• Expandir / Contraer índice sistemático
• Preámbulo
• CAPÍTULO I.  Disposiciones generales
  • Artículo 1  Objeto
  • Artículo 2  Ámbito de aplicación
  • Artículo 3  Supuestos de obligatoriedad de la inspección técnica de edificios de viviendas
  • Artículo 4  Personas y entidades sujetas al deber de realizar la inspección técnica obligatoria
  • Artículo 5  Convenios con colegios y asociaciones profesionales
  • Artículo 6  Inspección técnica de los edificios de viviendas por parte de la Administración
• CAPÍTULO II.  La inspección técnica de edificios de viviendas
  • Artículo 7  La inspección técnica y el personal inspector
  • Artículo 8  El informe de la inspección técnica
  • Artículo 9  Entrega del informe a la propiedad y actuaciones a realizar
• CAPÍTULO III.  El certificado de aptitud
  • Artículo 10  Definición
  • Artículo 11  Contenido del certificado de aptitud
  • Artículo 12  Entrega a las personas adquirentes
  • Artículo 13  Competencia para el otorgamiento del certificado de aptitud
  • Artículo 14  Plazo de resolución
  • Artículo 15  Vigencia del certificado de aptitud
  • Artículo 16  Consecuencias del incumplimiento
  • Artículo 17  Fichero común de inspecciones técnicas de edificios de viviendas
• DISPOSICIONES ADICIONALES
  • Primera  Relaciones entre personas propietarias y compañías de seguros
  • Segunda  Advertencia de situaciones anómalas de las viviendas
  • Tercera  Previsiones sobre el Libro del edificio
  • Cuarta  Ayudas excepcionales por el coste de las inspecciones técnicas obligatorias
• DISPOSICIONES TRANSITORIAS
  • Primera  Edificios que hayan sido sometidos al test del edificio
  • Segunda  Agencia de la Vivienda de Cataluña
• DISPOSICIONES FINALES
  • Primera  Modificación del programa de inspecciones y del modelo de informe de inspección técnica
  • Segunda  Relación entre la cédula de habitabilidad de las viviendas y el certificado de aptitud de los edificios de viviendas
  • Tercera  Entrada en vigor
• ANEXOS
  • ANEXO 1 .  Modelo de informe de la inspección técnica
  • ANEXO 2 .  Modelo de comunicado al ente local del municipio en supuestos de situaciones de riesgo para las personas
  • ANEXO 3 .  Programa de inspecciones técnicas obligatorias de la Generalidad
  • ANEXO 4 .  Modelo de comunicado a la Administración de situaciones anómalas

Artículo 1 Objeto

1. El Decreto tiene por objeto regular las inspecciones técnicas que se deben llevar a cabo para garantizar los niveles de calidad exigibles en los edificios de viviendas, y aprobar el Programa de inspecciones técnicas obligatorias de la Generalidad que contiene el anexo 3.

2. Sin perjuicio de lo que prevé este Decreto, todos los edificios de viviendas deben cumplir las condiciones que establecen la normativa urbanística y el resto de las normas sectoriales aplicables en materia de seguridad, mantenimiento y conservación de los edificios.

Artículo 2 Ámbito de aplicación

El Decreto es aplicable a los edificios de viviendas, sin perjuicio de que simultáneamente puedan contener otros usos.

Artículo 3 Supuestos de obligatoriedad de la inspección técnica de edificios de viviendas

1. La inspección técnica de un edificio es obligatoria:

• a) Si lo determina el Programa de inspecciones técnicas obligatorias de la Generalidad contenido en el anexo 3.
• b) Si lo determinan los programas o las ordenanzas locales, que se deben ajustar a las determinaciones de este Decreto, sin perjuicio de que puedan contener previsiones más amplias y exigentes en cuanto a los edificios sometidos a inspección obligatoria y a los plazos para llevarla a cabo.
• c) Si el edificio o las viviendas del edificio se deben acoger a programas públicos de fomento de la rehabilitación. Cuando se trate de la rehabilitación de elementos privativos de las viviendas, el documento acreditativo de su aptitud será el que determinen las bases de las ayudas a la rehabilitación.

