Artículo 87 Determinación

1. Será obligatorio el establecimiento de áreas de reparto cuando los planes generales reconozcan áreas de suelo urbano no consolidado a que se refiere el artículo 65.2 de la presente Ley.

2. En suelo urbano consolidado, los planes generales podrán definir áreas de reparto, fijando los correspondientes aprovechamientos tipo a los solos efectos de facilitar la distribución de los nuevos beneficios y cargas que el plan establezca y de determinar el aprovechamiento atribuible a los propietarios de terrenos que, por su destino público, hayan de ser objeto de cesión o de expropiación. En ningún caso entrará en el reparto el aprovechamiento de la edificación existente que el plan mantenga.

Artículo 88 Reglas para la inclusión

1. Cuando el plan general establezca áreas de reparto, cada una de éstas incluirá los terrenos comprendidos en su ámbito que, en virtud de las determinaciones del plan, tengan aprovechamiento lucrativo, incluido el dotacional privado, así como los que estén destinados, también por el plan, a zonas verdes, espacios libres públicos y demás dotaciones públicas, con exclusión de los existentes.

2. Serán incluidos en las áreas de reparto los terrenos destinados a sistemas generales, salvo cuando su propia magnitud determine la improcedencia de que sean obtenidos a través de los sistemas de reparto de cargas y beneficios.

Artículo 89 Delimitación de polígonos

Dentro de cada área de reparto, y cuando se trate de actuaciones de carácter integral en suelo urbano no consolidado, deberán delimitarse polígonos que permitan el cumplimiento del conjunto de los deberes de cesión, de distribución de cargas y beneficios y de urbanización que fueran procedentes.

Artículo 90 Determinación

1. Cuando los planes generales establezcan la programación de varios sectores en suelo urbanizable, el conjunto de los mismos y los sistemas generales pertenecientes o adscritos a dichos sectores para su gestión integrarán una sola área de reparto.

2. Cuando los planes generales no hubiesen previsto la programación a que se refiere el número anterior, cada área de reparto se integrará por uno o varios sectores y los sistemas generales pertenecientes o adscritos a los mismos, según se determine justificadamente por el plan general.

3. En caso de incorporación al proceso de desarrollo urbanístico a que se refiere el artículo 78 de esta Ley, las áreas de reparto coincidirán con los sectores que se delimiten con ocasión de la redacción de los planes parciales.

Artículo 91 Cálculo

1. En suelo urbano, el aprovechamiento tipo de cada área de reparto se obtendrá dividiendo el aprovechamiento lucrativo total, incluido el dotacional privado correspondiente a la misma, expresado siempre en metros cuadrados construibles del uso y tipología edificatoria característicos, por su superficie total, excluidos los terrenos afectos a dotaciones públicas, de carácter general o local, ya existentes, así como los sistemas generales, en el supuesto del artículo 88.2 de esta Ley. El resultado reflejará siempre unitariamente, la superficie construible del uso y tipología característicos por cada metro cuadrado de suelo del área respectiva.

2. En los supuestos en que el plan general no establezca la edificabilidad por medio de un coeficiente, éste habrá de deducirse de la edificabilidad resultante por aplicación de las condiciones generales de la edificación establecidas por el propio planeamiento, al objeto de determinar el aprovechamiento tipo del área de reparto en que se encuentre incluida la zona correspondiente.

3. Para que el aprovechamiento tipo pueda expresarse por referencia al uso y tipología edificatoria característicos, el planeamiento fijará justificadamente los coeficientes de ponderación relativa entre dicho uso y tipología, al que siempre se le asignará el valor de la unidad, y los restantes, a los que corresponderán valores superiores o inferiores, en función de las circunstancias concretas del municipio y área de reparto.

Artículo 92 De sistemas generales

El aprovechamiento tipo aplicable a los terrenos destinados a sistemas generales no incluidos en áreas de reparto será el promedio de los aprovechamientos tipo de las áreas de reparto existentes en esta clase de suelo, referido al uso residencial.

Artículo 93 Con división en sectores

1. En suelo urbanizable el aprovechamiento tipo de cada área de reparto se determinará dividiendo el aprovechamiento lucrativo total de las zonas incluidas en las mismas, expresado en metros cuadrados construibles del uso característico, por la superficie total del área, incluyendo los sistemas generales pertenecientes o adscritos a la misma.

