La Audiencia Provincial de Córdoba desestima el recurso de apelación formulado por la comunidad de propietarios demandada y confirma la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia núm. 7 de Córdoba que declaró nulo el acuerdo comunitario, aprobado con las tres quintas partes del quorum exigido por el art. 17.12 de la Ley de Propiedad Horizontal, consistente en la prohibición del establecimiento de apartamentos turísticos.

El citado art 17.12 LPH dispone que “el acuerdo por el que se limite o condicione el ejercicio de la actividad (…) requerirá el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios”.

Destaca la sentencia de apelación que el precepto no limita el derecho de uso de la vivienda con esa finalidad por el propietario, sino que lo que hace es limitar o condicionar "el ejercicio" de una concreta actividad, que no prohibirla o excluir alguna de entre las posibilidades de uso que el propietario pueda tener. Esto es, cabe pensar que la actividad podría ejercitarse pero con los límites derivados del acuerdo.

Prohibición de ejercicio

Sin embargo, en el caso de autos no es que el acuerdo comunitario limite o condicione el derecho de uso que tiene el propietario de los elementos privativos a la hora de ejercitar en ellos esa actividad de arrendamientos turísticos, sino que contiene una prohibición de ejercicio de la misma para lo que regiría la regla de la unanimidad.

La Sala considera que la remisión al art. 3 del Código Civil como criterio interpretativo a sus antecedentes históricos y legislativos, la realidad social del tiempo en que se va a aplicar, ateniendo fundamentalmente al espíritu y finalidad de aquellas, no es de recibo para justificar la tesis de la comunidad de propietarios que, al amparo del art. 17.12 LPH, entiende que toda prohibición supone una limitación.

Además, el apartado 6 de dicho art. 17 excluye una interpretación extensiva de esos otros supuestos que requieren o mayoría o mayoría cualificada. Esto es, la regla general para la modificación del título constitutivo sería la unanimidad y la excepción las mayorías cualificadas que se previenen en esos otros apartados, entre ellos el art. 17.12.

Finalmente, el Tribunal rechaza que la tendencia legislativa de evitar la regla de la unanimidad en los acuerdos de las comunidades de propietarios, exigiendo mayorías cualificadas, pueda servir tampoco de justificación para la interpretación pretendida por la comunidad de propietarios, ya que cuando se producen se trata de proteger o intereses o derechos de singular protección, que van desde solventar problemas de accesibilidad, instalación o creación de nuevos servicios o infraestructuras que van surgiendo en la vida actual para viviendas, mejorar la eficiencia energética, o asegurar la buena marcha económica de la comunidad.