderos públicos, al menos en sus partes sustanciales, para mantener y remarcar la continuidad de la alineación oficial del sistema vial en el que se apoya. El elemento característico que resulta es la manzana.
• b) Por edificación aislada en parcela: Que comprende aquellas edificaciones que se sitúan separadas de todos los lindes de la parcela, al menos en su mayor parte. El tipo de edificio que se obtiene se denomina bloque.
• c) Por definición de la volumetría: Que comprende aquellas edificaciones que se regulan por una morfología y disposición singular y predeterminada, bien en el planeamiento, bien a través de Estudio de Detalle. El cuerpo edificatorio que resulta se denomina volumen.

Artículo 16 Tipologías edificatorias

1. Las tipologías edificatorias son los diversos modos de disponer la edificación en relación con la parcela. Las edificaciones características que resultan de los diferentes sistemas de ordenación son susceptibles de diferenciarse en tipologías edificatorias, en función de la relación que se establece entre esas edificaciones y la parcela por sus condiciones de edificabilidad y volumen entre otras.

2. Las tipologías básicas son: Edificación en manzana compacta, Edificación en manzana cerrada, bloque exento, bloque adosado, volumen específico y volumen contenedor.

• a) Manzana compacta. Se denomina manzana compacta a aquella manzana en la que predomina la superficie ocupada por las construcciones respecto a los espacios libres interiores, que se distribuyen de modo disperso y aleatorio en las diferentes parcelas que componen la manzana.
• b) Manzana cerrada. Se considera manzana cerrada a aquella manzana en la que las alineaciones interiores de los edificios configuran un espacio libre central, que puede estar ocupado en la planta baja, en el interior de la manzana.
• c) Bloque exento. Se denomina bloque exento a la edificación que se sitúa separada de todos los lindes de la parcela.
• d) Bloque adosado. Se considera que un bloque está adosado cuando la edificación se adosa al menos a uno de los lindes de la parcela para formar agrupaciones de edificios con las parcelas contiguas.
• e) Volumen específico. Se denomina volumen específico a aquella edificación que se ciñe a un volumen concreto predeterminado.
• f) Volumen contenedor. Se denomina volumen contenedor a la envolvente virtual en cuyo interior se concreta la edificación.

Artículo 17 Zonas de ordenación desarrolladas

1. Las zonas tipo desarrolladas son las siguientes:

• a) Casco Antiguo ( R1)

  Comprende las tramas urbanas y ordenaciones antiguas correspondientes a los núcleos originales de las poblaciones, de las cuales conviene mantener entre otros, la estructura urbana actual, tamaño de las parcelas, alturas, volumetría, composición y materiales de fachada.

  Se distingue por una trama urbana continua de edificaciones alineadas sobre unos viales irregulares, y sin apenas modificaciones en la estructura parcelaria originaria. Puede englobar además del núcleo original, zonas exteriores al mismo y las ampliaciones de tejido urbano y morfología similar.

  La zona de Casco Antiguo se configura por la integración del sistema de ordenación por alineación a vial, la tipología edificatoria de manzana compacta y el uso global residencial.

  En esta zona los parámetros urbanísticos deberán regular, entre otras, las siguientes cuestiones: alineación de viales, parcela mínima, ocupación máxima, número máximo de plantas, altura máxima, índice de edificabilidad y condiciones de adecuación formal.

• b) Manzana cerrada (R2)

  Comprende las tramas urbanas en las que la edificación se dispone alineada a vial, entre medianerías, configurando manzanas cerradas según el parcelario de origen y las condiciones de ocupación internas.

  La zona de manzana cerrada se configura por la integración del sistema de ordenación por alineación de calle, la tipología de edificación en manzana cerrada y el uso global residencial.

  En esta zona los parámetros urbanísticos deberán regular las siguientes cuestiones: alineación de viales, parcela mínima, fondo máximo, número máximo de plantas, altura máxima, índice de edificabilidad y condiciones de adecuación formal.

