DECRETO FORAL de la Diputación Foral de Bizkaia 163/2013, de 3 de diciembre, por el que se aprueban las Normas Técnicas para la valoración a efectos fiscales de los bienes inmuebles de naturaleza urbana

ANEXO

CAPÍTULO PRIMERO
NORMAS TÉCNICAS PARA LA VALORACIÓN A EFECTOS FISCALES DE LOS BIENES INMUEBLES DE NATURALEZA URBANA

Norma 1.- Metodología general.

1. Para el cálculo del valor a efectos fiscales de los bienes inmuebles de naturaleza urbana se tomará como referencia el valor de mercado, sin que en ningún caso pueda exceder de éste. Dicho cálculo se realizará de acuerdo con lo preceptuado en las presentes Normas Técnicas.

El valor derivado de los estudios de mercado realizados servirá de base para determinar los valores básicos del suelo y de la construcción.

Cuando no exista estudio de mercado por la escasa entidad del mismo, los técnicos de valoración inmobiliaria, mediante los estudios comparativos o análisis estadísticos que correspondan, establecerán los valores de referencia.

2. El valor de los bienes inmuebles de naturaleza urbana calculado según estas Normas Técnicas, estará integrado por el valor del suelo y el de las construcciones, excepto en los usos de garaje, trastero, solares y suelos vacantes que expresará directamente su valor, tal y como se refleja en la Norma 10.

3. En ningún caso el valor final del inmueble podrá ser inferior al valor que se obtendría si se valorara únicamente el suelo de la parcela sobre la que se encuentra ubicado.

4. Toda referencia hecha en estas Normas Técnicas a uso, clase, modalidad y categoría se entenderá referenciada a la tipificación recogida en la tabla «Cuadro marco de usos, clases, modalidades y categorías» de la Norma 12.

Norma 2.- Valores del suelo. Definiciones.

A los efectos de metodología de valoración, se definen las siguientes clases de valores de suelo:

• - El valor básico de suelo en zona para cada uso diferenciado (VBS), como el valor de repercusión por metro cuadrado construido del producto inmobiliario objeto de valoración. Dicho valor es el que servirá para el cálculo de los valores aplicables a cada finca y vendrá expresado en euros/m².
• - El valor unitario de zona, obtenido a partir del valor de repercusión en zona o valor básico de suelo, en función de la edificabilidad, tal y como se recoge en la Norma 10.8 (VBS*E). Dicho valor es el que servirá para el cálculo de los valores aplicables a los solares y suelos vacantes, así como a las parcelas subedificadas, en los supuestos previstos en este Decreto Foral.

Norma 3.- Valoración del suelo.

Como norma general el suelo edificado se valorará por el valor de repercusión. El valor de repercusión del suelo en cada zona homogénea se obtendrá mediante el método residual. Para ello se deducirá del valor del producto inmobiliario, el importe de la construcción, los costes de producción y los beneficios de la promoción, de acuerdo con lo señalado en el Capítulo Segundo de las presentes Normas Técnicas.

No obstante lo anterior, en los supuestos previstos en este Decreto Foral, el valor de suelo edificado, se calculará por su valor unitario.

El valor de los solares y suelos vacantes se calculará por su valor unitario, tanto en función de las determinaciones del planeamiento vigente, como de las áreas económicas homogéneas de suelo definidas, y será la suma de los valores de las superficies parciales en que se subdividan dichos solares o suelos vacantes.

Norma 4.- Coeficientes correctores del valor del suelo.

A) Coeficientes correctores del valor del suelo edificado

Coeficiente CCS1.-Ascensor.

Se aplicará a aquellas viviendas colectivas de carácter urbano (V.1), ubicadas en edificios que no posean ascensor, de acuerdo con la siguiente tabla:

Coeficiente CCS2.-Vivienda interior.

Se aplicará a aquellas viviendas colectivas de carácter urbano en edificación cerrada consideradas como interiores por abrir todos sus huecos de luces a patios de parcela (no de manzana), de acuerdo a la siguiente tabla:

Coeficiente CCS3.-Pisos bajos .

Este coeficiente se aplica en función del uso característico y de la planta en la que se sitúe el elemento.

• - Uso V.1: Se aplicará a aquellas viviendas colectivas de carácter urbano, de acuerdo con la siguiente tabla:

  Planta	Coeficiente
  < PB	0,840
  PB	0,880
  1	0,920
  >1	1,000

• - Uso I.2: Se aplicará a aquellos locales industriales situados en edificaciones con varias plantas, de acuerdo con la siguiente tabla:

  Planta	Coeficiente
  < PB	0,800
  PB	1,200
  1	1,000
  > 1	0,800

• - Usos C, E, T, I.5, B, K, R, P, D, Y.4: Se aplicará a los bienes inmuebles de uso comercio, espectáculos y recreativos, turismo, industria I.5 (varios usos), beneficencia, sanidad, culturales, religiosos, edificios públicos-singulares, deportivos y a otros usos cuando se trate de anexos a equipamientos y dotaciones (Y.4) Tendrá los valores que se indican en la siguiente tabla:

  Planta	Coeficiente
  Sótano	0,500
  Semisótano	0,800
  Planta baja	1,000
  Entreplanta	0,600
  Planta primera	0,700
  Planta segunda	0,650
  Planta tercera a quinta	0,550
  Planta superior a quinta	0,500
  Entresuelo	0,600

• - Uso Y.3: Se aplicará a los anexos de viviendas de carácter rural y tendrá los valores que se indican en la siguiente tabla:

  Planta	Coeficiente
  Sótano	0,600
  Semisótano	0,700
  Planta baja	1,000
  Planta primera	0,700
  Superior a planta primera	0,500

Coeficiente CCS4.-Coeficiente de local interior.

Se aplicará a los bienes inmuebles de uso comercio (C) que no tengan acceso desde la calle. Tendrá los siguientes valores:

Coeficiente CCS5.-Coeficiente de esquina.

Se aplicará a los bienes inmuebles de uso comercio que den a más de una calle. Su valor será de 1,100.

Coeficiente CCS6.-Coeficiente de altura del local.

Se aplicará a los bienes inmuebles de uso comercio (C) en función de la altura libre de los mismos medida entre el suelo y techo, entre forjados, sin tener en cuenta los elementos decorativos.

Coeficiente CCS7.-Coeficiente de situación respecto a rasante.

Se aplicará a los bienes inmuebles de uso comercio en función de la diferencia de nivel existente entre la rasante de la calle y la parte inferior del local, tomada en el punto en que menor sea la misma.

Cuando concurran dos o más coeficientes, de los considerados en este apartado, el coeficiente resultante nunca será inferior a 0,500, excepto para comercio en edificio exclusivo (C.1) en cuyo caso el mínimo se fija en 0,400.

B) Coeficientes correctores del valor de los solares y suelos vacantes

Serán de aplicación los siguientes coeficientes correctores:

• 1. Coeficientes excluyentes.

