Artículo 206 Ejecución de la edificación en el suelo urbano

En el suelo urbano la ejecución de la edificación se realizará cuando la parcela tenga la condición de solar o se asegure la ejecución simultánea de la urbanización y la edificación.

Artículo 207 Ejecución de la urbanización y la edificación en suelo urbano consolidado

1. En el suelo urbano consolidado pendiente de ultimar la urbanización, para la ejecución de la edificación y la materialización del aprovechamiento urbanístico que corresponda a la parcela, de acuerdo con el planeamiento y en las condiciones fijadas por éste, será preciso, en todo caso, la previa ejecución de las obras de urbanización o, simultanear aquéllas con las de edificación.

2. Serán requisitos necesarios para autorizar la ejecución simultánea de la urbanización y de la edificación, los siguientes:

• a) Que en la solicitud de licencia, el interesado se comprometa a la edificación y urbanización simultánea y a no utilizar la construcción hasta que esté concluida la obra de urbanización, estableciéndose tal condición en los asientos registrales que afecten a la finca mediante nota marginal, conforme se establece en el artículo 74 de las Normas complementarias al Reglamento para la ejecución de la Ley hipotecaria sobre inscripción en el registro de la propiedad de actos de naturaleza urbanística y en las cesiones del derecho de propiedad que se lleven a efecto.
• b) Que se preste fianza, en cualquiera de las formas admitidas en derecho que debe ser suficiente para cubrir el coste de ejecución de las obras de urbanización en la parte que corresponda. Quedan exentas de prestar fianza las Administraciones Públicas y las sociedades con capital público, cuyo objeto social sea la actividad urbanística.

3. Las obras de urbanización no sólo serán las que afecten al frente de fachada o fachadas de la parcela, sino a todas las infraestructuras necesarias para que puedan prestarse los servicios públicos precisos, hasta el punto de enlace con las redes generales que estén en funcionamiento.

4. El incumplimiento del deber de urbanizar simultáneo a la edificación comportará la pérdida de la fianza a que se refiere el apartado 2.b) de este artículo y la caducidad de la licencia, mediante su declaración formal, con audiencia del interesado, sin derecho a indemnización, impidiendo el uso de lo edificado.

Artículo 208 Ejecución de la urbanización y la edificación en suelo urbano no consolidado

1. Para la ejecución de la edificación en el suelo urbano no consolidado, incluido en unidades de actuación, se podrá solicitar la licencia de edificación antes de que adquieran la condición de solar, siempre que concurran los siguientes requisitos:

• a) Que sea firme en vía administrativa el acto de aprobación del instrumento de distribución entre los propietarios de la unidad de actuación de los beneficios y las cargas derivadas del planeamiento
• b) Que esté aprobado el Proyecto de Urbanización de la unidad de actuación.
• c) Que se preste garantía en la cuantía establecida en artículo anterior. Quedan exentas de prestar fianza las Administraciones Públicas y las sociedades con capital público, cuyo objeto social sea la promoción o construcción de viviendas.
• d) Que en el escrito de solicitud de licencia de edificación se comprometa a no utilizar la construcción hasta que esté concluida la urbanización, estableciendo tal condición en cuantos negocios jurídicos realice con terceros que impliquen traslación de facultades de uso, disfrute o disposición sobre la edificación o partes de la misma.

2. No se permitirá la ocupación de los edificios hasta que no esté realizada totalmente la urbanización.

3. La fianza no se devolverá hasta que no sea recibida por el Ayuntamiento la urbanización.

4. El incumplimiento del deber de urbanizar simultáneo a la edificación surtirá los mismos efectos que en el artículo anterior.

Artículo 209 Ejecución de la urbanización y la edificación en suelo urbanizable sectorizado ordenado

En el suelo urbanizable sectorizado ordenado, previa aprobación del Proyecto de Urbanización, se podrá ejecutar la edificación simultánea con la urbanización, si se cumplen los requisitos señalados en el artículo anterior.

