La Ley 11/2020, de 18 de septiembre regula la contención y moderación de rentas en los contratos de arrendamiento de vivienda cuando ésta esté destinada a residencia permanente del arrendatario y se halle en área declarada con mercado de vivienda tenso. Este régimen de contención de rentas persigue el equilibrio entre el interés patrimonial del arrendador y la función social de la propiedad urbana y se instrumenta mediante la aplicación del índice de referencia de precios de alquiler de viviendas.
Cataluña limita el precio de los alquileres

Ya el Gobierno de la Generalidad aprobó el año pasado sobre esta misma materia el Decreto ley 9/2019, de 21 de mayo, de medidas urgentes de contención de rentas en los contratos de arrendamiento de vivienda, que sin embargo no fue validado por el Parlamento.

Ámbito de aplicación

La norma excluye de su ámbito de aplicación los contratos de arrendamiento de vivienda sujetos a regímenes especiales de determinación de la renta y, en cualquier caso: los suscritos antes del 1 de enero de 1995; los que tienen por objeto viviendas sujetas a un régimen de protección oficial; los que tienen por objeto viviendas integradas en redes públicas de viviendas de inserción o de mediación para el alquiler social o en el Fondo de vivienda de alquiler destinado a políticas sociales; los de carácter asistencial y los que se suscriban de acuerdo con las disposiciones legales aplicables al alquiler social obligatorio.

Declaración de áreas con mercado de vivienda tenso

La nueva ley permite a la Administración calificar determinadas zonas del territorio como áreas con mercado de vivienda tenso y sujetar los contratos de arrendamiento que se concluyan en ellas a un régimen de contención de las rentas.

Son áreas con mercado de vivienda tenso los municipios o partes de municipio que están especialmente en riesgo de no disponer de la suficiente dotación de viviendas de alquiler a un precio asequible que permita acceder a las mismas a toda la población. Esta situación de riesgo puede venir determinada por alguna de estas condiciones:

- porque la media del precio de los alquileres de vivienda experimente en dicha área un crecimiento sostenido claramente superior al de la media del territorio de Cataluña

- porque la carga del coste del alquiler de la vivienda en el presupuesto personal o familiar supere de media en dicha área el 30% de los ingresos habituales de los hogares, o que la media del precio de los alquileres de vivienda supere el 30% de la renta media de las personas menores de treinta y cinco años

- porque el precio de los alquileres de vivienda haya experimentado, en los cinco años anteriores al momento de la declaración, un crecimiento interanual acumulado de al menos tres puntos porcentuales por encima de la tasa interanual del índice de precios al consumo de Cataluña

Con carácter excepcional, atendiendo a la necesidad de dar respuesta urgente a la situación de emergencia en materia de vivienda, más acusada todavía como consecuencia de los efectos económicos derivados de la pandemia del Covid-19, la norma aplica directamente dicha declaración en el caso de los municipios que disponen de índices de referencia de precios en los que los precios del alquiler han sufrido un incremento superior al 20% en el período comprendido entre los años 2014 y 2019, incluidos en el Área Metropolitana de Barcelona o con una población superior a veinte mil habitantes. Es una medida estrictamente transitoria, de una duración máxima de un año, que dejará de surtir efecto si los órganos competentes formalizan una nueva declaración de área con mercado de vivienda tenso referida al mismo municipio o, en cualquier caso, cuando haya transcurrido dicho plazo.

Asimismo la norma regula el procedimiento para la declaración de áreas con mercado de vivienda tenso, en el cual deben acreditarse las circunstancias que la justifican y precisar las medidas que adoptarán las administraciones para atenuar o revertir la situación de mercado tenso.

La competencia para formular esta declaración se atribuye al departamento de la Generalitat competente en materia de vivienda. En sus respectivos ámbitos terriroriales podrá ser ejercida también por el Ayuntamiento de Barcelona, mediante un acuerdo del órgano municipal competente, y por el Área Metropolitana de Barcelona, por iniciativa propia o a solicitud de los municipios que la integran.

Además, el texto detalla el contenido de esta declaración, incluyendo su duración, que no puede exceder de cinco años desde la publicación de la declaración en el Diari Oficial de la Generalitat de Catalunya.

Régimen de contención y moderación de rentas en los contratos de arrendamiento de vivienda

En los contratos de arrendamiento de vivienda que se concluyan en un área con mercado de viviendas tenso la renta pactada al inicio del contrato está sujeta a las siguientes condiciones:

- no puede sobrepasarse el precio de referencia para el alquiler de una vivienda de características análogas en el mismo entorno urbano

- no puede sobrepasarse la renta consignada en el último contrato de arrendamiento, actualizada en cualquier caso de acuerdo con el índice de garantía de competitividad, aplicado de forma acumulada en el período transcurrido entre la fecha de celebración del anterior contrato de arrendamiento y la fecha de celebración del nuevo contrato, si la vivienda afectada se ha arrendado en los cinco años anteriores a la entrada en vigor de la nueva ley. Sin embargo este último criterio no es aplicable si existía una relación de parentesco entre las partes que habían formalizado el último contrato de arrendamiento suscrito antes de la entrada en vigor de la norma, o si se formaliza un contrato de arrendamiento relativo a una vivienda inicialmente excluida de su aplicación cuando cese el régimen especial de determinación de rentas que le era aplicable.