  Se aplicará exclusivamente el menor, entre los que cumplan las condiciones previas, de los siguientes coeficientes:

  • - CCL1: Parcela interior.

    Se aplicará a los solares y suelos vacantes que estando rodeados por edificación consolidada no tengan acceso directo a vías públicas (S.2.1).

    Se aplicará el coeficiente CCL1 = 0,500.

    La aplicación se realizará a la superficie total del solar o suelo vacante.

  • - CCL2: Aprovechamiento bajo rasante.

    Se aplicará a los solares y suelos vacantes cuyo aprovechamiento edificatorio sea exclusivamente bajo rasante (S.1.1 y S.2.1).

    Se aplicará el coeficiente CCL2 = 0,500.

    La aplicación se realizará a las superficies parciales que cumplan la condición previa.

  • - CCL3: Aprovechamiento agotado.

    Se aplicará a los solares y suelos vacantes cuyo aprovechamiento edificatorio esté agotado (S.3.1).

    Se aplicará el coeficiente CCL3 = 0,020.

    La aplicación se realizará a las superficies parciales que cumplan la condición previa.

• 2. Coeficientes no excluyentes.

  Se aplicarán los siguientes coeficientes:

  • - CCL5: Superficie total.

    Se aplicará a los solares y suelos vacantes en función de su superficie total (S.1.1., S.2.1., S.3.1., S.4.1.).

    Se aplicarán los coeficientes:

    Superficie	Coeficiente CCL5
    Hasta 200 m²	1,000
    Superior a 200 m² y hasta 1000 m²	0,900
    Más de 1000 m² y hasta 10.000 m²	0,800
    Más de 10.000 m² y hasta 30.000 m²	0,750
    Más de 30.000 m² y hasta 75.000 m²	0,700
    Más de 75.000 m²	0,650

    La aplicación se realizará a la superficie total del solar o suelo vacante.

  • - CCL6: Frentes a vías públicas.

    Se aplicará a los solares y suelos vacantes, que no hayan agotado su aprovechamiento, en función del número de frentes a vías públicas (S.1.1).

    Se aplicarán los coeficientes:

    Número de frentes	Coeficiente CCL6
    Más de dos frentes	1,150
    Dos frentes	1,100
    Un frente	1,000

    La aplicación se realizará a la superficie total del solar o suelo vacante.

    LE0000565394_20151230 Coeficiente «CCL6-Frente a vías públicas» del número 2 de la letra B) de la Norma 4 redactado por el número Uno del artículo único del D Foral [BIZKAIA] 206/2015, 22 diciembre, por el que se modifican las Normas Técnicas para la valoración a efectos fiscales de los bienes inmuebles de naturaleza urbana aprobadas mediante D Foral 163/2013, 3 diciembre («B.O.B.» 29 diciembre).Vigencia: 30 diciembre 2015
  • - CCL7: Aprovechamiento privatizable.

    Se aplicará a los suelos vacantes en función de las cesiones de aprovechamiento a que se encuentren obligados por el planeamiento vigente (S.4.1).

    Se aplicará el coeficiente CCL7 = se aplicará un porcentaje de aprovechamiento privatizable de 0,85.

    La aplicación se realizará a las superficies parciales según sus respectivos porcentajes.

Coeficiente CCL10.-Suelo sin desarrollar.

Se aplicará a suelos vacantes pendientes de desarrollo (tanto a suelo urbano como al suelo urbanizable que esté sin desarrollar), en función del aprovechamiento o edificabilidad que tengan asignado por el planeamiento vigente (S.4.1.).

Se aplicarán los coeficientes:

Coeficiente CCL11. Cargas singulares:

Se aplicará a los solares o suelos vacantes (S.1.1., S.2.1., S.3.1., S.4.1.) en los que, con ocasión de la realización de valoraciones individualizadas, previa justificación técnica razonada, se aprecie la existencia de alguna o algunas de las cargas que se definen a continuación:

• - Arrendamientos: solares o suelos vacantes con contratos de arrendamiento vigentes y que, estando sujetos a prórroga forzosa, continúen arrendados tras el cambio de propietario.
• - Inedificabilidad temporal: solares o suelos vacantes afectados por circunstancias urbanísticas o legales debidamente justificadas en el momento de la valoración, inconcreción o incumplimiento urbanístico, falta de figura de desarrollo del planeamiento general, afectación por futuros viales, etc., por las que resulten inedificables.
• - Cargas económicas: suelos con cargas económicas debidamente justificadas en el momento de la valoración, conjuntos histórico-artísticos, falta de figura de reparto de beneficios y cargas, sistemas vinculados, etc.

Asimismo, el presente coeficiente podrá aplicarse, con ocasión de valoraciones individualizadas, cuando la persona técnica aprecie la necesidad de adecuar los resultados obtenidos por aplicación automatizada de las presentes Normas técnicas a la realidad del mercado inmobiliario por causas de apreciación o depreciación económica (alta demanda, inexistencia de otros productos similares, falta de mercado, caída en desuso.).

La aplicación se realizará a las superficies parciales en las que se aprecie la circunstancia o carga concreta.

LE0000656266_20191224Coeficiente «CCL11-Frente a vías públicas» de la letra B) de la Norma 4 redactado por el número Uno del artículo único del D Foral [BIZKAIA] 184/2019, 10 diciembre, de la Diputación Foral de Bizkaia, por el que se modifican las Normas Técnicas para la valoración a efectos fiscales de los bienes inmuebles de naturaleza urbana aprobadas mediante D. Foral 163/2013, de 3 de diciembre («B.O.B.» 23 diciembre).Vigencia: 24 diciembre 2019

Norma 5.- Valores de las construcciones. Definiciones.

1. A partir del valor básico de construcción (VBC), definido en euros/m², al que se le aplicará el coeficiente que se asigna por el uso, clase, modalidad y categoría (CMCUC) que corresponda del cuadro recogido en la Norma 12, resultará un valor unitario en euros/m² para cada tipo de construcción.

2. El valor de la construcción será el resultado de multiplicar la superficie construida por el valor unitario y por los coeficientes correctores del valor de las construcciones definidos en las Normas 7 y 8 que le fueran de aplicación.

3. Se entiende como superficie construida la superficie incluida dentro de la línea exterior de los paramentos perimetrales de una edificación y, en su caso, de los ejes de las medianerías, deducida la superficie de los patios de luces.

Los balcones, terrazas, porches y demás elementos análogos, que estén cubiertos se computarán al 50 por 100 de su superficie, salvo que estén cerrados por tres de sus orientaciones, en cuyo caso se computarán al 100 por 100.

No se computarán como superficie construida los espacios de altura inferior a 1,50 metros.

Norma 6.- Valoración de las construcciones.