2. Se debe llevar a cabo una inspección técnica para cada edificio de viviendas. En el caso de inmuebles sujetos a régimen de propiedad horizontal en que haya más de una comunidad de propietarios y propietarias, se puede llevar a cabo una inspección técnica para cada comunidad.

3. Quedan excluidos de la obligación de inspección técnica aquellos edificios de viviendas que hayan sido declarados inicialmente en ruina por el ente local competente.

4. Sin perjuicio de las obligaciones establecidas en el Decreto, todos los propietarios y las propietarias de edificios de viviendas de Cataluña tienen el deber de conservarlos y rehabilitarlos, de forma que siempre estén en condiciones de uso efectivo y adecuado, de acuerdo con lo que establecen la Ley del derecho a la vivienda y la normativa de ordenación de la edificación, del patrimonio cultural y arquitectónico, de protección del medio ambiente y del paisaje y de urbanismo.

Artículo 4 Personas y entidades sujetas al deber de realizar la inspección técnica obligatoria

1. La obligación de someter los edificios de viviendas a inspección técnica corresponde a sus propietarios y propietarias. En el caso de edificios sometidos al régimen de propiedad horizontal, esta obligación se cumple mediante los órganos pertinentes de la comunidad.

Los propietarios y las propietarias y las personas ocupantes deben facilitar el acceso a las viviendas y a las otras entidades del edificio en el momento de la inspección, para posibilitar el examen de los elementos comunes del edificio que sean necesarios según las exigencias que establece el ordenamiento jurídico.

2. El coste económico derivado de la inspección técnica obligatoria va a cargo de las personas obligadas a la realización de la inspección.

Artículo 5 Convenios con colegios y asociaciones profesionales

Para impulsar y facilitar la realización de las inspecciones técnicas, la Administración de la Generalidad puede firmar convenios de colaboración con los colegios y las asociaciones profesionales vinculados a la edificación, en los que se deben establecer las condiciones generales de su realización. Entre sus determinaciones, dichos convenios deben contener previsiones sobre los costes económicos de las inspecciones técnicas, y sobre los mecanismos de seguimiento y control por parte de la Administración en relación con las actividades de colaboración ofrecidas por los colegios y las asociaciones profesionales mencionados.

Las personas propietarias obligadas a la inspección técnica pueden acogerse a las condiciones establecidas en dichos convenios de colaboración, o bien contratar directamente a un/a técnico competente.

Artículo 6 Inspección técnica de los edificios de viviendas por parte de la Administración

La Agencia de la Vivienda de Cataluña y los entes y las administraciones locales pueden llevar a cabo la inspección técnica de los edificios de viviendas, de conformidad con la legislación vigente, para comprobar su estado.

Artículo 7 La inspección técnica y el personal inspector

1. La inspección es la acción de examinar el edificio que lleva a cabo el/la técnico competente a quien haya sido encargada, y que da lugar al informe de la inspección técnica de edificios de viviendas.

2. La inspección técnica de edificios de viviendas se lleva a cabo por personal técnico con titulación de arquitecto, aparejador, arquitecto técnico o ingeniero de edificación. La Administración puede establecer convenios de colaboración con los colegios profesionales para garantizar la idoneidad del personal técnico y, en su caso, la calidad del informe técnico resultante.

3. La inspección es visual, y se hace respecto a aquellos elementos del edificio a los que se haya tenido acceso. No forma parte de la inspección detectar posibles vicios ocultos, ni prever causas sobrevenidas. Los elementos objeto de inspección son los que constan en el modelo de informe del anexo 1.

4. Cuando los datos obtenidos en la inspección visual no sean suficientes para la calificación de las deficiencias detectadas, el/la técnico encargado/a de la inspección debe proponer a la propiedad del inmueble efectuar una diagnosis del elemento o elementos constructivos afectados, así como las pruebas que considere necesarias.

