Ley 18/2007, de 28 de diciembre, del derecho a la vivienda

Artículo 1 Objeto

El objeto de la presente ley es regular el derecho a la vivienda, entendido como el derecho de toda persona a acceder a una vivienda digna que sea adecuada, en las distintas etapas de la vida de cada cual, a la situación familiar, económica y social y a la capacidad funcional. Con el objeto de regular este derecho constitucional y estatutario, y de garantizar su mayor efectividad, la presente ley:

• a) Establece el conjunto de actuaciones, derechos y obligaciones de los agentes públicos, privados y sociales implicados en el sector de la vivienda y asigna competencias en esta materia.
• b) Define las políticas de vivienda y los instrumentos de planificación y programación para su aplicación.
• c) Fija los parámetros de calidad y accesibilidad de las viviendas y las medidas para garantizar su buen uso, conservación y rehabilitación.
• d) Establece medidas para asegurar la protección de los consumidores y usuarios de viviendas y la transparencia del mercado inmobiliario.
• e) Define, con referencia a la materia objeto de la presente ley, los derechos, deberes y criterios que deben ser respetados en el ejercicio de las actividades de promoción, construcción, transacción y administración de viviendas.
• f) Establece el régimen jurídico y las condiciones de adjudicación, gestión y control de las viviendas de protección oficial, tanto privadas como públicas, y regula su provisión y demás actuaciones susceptibles de protección.
• g) Establece medidas de intervención administrativa y el régimen sancionador.

Artículo 2 Finalidades

Las finalidades de la presente ley son:

• a) Hacer efectivo el derecho a una vivienda digna y adecuada, establecido por la Constitución y el Estatuto, y el resto de derechos constitucionales conexos.
• b) Establecer criterios para asegurar la coherencia de las actuaciones públicas y privadas de promoción y rehabilitación de viviendas con las políticas públicas de desarrollo económico, social y urbanístico.
• c) Garantizar que las viviendas y los elementos comunes de los edificios de que forman parte cumplen los requisitos de calidad pertinentes, fijar los criterios para establecer los requisitos que deben cumplir las edificaciones con uso residencial en relación con la cohesión social y al respeto al medio ambiente y velar para que el entorno urbano en el que se integran sea digno y adecuado.
• d) Impulsar la conservación, rehabilitación, reforma y renovación del parque de viviendas.
• e) Proteger los derechos de los consumidores y usuarios de viviendas fijando las reglas que deben cumplir los agentes que intervienen en la promoción, la edificación, mantenimiento, reforma y rehabilitación de las viviendas y edificios y estableciendo las normas a las que deben someterse las partes en las relaciones jurídicas de transmisión, uso y tenencia de las viviendas.
• f) Promover la erradicación de cualquier discriminación en el ejercicio del derecho a la vivienda, por medio del establecimiento de medidas de acción positiva en favor de colectivos vulnerables y de la penalización de conductas discriminatorias en el acceso a la vivienda.
• g) Alcanzar una oferta significativa de viviendas destinadas a políticas sociales, centrada especialmente en las distintas modalidades de viviendas de protección oficial, que sea territorialmente equilibrada, se adapte a la diversidad de situaciones personales y familiares, a la diversidad de capacidades funcionales y a la diversidad territorial, urbana y socioeconómica que la justifican y preste una atención especial a los colectivos que sufren exclusión o riesgo de exclusión, por razones estructurales o coyunturales, en el acceso al mercado de la vivienda.
• h) Promover la diversidad y la cohesión sociales en los barrios y sectores residenciales de las ciudades y pueblos, como garantía de una adecuada integración en el entorno urbano, y prevenir fenómenos de segregación, exclusión, discriminación o acoso por razones socioeconómicas, demográficas, de género, culturales, religiosas o de cualquier otro tipo.
• i) Delimitar el contenido de la función social de la propiedad de las viviendas e identificar y corregir las situaciones de incumplimiento de dicha función social.
• j) Potenciar la participación de las cooperativas de viviendas y de las entidades de carácter social y asistencial en las políticas de vivienda, en actuaciones de promoción, construcción, conservación, rehabilitación y renovación del parque de viviendas y en tareas de administración y gestión de las viviendas.

