Artículo 168 Actos sujetos a licencia

1. Estarán sujetos a previa licencia municipal, sin perjuicio de las autorizaciones que fuesen procedentes de acuerdo con la legislación aplicable, los actos de edificación y uso del suelo, tales como las parcelaciones urbanísticas, los movimientos de tierra, las obras de nueva planta, la modificación de la estructura o aspecto exterior de las edificaciones existentes, la primera utilización de los edificios y la modificación del uso de los mismos, la demolición de construcciones, la colocación de carteles de propaganda visibles desde la vía pública, los cierres y vallados de fincas y los demás actos que señalasen los planes.

Cuando los actos de edificación y uso del suelo fuesen realizados por particulares en terrenos de dominio público, se exigirá también licencia, sin perjuicio de las autorizaciones o concesiones que sea pertinente otorgar por parte del ente titular del dominio público.

2. Las licencias se otorgarán de acuerdo con las previsiones de la legislación y planeamiento urbanísticos. En ningún caso se entenderán adquiridas por acto presunto licencias en contra de la legislación o planeamiento urbanístico.

3. La competencia para otorgar las licencias corresponderá a los Ayuntamientos según el procedimiento previsto en la legislación de régimen local. Para el otorgamiento de la licencia solicitada serán preceptivos los informes técnicos y jurídicos sobre su conformidad con la legalidad urbanística.

4. Las peticiones de licencia se resolverán en el plazo establecido al efecto y, en su defecto, en el plazo de tres meses, a contar desde la presentación de la solicitud con la documentación completa en el registro del Ayuntamiento. Transcurrido dicho plazo sin haberse comunicado ningún acto, se entenderá otorgada por acto presunto, de conformidad con lo dispuesto en los artículos 43 y 44 de la Ley 30/1992, de 26 de noviembre, de Régimen Jurídico de las Administraciones Públicas y del Procedimiento Administrativo Común.

Artículo 169 Actos promovidos por las Administraciones públicas

1. Los actos relacionados en el artículo 168 que promuevan órganos de las Administraciones públicas o entidades de derecho público estarán igualmente sujetos a licencia municipal, salvo en los supuestos exceptuados por la legislación aplicable.

2. Cuando razones de urgencia o excepcional interés público lo exijan, el Consejero competente por razón de la materia podrá acordar la remisión al Ayuntamiento correspondiente del proyecto de que se trate, para que en el plazo de un mes notifique la conformidad o disconformidad del mismo con el planeamiento urbanístico en vigor.

En caso de disconformidad, el expediente será remitido por la Consejería interesada al Consejero de Política Territorial, Obras Públicas y Vivienda, quien lo elevará al Consejo de la Junta, previo informe de la Comisión Superior de Urbanismo de Galicia. El Consejo de la Junta decidirá si procede ejecutar el proyecto y, en su caso, ordenará la iniciación del procedimiento de modificación o revisión del planeamiento, conforme a la tramitación establecida en la presente Ley.

3. El Ayuntamiento podrá, en todo caso, acordar la suspensión de las obras a que se refiere el número 1 de este artículo cuando se pretendiesen llevar a cabo en ausencia o contradicción con la notificación de conformidad con el planeamiento y antes de la decisión de ejecutar la obra adoptada por el Consejo de la Junta, y comunicará dicha suspensión al órgano redactor del proyecto y al Consejero de Política Territorial, Obras Públicas y Vivienda, a los efectos previstos en el mismo.

4. El mismo régimen será de aplicación a la Administración del Estado, con intervención de sus correspondientes órganos competentes.

Artículo 170 Deber de conservación

1. Los propietarios de terrenos, urbanizaciones de iniciativa particular y edificaciones deberán mantenerlos en condiciones de seguridad, salubridad y ornato público y con sujeción a las normas sobre protección del medio ambiente y del patrimonio histórico. Asimismo, los propietarios de las viviendas estarán obligados a mantenerlas en las condiciones de habitabilidad que se fijen reglamentariamente.

2. Los Ayuntamientos ordenarán, de oficio o a instancia de cualquier interesado, la ejecución de las obras necesarias para conservar aquellas condiciones, con indicación del plazo de realización.

En caso de incumplimiento de la orden de ejecución de obras, la Administración municipal procederá a la ejecución subsidiaria de la misma o a la ejecución forzosa mediante la imposición de multas coercitivas de 50.000 a 500.000 pesetas, reiterables hasta lograr la ejecución de las obras ordenadas.