2. Cuando dentro de un área de reparto se incluyan varias zonas, el plan general fijará, justificándolos debidamente, coeficientes de ponderación relativa entre las diferentes zonas en la forma establecida en el artículo 91.3.

Artículo 94 Sin división en sectores en suelo rústico apto para urbanizar

Cuando los planes generales de ordenación municipal, de conformidad con el artículo 14.d), clasifiquen suelo rústico apto para ser incorporado al proceso de desarrollo urbanístico, el aprovechamiento tipo de los sectores se determinará en los respectivos planes parciales, en la forma establecida en el artículo anterior.

Artículo 95 Clases

1. En suelo urbano no consolidado y en el suelo urbanizable, la distribución de cargas y beneficios se realizará, en sistema de cooperación, mediante la reparcelación y, en el sistema de compensación, a través del proyecto del mismo nombre.

2. En suelo urbano consolidado, la sola distribución de cargas y beneficios se llevará a cabo a través de la reparcelación, en sus distintas modalidades.

Artículo 96 En suelo urbano

1. En las superficies comprendidas en áreas de reparto de suelo urbano, con anterioridad a la petición de licencia de edificación deberán realizarse las correspondientes operaciones de distribución de cargas y beneficios, para ajustar el aprovechamiento apropiable y el aprovechamiento real.

2. Si las determinaciones del planeamiento no lo impidiesen, podrán otorgarse licencias de edificación de terrenos situados en áreas de reparto de suelo urbano, siempre que el aprovechamiento solicitado no sea superior al aprovechamiento tipo y no concurran supuestos de distribución obligatoria de cargas y beneficios.

3. No podrán otorgarse licencias para terrenos incluidos en las citadas áreas de reparto cuando se soliciten aprovechamientos superiores al tipo sin cumplir la exigencia establecida en el apartado 1 de este artículo.

Artículo 97 En suelo urbanizable

En suelo urbanizable, la distribución de cargas y beneficios se realizará mediante la aplicación de los instrumentos propios del sistema de actuación que se utilice en cada caso.

Artículo 98 Objeto

1. Se entenderá por reparcelación la agrupación de fincas comprendidas en el polígono o unidad reparcelable para su nueva división ajustada al planeamiento, con adjudicación de las parcelas resultantes a los interesados en proporción a sus respectivos derechos.

2. La reparcelación tiene por objeto distribuir justamente las cargas y beneficios de la ordenación urbanística, regularizar la configuración de las fincas, situar su aprovechamiento en zonas aptas para la edificación con arreglo al planeamiento y localizar sobre parcelas determinadas y en esas mismas zonas el aprovechamiento que, en su caso, corresponda a la Administración actuante.

3. La reparcelación comprende también la determinación de las indemnizaciones o compensaciones necesarias para que quede plenamente cumplido, dentro de la unidad reparcelable, el principio de la justa distribución entre los interesados de las cargas y beneficios de la ordenación urbanística.

4. La distribución justa de las cargas y beneficios de la ordenación será necesaria siempre que el plan asigne desigualmente a las fincas afectadas el volumen o superficie edificable, los usos urbanísticos o las limitaciones y cargas de la propiedad.

Artículo 99 Competencias

La competencia para tramitar y resolver los expedientes de reparcelación corresponde a los Ayuntamientos, sin perjuicio de las fórmulas de subrogación que se regulan por esta Ley.

Artículo 100 Iniciativa

El proyecto de reparcelación será formulado de oficio, por el Ayuntamiento, o por propietarios que representen, al menos, el 25 por 100 de la superficie del polígono o unidad reparcelable.

Artículo 101 Contenido

1. El proyecto de reparcelación tendrá en cuenta los siguientes criterios:

• a) El derecho de los propietarios será proporcional a la superficie de las parcelas respectivas en el momento de la aprobación de la delimitación del polígono o unidad reparcelable. No obstante, los propietarios, por unanimidad, podrán adoptar un criterio distinto.
• b) Para la determinación del valor de las parcelas resultantes se considerará el básico de repercusión con las correcciones, cuando proceda, derivadas de la situación y características de cada parcela en el polígono o unidad reparcelable, determinadas en la forma que señale la normativa sobre fijación de valores catastrales.

  Si el valor básico de repercusión no estuviese fijado por la Administración tributaria conforme a las determinaciones del plan de ejecución, se calculará con las mismas reglas que se utilizan para su fijación por la citada Administración tributaria.