Artículo 210 Régimen de ejecución de la edificación por sustitución del propietario

1. Transcurrido un año desde la aprobación de la ordenación pormenorizada que legitime la ejecución en suelo urbano o la recepción de la urbanización en suelo urbanizable, el Ayuntamiento, mediante expediente tramitado al efecto, podrá delimitar áreas en las que los solares queden sujetos al régimen de ejecución mediante sustitución del propietario y, en su caso, a la expropiación por incumplimiento de la función social del suelo.

2. Excepcionalmente, la delimitación podrá alcanzar en suelo urbano a los solares cuyo destino principal sea el uso turístico, cuando el suelo que permita tal uso sea muy escaso.

Artículo 211 Procedimiento de declaración de sustitución de ejecución

1. El procedimiento de declaración de sustitución de ejecución garantizará los requisitos de transparencia, publicidad y audiencia del propietario o propietarios afectados, y se ajustará a los siguientes trámites:

• a) Incoación del expediente, de oficio o a instancia de parte, por resolución motivada del órgano municipal competente donde se incluyan las áreas sujetas a este régimen y la identificación de todos y cada uno de los solares, la superficie y la relación de propietarios.
• b) Información pública por plazo de veinte días
• c) Notificación individual a los interesados, otorgándoles el mismo plazo para presentar alegaciones.
• d) Aprobación por el Pleno, cuyo acuerdo deberá motivarse en las necesidades de ejecución del planeamiento urbanístico o el cumplimiento de los objetivos de éste, y producirse en el plazo máximo de dos meses entre la solicitud de la declaración de la sustitución de ejecución.
• e) Publicación del acuerdo en el boletín oficial correspondiente y notificación a cada uno de los interesados.

2. El acuerdo conllevará la declaración de incumplimiento de los propietarios de la obligación de edificar en el plazo prescrito y la delimitación de las áreas en que se aplicará a los solares concretos incluidos en las mismas el régimen de ejecución por sustitución, salvo que la Administración acuerde su expropiación para la promoción pública de viviendas o la implantación de usos o servicios públicos.

Artículo 212 Concurso para la sustitución del propietario

1. La sustitución del propietario se realizará por concurso público convocado dentro del mes siguiente a la declaración de ejecución por sustitución, que se publicará en el boletín oficial correspondiente y en uno de los periódicos de mayor difusión.

2. Transcurrido dicho plazo, sin que el anuncio haya tenido lugar, quedará la declaración de la situación de ejecución por sustitución sin efecto alguno, por ministerio de la Ley, sin necesidad de trámite alguno, no pudiendo la Administración volver a declarar dicha situación dentro de los dos años siguientes, salvo por cambio de las circunstancias en la ordenación urbanística aplicable.

Artículo 213 Convocatoria el concurso para la sustitución del propietario

1. La Convocatoria del concurso incluirá los siguientes extremos:

• a) Emplazamiento, superficie y aprovechamiento del solar o parcela.
• b) Precio mínimo a satisfacer por el adjudicatario, según valoración realizada por los Servicios Técnicos Municipales, de acuerdo con la legislación vigente aplicable.
• c) Plazo máximo para la ejecución de la edificación, y en su caso las obras de urbanización simultáneas.
• d) Anteproyecto que contenga la volumetría, superficie construida, usos y demás determinaciones para la definición de la edificación.
• e) Precios máximos de venta o arrendamiento de las edificaciones resultantes de la actuación.
• f) Garantía definitiva del cumplimiento del deber de edificación.

2. Las proposiciones de los participantes en el concurso podrán incluir ofertas dirigidas al propietario de acuerdo de pago, en especie, concretamente en locales, viviendas o metros cuadrados construidos en la edificación a ejecutar.