3. Los Ayuntamientos también podrán ordenar, por motivos de interés turístico o estético, la ejecución de las obras de conservación, renovación o reforma en fachadas o espacios visibles desde la vía pública. Las obras se ejecutarán a costa de los propietarios si estuviesen dentro del límite de la obligación de conservación que les corresponde, y con cargo a los fondos de la entidad que la ordene cuando la rebasase para obtener mejoras de interés general.

Artículo 171 Declaración de ruina

1. Cuando alguna construcción o parte de ella estuviese en estado ruinoso, el Ayuntamiento de oficio o a instancia de cualquier interesado, la declarará en situación de ruina y acordará la total o parcial demolición, previa tramitación del oportuno expediente contradictorio con audiencia del propietario y de los moradores, salvo inminente peligro que lo impidiera.

2. Se declarará el estado ruinoso en los siguientes supuestos:

• a) Cuando el coste de las obras necesarias sea superior al 50 por 100 del valor actual del edificio o plantas afectadas, excluido el valor del terreno.
• b) Cuando el edificio presente un agotamiento generalizado de sus elementos estructurales fundamentales.
• c) Cuando se requiera la realización de obras que no pudieran ser autorizadas por encontrarse el edificio en situación de fuera de ordenación.

3. Si el propietario no cumpliese lo acordado por el Ayuntamiento, lo ejecutará éste a costa del obligado.

4. Si existiese urgencia y peligro en la demora, el Alcalde, bajo su responsabilidad, por motivos de seguridad dispondrá lo necesario respecto a la habitabilidad del inmueble y desalojo de los ocupantes.

5. En los bienes declarados de interés cultural y en los núcleos históricos se estará a lo dispuesto en la legislación del patrimonio histórico aplicable.

Artículo 172 Parcelaciones urbanísticas

Se considerará parcelación urbanística a los efectos de esta Ley, la división de terrenos en dos o más lotes o porciones a fin de su urbanización o edificación, ya sea en forma simultánea o sucesiva. Toda parcelación urbanística deberá acomodarse a lo dispuesto en esta Ley o, en virtud de la misma, en los planes de ordenación.

Artículo 173 Indivisibilidad de parcelas

1. Serán indivisibles:

• a) Las parcelas determinadas como mínimas en el correspondiente planeamiento, a fin de constituir fincas independientes.
• b) Las parcelas cuyas dimensiones sean iguales o menores a las determinadas como mínimas en el planeamiento, salvo si los lotes resultantes fueran adquiridos simultáneamente por los propietarios de terrenos colindantes, con el fin de agruparlos y formar una nueva finca.
• c) Las parcelas cuyas dimensiones sean menores que el doble de la superficie determinada como mínima en el planeamiento, salvo que el exceso sobre dicho mínimo pueda segregarse con el fin indicado en el apartado anterior.
• d) Las parcelas edificables con arreglo a una relación determinada entre superficie del suelo y superficie construible, cuando se edificase la correspondiente a toda la superficie del suelo, o, en el supuesto de que se edificase la correspondiente sólo a una parte de ella, la restante, si fuera inferior a la parcela mínima, con las salvedades indicadas en el apartado anterior.

2. Los Notarios y Registradores harán constar en la descripción de las fincas su cualidad de indivisibles, en su caso.

Artículo 174 Régimen de parcelaciones

1. No podrá efectuarse ninguna parcelación urbanística sin que previamente haya sido aprobado el planeamiento urbanístico exigible según la clase de suelo de que se trate. Queda prohibida en suelo rústico la realización de parcelaciones urbanísticas.

2. Toda parcelación urbanística quedará sujeta a licencia o a la aprobación del proyecto de compensación o reparcelación que la contenga.

3. En ningún caso se considerarán solares, ni se permitirá edificar en ellos, los lotes resultantes de una parcelación efectuada con infracción de las disposiciones de esta Ley.

Artículo 175 Obras sin licencia en curso de ejecución

1. Cuando los actos de edificación o de uso del suelo a que se refiere el artículo 168 de esta Ley se hubieran realizado sin licencia u orden de ejecución o sin ajustarse a las condiciones señaladas en las mismas, el Alcalde dispondrá la suspensión inmediata de dichos actos y procederá a incoar el expediente de reposición de la legalidad, comunicándoselo al interesado.