• c) Edificación Abierta (R3)

  Son aquellas zonas donde los edificios, exentos o agrupados entre sí, pueden situarse libremente sobre la superficie de la manzana o parcela, sin obligación de alinear sus fachadas con los viales.

  En las normas de zona correspondientes se establece la regulación de la edificación mediante limitaciones de altura, distancias entre edificios, retranqueos a linderos, e índices de ocupación y edificabilidad.

  La zona de edificación abierta se configura por la integración del sistema de ordenación por edificación aislada, la tipología edificatoria de bloque exento y el uso global residencial.

  En esta zona los parámetros urbanísticos deberán regular las siguientes cuestiones: Alineación de viales, parcela mínima, retranqueos, índice de edificabilidad, ocupación máxima, número máximo de plantas, altura máxima y condiciones de adecuación formal.

• d) Vivienda unifamiliar aislada (R4)

  Son ordenaciones de viviendas unifamiliares aisladas cuyo espacio libre de parcela ajardinado constituye el elemento determinante de la morfología. La edificación puede situarse libremente en el interior de la parcela y separada de todos sus linderos.

  La zona de vivienda unifamiliar aislada se configura por la integración del sistema de ordenación por edificación aislada, la tipología edificatoria de bloque exento y el uso global residencial unifamiliar.

  Los parámetros urbanísticos deberán regular las siguientes cuestiones: Alineación de viales, parcela mínima, retranqueos, índice de edificabilidad, ocupación máxima, número máximo de plantas, altura máxima y condiciones de adecuación formal.

• e) Grandes Servicios Terciarios (T1)

  Corresponde a grandes implantaciones de edificaciones terciarias en las que se acumula de forma concentrada dentro de una misma área de actuación urbanística, una serie de equipamientos de servicios comerciales, de ocio y de hostelería que, en su conjunto, y al margen de su posible compartimentación en empresas, establecimientos o actividades diferentes, superan las dimensiones máximas previstas por la normativa sectorial correspondiente.

  La zona Grandes Servicios Terciarios se configura por la integración del sistema de ordenación por edificación aislada, la tipología edificatoria de bloque exento y el uso global terciario.

  Los parámetros urbanísticos deberán regular las siguientes cuestiones: Alineaciones de viales, parcela mínima, retranqueos, índice de edificabilidad, altura máxima, aparcamientos y condiciones de adecuación formal.

• f) Industrial en manzana (I1)

  Corresponde a las áreas de actividad económica destinadas predominantemente al uso industrial o productivo entre medianeras, ordenada en tipologías alineadas al vial que conforman un único volumen edificado.

  La zona industrial en manzana se configura por la integración del sistema de ordenación por alineación de calle, la tipología edificatoria de manzana compacta y el uso global industrial.

  Los parámetros urbanísticos deberán regular las siguientes cuestiones: Alineación de viales, parcela mínima, altura máxima y condiciones de adecuación formal.

• g) Industrial aislada (I2)

  Corresponde a las áreas con industria aislada en la parcela, con independencia de su tamaño, y retranqueos en todos sus lindes. En cada parcela pueden existir uno o varios establecimientos, es decir, se pueden incluir las variantes tipológicas propias de estos polígonos y que van desde la industria nido hasta la industria exclusiva.

  La zona industrial en manzana se configura por la integración del sistema de ordenación por edificación aislada, la tipología edificatoria de bloque exento y el uso global industrial.

  Los parámetros urbanísticos deberán regular las siguientes cuestiones: alineación de viales, parcela mínima, retranqueos, índice de edificabilidad, altura máxima y condiciones de adecuación formal.

2. Dentro de cada zona de ordenación será el Plan el que concrete qué elementos y con qué características intervienen en sus zonas más específicas; además atendiendo a otros parámetros como la intensidad edificatoria podrán diferenciarse los subtipos necesarios.

Esta configuración podrá ampliarse con la identificación de áreas homogéneas preexistentes de carácter histórico o urbanístico.