3. Cuando en el concurso se presentara alguna oferta en los términos del apartado anterior, no podrá resolverse sobre la adjudicación, sin antes otorgar trámite de audiencia al propietario para que pueda manifestar su aceptación a alguna de las ofertas formuladas o rechazarlas todas. Transcurrido sin efecto el trámite de audiencia o habiendo rechazado el propietario todas las ofertas, se procederá sin más trámite a la adjudicación.

4. En el supuesto de que el propietario aceptara alguna de las ofertas, deberá presentar, por sí mismo o a través del correspondiente concursante, y dentro del plazo de audiencia, convenio urbanístico, suscrito por dicho concursante y protocolizado notarialmente, preparatorio de la resolución del concurso.

5. Dentro de los diez días siguientes a la presentación del convenio la Administración actuante dictará, si procede, resolución aprobándolo, que implicará la adjudicación a favor del concursante firmante del convenio. Si el convenio presentado tuviera algún defecto, se le notificará a las partes para que lo subsanen, y una vez presentado, se aprobará dentro de los diez días siguientes.

6. La aprobación del Convenio Urbanístico producirá para cada parcela o solar los efectos de la reparcelación y, en particular los enumerados en el artículo 149, apartado 3, in fine, del Texto Refundido de las Leyes de Ordenación del Territorio de Canarias y de Espacios Naturales de Canarias.

7. La diferencia entre el precio fijado en la convocatoria del concurso y el efectivamente resultante de la adjudicación corresponderá a la Administración convocante, que deberá destinarlo al patrimonio público de suelo, salvo en los casos expresamente previstos en el Texto Refundido de las Leyes de Ordenación del Territorio de Canarias y de Espacios Naturales de Canarias.

8. La certificación administrativa de la resolución del concurso, acompañada, en su caso de la escritura pública del convenio urbanístico aprobado administrativamente, servirá como título habilitante de la transmisión forzosa en el Registro de la Propiedad.

9. Si el concurso quedara desierto, la Administración podrá optar, dentro de los dos meses siguientes, entre la convocatoria de un nuevo concurso o la adquisición forzosa de la parcela o solar, con destino al patrimonio público de suelo y por el precio fijado en aquél primero. Si se opta por un nuevo concurso, el precio de licitación se incrementará en los gastos producidos en el primero.

Artículo 214 Incumplimiento del adjudicatario

El incumplimiento de las condiciones de adjudicación de los concursos regulados anteriormente llevará consigo su declaración formal en expediente tramitado al efecto, previa audiencia del interesado o los interesados, y dará lugar a la expropiación o a una nueva declaración de la situación de ejecución por sustitución.

Artículo 215 Principios de la intervención administrativa en el uso del suelo y la edificación

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Artículo 216 Actos sujetos a licencia urbanística

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Artículo 217 Actos promovidos por las Administraciones Públicas

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Artículo 218 La competencia para el otorgamiento de licencias urbanísticas

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Artículo 219 Procedimiento para el otorgamiento de licencias urbanísticas

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Artículo 220 Concesión de licencias relativas a establecimientos alojativos turísticos

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Artículo 221 Comienzo de las obras

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Artículo 222 Eficacia de las licencias urbanísticas

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Artículo 223 Caducidad de las licencias urbanísticas

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Artículo 224 Transmisión de las licencias urbanísticas

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Artículo 225 Publicidad en obras de construcción, edificación y urbanización

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Artículo 226 La recepción de las obras de urbanización

1. La recepción definitiva de las obras de urbanización corresponderá siempre al Ayuntamiento, de oficio o a instancia de las personas responsables de la ejecución, conservación y entrega de dichas obras y previos los informes de los Servicios Técnicos municipales. El plazo para solicitar la recepción será de tres meses desde la terminación y entrega de las obras ejecutadas a los mencionados responsables.

2. Durante la ejecución de obras podrá realizarse el seguimiento de las mismas girándose visitas de inspección al lugar y dándose las instrucciones necesarias para la adopción de medidas correctoras en garantía de su recepción definitiva conforme al Proyecto de Urbanización aprobado. A tales efectos se levantará acta de las actuaciones que se lleven a cabo, entregándose copia de la misma al promotor, director de obra y contratista, e incorporándose al expediente correspondiente.

