La comunidad de propietarios demandante ejercitó frente a uno de sus miembros la acción de cumplimiento del acuerdo de instalación de un ascensor en el patio de luces comunitario a efectos de que facilitara el acceso a través de su vivienda. La propietaria se allanó a la solicitud pero pretendió, en vía reconvencional, que la comunidad le indemnizara por los perjuicios derivados de la ejecución de las obras.

Desestimada en primera instancia la demanda reconvencional, la AP Girona en sentencia 481/2018, de 14 de diciembre (Recurso 809/2018) fija la cuantía indemnizatoria a abonar por la comunidad de propietarios por la depreciación de la vivienda y por los perjuicios e inconvenientes derivados de la instalación del ascensor comunitario.

Es obligación de la comunidad compensar los daños que se causen en los elementos privativos o comunes afectados por la instalación del ascensor y, en su caso, el menoscabo que se produzca en los mismos.

Es cierto que la acción resarcitoria de daños y perjuicios requiere la prueba de su realidad y su cuantía. Ahora bien, cuando la realización de una determinada conducta determina por sí misma un daño "in re ipsa" como algo indiscutible, evidente o patente, o cuando de los hechos probados se desprenda necesaria y fatalmente la existencia del daño, es posible reclamar la indemnización de estos daños futuros y eventuales.

Así, el proyecto relativo a la instalación del ascensor comunitario recoge el alcance y efectos de la misma, por lo que, aunque aún no se haya materializado la ejecución, se puede extraer el perjuicio que la misma puede desprender.

La reconviniente reclama el pago de una compensación dineraria por la imposibilidad de uso de una parte del patio interior y por el demérito o depreciación que va a suponer para su vivienda la instalación del ascensor. Son consecuencias ya conocidas, sin perjuicio de valorar el efecto generado.

Es evidente que la realización de la obra va a causar molestias e inconvenientes a la propietaria que debe permitir el paso de los operarios con herramientas y materiales, aunque sea una sola vez, a través de su vivienda para llevar a cabo la instalación del ascensor. Además, provocará ruidos, polvo o vibraciones, que suponen inconvenientes e incomodidades para una persona que padece una patología grave con necesidad de supervisión y ayuda para todas las actividades de la vida diaria.

Por tanto, señala la sentencia que, aunque no proceda indemnización por daños personales y biológicos imprevisibles derivados de la instalación del ascensor, sí han de ser compensadas económicamente las molestias que la realización de la obra va a suponer para la propietaria en cuanto afecta a su tranquilidad y sosiego.

Por lo que respecta a la indemnización solicitada por depreciación de la vivienda, la Audiencia resalta el hecho de ser un elemento común el patio donde va a instalarse el ascensor, el cual no constituye un anexo de uso privativo de la propietaria reconviniente aunque solo exista acceso al mismo desde su vivienda por su configuración constructiva. Se trata de una mera posesión tolerada que implica una mera detentación material pero de la que puede ser privada al no venir asociada la tenencia a un concepto o derecho posesorio.

La instalación del ascensor provoca una reducción de la zona de uso exclusivo tolerado del patio de luces, pero los metros cuadrados de los que no va a verse privada han de quedar excluidos de la afectación. Además, la solución constructiva adoptada hace innecesario gravar el piso de la apelante con servidumbre de paso alguna.

Por otra parte, ha de tenerse en cuenta que la instalación del ascensor no va a generar a la propietaria una utilidad real que sí proporciona a los comuneros de las plantas elevadas, generándole un detrimento funcional y económico que debe ser indemnizado. Es cierto que va a poder utilizar la azotea, pero no consta que disponga de trastero o tendedero en la misma.

A la vista de todo ello y a efectos del cálculo de la pérdida de valor de mercado de la vivienda, la Audiencia considera desproporcionada fijar en un 33% su depreciación e inasumible establecerlo en un 11% por la ausencia de beneficio alguno derivado de la instalación del ascensor.

Por todo ello, la sentencia concluye que el perjuicio que ocasiona a la vivienda debe ponderarse en una depreciación del precio de mercado de la misma de un 5%, porcentaje razonable atendiendo a la naturaleza e importancia del menoscabo. Y a ello añade una compensación económica por el perjuicio que comporta la ejecución de las obras durante 60 días en el patio inmediato a la vivienda.