Artículo 8 El informe de la inspección técnica

1. El informe de la inspección técnica es el documento emitido por el/la técnico competente encargado/a de la inspección, en que describe las características generales del edificio, las posibles deficiencias detectadas en sus elementos comunes, su calificación y los plazos para enmendarlas, y, finalmente, efectúa una calificación sobre el estado general del edificio.

2. El informe de la inspección técnica de edificios de viviendas se elabora siguiendo el modelo normalizado que incluye el anexo 1, y que se puede obtener en la web corporativa de la Generalidad de Cataluña y en la web de la Agencia de la Vivienda de Cataluña.

3. La emisión del informe de la inspección técnica de edificios de viviendas se debe ajustar a los principios de imparcialidad, objetividad e independencia de su autor o su autora, y al de veracidad de las manifestaciones que contenga.

4. El informe de la inspección técnica de edificios de viviendas debe detallar las deficiencias detectadas en los diversos elementos constructivos del edificio, y las debe calificar de la forma siguiente:

• a) «Deficiencias graves»: son las que, por su importancia, se deben subsanar en los plazos indicados. En caso de que representen un riesgo para las personas, es necesario indicarlo expresamente y detallar las medidas urgentes de seguridad a adoptar previas a la ejecución de las obras.
• b) «Deficiencias leves»: son las que, sin ser graves, hacen necesaria la realización de trabajos de mantenimiento para evitar el deterioro del edificio o de parte del mismo.

5. Según el tipo, la gravedad y la generalización de las deficiencias, el/la técnico califica el estado general del edificio de la forma siguiente:

• a) «Muy grave»: existencia generalizada de deficiencias que por su importancia afectan gravemente a la estabilidad del edificio y representan un peligro para la seguridad de las personas. En ese caso, el informe debe especificar las medidas de seguridad que se deben adoptar con carácter inmediato, las deficiencias que se deben reparar y el plazo para hacerlo.
• b) «Con deficiencias graves»: existencia de deficiencias que por su importancia se deben enmendar. El informe de la inspección técnica de edificios de viviendas especifica las deficiencias que se deben reparar y el plazo para hacerlo. En caso de que las deficiencias comporten riesgo para las personas, se deben describir las medidas urgentes de seguridad a adoptar, previas a la ejecución de las obras.
• c) «Con deficiencias leves»: existencia de deficiencias producidas por falta de conservación. Se deben efectuar trabajos de mantenimiento para evitar el deterioro del edificio o de parte del mismo.
• d) «Sin deficiencias»: no se aprecian deficiencias.

6. En aquellos casos en que el/la técnico detecte la existencia de deficiencias, sean generalizadas o no, que comporten riesgo para las personas, es necesario que lo comunique de forma inmediata tanto a la propiedad como al ayuntamiento del municipio donde está el edificio, para que adopten las medidas que resulten adecuadas. La comunicación al ayuntamiento se puede efectuar de acuerdo con el modelo de documento previsto en el anexo 2. Sin perjuicio de lo anterior, y con posterioridad a la comunicación urgente mencionada, el/la técnico debe elaborar el informe de inspección del edificio de viviendas y lo debe tramitar de conformidad con lo que prevé este Decreto.

Artículo 9 Entrega del informe a la propiedad y actuaciones a realizar

1. El informe de la inspección técnica de edificios de viviendas se debe entregar a la propiedad del inmueble o a la persona representante de la comunidad de propietarios y propietarias.

2. Cuando el informe de la inspección técnica de edificios de viviendas contenga una calificación del estado general del edificio como «muy grave», el/la técnico que lo haya emitido también lo debe presentar, junto con la comunicación que prevé el artículo 8.6, inmediatamente ante la administración competente por los medios previstos en la normativa de aplicación para la presentación electrónica de documentos, a efectos de lo que prevé el artículo 11.3.

3. Cuando el informe de la inspección técnica califique el estado general del edificio como «con deficiencias graves», la propiedad del inmueble debe adoptar las medidas correctoras necesarias para enmendar las deficiencias, en el plazo que establezca dicho informe. Cuando las deficiencias comporten un riesgo para las personas, la propiedad del edificio debe adoptar de forma urgente las medidas de seguridad indicadas en el informe de la inspección técnica previas a la ejecución de las obras.