Artículo 3 Definiciones

A efectos de lo dispuesto en la presente ley, se entiende por:

• a) Vivienda: toda edificación fija destinada a que residan en ella personas físicas o utilizada con este fin, incluidos los espacios y servicios comunes del inmueble en el que está situada y los anexos que están vinculados al mismo, si acredita el cumplimiento de las condiciones de habitabilidad que fija la presente ley y la normativa que la desarrolle y cumple la función social de aportar a las personas que residen en ella el espacio, las instalaciones y los medios materiales necesarios para satisfacer sus necesidades personales ordinarias de habitación.
• b) Vivienda principal: la vivienda que consta como domicilio en el padrón municipal.
• c) Vivienda secundaria o de segunda residencia: la vivienda utilizada de modo intermitente o en estancias temporales.
• d) Vivienda vacía: la vivienda que permanece desocupada permanentemente, sin causa justificada, por un plazo de más de dos años. A este efecto, son causas justificadas el traslado por razones laborales, el cambio de domicilio por una situación de dependencia y el hecho de que la propiedad de la vivienda sea objeto de un litigio judicial pendiente de resolución. La ocupación sin título legítimo no impide que se pueda considerar vacía una vivienda
  LE0000728149_20220519Letra d) del artículo 3 redactada por el apartado 10.1 del artículo 10 del D Ley 5/2022, 17 mayo, de medidas urgentes para contribuir a paliar los efectos del conflicto bélico de Ucrania en Cataluña y de actualización de determinadas medidas adoptadas durante la pandemia de la COVID-19 («D.O.G.C.» 18 mayo).Vigencia: 19 mayo 2022
• e) Vivienda sobreocupada: la vivienda en la que se alojan un número excesivo de personas, en consideración a los servicios de la vivienda y a los estándares de superficie por persona fijados en Cataluña como condiciones de habitabilidad. Se exceptúan las unidades de convivencia vinculadas por lazos de parentesco, si el exceso de ocupación no supone incumplimientos manifiestos de las condiciones exigibles de salubridad e higiene ni genera problemas graves de convivencia con el entorno.
• f) Infravivienda: el inmueble que, aun careciendo de cédula de habitabilidad y no cumpliendo las condiciones para su obtención, se destina a vivienda.
• g) Rehabilitación: el conjunto de obras de carácter general que, sin modificar la configuración arquitectónica global de un edificio de viviendas o una vivienda, mejoran su calidad en cuanto a las condiciones de seguridad, funcionalidad, accesibilidad y eficiencia energética.
• h) Gran rehabilitación: el conjunto de obras que consisten en el derribo de un edificio salvando únicamente sus fachadas o constituyen una actuación global que afecta a la estructura o al uso general del edificio o vivienda rehabilitados.
• i) Vivienda de inserción: la vivienda gestionada por administraciones públicas o por entidades sin ánimo de lucro que, en régimen de alquiler u otras formas de ocupación, se destina a atender a personas que requieren una especial atención.
• j) Alojamiento dotacional: el alojamiento que, de acuerdo con la legislación urbanística, se destina a satisfacer las necesidades temporales de habitación de las personas, en régimen de uso compartido de todos o una parte de los elementos del alojamiento con otros usuarios, o en régimen de uso privativo de una vivienda completa, por razón de dificultades de emancipación, de requerimientos de acogimiento o asistencia sanitaria o social, de trabajo o estudio, o de afectación por una actuación urbanística. En este sentido, requieren asistencia residencial, entre otros, las personas jóvenes, las personas mayores, las personas con discapacidad, las mujeres víctimas de la violencia de género, los inmigrantes, las personas separadas o divorciadas que hayan perdido el derecho al uso de la vivienda compartida, las personas pendientes de realojamiento por operaciones públicas de sustitución de viviendas o por actuaciones de ejecución del planeamiento urbanístico o las personas sin hogar. La superficie de estos alojamientos es determinada por las necesidades que se tienen que satisfacer. Pueden ser considerados alojamientos dotacionales los destinados a estancias de corta duración de personas con necesidad de acompañamiento para asegurar la inserción social, con tipologías y diseños que permitan el uso compartido por personas sin lazos familiares.
  LE0000656733_20201212Letra j) del artículo 3 redactada por el apartado 4.1 del artículo 4 de D Ley [CATALUÑA] 17/2019, 23 diciembre, de medidas urgentes para mejorar el acceso a la vivienda («D.O.G.C.» 30 diciembre).Vigencia: 31 diciembre 2019