1. Para valorar las construcciones se utilizará el valor de reposición, calculando su coste actual, teniendo en cuenta los coeficientes que se asignan por el uso, clase, modalidad y categoría, depreciándose, cuando proceda, en función de la antigüedad y demás circunstancias contempladas en los coeficientes correctores definidos en las Normas 7 y 8 para su adecuación al mercado.

Se entenderá por coste actual el resultado de sumar al coste de ejecución, incluidos los beneficios de contrata, los honorarios profesionales e importe de los tributos que gravan la construcción.

2. Con el fin de posibilitar la realización de valoraciones automatizadas, las construcciones se clasificarán de acuerdo con el cuadro al que se refiere la Norma 12.

La categoría de la construcción se calculará según su uso predominante aplicando las Normas 15, 16 y 17. En el caso de edificios de características constructivas especiales, los técnicos del Servicio de Catastro y Valoración establecerán las categorías individualizadamente.

Norma 7.- Coeficientes correctores del valor de las construcciones.

Los coeficientes correctores a aplicar, en su caso, son los siguientes:

Coeficiente CCC1.-Antigüedad de la construcción .

El valor tipo asignado se corregirá aplicando un coeficiente que pondere la antigüedad de la construcción, teniendo en cuenta el uso predominante del edificio y la calidad constructiva. Dicho coeficiente se obtendrá mediante la utilización de la tabla que figura a continuación, cuyo fundamento matemático es la siguiente expresión:

D = [1 - 1,5*d/(u*c*100)] t, donde d = 1- (t - 35)/350.

En la que:

• u: Uso predominante del edificio, adopta en la fórmula los siguientes valores:
  • - Uso 1.º. Residencial (V), oficinas (O), culturales (K), religiosos (R), edificios públicos-singulares (P) y otros usos (Y): 1,000.
  • - Uso 2.º. Industrial (I), comercio (C), espectáculos y recreativos (E), turismo-ocio y hostelería (T), beneficencia y sanidad (B) y deportes (D): 0,900.
• c: Calidad constructiva según categorías del cuadro de coeficientes; adopta en la fórmula los siguientes valores:
  • - Categorías 1 y 2: 1,200.
  • - Categorías 3, 4 y 5: 1,100.
  • - Categorías 6 y 7: 1,000.
• t: Años transcurridos desde su construcción, reconstrucción o rehabilitación integral.

En función de estas definiciones, el coeficiente CCC1 adopta los valores incluidos en la siguiente tabla:

LE0000522392_20140204 Tabla referente al Coeficiente CCC1. Antigüedad de la construcción de la Norma 7 del Anexo redactada por el número Uno de la disposición adicional tercera del D Foral [BIZKAIA] 2/2014, 28 enero, por el que se establecen reglas especiales para la determinación del rendimiento neto en la modalidad simplificada del método de estimación directa para las actividades económicas del sector primario («B.O.B.» 3 febrero).Vigencia: 4 febrero 2014

El período de antigüedad se expresará en años transcurridos desde el año de construcción, reconstrucción o rehabilitación integral del edificio, hasta el año en que se produzca la valoración.

Coeficiente CCC2.-Actividad.

Este coeficiente se aplicará únicamente a los bienes inmuebles de uso comercio. Se aplicará en función de la actividad para la que está preparado el local comercial, aún cuando no se esté desarrollando dicha actividad. En el caso de los bienes inmuebles de clase C1 que tengan más de una asignación de actividad por número de cargo el valor del coeficiente será 1.

Las actividades se clasificarán de acuerdo a la siguiente tabla y el coeficiente tomará el valor que para cada actividad se indica en la misma.

Coeficiente CCC3.-Estado de conservación.

Se aplicará a los edificios en función de su estado de conservación, según la tabla siguiente:

Norma 8.- Coeficientes correctores del valor del suelo y de las construcciones.

1. Determinadas características intrínsecas y extrínsecas de los bienes inmuebles afectan de igual forma al suelo y a las construcciones, por lo que los coeficientes correctores que hacen referencia a las mismas deben ser aplicados a los valores de uno y de otras.

2. Los coeficientes correctores a aplicar, en su caso, son los siguientes:

Coeficiente CCSC1. Apreciación o depreciación económica:

Este coeficiente se aplicará para adecuar los resultados obtenidos por aplicación de las Normas precedentes a la realidad del mercado inmobiliario, evaluando casos de sobreprecio en el producto inmobiliario, por razones contrastadas de alta demanda en el mercado, inexistencia de otro producto similar y también para evaluar un bajo precio por falta de mercado y caída en desuso.

Este coeficiente podrá ser aplicado también para atender a distintas situaciones de mercado dentro de un mismo inmueble, como pudieran ser las variaciones de valor derivadas de sus características extrínsecas y/o intrínsecas (morfológicas, constructivas y/o funcionales).

El coeficiente CCSC1 definido en este apartado será siempre 1,000 cuando se trate de una valoración automatizada y tan solo se aplicará, previa justificación técnica razonada, cuando se trate de una valoración individualizada.

LE0000656266_20191224Coeficiente «CCSC1. Apreciación o depreciación económica» de la Norma 4 redactado por el número Dos del artículo único del D Foral [BIZKAIA] 184/2019, 10 diciembre, de la Diputación Foral de Bizkaia, por el que se modifican las Normas Técnicas para la valoración a efectos fiscales de los bienes inmuebles de naturaleza urbana aprobadas mediante D. Foral 163/2013, de 3 de diciembre («B.O.B.» 23 diciembre).Vigencia: 24 diciembre 2019

Coeficiente CCSC2.-Superficie superior o inferior.

• - Uso V: Se aplicará a aquellos bienes inmuebles de uso residencial cuya superficie construida sea inferior a 60 m² o superior a 200 m², de acuerdo con la siguiente tabla:

  Superficie	Coeficiente
  < 38 m²	1,400
  ≥ 38 m² < 40 m²	1,350
  ≥ 40 m² < 42 m²	1,300
  ≥ 42 m² < 44 m²	1,250
  ≥ 44 m² < 46 m²	1,200
  ≥ 46 m² < 48 m²	1,150
  ≥ 48 m² < 51 m²	1,100
  ≥ 51 m² < 60 m²	1,050
  ≥ 60 m² < 201 m²	1,000
  ≥ 201 m² < 241 m²	0,950
  ≥ 241 m² < 256 m²	0,900
  ≥ 256 m² < 271 m²	0,850
  ≥ 271 m² < 281 m²	0,800
  ≥ 281 m² < 291 m²	0,750
  ≥ 291 m²	0,700

• - Uso O: Se aplicará a aquellas oficinas cuya superficie construida sea inferior a 50 m² o superior a 200 m², de acuerdo con la siguiente tabla:

  Superficie	Coeficiente
  < 50 m²	1,100
  ≥ 50 m² ≤ 200 m²	1,000
  > 200 m²	0,900

• - Usos I, T: Se aplicará a los bienes inmuebles de uso industrial, así como a bienes inmuebles de uso turismo-ocio y hostelería, cuya superficie construida sea inferior a 500 m² o superior a 1000 m², de acuerdo con la siguiente tabla:

  Superficie	Coeficiente
  < 150 m²	1,300
  ≥ 150 m² < 301 m²	1,200
  ≥ 301 m² < 501 m²	1,100
  ≥ 501 m² < 1001 m²	1,000
  ≥ 1001 m² < 2001 m²	0,900
  ≥ 2001 m² < 3001 m²	0,800
  ≥ 3001 m² < 5001 m²	0,700
  ≥ 5001 m²	0,600

• - Uso C.2, E.2: Se aplicará a los bienes inmuebles de uso comercio en edificio no exclusivo, así como para los de espectáculos y recreativos en edificio no exclusivo, cuya superficie construida sea inferior a 50 m² o superior a 100 m², de acuerdo con la siguiente tabla:

  Superficie	Coeficiente
  < 25 m²	1,250
  ≥ 25 m² < 31 m²	1,200
  ≥ 31 m² < 36 m²	1,150
  ≥ 36 m² < 41 m²	1,100
  ≥ 41 m² < 51 m²	1,050
  ≥ 51 m² < 101 m²	1,000
  ≥ 101 m² < 121 m²	0,950
  ≥ 121 m² < 141 m²	0,900
  ≥ 141 m² < 161 m²	0,850
  ≥ 161 m² < 201 m²	0,800
  ≥ 201 m² < 251 m²	0,750
  ≥ 251 m²	0,700

• - Uso Y.3: Se aplicará a los anexos a viviendas de carácter rural cuya superficie construida sea igual o superior a 50 m², de acuerdo con la siguiente tabla:

  Superficie	Coeficiente
  < 50 m²	1,000
  ≥ 50 m² ≤ 100 m²	0,850
  > 100 m²	0,700

• - Usos C.1, D, E.1, B, K, R, P, Y.4: Se aplicará a los edificios con uso comercio en edificio exclusivo, deportivo, de espectáculos y recreativos en edificio exclusivo, beneficencia y sanidad, culturales, religiosos y públicos-singulares, así como a otros usos cuando se trate de anexos a equipamientos y dotaciones, cuya superficie construida sea igual o superior a 300 m², según la siguiente tabla:

  Superficie	Coeficiente
  < 300 m²	1,000
  ≥ 300 m² < 1.001 m²	0,900
  ≥ 1.001 m² < 3.001 m²	0,800
  ≥ 3.001 m² < 5.001 m²	0,700
  ≥ 5.001 m²	0,600

Coeficiente CCSC3.-Trastero.

Se aplicará exclusivamente a los trasteros, de acuerdo con la siguiente tabla:

Coeficiente CCSC4.-Garajes.

Se aplicará exclusivamente a los garajes anexos a viviendas de carácter urbano (Y.1.2.), de acuerdo con el siguiente criterio:

• a) Considerando la superficie de parcela tipo de 13 metros cuadrados, sin tener en cuenta al considerar la misma los caminos de rodadura, muros de cierre, etc. y el cuadro de aplicación será:

  Superficie	Coeficiente.
  < 9 m2	0,500 .
  ≥ 9 m2 < 11 m2	0,750 .
  ≥ 11 m2 < 21 m2	1,000 .
  ≥ 21 m2 < 30 m2	1,500 .
  ≥ 30 m2	C= [S/13].

  Siendo:

  • C = parte entera del cociente.
  • S = superficie de la parcela
• b) Considerando en el cálculo de la superficie los caminos de rodadura, muros de cierre, etc., la parcela tipo sería de 25 m² y el cuadro de aplicación será:

  Superficie	Coeficiente.
  < 15 m2	0,500 .
  ≥ 15 m2 < 25 m2	0,750 .
  ≥ 25 m2 < 35 m2	1,000 .
  ≥ 35 m2 < 50 m2	1,500 .
  ≥ 50 m2	C= [S/25].

  Siendo:

  • C = parte entera del cociente.
  • S = superficie de la parcela.

  En las valoraciones individualizadas, cuando se trate de parcelas de garaje cerradas, se le aplicará además un coeficiente de 1,100 en todos los casos.

LE0000522392_20140204 Coeficiente CCSC4.-Garajes de la norma 8 del Anexo redactado por el número Dos de la disposición adicional tercera del D Foral [BIZKAIA] 2/2014, 28 enero, por el que se establecen reglas especiales para la determinación del rendimiento neto en la modalidad simplificada del método de estimación directa para las actividades económicas del sector primario («B.O.B.» 3 febrero).Vigencia: 4 febrero 2014

Coeficiente CCSC5.-Relación entre superficie y fachada.

Será de aplicación solamente en los bienes inmuebles de uso comercio en edificio no exclusivo (C.2) y ponderará la disponibilidad del local con una mayor o menor longitud de la fachada en relación con su superficie.

Tendrá como valor máximo 1,150 y como valor mínimo 0,800 y se obtendrá de acuerdo con la siguiente expresión matemática:

CCSC5=1,150 + 0,01*(5 - R).

Donde:

R= Es el resultado de dividir la superficie o la suma de superficies, en caso de tratarse de varios locales unidos, entre la suma de todas las longitudes de las fachadas del local o locales.

Coeficiente CCSC6.-Planta de garaje.

Se aplicará exclusivamente a los garajes anexos a viviendas de carácter urbano (Y.1.2.) de acuerdo con el siguiente criterio:

Para el resto de plantas el coeficiente será 1,000

LE0000522392_20140204 Coeficiente CCSC6.-Planta de garaje de la norma 8 del Anexo redactado por el número Tres de la disposición adicional tercera del D Foral [BIZKAIA] 2/2014, 28 enero, por el que se establecen reglas especiales para la determinación del rendimiento neto en la modalidad simplificada del método de estimación directa para las actividades económicas del sector primario («B.O.B.» 3 febrero).Vigencia: 4 febrero 2014

Norma 9.- Coeficientes moduladores de referencia con el mercado.

1. En la Norma 1 de las presentes Normas Técnicas, se establece que para el cálculo de la valoración de los bienes inmuebles de naturaleza urbana se tomará como referencia el valor de mercado, sin que en ningún caso pueda exceder de éste. Dicho cálculo se realizará de acuerdo con lo preceptuado en las presentes Normas Técnicas.

2. Por otra parte se recoge en la Norma 13 que los estudios de mercado, junto con los demás análisis socioeconómicos realizados conforme a los criterios establecidos por el Servicio de Catastro y Valoración, servirán de referencia a los valores obtenidos automatizadamente.

Coeficiente Rm.-Coeficiente modulador de referencia con el mercado para el cálculo del valor catastral.