Una vez finalizadas las obras necesarias, para las que es necesario haber obtenido las autorizaciones administrativas preceptivas de conformidad con la normativa de aplicación, la propiedad del inmueble debe presentar solicitud de expedición de certificado de aptitud ante la Administración, a la que se deberá adjuntar el informe de la inspección técnica y la certificación emitida por el/la técnico competente que haya dirigido las obras de enmienda de las deficiencias señaladas y que acredite su correcta realización y finalización.

4. Cuando el informe de la inspección técnica califique el estado general del edificio como «con deficiencias leves» o «sin deficiencias», el/la técnico que lo haya emitido lo debe presentar ante la administración competente por los medios previstos en la normativa de aplicación para la presentación electrónica de documentos para que la administración pueda otorgar el certificado de aptitud, que se debe enviar directamente a la propiedad.

Artículo 10 Definición

El certificado de aptitud es el documento emitido por la administración competente en base al informe de la inspección técnica de edificios de viviendas presentado y de las comprobaciones que la administración pueda realizar, en cuya virtud se califica la idoneidad del edificio para el uso de vivienda.

Artículo 11 Contenido del certificado de aptitud

1. Según cuál sea el estado general del edificio de acuerdo con el informe de la inspección técnica, el certificado de aptitud lo califica de apto o no apto.

2. El certificado contiene la calificación de apto:

• a) Cuando el estado general del edificio se califica como «sin deficiencias».
• b) Cuando el estado general del edificio se califica como «con deficiencias leves». En este caso, la resolución de otorgamiento del certificado de aptitud debe indicar los trabajos necesarios de mantenimiento que se deben llevar a cabo para evitar la degradación del edificio o de parte del mismo.
• c) Cuando, en virtud de lo que prevé el artículo 9.3, se presenta un certificado emitido por un/a técnico competente en que acredita que las deficiencias indicadas en el informe de la inspección técnica han sido correctamente enmendadas.

3. El certificado contiene la calificación de no apto cuando del informe de la inspección técnica resulte que el estado general del edificio es «muy grave». En este caso, la administración competente debe adoptar las medidas legales aplicables y, si procede, disponer el desalojamiento y la clausura del edificio.

Artículo 12 Entrega a las personas adquirentes

En los actos y los contratos de transmisión de viviendas inter vivos, las personas transmitentes deben entregar a las personas adquirentes, en caso de que el edificio haya sido obligado a pasar la inspección técnica, una copia debidamente autenticada del certificado de aptitud.

Si no se dispone de dicha resolución administrativa porque el edificio no ha pasado aún la inspección técnica, o bien porque el informe de la inspección técnica determina deficiencias que todavía no han sido enmendadas, las personas adquirentes de una vivienda pueden exonerar de forma expresa a las personas transmitentes de la obligación de entregarles el certificado de aptitud. En este caso, la transmisión queda sujeta a las obligaciones que determina la normativa de habitabilidad vigente.

Artículo 13 Competencia para el otorgamiento del certificado de aptitud

1. El certificado de aptitud es otorgado por la Agencia de la Vivienda de Cataluña o bien por los entes locales de conformidad con el apartado siguiente.

2. Cuando los entes locales estén interesados en otorgar los certificados de aptitud, previamente deben comunicarlo a la Agencia de la Vivienda de Cataluña y publicarlo en el boletín oficial correspondiente.

3. En el supuesto previsto en el apartado 2, los entes locales deben mantener comunicación por vía electrónica con la Agencia de la Vivienda de Cataluña para que ésta pueda disponer de información actualizada sobre el estado de tramitación de los informes de la inspección técnica de edificios de viviendas, de los informes de la inspección técnica por parte de la Administración prevista en el artículo 6 y de los certificados de aptitud, con el fin de mantener el seguimiento de la calidad del parque de edificios de Cataluña. Esta información tiene el contenido que prevé el modelo establecido por la Agencia de la Vivienda de Cataluña.

Las comunicaciones electrónicas previstas se deben efectuar de conformidad con la normativa aplicable en esta materia para el ámbito de las administraciones públicas de Cataluña.