2. Acordada la suspensión, se adoptarán las medidas necesarias para garantizar la total interrupción de la actividad. A estos efectos el Alcalde podrá ordenar la retirada de los materiales preparados para ser utilizados en la obra o actividad suspendida y la maquinaria afecta a la misma, cuando el interesado no lo hiciese en el plazo de veinticuatro horas siguientes a la notificación del acuerdo de suspensión y hubiese incumplimiento de dicho acuerdo. En el supuesto de que el interesado no procediese a la retirada de los materiales y maquinaria, la autoridad que ordenó la suspensión podrá retirarlos o precintarlos. Los materiales o maquinaria retirados quedarán a disposición del interesado, quien satisfará los gastos de transporte y custodia.

3. Instruido el expediente de reposición de la legalidad de conformidad con lo dispuesto en la Ley 30/1992, de 26 de noviembre, y previa audiencia del interesado, se adoptará alguno de los siguientes acuerdos:

• a) Si las obras no fueran legalizables por ser incompatibles con el ordenamiento urbanístico, se acordará su demolición a costa del interesado y se procederá a impedir definitivamente los usos a que diera lugar.
• b) Si las obras fueran legalizables por ser compatibles con el ordenamiento urbanístico, se requerirá al interesado para que en el plazo de dos meses presente la solicitud de la oportuna licencia, manteniéndose la suspensión de las obras en tanto ésta no sea otorgada.
• c) Si las obras no se ajustan a las condiciones señaladas en la licencia u orden de ejecución, se ordenará al interesado que las ajuste en el plazo de dos meses.

4. Si transcurrido el plazo de dos meses desde el requerimiento el interesado no solicitara la oportuna licencia o, en su caso, no ajustara las obras a las condiciones señaladas en la misma o en la orden de ejecución, el alcalde acordará la demolición de las obras a costa del interesado y procederá a impedir definitivamente los usos a que diera lugar. De igual modo se procederá en el supuesto de que la licencia fuese denegada por ser su otorgamiento contrario a la legalidad.

5. En caso de incumplimiento de la orden de demolición, la Administración municipal procederá a la ejecución subsidiaria de la misma o a la ejecución forzosa mediante la imposición de multas coercitivas, reiterables hasta lograr la ejecución por el sujeto obligado, en cuantía de 50.000 a 500.000 pesetas cada una.

Artículo 176 Obras terminadas sin licencia

Si se hubiese terminado una edificación sin licencia o incumpliendo las condiciones señaladas en la misma o en la orden de ejecución, el alcalde, dentro del plazo de cuatro años, contado desde la total terminación de las obras, incoará expediente de reposición de la legalidad, procediendo según lo dispuesto en los números 3, 4 y 5 del artículo anterior.

Artículo 177 Otros actos sin licencia

1. Cuando algún acto distinto de los regulados en el artículo anterior y precisado de licencia se realizase sin ésta o en contra de sus determinaciones, el Alcalde dispondrá la cesación inmediata de dicho acto e incoará el expediente de reposición de la legalidad.

2. Instruido el expediente de reposición de la legalidad, y previa audiencia del interesado, se adoptará alguno de los siguientes acuerdos:

• a) Si la actividad se realizara sin licencia o sin ajustarse a sus determinaciones, se requerirá al interesado para que solicite la oportuna licencia o ajuste la actividad a la ya concedida.
• b) Si la actividad no fuera legalizable por ser incompatible con el ordenamiento urbanístico, se procederá a impedir definitivamente la actividad y a ordenar la reposición de los bienes afectados al estado anterior al incumplimiento de aquélla.

3. Si transcurrido el plazo de dos meses desde el requerimiento el interesado no solicitara la oportuna licencia o, en su caso, no ajustara la actividad a las condiciones señaladas en la misma, el Alcalde adoptará el acuerdo previsto en el apartado b) del número anterior. De igual modo se procederá en el supuesto de que la licencia fuese denegada por ser su otorgamiento contrario a la legalidad.

4. Para la ejecución forzosa de las medidas adoptadas por el alcalde será de aplicación lo dispuesto en el artículo 175.5.