• k) Masovería urbana: el contrato oneroso en virtud del cual el propietario de un inmueble lo cede al masovero urbano para que haga las obras de reparación, mantenimiento y mejora necesarias para que el inmueble sea habitable o para mantenerlo en condiciones de habitabilidad. Se rige por lo que hayan convenido las partes y, en defecto de pacto, la duración del contrato es de cinco años. Las obras deben constar en el contrato y el propietario puede resolverlo si el masovero no las lleva a cabo en el plazo acordado, que, en defecto de pacto, es de cinco años.
  LE0000591760_20220101Letra k) del artículo 3 redactada por la disposición final séptima de la Ley [CATALUÑA] 3/2017, 15 febrero, del libro sexto del Código civil de Cataluña, relativo a las obligaciones y los contratos, y de modificación de los libros primero, segundo, tercero, cuarto y quinto («D.O.G.C.» 22 febrero).Vigencia: 1 enero 2018
• l) Vivienda con actividades económicas: la vivienda que no es domicilio habitual y permanente y que se utiliza para la obtención de rendimientos de actividades económicas reguladas por la normativa sectorial aplicable.LE0000470159_20170804 Letra l) del artículo 3 redactada por el artículo 148 de la Ley [CATALUÑA] 9/2011, 29 diciembre, de promoción de la actividad económica («D.O.G.C.» 30 diciembre).Vigencia: 31 diciembre 2011
• m) Sin hogar: la persona o unidad de convivencia con carencia manifiesta de una vivienda digna y adecuada, ya que no dispone de domicilio, vive en la calle o en un espacio no apto como vivienda, de acuerdo con lo establecido por la presente ley, y sufre la exclusión social efectiva debido a barreras sociales o a dificultades personales para vivir de forma autónoma. Tienen también la condición de sin hogar las personas que han sido objeto de un proceso de desahucio motivado por la imposibilidad acreditada de satisfacer el alquiler.
• n) Cohesión social, desde la perspectiva de la vivienda: el conjunto de condiciones constructivas y de atribución de las viviendas que permiten la diversidad social sobre el territorio, mediante la existencia de un parque de viviendas a precio asequible suficiente para todos los segmentos de población y la fijación de criterios de adjudicación de las viviendas protegidas que eviten la segregación espacial. La cohesión social supone la mezcla del uso residencial con otros usos urbanísticos y la mezcla de las viviendas de protección oficial con las demás viviendas, tanto en los nuevos desarrollos urbanísticos como en los procesos de renovación urbana. Si la vivienda está en un núcleo de población, es también condición de cohesión social que tenga un entorno urbanizado, accesible para todas las personas, independientemente de la diversidad de capacidades funcionales, y equipado, en los términos y con las condiciones que establecen la legislación y la planificación territoriales y urbanísticas. Este entorno debe hacer posible la movilidad, las relaciones sociales y laborales y el acceso a los servicios básicos para garantizar la efectividad de los derechos y deberes constitucionales y estatutarios.
• o) Sostenibilidad: el conjunto de condiciones que facilitan el uso eficiente de materiales en la edificación; el ahorro; el uso eficiente de las energías y los recursos; la minimización y gestión de los residuos domésticos y de las emisiones, y, en general, todas las medidas orientadas a la ecoeficiencia de las viviendas, los edificios de viviendas, las estancias y los espacios comunes que los integran y sus instalaciones.
• p) Alojamiento con espacios comunes complementarios: la vivienda que, de acuerdo con la normativa de habitabilidad, tiene una superficie del espacio privativo inferior a la fijada para el resto de tipologías de vivienda y que dispone de unos espacios comunes complementarios ajustados a los requisitos mínimos y de calidad establecidos en la normativa mencionada.
  LE0000682882_20201212Letra p) del artículo 3 introducida por el apartado 2.1 el artículo 2 del D Ley 50/2020, 9 diciembre, de medidas urgentes para estimular la promoción de vivienda con protección oficial y de nuevas modalidades de alojamiento en régimen de alquiler («D.O.G.C.» 11 diciembre).Vigencia: 12 diciembre 2020
• q) Espacios comunes complementarios: los espacios de uso compartido de un edificio, otros que los elementos comunes establecidos como obligatorios por la normativa que, de acuerdo con el nivel de calidad exigido por la normativa de habitabilidad, complementan el uso y disfrute de los espacios privativos de todos o parte de las viviendas o alojamientos que comprende el edificio.
  LE0000682882_20201212Letra q) del artículo 3 introducida por el apartado 2.1 el artículo 2 del D Ley 50/2020, 9 diciembre, de medidas urgentes para estimular la promoción de vivienda con protección oficial y de nuevas modalidades de alojamiento en régimen de alquiler («D.O.G.C.» 11 diciembre).Vigencia: 12 diciembre 2020

