Ejercitada por una mercantil frente a una comunidad de propietarios una acción de resolución por incumplimiento esencial por la demandada de sendos contratos de obra y de inspección y mantenimiento suscritos por las partes, el presidente de la comunidad formuló reconvención instando la nulidad de tales contratos por vicio de error en el consentimiento, y, subsidiariamente, su resolución por incumplimiento de la demandante.

La sentencia de primera instancia desestimó la demanda y estimó la reconvención, declarando la nulidad de los contratos litigiosos.

La empresa actora, disconforme con este pronunciamiento, interpuso un recurso de apelación que fue estimado por la AP Madrid, de manera que acogió la demanda y desestimó la reconvención, estimando, en consecuencia, la acción resolutoria por incumplimiento de la comunidad de propietarios demandada.

La Audiencia basó su sentencia en dos motivos: a) el presidente de la comunidad no puede reconvenir, ya que para hacerlo precisa de la autorización expresa de la junta de propietarios, con la que no cuenta, lo que lleva a la Sala de apelación a declarar su falta de legitimación, y b) la causa de la resolución del contrato no es el incumplimiento de la empresa, sino el de la comunidad.

El Tribunal Supremo (sentencia 916/2024, de 27 de junio) declara no haber lugar a los recursos de casación y extraordinario por infracción procesal formulados por la parte demandada, cuya razón última es la de que el presidente de la comunidad sí puede reconvenir pidiendo la nulidad y, subsidiariamente, la resolución de los contratos cuestionados, aunque no cuente con la autorización expresa de la junta de propietarios.

Rechaza así los dos argumentos esgrimidos por la recurrente, que aduce, por un lado, que se presume que el presidente está tácitamente autorizado cuando interviene en beneficio de la comunidad en relación con obras de la naturaleza de las del caso, y por otro, que, aunque se considere que no está tácitamente autorizado, puede demandar en casos de urgencia y necesidad, como sucede cuando tiene que contestar y reconvenir dentro de un plazo perentorio.

Niega que el presidente de la comunidad esté facultado para reconvenir, al amparo de los arts. 10 y 13.3 LPH, en ejercicio de una acción de nulidad contractual por vicio de error en el consentimiento sin autorización expresa de la comunidad que, previo acuerdo de la junta de propietarios que examinó las diferentes ofertas y aceptó una de ellas, consintió la concertación de los contratos.

Reconoce que el art. 13.3 LPH dispone que "El presidente ostentará legalmente la representación de la comunidad, en juicio y fuera de él, en todos los asuntos que la afecten", pero subraya que esto no significa que esté legitimado para cualquier actuación por el mero hecho de ostentar el cargo de presidente, ya que no puede suplir o corregir la voluntad de la comunidad expresada en las juntas ordinarias o extraordinarias.

Explica la Sala que, en el caso, los contratos se concertaron contando con la autorización expresa de la junta de propietarios, que examinó las diferentes ofertas y aceptó la de la entidad ahora demandante, por lo que la anulación de esos contratos exige también la autorización expresa de la junta que los consintió, so pena de que el presidente supla o corrija por su cuenta y con arreglo a su propio y particular criterio la voluntad de la comunidad expresada en la junta.

Añade que resulta evidente que se trata de un asunto importante para la comunidad, por lo que no es razonable que el presidente decida unilateralmente con base en una facultad de representación que la ley le atribuye genéricamente.

Por otra parte, indica que tampoco consta que los estatutos de la comunidad salven la necesidad de la autorización expresa de la junta para que el presidente pueda pretender la nulidad de los contratos que han sido concertados previo consentimiento de aquélla.

Por último, señala la sentencia que el argumento de la urgencia y la necesidad carece de virtualidad, pues la nulidad de los contratos se podía haber planteado y pedido, contando con la autorización de la comunidad, sin esperar a que ésta fuera demandada y se viera sometida por ello a la presión del plazo procesal establecido para contestar y reconvenir.