Artículo 178 Suspensión de licencias

1. El Alcalde dispondrá la suspensión de los efectos de una licencia u orden de ejecución y consiguientemente la paralización inmediata de las obras iniciadas a su amparo cuando el contenido de dichos actos administrativos constituya manifiestamente una infracción urbanística grave o muy grave.

2. El Alcalde procederá, en el plazo de tres días, a dar traslado directo de dicho acuerdo a la Sala de lo Contencioso-Administrativo del Tribunal Superior de Justicia de Galicia, a los efectos previstos en el artículo 118 de la Ley de la Jurisdicción Contencioso-Administrativa.

3. Lo dispuesto en los números anteriores se entiende sin perjuicio de las sanciones que pudiesen imponerse.

Artículo 179

Revisión de licencias u ordenes de ejecución. Cuando el contenido de las licencias u órdenes de ejecución constituya manifiestamente alguna de las infracciones urbanísticas graves o muy graves previstas en esta Ley deberán ser revisadas dentro de los cuatro años desde la fecha de su expedición por el Ayuntamiento que la otorgó a través de alguno de los procedimientos de revisión de oficio contemplados en la Ley 30/1992, de 26 de noviembre.

Artículo 180 Protección de la legalidad en zonas verdes, espacios libres, dotaciones, equipamientos y suelo rústico con especial protección y otras medidas complementarias

1. Los actos de edificación y uso del suelo relacionados en el artículo 168 que se realicen sin licencia u orden de ejecución sobre terrenos calificados por el planeamiento como zonas verdes, espacios libres, dotaciones, equipamiento o suelo rústico con especial protección quedarán sujetos al régimen establecido en el artículo 175 mientras estuviesen en curso de ejecución, y al régimen previsto en el artículo 176 cuando hubieran finalizado sin que tenga aplicación la limitación del plazo que establece dicho artículo. En estos supuestos la competencia corresponderá al Consejero de Política Territorial, Obras Públicas y Vivienda.

2. Las licencias u órdenes de ejecución que se otorgasen con infracción de la zonificación o uso urbanístico de las zonas verdes, espacios libres, dotaciones, equipamientos o suelo rústico con especial protección previstos en el planeamiento serán nulas de pleno derecho. En estos casos, el Consejero de Política Territorial, Obras Públicas y Vivienda requerirá al Alcalde para que proceda según lo dispuesto en los artículos 178 y 179 anteriores.

3. Las medidas que sobre la protección de la legalidad urbanística se contienen en esta sección lo son sin perjuicio de las que, con carácter complementario, estén previstas en la legislación básica del Estado.

Artículo 181 Definición de las infracciones urbanísticas

1. Son infracciones urbanísticas las acciones u omisiones que vulneren las prescripciones contenidas en la legislación y el planeamiento urbanísticos, tipificadas y sancionadas en aquélla.

2. Toda infracción urbanística conllevará la imposición de sanciones a los responsables, así como la obligación de resarcimiento de los daños e indemnización de los perjuicios a cargo de los mismos, todo ello con independencia de las medidas previstas en los artículos 175 a 180 de la presente Ley.

3. En ningún caso podrá la Administración dejar de adoptar las medidas tendentes a restaurar el orden urbanístico vulnerado o a reponer los bienes afectados al estado anterior a la producción de la situación legal.

Artículo 182 Tipificación de las infracciones urbanísticas

1. Las infracciones urbanísticas se clasifican en muy graves, graves y leves.

2. Son infracciones muy graves las acciones y omisiones que constituyan incumplimiento de las normas relativas al uso y edificación que afecten a zonas verdes, espacios libres, dotaciones, equipamiento o suelo rústico con especial protección.

Constituirán, asimismo, infracciones muy graves la parcelación urbanística en suelo rústico y la realización de obras de urbanización sin la previa aprobación del planeamiento y proyecto de urbanización exigibles.

3. Son infracciones graves las acciones y omisiones que constituyan incumplimiento de las normas relativas a parcelaciones, aprovechamiento urbanístico uso del suelo, altura, volumen, situación de las edificaciones y ocupación permitida de la superficie de las parcelas, salvo que se demuestre la escasa entidad del daño producido a los intereses generales.

4. Se considerarán infracciones leves las infracciones del ordenamiento urbanístico que no tengan el carácter de graves o muy graves y, en todo caso, la ejecución de obras o instalaciones realizadas sin licencia u orden de ejecución cuando sean legalizables por ser conformes con el ordenamiento urbanístico.