Artículo 4 Servicio de interés general

1. El conjunto de actividades vinculadas con la provisión de viviendas destinadas a políticas sociales se configura como un servicio de interés general para asegurar una vivienda digna y adecuada para todos los ciudadanos.

2. A efectos de la homologación con la normativa europea en materia de vivienda, tienen la condición de viviendas sociales las viviendas que la presente ley define como destinadas a políticas sociales, tanto si son resultado de procesos de nueva construcción o rehabilitación como si se obtienen en virtud de programas sociales de mediación y cesión.

Artículo 5 Cumplimiento de la función social

1. El ejercicio del derecho de propiedad debe cumplir su función social.

2. Existe incumplimiento de la función social de la propiedad de una vivienda o un edificio de viviendas en el supuesto de que:

• a) Los propietarios incumplan el deber de conservación y rehabilitación de la vivienda, siempre que ello suponga un riesgo para la seguridad de las personas y se les haya garantizado, si demuestran su necesidad, las ayudas públicas suficientes para hacer frente al coste de la conservación o rehabilitación de la vivienda.
• b) La vivienda o el edificio de viviendas estén desocupados de forma permanente e injustificada durante un período de más de dos años. Ni la ocupación de estas viviendas sin título habilitante ni la transmisión de su titularidad a favor de una persona jurídica alteran la situación de incumplimiento de la función social de la propiedad.
  LE0000721186_20220308Letra b) del número 2 del artículo 5 redactada por el número 1 del artículo 1 de la Ley 1/2022, 3 marzo, de modificación de la Ley 18/2007, la Ley 24/2015 y la Ley 4/2016 para afrontar la emergencia en el ámbito de la vivienda («D.O.G.C.» 7 marzo).Vigencia: 8 marzo 2022
• c) La vivienda esté sobreocupada.
• d) No se destine a residencia habitual y permanente de personas, si es una vivienda de protección oficial o una vivienda reservada para el planeamiento urbanístico a este tipo de residencia.
  LE0000721186_20220308Letra d) del número 2 del artículo 5 redactada por el número 2 del artículo 1 de la Ley 1/2022, 3 marzo, de modificación de la Ley 18/2007, la Ley 24/2015 y la Ley 4/2016 para afrontar la emergencia en el ámbito de la vivienda («D.O.G.C.» 7 marzo).Vigencia: 8 marzo 2022
• e) Después de la consecución de acuerdos de compensación o dación en pago de préstamos o créditos hipotecarios sobre la vivienda habitual, o de la firma de compraventas de vivienda que tengan como causa la imposibilidad de devolver el préstamo hipotecario por parte del prestatario, no se formule una propuesta de alquiler social en los términos establecidos por el artículo 5 de la Ley de medidas urgentes para afrontar la emergencia en el ámbito de la vivienda