• c) Las plantaciones, obras, edificaciones, instalaciones y mejoras que no puedan conservarse se valorarán con independencia del suelo, y su importe se satisfará al propietario interesado con cargo al proyecto, en concepto de gastos de urbanización.
• d) Las obras de urbanización no contrarias al planeamiento vigente al tiempo de su realización que resulten útiles para la ejecución del nuevo plan serán consideradas igualmente como obras de urbanización con cargo al proyecto, y se satisfará su importe al titular del terreno sobre el que se hubieran realizado.
• e) Toda la superficie susceptible de aprovechamiento privado del polígono no destinada a un uso dotacional público deberá ser objeto de adjudicación entre los propietarios afectados, en proporción a sus respectivos derechos en la reparcelación.

  Las compensaciones económicas sustitutivas o complementarias por diferencias de adjudicación que, en su caso, procedan se fijarán atendiendo al precio medio en venta de las parcelas resultantes, sin incluir los costes de urbanización.

• f) Se procurará, siempre que sea posible, que las fincas adjudicadas estén situadas en lugar próximo al de las antiguas propiedades de los mismos titulares.
• g) Cuando la escasa cuantía de los derechos de algunos propietarios no permita que se adjudiquen fincas independientes a todos ellos, los solares resultantes se adjudicarán en pro indiviso a tales propietarios. No obstante, si la cuantía de esos derechos no alcanzase el 15 por 100 de la parcela mínima edificable, la adjudicación podrá sustituirse por una indemnización en metálico.

2. En ningún caso podrán adjudicarse como fincas independientes superficies inferiores a la parcela mínima edificable, o que no reúnan la configuración y características adecuadas para su edificación con arreglo al planeamiento.

3. No serán objeto de nueva adjudicación, conservándose las propiedades primitivas, sin perjuicio, cuando fuese necesario, de la regularización de lindes y de las compensaciones económicas que procedan:

• a) Los terrenos edificados con arreglo al planeamiento.
• b) Los terrenos con edificación no ajustada al planeamiento, cuando la diferencia, en más o en menos, entre el aprovechamiento que le corresponda con arreglo al plan y el que correspondería al propietario en proporción a su derecho en la reparcelación sea inferior al 15 por 100 de este último, siempre que no estuvieran destinados a usos incompatibles con la ordenación urbanística.
• c) Los terrenos con edificaciones destinadas a usos no incompatibles con el planeamiento, cuando el coste de su eliminación resulte desproporcionado a la economía de la actuación.
• d) Los inmuebles que hubieran iniciado expediente de declaración de bien de interés cultural o estén incluidos en los catálogos a que se refiere el artículo 32.

Artículo 102 Procedimiento

1. El expediente de reparcelación se entenderá iniciado al aprobarse la delimitación del polígono o unidad reparcelable.

2. La iniciación del expediente de reparcelación conllevará, sin necesidad de declaración expresa, la suspensión del otorgamiento de licencias de parcelación y edificación en el ámbito del polígono o unidad reparcelable.

3. Los proyectos serán aprobados inicialmente por el Ayuntamiento en el plazo de tres meses desde la presentación de la documentación completa. Transcurrido este plazo sin que recaiga el acuerdo pertinente, el Consejero de Política Territorial, Obras Públicas y Vivienda actuará por subrogación, cuando así lo soliciten los interesados, siendo el plazo de aprobación inicial el mismo que el señalado para la Administración municipal, a contar desde la presentación de la solicitud ante la Consejería.

4. Una vez aprobado inicialmente, se someterá el proyecto a información pública por plazo mínimo de veinte días, con citación personal de los interesados y a través de la correspondiente publicación en el «Diario Oficial de Galicia».

En caso de actuación por subrogación del Consejero de Política Territorial, Obras Públicas y Vivienda, una vez finalizada la tramitación del proyecto, se devolverá el mismo al Ayuntamiento para su aprobación definitiva.

5. El proyecto se entenderá aprobado definitivamente por acto presunto si transcurriesen tres meses desde que hubiera finalizado el trámite de información pública sin que se hubiera comunicado resolución expresa sobre tal aprobación, en los términos previstos en los artículos 43 y 44 de la Ley 30/1992, de 26 de noviembre, de Régimen Jurídico de las Administraciones Públicas y del Procedimiento Administrativo Común.