Artículo 14 Plazo de resolución

1. El plazo para notificar la resolución administrativa por la que se emite certificado de aptitud es de dos meses desde la entrada de la solicitud, acompañada del informe de la inspección técnica y, si procede, de la certificación técnica prevista en el segundo párrafo del artículo 9.3 en el registro del órgano competente. En el caso de lo que prevén los apartados 2 y 4 del artículo 9, el plazo de dos meses se computa a partir de la presentación del informe por medios electrónicos por parte del/de la técnico.

En caso de que la administración competente modifique o complemente la relación y calificación de las deficiencias señaladas en el informe técnico, así como los plazos para enmendarlas, el plazo de dos meses se computa desde la entrada de la solicitud acompañada, si procede, de la certificación técnica acreditativa de la enmienda de deficiencias.

2. Si en el plazo de dos meses fijado en el apartado anterior no se ha notificado una resolución expresa, la persona interesada puede entender obtenido el certificado de aptitud con la calificación de apto por silencio administrativo positivo, según regula la normativa del procedimiento administrativo.

Artículo 15 Vigencia del certificado de aptitud

1. El certificado de aptitud con la calificación de apto tiene una vigencia de diez años. Transcurrido dicho plazo, se debe renovar, siguiendo el mismo procedimiento, dentro del año siguiente al de su caducidad.

2. La vigencia del certificado de aptitud con la calificación de apto queda subordinada a mantener los requisitos exigidos para su concesión.

3. En caso de que, con posterioridad al otorgamiento del certificado de aptitud con la calificación de apto, la administración competente constate que el edificio ha perdido las condiciones que determinaron dicho otorgamiento, puede declarar la revocación de su vigencia, previa audiencia a las personas interesadas.

4. La revocación del certificado de aptitud se puede llevar a cabo sin perjuicio de las medidas dirigidas a la conservación y rehabilitación del inmueble y del régimen sancionador que sean aplicables.

5. Sin perjuicio de los recursos que procedan contra la resolución que declare la revocación del certificado de aptitud, la propiedad puede instar nuevamente su otorgamiento de acuerdo con el procedimiento establecido.

Artículo 16 Consecuencias del incumplimiento

1. La falta del certificado de aptitud del edificio en los supuestos en que sea exigible puede dar lugar, previas las diligencias adecuadas, a la imposición de multas coercitivas y de sanciones a las personas responsables, de conformidad con lo previsto en la Ley del derecho a la vivienda.

2. El incumplimiento de la realización de las obras de enmienda de deficiencias o de la adopción de medidas de seguridad previstas en este Decreto facultan a la administración competente para adoptar las órdenes de ejecución y otras medidas de intervención administrativa previstas en la Ley del derecho a la vivienda y en el resto de normativa aplicable.

Artículo 17 Fichero común de inspecciones técnicas de edificios de viviendas

1. A efectos de asegurar un control público eficiente de las inspecciones técnicas llevadas a cabo en el parque de viviendas, el departamento competente en materia de vivienda debe crear un fichero común donde deben figurar los datos de los informes de la inspección técnica presentados, los de las inspecciones administrativas realizadas y los certificados de aptitud emitidos.

Con respecto a los datos personales que contengan los documentos que figuran en dicho fichero, se sujetan, a todos los efectos, a lo que prevén la Ley orgánica 15/1999, de 13 de diciembre, de protección de datos de carácter personal, y su Reglamento, aprobado por el Real decreto 1720/2007, de 21 de diciembre.

2. La Agencia de la Vivienda de Cataluña debe establecer un programa de controles aleatorios para garantizar la calidad de las inspecciones y verificar el funcionamiento correcto del sistema.

3. La Agencia de la Vivienda de Cataluña puede emitir certificaciones donde consten, en relación con el edificio objeto de la petición, las circunstancias señaladas en el apartado primero que contenga el fichero. El acceso a los datos de este fichero y la emisión de las certificaciones se deben realizar de conformidad con el procedimiento establecido por la Ley de régimen jurídico de las administraciones públicas y del procedimiento administrativo común.

