Artículo 1 Objeto

La presente ley tiene por objeto la regulación del derecho a la vivienda en la Comunidad Autónoma de Galicia y, en particular:

• a) El establecimiento del régimen jurídico de las viviendas, libres y protegidas.
• b) La definición de las políticas públicas en materia de vivienda, con la concreción de los instrumentos de desarrollo para su promoción y fomento.
• c) La fijación de las medidas de protección de las personas adquirentes o usuarias de las viviendas.
• d) La regulación de las potestades de intervención atribuidas a las administraciones públicas con la finalidad de garantizar el derecho a la vivienda y el cumplimiento de las exigencias de calidad previstas en la normativa vigente.

Artículo 2 Principios rectores de la política de vivienda de la Comunidad Autónoma de Galicia

1. El diseño, programación y ejecución de las políticas públicas de vivienda en la Comunidad Autónoma de Galicia se regirá por los siguientes principios:

• a) La efectividad del derecho constitucional a la vivienda y la mejora de la calidad de vida, adoptando las medidas de discriminación positiva que resulten necesarias para favorecer la igualdad social y eliminar los obstáculos que impidan su plenitud.
• b) La consecución de un parque de viviendas suficiente, con una oferta significativa de viviendas protegidas derivadas de acciones de nueva construcción, de recuperación o de rehabilitación de las edificaciones existentes.
• c) El fomento del alquiler como modalidad de acceso a la vivienda.
• d) La puesta en valor del medio ambiente, el paisaje y la cultura en las acciones constructivas, que habrán de estar regidas por criterios de sostenibilidad y calidad, de acuerdo con la legislación sectorial de aplicación.
• e) La garantía del ejercicio de los derechos lingüísticos en el acceso a la vivienda, ya sea alquiler o compraventa, en el marco de la promoción del idioma gallego.

2. Las administraciones públicas prestarán especial atención a los colectivos vulnerables de la sociedad y orientarán sus actuaciones a la consecución de los objetivos de cohesión social, lucha contra la exclusión social y solidaridad.

3. El ejercicio de las potestades reconocidas en la presente ley tendrá por finalidad favorecer la transparencia del mercado inmobiliario, garantizar la seguridad jurídica de las personas adquirentes y usuarias y adoptar medidas frente a prácticas ilegales o fraudulentas.

Artículo 3 Acción pública

Cualquier persona, en ejercicio de la acción pública en materia de vivienda, podrá exigir ante los órganos administrativos y la jurisdicción contencioso-administrativa el cumplimiento de la normativa de vivienda, de acuerdo con la legislación aplicable.

Artículo 4 Servicios de interés general

Las actuaciones dirigidas a garantizar el derecho a la vivienda tendrán la consideración de servicios de interés general, a los efectos previstos en la normativa de contratación pública.

Artículo 5 Definiciones

A los efectos de la presente ley, se entiende por:

• a) Edificio: el inmueble proyectado, construido, reformado o rehabilitado cuyo uso principal sea residencial, sin perjuicio de otros usos complementarios o accesorios.
• b) Vivienda: la construcción destinada a residencia, con carácter permanente o temporal.
• c) Superficie útil de la vivienda: la superficie del suelo de la vivienda, delimitada por la cara interna de los elementos de cierre con el exterior o de separación con otras viviendas o locales colindantes, de acuerdo con las siguientes reglas:
  • - Se incluirá en la superficie útil la mitad de la que corresponda a espacios exteriores como balcones, terrazas, galerías o tendederos que sean de uso privativo del titular de la vivienda, hasta un máximo del 10 % de la superficie útil cerrada.
  • - Quedan excluidas de la superficie útil las zonas en que la altura libre de construcción no alcance 1,50 metros.
  • - No se computarán en la superficie útil la que ocupen en el interior de la vivienda los elementos divisorios entre estancias, ni los pilares, columnas y otros elementos estructurales verticales, cualquiera que sea la función arquitectónica o estética que cumplan en la misma. Cuando se trate de viviendas iguales y dispuestas en columna vertical dentro de un mismo edificio, para el cómputo de las superficies ocupadas en planta por los elementos estructurales verticales, se tomará el promedio aritmético de los valores correspondientes a las viviendas emplazadas en las plantas inferior y superior de la columna, siempre que la divergencia entre aquellos valores no sea superior al 100 %.
• d) Vivienda desocupada: la vivienda en que sus usuarios legítimos están ausentes de modo transitorio, intermitente o provisional, presumiéndose dicha situación en la ausencia en tiempo de vacaciones o por razón de trabajo, enfermedad o similar.
• e) Vivienda vacía: la vivienda en que sus usuarios legítimos están ausentes de modo no transitorio, intermitente o provisional, presumiéndose dicha situación por la ausencia ininterrumpida por más de veinticuatro meses, certificada de acuerdo con los criterios de comprobación que se establezcan reglamentariamente.
• f) Agente de la edificación: la persona, física o jurídica, que interviene en el proceso de la edificación:
  • - Agente promotor: la persona física o jurídica, pública o privada, que decide, impulsa, programa y financia, con recursos propios o ajenos, las obras de edificación, para su posterior venta, entrega o cesión a terceros bajo cualquier título o para satisfacer su necesidad de vivienda.
  • - Agente proyectista: el agente técnico que, por encargo del agente promotor y contando con la titulación profesional habilitante establecida en la normativa de edificación, redacta el proyecto, prestando con su firma la garantía de seguridad, habitabilidad y ornato público de las obras edificatorias proyectadas.
  • - Agente constructor: la persona física o jurídica que asume contractualmente ante el agente promotor el compromiso de ejecutar con medios humanos y materiales, propios o ajenos, las obras o parte de las mismas con sujeción al proyecto y contrato y bajo las órdenes de la dirección facultativa.
  • - Agente industrial colaborador: la persona física o jurídica que asume la realización de una parte específica y detallada del proceso constructivo bajo la coordinación del agente constructor.
  • - Dirección facultativa: el agente o los agentes que, estando en posesión de la titulación académica y profesional habilitante establecida en la normativa de la edificación, asumen la función de dirección de la obra en los aspectos técnicos, estéticos, urbanísticos y medioambientales (director/a de la obra), así como la dirección de la ejecución material de la obra, el control cualitativo y cuantitativo de la construcción y la calidad de lo edificado (director/a de la ejecución de la obra).
  • - Agente de control de calidad: la persona física o jurídica, pública o privada, capacitada para prestar asistencia técnica a los restantes agentes de la edificación que así lo recaben respecto a la calidad de la edificación:
    • 1) Entidad de control de calidad de la edificación: el agente de control de calidad capacitado para prestar asistencia técnica en la verificación de la calidad del proyecto, los materiales y la ejecución de la obra y sus instalaciones de acuerdo con el proyecto y normativa de aplicación.
    • 2) Laboratorio de ensayos para el control de calidad de la edificación: el agente de control de calidad capacitado para prestar asistencia técnica mediante la realización de ensayos o pruebas de servicio de los materiales, sistemas o instalaciones de una obra de edificación.
• g) Agente inmobiliario: la persona física o jurídica que se dedica en el desarrollo de su actividad empresarial o profesional a la prestación de servicios de mediación, asesoramiento y gestión en transacciones inmobiliarias en relación con operaciones de compraventa, alquiler, permuta o cesión de viviendas.

Artículo 6 Las administraciones públicas de vivienda

Las administraciones públicas que tengan competencias en materia de vivienda las ejercerán de acuerdo con los principios de programación, objetividad, transparencia, eficacia, imparcialidad, responsabilidad y servicio a la ciudadanía.

Artículo 7 Competencias autonómicas

1. La Administración de la Comunidad Autónoma de Galicia, a través de la consellaría competente en materia de vivienda y del Instituto Gallego de la Vivienda y Suelo, ejercerá las siguientes competencias:

• a) La elaboración y aprobación, en su caso, de las normas por las que se establece la política de la Xunta de Galicia en materia de vivienda y suelo.
• b) La iniciativa en la elaboración, impulso y tramitación de planes y proyectos sectoriales de incidencia supramunicipal en materia de vivienda.
• c) La elaboración de programas y el establecimiento de acciones que promuevan la calidad de la vivienda, bajo el principio de sostenibilidad.
• d) La programación y la ejecución del gasto público en vivienda, salvo el destinado por otras administraciones públicas a las entidades locales, así como el sufragado por estas con cargo a sus presupuestos.
• e) El establecimiento de medidas de promoción y fomento de la renovación y rehabilitación del parque de viviendas existente, atendiendo a las singularidades del territorio, la cultura y la arquitectura de Galicia, así como a criterios de calidad, innovación y sostenibilidad de la edificación.
• f) La aprobación de medidas que favorezcan el acceso a la vivienda, especialmente a los colectivos sociales con más dificultades.
• g) El ejercicio de la potestad expropiatoria y las restantes que le sean atribuidas en la presente ley para asegurar la efectividad del derecho a la vivienda.
• h) La coordinación con las entidades locales en la ejecución de la política autonómica de vivienda, en los términos previstos en la legislación vigente.
• i) El ejercicio de la potestad de inspección para garantizar el cumplimiento de las disposiciones vigentes en materia de vivienda, sin perjuicio de las competencias atribuidas a los ayuntamientos.
• j) El ejercicio de la potestad sancionadora, sin perjuicio de las que correspondan a otros órganos de las administraciones locales o autonómica.
• k) Cualesquiera otras competencias que le atribuya la presente ley o sus normas de desarrollo.