y la pobreza energética.LE0000557694_20220308 Letra e) del número 2 del artículo 5 introducida por el número 1 de la Disposición final tercera de la Ley [CATALUÑA] 24/2015, 29 julio, de medidas urgentes para afrontar la emergencia en el ámbito de la vivienda y la pobreza energética («D.O.G.C.» 5 agosto).Vigencia: 6 agosto 2015Véase Res. 30 octubre 2015, de la Secretaría General de Coordinación Autonómica y Local, por la que se publica el Acuerdo de la Subcomisión de Seguimiento Normativo, Prevención y Solución de Conflictos de la Comisión Bilateral Generalitat-Estado en relación con la Ley de Cataluña 24/2015, de 29 de julio, de medidas urgentes para afrontar la emergencia en el ámbito de la vivienda y la pobreza energética («B.O.E.» 26 noviembre/«D.O.G.C.» 26 noviembre).LE0000562959_20151013
• f) Se incumpla la obligación de ofrecer una propuesta de alquiler social antes de interponer una demanda judicial en los términos que establece la Ley 24/2015, de 29 de julio, de medidas urgentes para afrontar la emergencia en el ámbito de la vivienda y la pobreza energética.
  LE0000721186_20220308Letra f) del número 2 del artículo 5 redactada por el número 3 del artículo 1 de la Ley 1/2022, 3 marzo, de modificación de la Ley 18/2007, la Ley 24/2015 y la Ley 4/2016 para afrontar la emergencia en el ámbito de la vivienda («D.O.G.C.» 7 marzo).Vigencia: 8 marzo 2022
• g) ...
• LE0000656733_20201212Letra g) del número 2 del artículo 5 derogada por el apartado 4.3 del artículo 4 de D Ley [CATALUÑA] 17/2019, 23 diciembre, de medidas urgentes para mejorar el acceso a la vivienda («D.O.G.C.» 30 diciembre).Vigencia: 31 diciembre 2019

2 bis.Los supuestos de las letras b y d del apartado 2 suponen un incumplimiento del deber de propiedad de las edificaciones de dedicarlas a usos compatibles con la ordenación territorial y urbanística.

LE0000656733_20201212Apartado 2 bis del artículo 5 introducido por el apartado 2.4 del artículo 2 de D Ley [CATALUÑA] 17/2019, 23 diciembre, de medidas urgentes para mejorar el acceso a la vivienda («D.O.G.C.» 30 diciembre).Vigencia: 31 diciembre 2019

Téngase en cuenta que la Sentencia TC (Pleno) de 28 enero 2021 Núm. rec.: 2577/2020 declara inconstitucionales y nulos los artículos 2.2, 2.3, 2.4, 2.5, 2.7, 2.10, 2.11 (inciso "sin perjuicio del supuesto a que hace referencia el artículo 42.6"), 2.12, 4.2, 4.5 (inciso "y del apartado 2 de la disposición adicional primera"), 5.5, 5.6, 5.7, 6.3 y 6.6 y la disposición transitoria primera del Decreto-ley 17/2019, 23 diciembre, que modifica el presente apartado.JU0006834322

2 bis. Los supuestos a los que se refieren las letras b y d del apartado 2 constituyen un incumplimiento del deber de los propietarios de las edificaciones de dedicarlas a usos compatibles con la ordenación territorial y urbanística.