En las valoraciones llevadas a cabo para obtener el valor catastral, se establece un coeficiente modulador de referencia con el mercado Rm, cuyo valor será aprobado mediante Orden Foral.

Véase el artículo único de O Foral [BIZKAIA] 1148/2016, 3 junio, del diputado foral de Hacienda y Finanzas, por la que se aprueba el coeficiente modulador de referencia con el mercado «Coeficiente Rm» aplicable en las valoraciones catastrales de bienes inmuebles de naturaleza urbana («B.O.B.» 8 junio), con efectos desde el 1 de enero de 2016. LE0000576650_20160609

Coeficiente K.-Coeficiente modulador de referencia con el mercado para otras valoraciones con efectos fiscales.

En las valoraciones llevadas a cabo para obtener el Valor Mínimo Atribuible de los bienes inmuebles de naturaleza urbana así como en todas aquellas valoraciones de carácter fiscal amparadas por las presentes Normas Técnicas, con excepción de las valoraciones realizadas para el cálculo del valor catastral, se establece un coeficiente modulador de referencia con el mercado K, cuyo valor para cada impuesto será aprobado mediante Orden Foral.

Véase O Foral [BIZKAIA] 973/2016, 10 mayo, del diputado foral de Hacienda y Finanzas, por la que se aprueba el coeficiente modulador de referencia con el mercado «Coeficiente K» aplicable en las valoraciones automatizadas («B.O.B.» 13 mayo), con efectos desde el 1 de enero de 2016.LE0000574801_20160514

CAPÍTULO SEGUNDO
CUADRO MARCO DE VALORES DEL SUELO Y DE LAS CONSTRUCCIONES

Norma 10.- Metodología general.

1. La realización de valoraciones masivas precisa un procedimiento que facilite los trabajos a realizar, de una forma mecánica y fácilmente informatizable.

2. En este sentido se definirán unas áreas económicas homogéneas del suelo, referido a los usos residencial, industria y comercio, a las que se asignarán un valor básico de repercusión de suelo por cada uso diferenciado. Estas áreas económicas homogéneas del suelo servirán de base para el resto de los usos a los que se les asignará un valor básico de repercusión del suelo específico para cada modalidad, según lo establecido en la Norma 11.

3. as áreas económicas homogéneas del suelo delimitan zonas geográficas con las que el mercado inmobiliario, en su componente suelo, tiene unas características similares que permiten obtener una modulación de su comportamiento.

En general, los municipios contarán con varias áreas económicas homogéneas dentro de su ámbito geográfico, si bien existirán municipios con una única área homogénea, para cada uso diferenciado, que abarcará todo el término municipal.

4. Una vez definidas las áreas económicas homogéneas que correspondan, se desarrollará todo el proceso definido en el Capítulo Primero.

5. Para la obtención del Valor Probable de Mercado de los bienes inmuebles de naturaleza urbana, considerando todos los factores que intervienen en la formación del valor del producto inmobiliario, se establece la siguiente expresión:

V = 1,40 *[Vs+Vc]*S

En la que:

• V = Valor probable de mercado de los bienes inmuebles de naturaleza urbana, expresado en euros.
• 1,40: coeficiente fijo que pondera la totalidad de los gastos generales, incluidos los de financiación, gestión y promoción, así como el beneficio empresarial normal de la actividad de promoción inmobiliaria necesaria para la materialización de la edificabilidad.
• Vs = Valor del suelo, en euros/m².
• Vc = Valor de la construcción, en euros/m².
• S = Superficie construida del objeto, en m².

6. En cuanto al uso trastero, se designarán unas áreas homogéneas con la asignación de un valor expresado en euros/ m².

En este caso, el valor probable de mercado se obtendrá directamente del valor asignado corregido por los coeficientes CCC3 definido en la Norma 7 y CCSC1 y CCSC3 definidos en la Norma 8.

LE0000522392_20140204 Número 6 de la norma 10 del Anexo redactado por el número Cuatro de la disposición adicional tercera del D Foral [BIZKAIA] 2/2014, 28 enero, por el que se establecen reglas especiales para la determinación del rendimiento neto en la modalidad simplificada del método de estimación directa para las actividades económicas del sector primario («B.O.B.» 3 febrero).Vigencia: 4 febrero 2014

7. Asimismo se designarán unas áreas homogéneas referidas al uso garaje, a las cuales se les asignará un valor expresado en euros.

En este caso, el valor probable de mercado se obtendrá directamente del valor asignado corregido por los coeficientes CCC3 definido en la Norma 7 y CCSC1, CCSC4 y CCSC6 definidos en la Norma 8.

LE0000522392_20140204 Número 7 de la norma 10 del Anexo redactado por el número Cuatro de la disposición adicional tercera del D Foral [BIZKAIA] 2/2014, 28 enero, por el que se establecen reglas especiales para la determinación del rendimiento neto en la modalidad simplificada del método de estimación directa para las actividades económicas del sector primario («B.O.B.» 3 febrero).Vigencia: 4 febrero 2014

8. El valor probable de mercado de los bienes inmuebles de naturaleza urbana se obtendrá del siguiente modo:

• a) V=1,40*[(VBS*CCS)+(VBC*CMCUC*CCC)]*CCSC*S

  En la que:

  • V = Valor probable de mercado de los bienes inmuebles de naturaleza urbana, expresado en euros.
  • VBS = Valor básico de zona, en euros/m².
  • VBC = Valor básico de la construcción, en euros/m².
  • CCS = Coeficientes correctores del suelo.
  • CCC = Coeficientes correctores de la construcción.
  • CCSC = Coeficientes correctores del suelo y de la construcción.
  • CMCUC = Coeficiente modulador de la construcción según usos y categorías.
  • S = Superficie construida del objeto, en m².

  Cuando se trate de parcelas subedificadas previamente al cálculo del valor probable de mercado del inmueble de que se trate, se compararán el valor del suelo (Vs) obtenido según el método general establecido en el presente apartado y el valor del suelo imputado al inmueble, calculado según lo dispuesto en el apartado b) para solares y suelos vacantes (V).

  El cálculo del valor probable de mercado se realizará teniendo en cuenta como valor del suelo el mayor de los dos valores referidos en el párrafo anterior.

  A estos efectos, se consideran parcelas subedificadas todas aquellas parcelas que no alcancen el límite de edificación permitido por el planeamiento urbanístico vigente.

• b) El valor de los solares y suelos vacantes o, en su caso, cada una de las superficies parciales en que se subdividan, se calculará aplicando la siguiente expresión:

  V = VBS * E * CCL * S

  En la que:

  • V = Valor probable de mercado de los bienes inmuebles de naturaleza urbana, expresado en euros.
  • VBS = Valor básico de zona, en euros/m².
  • E = Edificabilidad, en m² susceptibles de construcción / m² de suelo.
  • CCL = Coeficientes correctores del valor de los solares y suelos vacantes.
  • S = Superficie a valorar, expresada en m².

