La entidad demandante, propietaria de una de las viviendas del edificio que incluye una terraza aneja que coincide con la cuarta parte de la cubierta del inmueble, reclama a la comunidad de propietarios el pago del coste de la reparación que hubo de realizar en dicha terraza para evitar los daños en su vivienda por las filtraciones de agua.

La demanda fue desestimada en ambas instancias. Sin embargo, el Tribunal Supremo declara haber lugar al recurso de casación interpuesto por la propietaria demandante y condena a la comunidad demandada a pagarle la cantidad reclamada.

En este caso, la terraza es al mismo tiempo elemento privativo por atribución de su uso al propietario demandante y elemento común por su carácter estructural de cubierta.

En tales casos de concurrencia de obligaciones sobre elementos comunes con uso privativo, quedan a cargo del propietario beneficiario de la utilización del elemento común las obras de conservación o reparación de las deficiencias que sean consecuencia directa del uso y disfrute ordinario del elemento que se trate, así como las que tengan su origen en su proceder descuidado o negligente. Mientras que pesa sobre la comunidad de propietarios la obligación de acometer las reparaciones de carácter extraordinario o las que procedan de un vicio o defecto de la construcción o de la estructura del propio elemento.

Para determinar quién debe financiar la reparación, será preciso, en cada caso, determinar la índole o la razón de la avería. Si de lo que se trata es de hacer reparaciones propias del mantenimiento de la terraza, será cuestión del propietario. Pero si el defecto es estructural, si afecta a la propia configuración de la terraza como elemento de la construcción, debe ser reparado a costa de los fondos comunes.

En el caso de autos, el Tribunal Supremo (sentencia 80/2024, de 23 de enero) concluye que el hecho de que los daños que se causaron se deban al mal estado de la tela asfáltica, que asegura la impermeabilización del edificio, y que esta se encuentre situada bajo el suelo de la terraza que sirve de cubierta del edificio, determina su naturaleza común al ser uno de los elementos esenciales de la comunidad de propietarios, por lo que su reparación constituye una obligación propia de la comunidad.