3. Las distintas zonas se identifican con un código acompañado de un índice, el cual permitirá precisar la tipología del tejido que regulan, así como las condiciones de ordenación y las normativas que se deriven.

4. Cuando para un mismo tipo de tejido existan varias zonas cuyas características sea necesario diferenciar a efectos normativos, el criterio de codificación a seguir será el de separar la clave principal de la complementaria con una barra. Por ejemplo: A1/1, I2/3,..

Artículo 18 Criterios de aplicación en suelo urbanizable delimitado

Atendiendo al uso global predominante se distinguirán los siguientes:

• 1. Residencial. SUZ-D/R: Corresponde a los suelos urbanizables delimitados reservados preferentemente para usos residenciales.
• 2. Industrial. SUZ-D/I: Corresponde a los suelos urbanizables delimitados reservados preferentemente para usos industriales.
• 3. Terciario. SUZ-D/T: Corresponde a los suelos urbanizables delimitados reservados preferentemente para usos terciarios.
• 4. Otros desarrollos. SUZ-D/OD: Corresponde a los suelos urbanizables delimitados reservados preferentemente para usos específicos distintos de los anteriores o aquellos en los que por razones de oportunidad puedan darse varios usos globales alternativos.

Artículo 19 Criterios de aplicación en suelo urbanizable no delimitado

Atendiendo al uso global predominante se distinguirán los siguientes:

• 1. Residencial. SUZ-ND/R: Corresponde a los suelos urbanizables no delimitados para usos residenciales.
• 2. Industrial. SUZ-ND/I: Corresponde a los suelos urbanizables no delimitados para usos industriales.
• 3. Terciario. SUZ-ND/T: Corresponde a los suelos urbanizables no delimitados para usos terciarios.
• 4. Otros desarrollos. SUZ-ND/OD: Corresponde a los suelos urbanizables no delimitados para usos específicos distintos de los anteriores o aquellos en los que por razones de oportunidad puedan darse varios usos globales alternativos.

Artículo 20 Criterios de aplicación en suelo no urbanizable especial

Con carácter indicativo se prevén las siguientes protecciones en suelo no urbanizable especial:

• 1. Protección del ecosistema natural (SNU-E/EN)

  Comprende el conjunto de espacios naturales que por su destacado valor ecológico, paisajístico y científico, o bien por ser representativos de los ecosistemas existentes en el término municipal, merecen unas medidas especiales de preservación de su equilibrio ecológico, de potenciación en su estado primigenio o de mejora de su estado actual.

  Se distinguen las siguientes categorías básicas, pudiendo el planeamiento ampliarlas con aquellas que justificadamente fueran necesarias:

  • a) Sotos, galachos y riberas fluviales (SR)

    Constituido por los sotos, galachos y riberas fluviales.

  • b) Red Natura 2000 (RN)

    Protección de lugares de importancia comunitaria (LIC) y zonas de especial protección para las aves (ZEPA) recoge las áreas geográficas delimitadas con estas denominaciones y presentadas como tales ante la Unión Europea para definir la configuración de la red ecológica Natura 2000 (Directiva de hábitats 92/43/CEE).

  • c) Masas arbóreas y terrenos forestales (MA)

    Comprende zonas de bosques, vegetación, masas arbóreas, etc.

  • d) Montes de Utilidad Pública (MP)

    Incluye los suelos que cuentan con dicha Catalogación.

  • e) Protección de vaguadas y barrancos (VB)

    Integrado por las vaguadas y los barrancos.

  • f) Otros espacios protegidos de interés (EI)

    Se pueden considerar espacios incluidos dentro de Planes de Ordenación de Recursos Naturales (PORN), lagos, embalses, humedales, acequias, etc.

• 2. Protección del patrimonio cultural (SNU-E/EC)

  Son aquellos terrenos en los que es necesario establecer condiciones específicas de protección por concurrir valores históricos, arqueológicos, paleontológicos o culturales.