LE0000721186_20220308Número 2 bis del artículo 5 introducido por el número 4 del artículo 1 de la Ley 1/2022, 3 marzo, de modificación de la Ley 18/2007, la Ley 24/2015 y la Ley 4/2016 para afrontar la emergencia en el ámbito de la vivienda («D.O.G.C.» 7 marzo).Vigencia: 8 marzo 2022

3. Para garantizar el cumplimiento de la función social de la propiedad de una vivienda o un edificio de viviendas, las administraciones competentes en materia de vivienda deben arbitrar las vías positivas de fomento y concertación a las que se refiere el título III, y pueden establecer también otras medidas, incluidas las de carácter fiscal, que propicien el cumplimiento de dicha función social y penalicen su incumplimiento.

Sin embargo, las administraciones competentes pueden declarar el incumplimiento de la función social de la propiedad de las viviendas cuando, requeridos los propietarios para que adopten las medidas necesarias para cumplir con la función mencionada, estos incumplan el requerimiento en el plazo que se establezca. La declaración del incumplimiento de la función social puede comportar la adopción de las medidas de ejecución forzosa que la legislación en materia de vivienda establece y, en los supuestos del apartado 2 bis, las establecidas en la legislación en materia de suelo, incluida la expropiación forzosa en los casos establecidos legalmente.LE0000656733_20201212Párrafo segundo del número 3 del artículo 5 introducido por el apartado 2.5 del artículo 2 de D Ley [CATALUÑA] 17/2019, 23 diciembre, de medidas urgentes para mejorar el acceso a la vivienda («D.O.G.C.» 30 diciembre).Vigencia: 31 diciembre 2019Téngase en cuenta que la Sentencia TC (Pleno) de 28 enero 2021 Núm. rec.: 2577/2020 declara inconstitucionales y nulos los artículos 2.2, 2.3, 2.4, 2.5, 2.7, 2.10, 2.11 (inciso "sin perjuicio del supuesto a que hace referencia el artículo 42.6"), 2.12, 4.2, 4.5 (inciso "y del apartado 2 de la disposición adicional primera"), 5.5, 5.6, 5.7, 6.3 y 6.6 y la disposición transitoria primera del Decreto-ley 17/2019, 23 diciembre, que modifica el presente apartado.JU0006834322

3 bis. Las administraciones competentes en materia de vivienda pueden declarar el incumplimiento de la función social de la propiedad de las viviendas en caso de que los propietarios hayan sido requeridos para adoptar las medidas necesarias para cumplir la función social de la propiedad y hayan incumplido el requerimiento en el plazo establecido. La declaración del incumplimiento de la función social puede comportar la adopción de las medidas de ejecución forzosa que determina la legislación en materia de vivienda y, en los supuestos del apartado 2 bis, las establecidas por la legislación en materia de suelo, incluida la expropiación forzosa en los casos establecidos por ley.

LE0000721186_20220308Número 3 bis del artículo 5 introducido por el número 5 del artículo 1 de la Ley 1/2022, 3 marzo, de modificación de la Ley 18/2007, la Ley 24/2015 y la Ley 4/2016 para afrontar la emergencia en el ámbito de la vivienda («D.O.G.C.» 7 marzo).Vigencia: 8 marzo 2022

4. El departamento competente en materia de vivienda y las administraciones locales deben actuar coordinadamente en la delimitación y declaración de los ámbitos o las situaciones aisladas en que se produzca incumplimiento de la función social de la propiedad de una vivienda, y en la determinación y ejecución de las medidas legalmente establecidas que sea preciso adoptar.

Artículo 6 Acción pública

Todos los ciudadanos, en ejercicio de la acción pública en materia de vivienda, pueden exigir ante los órganos administrativos y ante la jurisdicción contencioso-administrativa el cumplimiento de la legislación en materia de vivienda y de las disposiciones y medidas establecidas por el planeamiento urbanístico referidas a la vivienda.