  La edificabilidad aplicada será, en orden de prevalencia, la siguiente:

  • - La definida por el planeamiento vigente.
  • - La media existente en el área homogénea de planeamiento si fuera conocida.

  En defecto de las anteriores:

  • - Para suelos urbanos: 0,25 m²/m².
  • - Para suelos urbanizables o asimilados: 0,10 m²/m².
  • - Para suelos no urbanizables: 0,02 m²/ m² por parcela mínima de 10.000 m², cualquiera que sea la superficie real de la parcela.

...

LE0000565394_20151230 Último párrafo de la letra b) del número 8 de la Norma 10 suprimido por el número Dos del artículo único del D Foral [BIZKAIA] 206/2015, 22 diciembre, por el que se modifican las Normas Técnicas para la valoración a efectos fiscales de los bienes inmuebles de naturaleza urbana aprobadas mediante D Foral 163/2013, 3 diciembre («B.O.B.» 29 diciembre).Vigencia: 30 diciembre 2015

9. El valor catastral de los bienes inmuebles de naturaleza urbana se obtendrán del siguiente modo:

VC = Rm* V

En la que:

• VC = Valor catastral de los bienes inmuebles de naturaleza urbana expresado en euros.
• Rm = Coeficiente modulador de referencia al mercado para el valor catastral.
• V = Valor probable de mercado de los bienes inmuebles de naturaleza urbana, expresado en euros.

10. El valor mínimo atribuible de los bienes inmuebles de naturaleza urbana se obtendrá del siguiente modo:

VMA= K* V

En la que:

• VMA = Valor mínimo atribuible de los bienes inmuebles de naturaleza urbana, expresado en euros.
• K = Coeficiente modulador de referencia al mercado.
• V = Valor probable de mercado de los bienes inmuebles de naturaleza urbana, expresado en euros.

11. Para el cálculo de otras valoraciones con efectos fiscales de los bienes inmuebles de naturaleza urbana, se aplicará la siguiente fórmula:

VFA= K* V

En la que:

• VFA = Valor fiscal asignado de los bienes inmuebles de naturaleza urbana, según cada tributo, expresado en euros.
• K = Coeficiente modulador de referencia al mercado, aprobado para cada tributo.
• V = Valor probable de mercado de los bienes inmuebles de naturaleza urbana, expresado en euros.

Norma 11.- Valores de repercusión de suelo.

Los valores básicos de repercusión de suelo (VBS) referidos a los usos residencial, industria y comercio, asignados a las áreas económicas homogéneas del suelo según lo dispuesto en la Norma 10 servirán de referencia para el cálculo del valor básico del suelo para el resto de los usos, aplicando los coeficientes CRU y CRZ que les correspondan en las siguientes tablas:

