Las partes están vinculadas por un contrato de arrendamiento de vivienda concertado en 1983 por plazo indefinido, con una renta mensual que, al tiempo de la demanda, ascendía a 904,82 euros, la cual debía abonarse dentro de los cinco primeros días de cada mes.

Al no haber atendido la arrendataria el pago del recibo correspondiente al mes de julio de 2020, que fue devuelto por el banco, la arrendadora interpuso una demanda de desahucio por falta de pago de la renta, señalando que la inquilina no podía enervar la acción consignando o pagando el importe adeudado porque ya había uso de tal derecho en un juicio de desahucio por falta de pago anterior.

El Juzgado de Primera Instancia desestimó la demanda atendidas las circunstancias concurrentes y concluyó que, más que de incumplimiento, había que hablar de retraso en el cumplimiento que no ha perjudicado el interés del acreedor.

Interpuesto por la demandante recurso de apelación, la AP Barcelona lo estimó, revocó la sentencia de instancia, acogió la demanda y decretó haber lugar al desahucio.

Frente a esta sentencia promueve la arrendataria sendos recursos extraordinario por infracción procesal y de casación.

El Tribunal Supremo (sentencia 1065/2024, de 23 de julio) desestima el extraordinario, en el que se aduce falta de motivación, y estima el de casación, que se construye sobre la base de la infracción del art. 114.1 LAU 1964 y de la doctrina jurisprudencial sobre el impago de la renta y en cuyo desarrollo se indica que, en atención a las circunstancias concurrentes, no existe un incumplimiento contractual con entidad resolutoria.

Recuerda al efecto que es doctrina reiterada de la Sala que el pago de la renta del arrendamiento de una vivienda fuera de plazo y después de presentada la demanda de desahucio, no excluye la resolución arrendaticia, y ello, aunque la demanda se funde en el impago de una sola mensualidad, sin que el arrendador venga obligado a que el arrendatario se retrase de ordinario en el abono de las rentas periódicas.

Además, recuerda que asimismo tiene señalado que no puede considerarse que incurra en abuso de derecho el arrendador que ante el incumplimiento del pago de la renta ejercita su derecho a la resolución del contrato.

Matiza, no obstante, que también ha declarado que esa doctrina puede no ser aplicable cuando las singulares circunstancias del caso permiten valorar que no ha existido incumplimiento contractual.

Afirma el Supremo que en el supuesto examinado concurren circunstancias que lo convierten en excepcional, y como tal en tributario de un tratamiento diferenciado, y pasa seguidamente a enumerarlas:

1. El impago se refiere a una sola mensualidad de renta que se abonó el 3 Ago. 2020.

2. La arrendataria venía satisfaciendo la renta pactada desde el año 1983, sin que, durante tan dilatado periodo, consten impagos anteriores, salvo la enervación de la acción que adujo la demandante.

3. La renta estaba domiciliada en una cuenta a la que la demandada hacía una transferencia desde la cuenta en la que cobraba la pensión abierta en otra entidad.

4. Al presentarse al cobro el recibo correspondiente a la mensualidad de julio de 2020 se devolvió porque faltaban 10 euros en la cuenta, sin que, a pesar de ser una cantidad tan pequeña, se aceptara el descubierto por la entidad financiera, ni se comunicara a la arrendataria la devolución.

5. A mediados de junio la demandada, que por razón de su edad (82 años), presenta un leve deterioro de memoria, sufrió una caída que le produjo una fractura del radio y otra nasal. A mitad de julio, su marido, del que es cuidadora de hecho y con el que convive en la vivienda, sufrió otra caída que requirió su internamiento hospitalario con alta el 23 de julio. En esa situación de estrés se le olvidó ordenar la transferencia de los fondos para el abono de la renta.

6. El 3 Ago. 2020 sus familiares se dieron cuenta de la situación e hicieron un ingreso inmediato de la renta impagada.

7. Actualmente, se ha domiciliado el pago en la cuenta en la que la arrendataria cobra su pensión y se viene abonando con normalidad.

8. El impago no produjo ningún perjuicio al acreedor

Así las cosas, teniendo en cuentas todas estas circunstancias, de naturaleza excepcional, y que la jurisprudencia de la Sala no ha cerrado el paso a que, a los efectos de determinar el incumplimiento de la obligación de pago, no deban ser contempladas las concretas circunstancias concurrentes en cada supuesto litigioso, el Supremo concluye que no pueda apreciarse en el caso enjuiciado un incumplimiento resolutorio del contrato de arrendamiento, y procede a casar la sentencia de la Audiencia y a confirmar la del Juzgado.