En el supuesto de subrogación previsto en el número anterior, dicho plazo se contará a partir de la recepción por el Ayuntamiento del expediente tramitado, que habrá de serle remitido en el plazo máximo de un mes desde que hubiera finalizado el trámite de información pública. En todo caso, transcurrido el plazo para la devolución del expediente al Ayuntamiento, comenzará el cómputo de tres meses para entender aprobado el proyecto por acto presunto.

Artículo 103 Reparcelación voluntaria

1. Los propietarios de terrenos que tengan que ser sometidos a un proceso de distribución de cargas y beneficios podrán utilizar el procedimiento abreviado de la reparcelación voluntaria.

2. En estos casos, la propuesta de reparcelación formulada por los propietarios afectados y formalizada en escritura pública, en la que harán constar la aceptación de todos ellos, será sometida a información pública durante veinte días e informada por los servicios municipales correspondientes, y será elevada al Ayuntamiento para que se pronuncie sobre la aprobación definitiva.

3. Cuando recaiga la aprobación definitiva no será necesaria ninguna nueva formalización, bastando, para la inscripción en el Registro de la Propiedad, con la presentación de la citada escritura y de la certificación del acuerdo de su aprobación.

Artículo 104 Efectos

El acuerdo aprobatorio del proyecto de reparcelación producirá los siguientes efectos:

• a) Transmisión al Ayuntamiento, en pleno dominio y libre de cargas, de todos los terrenos de cesión obligatoria para su incorporación al patrimonio del suelo o su afectación a los usos previstos en el planeamiento.
• b) Subrogación, con plena eficacia real, de las antiguas por las nuevas parcelas, siempre que quede establecida su correspondencia.
• c) Afectación real de las parcelas adjudicadas al cumplimiento de las cargas y pago de los gastos inherentes al sistema de actuación correspondiente.

Artículo 105 Extinción o transformación de derechos y cargas

1. Cuando no tenga lugar la subrogación real, el acuerdo aprobatorio de la reparcelación producirá la extinción de los derechos reales y cargas constituidos sobre la finca aportada, corriendo a cargo del propietario que la aportó la indemnización correspondiente, fijándose su importe en el mencionado acuerdo.

2. En los supuestos de subrogación real, si existiesen derechos reales o cargas que se estimen incompatibles con el planeamiento, el acuerdo aprobatorio de la reparcelación declarará su extinción y fijará la indemnización correspondiente a cargo del propietario respectivo.

3. Existiendo subrogación real y compatibilidad con el planeamiento urbanístico, si la situación y características de la nueva finca fuesen incompatibles con la subsistencia de los derechos reales o cargas que habrían de recaer sobre ellas, las personas a que estos derechos o cargas favorecieran podrán obtener su transformación en un derecho de crédito con garantía hipotecaria sobre la nueva finca, en la cuantía en que la carga se valorara. El registrador de la propiedad que aprecie tal incompatibilidad lo hará constar así en el asiento respectivo. En defecto de acuerdo entre las partes interesadas, cualquiera de ellas podrá acudir al Juzgado competente del orden civil para obtener una resolución declarativa de la compatibilidad o incompatibilidad y, en este último caso, para fijar la valoración de la carga y la constitución de la mencionada garantía hipotecaria.

4. No obstante lo dispuesto en los números 1 y 2, las indemnizaciones por la extinción de servidumbres o derechos de arrendamiento incompatibles con el planeamiento o su ejecución se considerarán gastos de urbanización, correspondiendo a los propietarios en proporción a la superficie de sus respectivos terrenos.

Artículo 106 Inscripción

Una vez firme en vía administrativa el acuerdo de aprobación definitiva de la reparcelación, se procederá a su inscripción en el Registro de la Propiedad, en la forma que se establece en la legislación aplicable.

Artículo 107 Efectos tributarios y supletoriedad de las normas de expropiación forzosa

1. Las adjudicaciones de terrenos a que dé lugar la reparcelación, cuando se efectúan en favor de los propietarios comprendidos en el correspondiente ámbito de actuación y en proporción a sus respectivos derechos, gozarán de todas las exenciones tributarias que establezca la legislación aplicable. Respecto a la incidencia de estas transmisiones en el Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana se estará a lo dispuesto en la normativa estatal.