• A. Coeficiente CRU-Construcciones: Coeficiente Regulador de Uso

  Uso	Clase	Modalidad	VBS de Referencia	Coeficiente CRU
  V. RESIDENCIAL	V.1. VIVIENDAS COLECTIVAS DE CARÁCTER URBANO	V.1.1. EN EDIFICACIÓN ABIERTA	Viviendas	1,00
  		V.1.2. EN MANZANA CERRADA
  	V.2. VIVIENDAS UNIFAMILIARES CON CARÁCTER URBANO	V.2.1. EN EDIFICACIÓN AISLADA
  		V.2.2. EN MANZANA O ADOSADA
  	V.3 VIVIENDAS DE CARÁCTER RURAL	V.3.1 USO EXCLUSIVO VIVIENDA
  		V.3.2 VIVIENDA PAREADA O ADOSADA
  	V.4 OTRAS VIVIENDAS	V.4.1 VIVIENDAS PREFABICADAS, BUNGALOWS	Viviendas	0,80
  		V.4.2 RESTO VIVIENDAS
  D. DEPORTES	D.1 CUBIERTOS	D.1.1 DEPORTES POLIVALENTES	Oficinas/Comercio	0,70
  		D.1.2 RESTO DEPORTES
  		D.1.3 SERVICIOS DE APOYO A USOS DEPORTIVOS
  	D.2 DESCUBIERTOS	D.2.1 DEPORTES VARIOS	Vivienda	0,01
  		D.2.2 PISCINAS
  		D.2.3 CAMPINGS
  		D.2.4 CAMPOS DE GOLF
  E. ESPECTACULOS Y RECREATIVOS	E.1 EN EDIFICIO EXCLUSIVO	E.1.1 ESTADIOS - PLAZAS DE TOROS	Oficina / Comercio	0,70
  		E.1.2 VELODROMOS - HIPODROMOS - AUDITORIOS
  		E.1.3 CENTROS DE OCIO Y RECREATIVOS	Comercio	0,90
  		E.1.4 CINES - SALAS DE FIESTAS - DISCOTECAS
  		E.1.5 TEATROS
  	E.2 EN EDIFICIO NO EXCLUSIVO	E.2.1 SALAS DE FIESTAS - DISCOTECAS - CINES - TEATROS
  		E.2.2 CENTROS DE OCIO Y RECREATIVOS
  T. TURISMO - OCIO Y HOSTELERIA	T.1 CON RESIDENCIA	T.1.1 HOTELES - APARTHOTELES	Oficina	1,00
  		T.1.2 RESTO HOSPEDAJE
  	T.2 SIN RESIDENCIA EN EDIFICIO EXCLUSIVO	T.2.1 RESTAURANTES	Comercio	0.90
  		T.2.2 BARES - CAFETERIAS - SOCIEDAD GASTRONOMICAS
  		T.2.3 CASINOS - CLUBS SOCIALES - BINGOS
  		T.2.4 EXPOSICIONES - CONGRESOS	Oficina / Comercio	0.70
  B. SANIDAD Y BENEFICIENCIA	B.1 SANITARIOS CON CAMAS	B.1.1 SANATORIOS - CLINICAS	Oficina / Comercio	0,70
  		B.1.2 HOSPITALES
  	B.2 SANITARIOS VARIOS	B.2.1 AMBULATORIOS - LABORATORIOS
  		B.2.2 BALNEARIOS - CASAS DE BAÑOS
  	B.3 BENEFICIENCIA Y/O ASISTENCIA	B.3.1 CON RESIDENCIA
  		B.3.2 SIN RESIDENCIA
  K. CULTURALES	K.1 CON RESIDENCIA	K.1.1 INTERNADOS - RESIDENCIAS UNIVERSITARIAS	Oficina / Comercio	0,70
  		K.1.2 COLEGIOS MAYORES
  	K.2 SIN RESIDENCIA	K.2.1 ENSEÑANZA Y SERVICIOS
  		K.2.2 BIBLIOTECAS - MUSEOS - CENTROS DE ARTE
  R. RELIGIOSOS	R.1 EN EDIF, EXCLUSIVO	R.1.1 CONVENTOS - SEMINARIOS - CENTROS PARROQUIALES	Oficina / Comercio	0,70
  		R.1.2 CENTROS DE CULTO
  	R.2 VARIOS	R.2.1 OTROS EN EDIFICIO NO EXCLUSIVO
  		R.2.2 CEMENTERIOS
  P. PUBLICOS - SINGULARES	P.1 HISTORICO - ARTISTICOS	P.1.1 MONUMENTALES	Oficina / Comercio	0,70
  		P.1.2 AMBIENTALES Ó TIPICOS
  	P.2 DE CARÁCTER OFICIAL	P.2.1 ADMINISTRATIVOS y REPRESENTATIVOS
  		P.2.2 SERVICIOS PUBLICOS
  	P.3 DE CARÁCTER ESPECIAL	P.3.1 PENITENCIARIOS - MILITARES - CENTROS POLICIALES
  I. INDUSTRIAL	I.1 UNA PLANTA	I.1.1 ALMACENES	Industria	1,00
  		I.1.2. FÁBRICAS
  		I.1.3. TALLERES
  		I.1.4 EDIFICIO GARAJES Y APARCAMIENTOS
  	I.2 VARIAS PLANTAS	I.2.1. ALMACENES
  		I.2.2 FÁBRICAS
  		I.2.3. TALLERES
  		I.2.4 EDIFICIO GARAJES Y APARCAMIENTOS
  	I.3 SERVICIOS DE TRANSPORTE PRIVADOS	I.3.1 EDIFICIOS DE LAS ESTACIONES DE SERVICIO Y TRANSPORTES	Industria	1,00
  		I.3.3 ANDENES CUBIERTOS - ANEXOS DE LAS ESTACIONES
  	I.4 EDIFICIOS SINGULARES	I.4.1 DEPOSITOS DE GASES	Industria	0,50
  		I.4.2 SILOS- DEPOSITOS DE SÓLIDOS Y LIQUIDOS
  	I.5 VARIOS USOS	I.5.1 TERCIARIO	Oficina	0,90
  	I.6 ANEXOS	I.6.1 SERVICIOS DE APOYO A USOS INDUSTRIALES	Industria	1,00
  C. COMERCIAL	C.1 EN EDIFICIO EXCLUSIVO	C.1.1 EN UNA PLANTA	Comercio	0,90
  		C.1.2 EN VARIAS PLANTAS
  		C.1.3 MERCADOS
  		C.1.4 HIPERMECADOS Y SUPERMECADOS
  	C.2 EN EDIFICIO NO EXCLUSIVO	C.2.1. LOCALES COMERCIALES	Comercio	1,00
  		C.2.2.GALERÍAS COMERCIALES	Comercio	0,80
  		C.2.3 MERCADOS - PUESTOS
  		C.2.4 HIPERMECADOS Y SUPERMECADOS
  Y. OTROS USOS	Y.1 ANEXOS A VIVIENDAS Y OTROS USOS DE CARÁCTER URBANO	Y.1.1. TRASTEROS*	Trastero	-
  		Y.1.2. GARAJES*	Garajes	-
  		Y.1.3 SOTANOS SIN DISTRIBUIR	Vivienda	0,40
  		Y.1.4 JARDINES -ESPACIOS LIBRES	Vivienda	0,01
  	Y.2 VIALES, URBANIZACION INTERIOR E INFRAESTRUCTURAS	Y.2.1 ZONAS URBANIZADAS - MARQUESINAS	Vivienda	0,02
  		Y.2.2 ACCESOS - VIALES
  		Y.2.3 REDES Y EQUIPOS DE SERVICIOS	Industria	0,70
  	Y.3 ANEXOS A VIVIENDA DE CARACTER RURAL	Y.3.1 EDIFICIO Y/O LOCAL OTROS USOS	Vivienda	0,40
  	Y.4 ANEXOS A EQUIPAMIENTOS Y DOTACIONES	Y.4.1 GARAJES Y TRASTEROS EN PLANTA Y/O LOCAL	Oficina / Comercio	0,50
  		Y.4.2 SERVICIOS DE APOYO		0,70
  		Y.4.3 EDIFICIO Y/O LOCAL INSTALACIONES -ALMACENES
  O. OFICINAS	O.1. EN EDIFICIO EXCLUSICO	O.1.1. OFICINAS MÚLTIPLES	Oficina	1,00
  		O.1.2. OFICINAS UNITARIAS
  		O.1.3. BANCA Y SEGUROS
  	O.2. EN EDIFICIO NO EXCLUSIVO	O.2.1. EN EDIFICIO CON VIVIENDAS
  		O.2.2. EN EDIFICIO CON INDUSTRIAS
  		O.2.3. BANCA Y SEGUROS

• B. Coeficiente CRU-Solares: Coeficiente Regulador de Uso

  Uso	Clase/Modalidad	Uso de planeamiento	VBS de Referencia	Coeficiente CRU
  S. SOLARES	S.1.1 S.2.1 S.3.1	RESIDENCIAL	Vivienda	0,90
  		COMERCIO	Comercio	0,90
  		INDUSTRIA	Industria	0,90
  		TERCIARIO	Oficina	0,85
  		SISTEMAS GENERALES Y EQUIPAMIENTOS	Oficina/Comercio	0,65
  		GARAJE (EXCLUSIVO BAJO RASANTE)	Vivienda	0,40
  	S.4.1	RESIDENCIAL	Vivienda	0,85
  		COMERCIO	Comercio	0,85
  		INDUSTRIA	Industria	0,85
  		TERCIARIO	Oficina	0,80

  En la tabla A y B, cuando se indican dos valores VBS de Referencia, se toma el menor.

• Coeficiente CRZ.-Coeficiente Regulador de Zona:

  Factor de localización, en función del municipio, de aplicación a edificaciones de carácter rural V3, especiales V4 y anexos Y3 y al suelo urbano sin desarrollar y urbanizable sectorizado, tipificado como S41.