El texto recoge un régimen específico aplicable a los contratos de nuevo arrendamiento sujeto al régimen de contención de rentas que tenga por objeto una vivienda que haya sido arrendada dentro de los cinco años anteriores a su entrada.

La contención de las rentas se instrumenta mediante la aplicación del índice de referencia de precios de alquiler de viviendas que determina y hace público el departamento competente en materia de vivienda.

El precio de referencia se establecerá de acuerdo con dicho índice, sin tener en cuenta los márgenes de precio superior e inferior, o bien, excepcionalmente, desviándose de los mismos con incrementos o minoraciones de hasta un cinco por ciento, dadas las características específicas de la vivienda objeto de arrendamiento.

El régimen de contención de rentas se flexibiliza en los contratos de alquiler de viviendas de obra nueva y en los contratos que resulten de un proceso de gran rehabilitación, en cuyo caso el incremento del precio que las partes acuerden con base en el índice de referencia de precios de alquiler de viviendas de características análogas puede llegar a fijarse en el margen superior del índice. Esta regla se aplica los primeros cinco años desde la certificación de final de obra.

En los contratos sujetos al régimen de contención de rentas, la renta establecida por el contrato solo puede actualizarse de acuerdo con la normativa reguladora de los contratos de arrendamiento de vivienda.

Por otra parte, la norma recoge la posibilidad de asunción por el arrendatario del pago de gastos generales y servicios individuales, o de repercutirle el coste de la ejecución de obras de mejora realizadas después del plazo legal mínimo de duración del contrato mediante un incremento de la renta anual, incluso superando el límite fijado por las reglas generales, con condiciones específicas en cada caso.

El cobro por el arrendador de rentas que sobrepasen los límites que se establecen da derecho al arrendatario a obtener la restitución de las cantidades abonadas en exceso, con devengo del interés legal del dinero, incrementado en tres puntos.

Por último, cabe señalar que en todas las ofertas de arrendamiento de viviendas ubicadas en un área que haya sido declarada área con mercado de vivienda tenso es necesario informar de la aplicación del valor que corresponda del índice de referencia de precios de alquiler de viviendas y, si procede, del importe de la renta del último contrato de arrendamiento vigente en esa misma vivienda, debidamente actualizada.

Modificaciones legislativas en el ámbito del derecho a la vivienda

Se modifica la Ley 18/2007, de 28 de diciembre, del derecho a la vivienda, para introducir en su régimen de control y sancionador y en la tipificación de las infracciones nuevos apartados sobre el régimen de contención de rentas.

Asimismo se modifica la Ley 24/2015, de 29 de julio, de medidas urgentes para afrontar la emergencia en el ámbito de la vivienda y la pobreza energética, y la Ley 4/2016, de medidas de protección del derecho a la vivienda de las personas en riesgo de exclusión residencial.

Modificaciones legislativas

- Ley 18/2007, de 28 de diciembre, del derecho a la vivienda: se añade un apartado 4 al artículo 124 y se modifica la letra f del apartado 2 del artículo 125, al cual se añade un apartado 4.

- Ley 24/2015, de 29 de julio, de medidas urgentes para afrontar la emergencia en el ámbito de la vivienda y la pobreza energética: se modifica el apartado 3 del artículo 5.

- Ley 4/2016, de 23 de diciembre, de medidas de protección del derecho a la vivienda de las personas en riesgo de exclusión residencial: se modifica la letra d del apartado 4 del artículo 16 y se deroga la disposición final sexta.

Entrada en vigor y disposiciones transitorias

La Ley 11/2020, de 18 de septiembre, entra en vigor el 22 de septiembre de 2020, al día siguiente de su publicación en el Diari Oficial de la Generalitat de Catalunya, con las siguientes excepciones:

- Los preceptos que puedan conllevar gastos con cargo a los presupuestos de la Generalidad producirán efectos en el momento de la entrada en vigor de la ley de presupuestos correspondiente al ejercicio presupuestario inmediatamente posterior a la entrada en vigor de la ley.

- La aplicación del régimen de contención de rentas en el caso de las viviendas de nueva edificación o de las viviendas resultantes de un proceso de gran rehabilitación entrará en vigor en el plazo de tres años desde la entrada en vigor de la norma.

Los contratos de arrendamiento que tengan por objeto una vivienda ubicada en un área con mercado de vivienda tenso concluidos antes de la entrada en vigor de la presente ley seguirán rigiéndose por lo establecido en la legislación anterior. En caso de novación del contrato con posterioridad a la declaración del área como área con mercado de vivienda tenso, siempre que suponga una ampliación de la duración del contrato o una modificación de la renta, se aplicará lo establecido en la presente norma.

Y se declaran áreas con mercado de vivienda tenso los municipios con índice de referencia de precios de alquiler de viviendas que constan en el anexo, que son aquellos en los que las rentas del alquiler han sufrido un incremento de más de un veinte por ciento en el período comprendido entre los años 2014 y 2019, pertenecientes al Área Metropolitana de Barcelona o con una población de más de veinte mil habitantes. Esta declaración transitoria tiene una duración de un año, desde la entrada en vigor de la norma, y dejará de surtir efectos, en cada uno de los términos municipales afectados, si los órganos competentes formalizan una nueva declaración de área con mercado de vivienda tenso relativa a aquel municipio, o si, una vez transcurrido el plazo, no se ha formulado una nueva declaración de área con mercado de vivienda tenso relativa a aquel municipio.