J.M. Barjola.- ¿Se puede enervar (deshacer un lanzamiento y continuar con el contrato) un desahucio de arrendatario por no haber pagado el impuesto sobre bienes inmuebles (IBI) si su cálculo fue incorrecto y así lo hace ver el perjudicado? El Tribunal Supremo considera que sí. 

No importa que el arrendatario haya pagado el concepto que ahora impugna en otras ocasiones, ni que el arrendador haya interpuesto reclamación extrajudicial por impago. El arrendatario tiene derecho a pagar a posteriori el concepto y a volver a disfrutar de su alquiler, quedando el desahucio totalmente aparcado, por no existir en ningún momento incumplimiento contractual al existir desacuerdo sobre la cantidad debida. 

El Tribunal Supremo esclarece con esta argumentación la figura de la enervación del desahucio por impago de la renta y otros conceptos, en esta ocasión del IBI, en una reciente sentencia de 23 de mayo de 2019 de la Sala de lo Civil, con ponente el D. Antonio Salas Carceller (resolución disponible aquí). 

El caso: un contrato de alquiler desde 1960

En el caso, se planteó demanda de resolución de arrendamiento de vivienda por incumplimiento en el pago del IBI del año 2013 de una arrendataria que disfrutaba de contrato de alquiler desde 1960. 

El juzgado de Primera Instancia declaró enervada la acción de desahucio al dar por buena la pretensión de la demandada, al considerar que la cuantía no estaba bien determinada y que por tanto no existía impago al respecto. 

No obstante, la Audiencia Provincial de Barcelona consideró revocar la sentencia y hacer efectivo el desahucio, en base a dos argumentos: 

1). Existió requerimiento extrajudicial para pagar el IBI debido que fue ignorado por la arrendataria. Por ello, procede el desahucio, ya que existió incumplimiento en una de las obligaciones más esenciales del arrendatario, el pago de la renta y los conceptos adyacentes. 
2). La arrendataria pagó el concepto que ahora denuncia como erróneo en otras ocasiones. Por tanto, y siguiendo la doctrina de los actos propios, existe incumplimiento. 

Una deuda mal calculada

El Supremo tumba los dos razonamientos de la Audiencia y deshace el desahucio, dando la razón a la demandada como hizo el juzgado de primera instancia, y rehabilitando el alquiler que permanecía vigente desde 1960. 

La demandada, ahora recurrente al Supremo, es la arrendataria que defiende no ser desahuciada, alegando que el cálculo del IBI por parte del arrendatario se ha realizado de forma contraria a la ley. 

En concreto, se alega una infracción a la Disposición Transitoria 2ª, c) para el artículo 10.2 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) vigente en el momento (la de 1994), al exigirse el pago del IBI calculado como la quinta parte del importe total del impuesto de todo el edificio, mientras que la demandada entiende que sólo se debe abonar el 16,02 por ciento.

La arrendataria entiende así que la deuda no es determinada ya que existen discrepancias con respecto a su cuantía. Por tanto no existe incumplimiento en caso de impago. 

La cuantía impagada correspondería al IBI de 2013, que sumaría un montante de 303,10 euros. Este concepto habría sido abonado desde 1995, siendo solo en 2013 cuando no fue abonada. Este impago propició la demanda de desahucio por incumplimiento.  

El razonamiento del Supremo

El Supremo, al contrario que la Audiencia, difiere de la teoría de los actos propios y da la razón a la arrendataria, 

“No debe ser calificado de acto propio vinculante aquél por el cual la arrendataria viene pagando periódicamente por razón del arrendamiento determinadas cantidades que pudieran resultar superiores a las debidas, ya que en cualquier momento puede exigir – como ahora ha hecho- que se ajuste el importe exigido al que por ley corresponda” establece. 

Así, el Supremo concluye, de forma relevante para la doctrina, que para los casos de enervación de desahucio se debe tener en cuenta dos cuestiones capitales:

1.    No puede considerarse que la reclamación extrajudicial inhabilite la enervación de desahucio si fue realizada por un concepto inexacto, en este caso por cuantía superior. Sólo produce efectos la reclamación extrajudicial que se realice por la cantidad debida, no otra. 

2.    No puede considerarse que existen actos propios y aceptación de la deuda al realizarse pagos del mismo concepto en años anteriores y posteriores. La arrendataria tiene la potestad de impugnar la cantidad en cualquier momento, incluso en sede judicial para enervar el desahucio. 

Por ello, el Alto Tribunal enerva el desahucio y falla en favor de la demandada.