J.M. Barjola.- Es alquiler y es urbano, pero el arrendamiento de una habitación de vivienda con pacto de aprovechamiento de zonas comunes no está protegido por la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU).
Esta ha sido la doctrina que ha reiterado la Audiencia Provincial de Madrid en una reciente sentencia de 28 de marzo de 2019 (cuyo texto puede consultar aquí), donde se ha concluido que el arrendamiento de una habitación con pacto de aprovechamiento común de cocina y baños no debe reglarse por la LAU sino por el Código Civil (artículo 1542 y siguientes) y lo firmado por las partes, ya que una habitación no puede “satisfacer de modo permanente las necesidades de vivienda del arrendatario”.
El Tribunal ha admitido el recurso de apelación contra la decisión del juzgado de desestimar el desahucio de una propietaria sobre su inquilina antes de cumplirse los tres años de protección de arrendamiento (el límite de protección de la LAU) al no mediar cláusula que lo prohibiese en el contrato firmado entre las partes ni cláusula de sumisión a esta normativa. Aplicando el Código Civil, y el tiempo pactado entre las partes, el tribunal madrileño declara resuelto el contrato, y, por tanto, la inquilina debe abandonar la habitación.
El órgano colegiado ha resuelto por tanto que no es posible aplicar los criterios protectores de inquilinos de la LAU por no existir contrato protegido por esta ley, sino un mero acuerdo entre partes donde se debe aplicar la normativa general y no la especial.
Se estima así el desahucio, aunque se desestima la petición de indemnización por los días de ocupación desde el requerimiento de abandono al inquilino rebelde hasta la sentencia.
Los hechos
El caso había sido ventilado por el Juzgado de 1ª instancia número 35 de Madrid, que estimó las alegaciones de la demandada y estimó la LAU como aplicable al presente contrato, al tratarse según el juez de una vivienda habitual y satisfacer las necesidades del arrendatario.
El acuerdo entre arrendador y arrendatario fue firmado el 1 de septiembre de 2016 por plazo de un año.
Pasado el año el acuerdo no quedaba renovado automáticamente, sino que se firmó la obligación del arrendatario de pedir permiso para continuar en la vivienda de forma expresa y concertada, con una antelación de al menos 30 días.
También el arrendador podía requerir al término de cada año la habitación y echar al inquilino sin mediar preaviso de 30 días.
Todos estos pactos serían declarados nulos a ojos de la LAU por abusivos. Sin embargo, bajo el paraguas del Código Civil predomina la voluntad de parte y estos pactos son acuerdos entre iguales que deben ser vigentes.
Así, la inquilina fue instada por la propietaria para abandonar el piso antes del tercer año de alquiler. La demandada se negó invocando el artículo 9 de la LAU, que establece una duración mínima de tres años para estos contratos. Se emitió orden de desahucio para el tres de julio de 2018, pero el juzgado de Madrid la paralizó con su sentencia. Ante esto, la propietaria pidió apelación a la Audiencia Provincial de Madrid
La argumentación de la Audiencia
La Audiencia Provincial aceptó los motivos de la apelación y deshizo la decisión del juzgado de Madrid: sí es de aplicación el Código Civil y no la LAU al no preverse dentro del ámbito de aplicación objetivo de la ley de arrendamientos el alquiler de habitaciones, incluso cuando exista aprovechamiento de zonas comunes.
En su argumentación, la Audiencia recuerda que para la LAU es arrendamiento de vivienda “aquel arrendamiento que recae sobre una edificación habitable cuyo destino primordial sea satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario”, según su artículo 2.
Así, la cuestión radica en considerar arrendamiento de vivienda o no la habitación en cuestión. La Audiencia cree que no, pues una habitación "no garantiza el desarrollo de la vida doméstica del inquilino con la intimidad y servicios que hoy se consideran indispensables, de lo que solo se dispone de forma compartida”.
El tribunal madrileño recupera así la interpretación ya realizada sobre esta cuestión en otras audiencias, como la sentencia de 3 de diciembre de 2006 y de 26 de septiembre de 2017 de la misma Audiencia Provincial de Madrid, así como la resolución de 21 de julio de 2006 de la Audiencia Provincial de Vizcaya.
Esta última dijo: “el objeto de arriendo es una habitación, con atribución del derecho a usar del baño, sala y cocina, permaneciendo el resto de las habitaciones de la vivienda ajo el ámbito de uso y disfrute de su propietario, por lo que se trata de situaciones radicalmente distintas que no posibilitan una interpretación extensiva de los preceptos de la LAU”.
Recuerda también el tribunal que, de haber sido la intención del legislador querer regular el arrendamiento de las habitaciones, así lo hubiese hecho de forma expresa en el artículo de la LAU. “Ciertamente algún artículo habría merecido el interés del legislador para regular estos extremos” determina.