5. En los supuestos en que se instruyese expediente sancionador por dos o más infracciones tipificadas entre las que exista conexión de causa a efecto, se impondrá una sola sanción, y será la correspondiente a las actuaciones que supongan el resultado final perseguido, en su cuantía máxima. En los demás casos, a los responsables de dos o más infracciones urbanísticas se les impondrán las multas correspondientes a cada una de ellas.

Artículo 183 Prescripción

Las infracciones urbanísticas muy graves prescribirán a los seis años, las graves a los cuatro años y las leves al año, a contar desde la finalización de las obras o de la actividad.

Artículo 184 Personas responsables

1. En las obras que se ejecutasen sin licencia o con inobservancia de sus condiciones, serán sancionadas por infracción urbanística las personas físicas o jurídicas responsables de ellas, en calidad de promotor, empresario de las obras y técnico director de las mismas.

2. En las obras amparadas en una licencia, cuyo contenido sea manifiestamente constitutivo de infracción urbanística grave o muy grave, serán, igualmente sancionados, el facultativo que hubiese informado favorablemente el proyecto de las autoridades o miembros de la Corporación que hubiese resuelto o votado a favor del otorgamiento de la licencia sin los informes previos exigibles o, cuando éstos fueran desfavorables, en razón de aquella infracción.

3. Los que como consecuencia de una infracción urbanística sufriesen daños o perjuicios podrán exigir, de cualquiera de los infractores, con carácter solidario, el resarcimiento y la indemnización.

4. Las sanciones que se impongan a los distintos sujetos por una misma infracción tendrán, entre sí, carácter independiente.

Artículo 185 Reglas para determinar la cuantía de las sanciones

1. Las infracciones urbanísticas serán sancionadas de la siguiente forma:

• a) Las infracciones leves, con multa de hasta el 5 por 100 del valor de la obra, instalación o actuación realizada.
• b) Las infracciones graves, con multa de hasta el 30 por 100 del valor de la obra, terrenos, exceso de edificación o actuación realizada.
• c) Las infracciones muy graves, con multa de hasta el 50 por 100 del valor de la obra, terrenos, edificación o actuación realizada.

2. Para graduar las multas se atenderá primordialmente a la gravedad de la materia, a la entidad económica de los hechos constitutivos de infracción, a su reiteración por parte de la persona responsable y al grado de culpabilidad de cada uno de los infractores.

Se considerará como circunstancia atenuante, haber corregido la situación creada por la comisión de la infracción y como circunstancia agravante, el incumplimiento de los requerimientos efectuados por la Administración para la paralización de las obras y la restauración del orden urbanístico.

3. Cuando en el hecho concurra alguna circunstancia agravante, la sanción se impondrá siempre en su cuantía máxima. Si concurriese alguna circunstancia atenuante, la sanción se impondrá en su cuantía mínima.

4. En ningún caso la infracción urbanística puede suponer un beneficio económico para el infractor. Cuando la suma de la sanción impuesta y del coste de las actuaciones de reposición de los bienes y situaciones a su primitivo estado arrojase una cifra inferior a dicho beneficio, se incrementará la cuantía de la multa hasta alcanzar el montante del mismo.

Artículo 186 Organos competentes

Las autoridades competentes para la imposición de las sanciones serán:

• a) Por faltas muy graves, a partir de 100.000.000 de pesetas, el Consejo de la Junta.
• b) Por faltas muy graves, hasta 100.000.000 de pesetas, el Consejero de Política Territorial, Obras Públicas y Vivienda.
• c) Por faltas graves y leves, el Alcalde.

Artículo 187 Procedimiento sancionador

1. La potestad sancionadora se ejercerá mediante el procedimiento establecido en la legislación del procedimiento administrativo.

2. El plazo para resolver el procedimiento sancionador será de seis meses, a contar desde la fecha de su iniciación, ampliable, como máximo, por otros seis meses, mediante acuerdo adoptado por el órgano competente para iniciar el procedimiento. Contra este acto de ampliación no habrá lugar a recurso alguno.

Transcurrido el plazo máximo para resolver, sin que se dictase resolución, se entenderá caducado el procedimiento. En el supuesto de que la infracción no hubiera prescrito, deberá iniciarse un nuevo procedimiento sancionador.