  Los coeficientes aplicables al VBS de referencia, son:

  Ámbito de aplicación	Zona 1	Zona 2	Zona 3	Zona 4
  Construcciones V3, V4, Y3 en no urbanizable	0,90	0,80	0,70	0,60
  Construcciones V3, V4, Y3 en urbano/urbanizable-sectorizado Suelo S41 en urbanizable-sectorizado	1,00	0,90	0,80	0,70
  Suelo S41 en urbano	1,00	1,00	0,90	0,80

  Zona 1	Zona 2	Zona 3	Zona 4
  Barrika	Abanto Zierbena	Abadiño	Artzentales
  Berango	Alonsotegi	Ajangiz	Galdames
  Bilbao	Amorebieta-Etxano	Amoroto	Karrantza Harana
  Derio	Arrigorriaga	Arakaldo	Lanestosa
  Erandio	Bakio	Arantzazu	Turtzioz
  Getxo	Barakaldo	Areatza
  Gorliz	Basauri	Arrankudiaga
  Leioa	Bermeo	Arratzu
  Loiu	Berriz	Arrieta
  Plentzia	Busturia	Artea
  Sondika	Durango	Atxondo
  Sopelana	Ea	Aulesti
  Zamudio	Elantxobe	Balmaseda
  	Elorrio	Bedia
  	Ermua	Berriatua
  	Etxebarri	Dima
  	Forua	Ereño
  	Fruniz	Errigoiti
  	Galdakao	Etxebarria
  	Gamiz-Fika	Garay
  	Gatika	Gizaburuaga
  	Gautegiz Arteaga	Gordexola
  	Gernika-Lumo	Gueñes
  	Ibarrangelu	Ispaster
  	Igorre	Izurtza
  	Iurreta	Kortezubi
  	Larrabetzu	Lemoa
  	Laukiz	Mallabia
  	Lekeitio	Mañaria
  	Lemoiz	Markina-Xemein
  	Lezama	Mendata
  	Maruri-Jatabe	Morga
  	Mendexa	Munitibar
  	Meñaka	Muskiz
  	Mundaka	Muxika
  	Mungia	Nabarniz
  	Murueta	Orozko
  	Ondarroa	Otxandio
  	Ortuella	Sopuerta
  	Portugalete	Ubide
  	Santurtzi	Urduña-Orduña
  	Sestao	Zaldibar
  	Sukarrieta	Zalla
  	Trapagaran	Zeanuri
  	Ugao-Miraballes	Zeberio
  	Urduliz	Ziortza-Bolibar
  	Zaratamo
  	Zierbena

LE0000565394_20151230 Norma 11 «Valores de repercusión del suelo» redactada por el número Tres del artículo único del D Foral [BIZKAIA] 206/2015, 22 diciembre, por el que se modifican las Normas Técnicas para la valoración a efectos fiscales de los bienes inmuebles de naturaleza urbana aprobadas mediante D Foral 163/2013, 3 diciembre («B.O.B.» 29 diciembre).Vigencia: 30 diciembre 2015

Norma 12. Valor atribuible a las construcciones:

El valor unitario en euros/m² o euros/m³, en su caso, para cada tipo de construcción se obtendrá aplicando el valor básico de la construcción VBC, el coeficiente CMCUC, que por uso, clase, modalidad y categoría les corresponda según la siguiente tabla.

Cuadro marco de usos, clases, modalidades y categorías: Coeficientes CMCUC

LE0000656266_20191224Norma 12 redactada por el número Tres del artículo único del D Foral [BIZKAIA] 184/2019, 10 diciembre, de la Diputación Foral de Bizkaia, por el que se modifican las Normas Técnicas para la valoración a efectos fiscales de los bienes inmuebles de naturaleza urbana aprobadas mediante D. Foral 163/2013, de 3 de diciembre («B.O.B.» 23 diciembre).Vigencia: 24 diciembre 2019

CAPÍTULO TERCERO
CRITERIOS PARA LA CLASIFICACIÓN DEL SUELO Y DE LAS CONSTRUCCIONES

Norma 13.- Criterios utilizados en los estudios del mercado inmobiliario

Los estudios de mercado, junto con los demás análisis socioeconómicos realizados conforme a los criterios establecidos por el Servicio de Catastro y Valoración, servirán de referencia a los valores obtenidos automatizadamente.

Estos estudios, serán definidos por el Servicio de Catastro y Valoración y garantizarán la referencia que con el mercado deben tener todas las valoraciones automatizadas que se realicen al amparo de estas Normas Técnicas.

Norma 14.- Clasificación del suelo

1. Para establecer los valores del suelo se tomará como base el estudio de mercado realizado en el Territorio Histórico de Bizkaia, referido a los usos de vivienda, garaje, trastero, oficina, industria y comercio, a partir del cual se obtendrá un valor de repercusión de suelo para cada zona dentro de cada término municipal.

2. En el Servicio de Catastro y Valoración existirá un documento en el cual se incluirán los análisis y las conclusiones de los estudios de mercado y los resultados obtenidos por aplicación de los mismos a un número suficiente de fincas, con el objeto de comprobar la relación de los valores obtenidos en aplicación de las presentes Normas Técnicas con los valores de mercado.

Norma 15.- Clasificación de las construcciones de viviendas y de oficinas

1. Para la obtención de las categorías de viviendas y de oficinas, se parte de un estudio y análisis exhaustivo de todas las edificaciones cuyo uso predominante sea el referido y todo ello se encuentra recogido dentro de la Base de Datos de Catastro.

2. Los elementos que han servido de base, con su puntuación correspondiente, son los siguientes:

3. La categoría de construcción resultante, en función del uso y la clase correspondiente, se detalla en los siguientes cuadros:

Norma 16.- Clasificación de las construcciones industriales

1. Para la obtención de las categorías industriales se parte de un estudio y análisis, análogo al desarrollado en la Norma anterior, de todas las edificaciones cuyo uso predominante sea el referido y todo ello se encuentra recogido dentro de la Base de Datos de Catastro.

2. Los elementos que han servido de base, con su puntuación correspondiente, son los siguientes:

3. La categoría de construcción resultante, en función del uso y la clase correspondiente, se detalla en los siguientes cuadros:

Teniendo en cuenta las peculiaridades constructivas de las edificaciones singulares uso/clase I.4, en tanto no se pueda determinar su categoría en función de su volumen, se determinará individualizadamente.

Norma 17.- Clasificación de las construcciones con uso de espectáculos y recreativos, turismo-ocio y hostelería, beneficencia y sanidad, culturales, religiosos, públicos-singulares, comercio en edificio exclusivo y deporte

1. Para la obtención de las categorías del resto de usos (E, T, B, K, R, P, C.1, D) se parte de un estudio y análisis, análogo al desarrollado en las Normas anteriores, de todas las edificaciones cuyo uso predominante sea el de referencia, recogiéndose, todo ello, en las fichas de edificio que figura en la Base de Datos de Catastro.

2. Los elementos que han servido de base, con su puntuación correspondiente, son los siguientes:

3. La categoría de construcción resultante, en función del uso y la clase correspondiente, se detalla en los siguientes cuadros:

CAPÍTULO CUARTO
OTRAS VALORACIONES

Norma 18.- Valoración de los bienes inmuebles con fijación administrativa de precio

Cuando exista un inmueble con fijación administrativa del precio máximo de venta, dicha valoración será la que se tome como valor comprobado, al amparo de las presentes Normas Técnicas.

Para la aplicación de lo antes expuesto se exige la prueba del precio máximo de venta, para lo cual será necesario aportar certificación acreditativa del mismo expedida por el órgano competente, referida al 1 de enero del año en que se produjo el acto que motive la valoración, así como la fecha de terminación del régimen de protección a que estuviese acogido el inmueble.