2. Supletoriamente se aplicarán a la reparcelación las normas de la expropiación forzosa.

Artículo 108 Disposición general

En suelo urbano, cuando no se actúe a través de polígonos y el planeamiento previese la delimitación de áreas de reparto y fijase el aprovechamiento tipo, el ajuste entre los aprovechamientos susceptibles de apropiación y los reales permitidos por el planeamiento, y el consiguiente reparto de cargas y beneficios, se realizará a través de las transferencias de aprovechamiento urbanístico.

Artículo 109 Naturaleza

Las transferencias de aprovechamientos urbanísticos se configuran como operaciones reparcelatorias cuya finalidad es hacer posible el reparto de cargas y beneficios del planeamiento, el ajuste entre los aprovechamientos susceptibles de apropiación y los reales permitidos por la ordenación urbanística y la obtención de los terrenos destinados a viales, zonas verdes, espacios libres públicos y demás dotaciones de carácter público o privado.

Artículo 110 Forma

1. Por su condición de operaciones reparcelatorias, las transferencias de aprovechamientos urbanísticos podrán adoptar la forma de:

• a) Reparcelación discontinua, que se caracteriza por afectar a terrenos integrados en unidades reparcelables discontinuas o parcelas aisladas. Las compensaciones entre propietarios podrán realizarse tanto en terrenos como en metálico.
• b) Reparcelación económica, mediante la cual el promotor de la iniciativa urbanística abona a la Administración una cantidad equivalente al valor urbanístico del terreno del cual se obtiene el aprovechamiento necesario para alcanzar el permitido por la ordenación, que tendrá el carácter de cuota sustitutoria.

2. En ambos supuestos, la propuesta de reparcelación, que incluirá la delimitación de la unidad reparcelable, será definitivamente aprobada por el órgano municipal competente, previa audiencia de los propietarios afectados.

Artículo 111 Extinción del aprovechamiento

Teniendo en cuenta las finalidades estrictamente urbanísticas que se persiguen mediante la utilización de estos instrumentos reparcelatorios, las transferencias de aprovechamientos urbanísticos deberán referirse, necesariamente, a terrenos determinados. De éstos, los que estuvieran destinados por el planeamiento al uso o servicio público extinguirán su aprovechamiento lucrativo generado una vez que se utilicen en una operación de esta naturaleza y quedarán afectos a la finalidad prevista por el planeamiento.

Artículo 112 Registro de Transferencias de Aprovechamientos

La aplicación del régimen de transferencias requerirá la creación por el Ayuntamiento de un Registro de Transferencias de Aprovechamientos, en el que se inscribirán, al menos, los siguientes actos:

• a) Las operaciones de reparcelación discontinua.
• b) Las operaciones de reparcelación económica.

Artículo 113 Inscripción

1. No podrá inscribirse en el Registro de la Propiedad acto o acuerdo alguno de transferencia de aprovechamientos urbanísticos sin que se acredite, mediante la oportuna certificación expedida al efecto, sin previa inscripción en el Registro de Transferencias de Aprovechamientos.

2. En todo caso, para la inscripción en el Registro de Transferencias de Aprovechamientos será preciso acreditar la titularidad registral de la parcela o parcelas a que la transferencia se refiera, exigiéndose, en caso de existencia de cargas, la conformidad de los titulares de éstas.

Artículo 114 Obtención de aprovechamiento por expropiación

Los Ayuntamientos podrán desarrollar actuaciones expropiatorias de terrenos que, por determinación del planeamiento, vayan a ser destinados a uso, servicio o equipamiento públicos, al objeto de hacer efectiva su afectación a estos fines y disponer del aprovechamiento urbanístico que pueda ser obtenido por los particulares interesados.

Artículo 115 Ajustes de aprovechamientos

El planeamiento podrá imponer las transferencias del aprovechamiento cuando establezca unas condiciones urbanísticas de volumen o altura con el carácter de mínimas obligatorias y coincidan el aprovechamiento susceptible de apropiación y el señalado en la ordenación.

Artículo 116 Objeto

1. La normalización de fincas se aplicará siempre que no sea necesaria la redistribución de las cargas y beneficios de la ordenación entre los propietarios afectados, pero sea preciso regularizar la configuración física de las fincas para adaptarla a las exigencias del planeamiento.

2. Podrá acordarse en cualquier momento, de oficio o a instancia de parte interesada.