  • a) Yacimientos Arqueológicos y Paleontológicos (YC)

    Suelos donde se localizan yacimientos arqueológicos y paleontológicos.

  • b) Otros elementos de interés patrimonial (IP)

    Incluye molinos, azudes, caminos y otros elementos con interés histórico de ingeniería e infraestructura hidráulica, de comunicaciones, agraria, etc.

• 3. Protección de riesgos naturales (SNU-E/RN)

  Aquellos terrenos cuyas características geotécnicas o morfológicas los hacen naturalmente inadecuados para la urbanización.

  • a) Riesgos geológicos (GE)

    Se consideran riesgos de este tipo los relacionados con movimientos de terreno, subsidencias, aludes, caídas de bloques de piedra, vulcanismos, terremotos, etc.

  • b) Riesgo por inundaciones (IN)

    Debido a la ocupación por parte del agua de zonas que habitualmente están libres de ésta, por desbordamiento de ríos. También se trata de terrenos afectados por fuertes caudales intensos y esporádicos de barrancos. En estos casos, la descarga hídrica se acompaña de una considerable carga sólida con importantes aportes de sedimentos que presentan el peligro de aterramiento.

  • c) Riesgo por pendientes (PD)

    Son aquellos suelos que cuentan con un porcentaje alto de pendiente que desaconseja su urbanización.

• 4. Protecciones sectoriales y complementarias (SNU-E/ES)
  • a) Protección del sistema de comunicación e infraestructuras (SC)

    Comprenden los suelos destinados al sistema de comunicaciones e infraestructuras, que incluye las vías de comunicación y transporte por carretera, autovía o autopista, ferrocarriles, canales y demás infraestructuras territoriales existentes o previstas.

  • b) Cauces públicos (CP)

    Se incluyen los suelos por donde discurren los cauces y márgenes fluviales.

  • c) Vías pecuarias (VP)

    Son vías pecuarias las rutas o itinerarios por donde discurre o ha venido discurriendo tradicionalmente el tránsito ganadero, sin perjuicio de que puedan ser destinadas a otros usos compatibles y complementarios en términos acordes con su naturaleza y sus fines.

  • d) Áreas de Defensa (DF)

    Se incluyen aquellas extensiones de terreno o espacio aéreo que así hayan sido declaradas por constituir o poder constituir una base permanente o un apoyo eficaz de las acciones ofensivas o defensivas que se consideren necesarias.

Artículo 21 Criterios de aplicación en suelo no urbanizable especial o genérico

Con carácter indicativo se prevén las siguientes protecciones que pueden incluirse en suelo no urbanizable especial o genérico:

• 1. Protección del ecosistema productivo agrario (SNU-E/P o SNU-G/P)

  Se incluyen el conjunto de los terrenos que se considera necesario preservar por razón de sus valores agrarios, ganaderos, actuales o potenciales.

  • a) Protección de huerta (HU)

    Son los suelos localizados en la huerta, que constituyen terrenos ricos y evolucionados, regados por acequias tradicionales y dedicados históricamente al cultivo de hortalizas.

  • b) Protección de la agricultura en el regadío (RG)

    Se incluyen los terrenos productivos agrarios localizados en suelo de regadío.

  • c) Protección de la agricultura en el secano (SC)

    Se incluyen los terrenos productivos agrarios localizados en suelo de secano.

• 2. Protección del paisaje (SNU-E/Pa o SNU-G/Pa)

  Se protegen estos suelos con el fin de evitar la instalación de usos y construcciones que impliquen un impacto visual negativo.

  • a) Protección activa del paisaje (AC)

    Tiene como finalidad preservar el entorno de elementos naturales, culturales o construidos relevantes, a fin de proteger la imagen y perspectivas de éstos desde el resto del territorio.

  • b) Protección pasiva del paisaje (PV)

    Se pretende preservar la imagen del territorio perceptible desde elementos significativos, tales como determinados enclaves urbanos, arquitectónicos o naturales o desde infraestructuras de transporte.