Primera Relaciones entre personas propietarias y compañías de seguros

Las obligaciones que este Decreto establece respecto a la conservación de los edificios de viviendas no afectan a las relaciones, sujetas al derecho privado, entre propietarios y compañías aseguradoras.

Segunda Advertencia de situaciones anómalas de las viviendas

1. Si en el ejercicio de las tareas de inspección el/la técnico competente detecta alguna situación anómala con apariencia de infravivienda, es necesario que la comunique a la administración competente mediante el modelo de documento previsto en el anexo 4, para que ésta pueda adoptar las medidas que procedan.

2. La eventual existencia de las situaciones anómalas mencionadas en el apartado anterior no condiciona la certificación de aptitud del edificio mientras no afecte a la estabilidad o seguridad de los elementos comunes de la edificación.

Tercera Previsiones sobre el Libro del edificio

1. El Libro del edificio, que se debe entregar en el Registro de la Propiedad según determina el artículo 25.4 de la Ley del derecho a la vivienda, debe contener únicamente la documentación y los datos del edificio hasta el acta de recepción de la obra, de acuerdo con el artículo 6 de la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de ordenación de la edificación.

2. Deben formar parte del contenido del Libro del edificio los documentos que provienen de las inspecciones técnicas obligatorias que incluyen los informes técnicos sobre el estado de conservación y mantenimiento de los edificios y los certificados de aptitud, según determina el artículo 25.2.c) de la Ley del derecho a la vivienda.

Cuarta Ayudas excepcionales por el coste de las inspecciones técnicas obligatorias

Las ayudas por el coste de las inspecciones técnicas obligatorias tienen carácter excepcional y se pueden otorgar cuando se acredite la insuficiencia de medios económicos de las personas que cumplan los requisitos de las convocatorias de subvenciones para la rehabilitación de edificios de uso residencial y de viviendas.

Primera Edificios que hayan sido sometidos al test del edificio

1. Los edificios de viviendas que a la entrada en vigor de este Decreto hayan sido sometidos al test del edificio y cuyos propietarios y propietarias hayan llevado a cabo las obras requeridas por la Administración para la enmienda de deficiencias pueden obtener el certificado de aptitud del edificio con la calificación de apto. En este caso, la vigencia del certificado de aptitud del edificio es de diez años desde la fecha de evaluación positiva del test del edificio.

2. Aquellos edificios que a la entrada en vigor del Decreto hayan sido sometidos al test del edificio y cuyos propietarios y propietarias no hayan sido requeridos para llevar a cabo obras de enmienda de deficiencias, o bien todavía no las hayan llevado a cabo, pueden utilizar válidamente este test para solicitar el certificado de aptitud del edificio correspondiente y para acogerse a programas públicos de fomento de la rehabilitación siempre que el mencionado test del edificio tenga una antigüedad máxima de 24 meses desde su fecha de emisión.

Segunda Agencia de la Vivienda de Cataluña

Mientras la Agencia de la Vivienda de Cataluña no entre en funcionamiento, todas las referencias que se hacen a la misma en este Decreto se entenderán realizadas al departamento de la Generalidad de Cataluña competente en materia de vivienda.

Primera Modificación del programa de inspecciones y del modelo de informe de inspección técnica

Se faculta a la persona titular de la Agencia de la Vivienda de Cataluña para que pueda modificar los anexos 1 y 3 con el fin de adaptarlos a los niveles de calidad exigibles a los edificios de viviendas en cada momento.

Segunda Relación entre la cédula de habitabilidad de las viviendas y el certificado de aptitud de los edificios de viviendas

Si hay alguna discrepancia entre la cédula de habitabilidad otorgada a las viviendas y el resultado del certificado de aptitud otorgado al edificio, prevalecerá este certificado para acreditar el estado de uso y conservación de los elementos comunes, y la cédula de habitabilidad, para acreditar el estado de los elementos privativos de las viviendas.

Tercera Entrada en vigor

Este Decreto entrará en vigor al cabo de tres meses de su publicación en el Diari Oficial de la Generalitat de Catalunya.