2. La Xunta de Galicia contará con un Laboratorio de Sostenibilidad de la Edificación, orientado a programar y desarrollar las actuaciones de control de calidad de la edificación en la Comunidad Autónoma de Galicia, especialmente:

• a) Elaborar propuestas de implantación del código técnico de la edificación.
• b) Proponer estándares técnicos de calidad y el reconocimiento de distintivos.
• c) Emitir informe sobre la acreditación de las/los agentes de control de la calidad.
• d) Realizar estudios, informes y dictámenes sobre la calidad de la edificación.
• e) Elaborar documentos básicos de gestión de la calidad.
• f) Ofrecer a los agentes de la edificación bases de datos, guías, modelos, dibujos y criterios de diseño.
• g) Asesorar a los usuarios de las edificaciones sobre el cumplimiento de estándares de calidad.
• h) Llevar a cabo tareas de control e inspección del cumplimiento de la normativa de calidad de las edificaciones.

El Laboratorio de Sostenibilidad de la Edificación constituirá una unidad administrativa dependiente de la consellaría competente en materia de vivienda. En la consecución de sus fines procurará la colaboración y participación de las entidades públicas y privadas relacionadas con el sector de la edificación.

Artículo 8 Competencias municipales

1. Los ayuntamientos ejercerán competencias en materia de vivienda a través de la planificación urbanística, en la forma y con la intensidad que resulte de lo dispuesto en la legislación urbanística y en la presente ley.

2. Además de las competencias en materia de planificación urbanística, corresponde a los ayuntamientos la ejecución de las políticas públicas de vivienda en sus respectivos términos municipales, y especialmente:

• a) La ejecución de las competencias que en materia de promoción y gestión de viviendas les reconoce la legislación de régimen local.
• b) La programación y ejecución del gasto público en materia de vivienda de la propia entidad local.
• c) El control de la calidad de las viviendas en los diversos momentos del proceso edificatorio y, especialmente, en la resolución de la licencia de primera ocupación, sin perjuicio de los instrumentos de coordinación y colaboración establecidos en la presente ley.
• d) La aprobación de programas específicos de promoción y fomento del acceso a la vivienda, así como las medidas de fomento de la renovación y rehabilitación del parque de viviendas existente, en los términos previstos en la presente ley y sus normas de desarrollo.
• e) El ejercicio de la potestad de inspección para garantizar el cumplimiento de la normativa de edificación y utilización de viviendas, sin perjuicio de las potestades que les puedan corresponder según lo dispuesto en la normativa urbanística.
• f) El ejercicio de la potestad sancionadora, en los términos establecidos en el título V de la presente ley.
• g) El ejercicio de la potestad expropiatoria y las restantes que les sean atribuidas por la legislación vigente.
• h) Las competencias que, siendo de índole local, no estén atribuidas por la presente ley a otros órganos.
• i) Cualesquiera otras competencias en materia de vivienda que les correspondan con arreglo a lo previsto en la legislación de régimen local, sin perjuicio de las que puedan asumir otras entidades de ámbito supramunicipal.

Artículo 9 Fondo Social de Vivienda

1. Se crea el Fondo Social de Vivienda, con una dotación que formará parte de los créditos anuales de los presupuestos de la consejería competente en materia de vivienda y suelo.

2. El fondo estará al servicio del desarrollo de las políticas públicas de vivienda y, en particular, a:

• a) Procurar el derecho a la vivienda digna y adecuada de los sectores con mayores dificultades de acceso de la sociedad gallega.
• b) Favorecer la integración social, con especial atención a los colectivos más desfavorecidos de la sociedad, y luchar contra la segregación y la infravivienda.
• c) Fomentar la sostenibilidad urbana, especialmente con relación a la eficiencia energética, el ahorro de consumo de agua y el reciclaje de residuos.
• d) Desarrollar programas que conlleven una mejora económica y social de las poblaciones rurales y urbanas.
• e) Fomentar medidas, en el marco de la programación pública de la vivienda, orientadas a la búsqueda de la cohesión social y la solidaridad, entre otras, la subsidiación de la actualización de las rentas de alquiler para los inquilinos que ejerzan el derecho de retorno a una vivienda rehabilitada.