3. Cuando solicitada la recepción definitiva, se hayan observado deficiencias de las obras de urbanización, la Administración actuante deberá determinarlas y fijar un plazo para su subsanación. Mientras no se tenga por producida esta última, de lo cual se levantará acta, la recepción definitiva no producirá los efectos que le son propios.

4. Incumbirá la entrega de las obras de urbanización a:

• a) La persona o entidad, pública o privada, responsable de la actuación, incluida la Administración actuante si es distinta de la municipal, cuando se trate de obras resultantes de una unidad de actuación o ámbitos delimitados.
• b) La persona que materialmente las haya ejecutado, en otro caso.

Artículo 227 Incumplimiento de obligaciones de urbanización

1. Ante el incumplimiento de las obligaciones de urbanización, de los plazos establecidos, ejecución deficiente o falta de solicitud de recepción, la Administración incoará, de oficio o a instancia de interesados, los pertinentes expedientes para determinar el alcance de los mismos, exigir su cumplimiento y depurar las responsabilidades a que hubiera lugar.

2. En la resolución definitiva de dichos expedientes podrán arbitrarse todas aquellas medidas que resulten proporcionadas y adecuadas al fin perseguido de puesta en funcionamiento de la urbanización conforme al planeamiento, entre ellas la declaración formal de incumplimiento, con efectos sobre los sistemas de ejecución y la gestión urbanística, destinar en ejecución subsidiaria las garantías depositadas a la adopción de medidas correctoras y de subsanación, o la determinación de infracción urbanística e imposición de multas y sanciones.

Artículo 228 Recepción de las obras de urbanización

1. Ejecutada la urbanización, cuando a los responsables de la ejecución no sea posible localizarlos una vez publicado el edicto correspondiente, a petición de los propietarios de solares o fincas constituidos como Comunidad de propietarios conforme a la legislación sobre la división de la propiedad horizontal, se podrá iniciar el procedimiento para la recepción definitiva. Transcurrido el plazo de prescripción de cuatro años, las garantías depositadas para responder de las obligaciones contraídas entrarán a formar parte del Patrimonio Público de Suelo, plazo durante el cual podrá ser solicitada su devolución por los responsables de la ejecución, que se llevará a cabo una vez se detraigan o compensen en concepto de responsabilidad los gastos y costes generados por el incumplimiento, sin perjuicio de lo establecido en el artículo anterior.

2. El plazo máximo para resolver sobre la recepción no puede ser superior a tres meses, aunque será prorrogable por la mitad de ese tiempo por razones justificadas en las necesarias comprobaciones del estado de las obras, construcciones e instalaciones. El transcurso de dicho plazo autorizará para entender producida la recepción.

Artículo 229 Procedimiento de recepción de las obras de urbanización

La recepción de obras de urbanización se sujetará a las siguientes reglas:

• a) Concluida la obra se notificará tal hecho en forma fehaciente al Ayuntamiento, con solicitud de que se incoe el expediente de recepción de aquélla.
• b) Lo dispuesto en el número anterior será aplicable a la urbanización realizada sobre fases determinadas previstas en el Proyecto de Urbanización, o a servicios completos, aunque no se hubiesen ejecutado las obras correspondientes a la totalidad de la obra prevista.
• c) A la solicitud se acompañará, en su caso, copia de las actas de recepción de la obra realizada por el contratista de que se trate, y descripción de los servicios a que se refiere. A estos efectos, también se acompañará:
  • - Documentación gráfica donde se precise la obra realmente ejecutada con memoria justificativa de las posibles modificaciones que se hayan tenido que realizar respecto al proyecto aprobado.
  • - Valoración económica de los diferentes servicios a ceder al Ayuntamiento, en su caso.
• d) Por los Servicios Técnicos del Ayuntamiento se comprobará, en el plazo máximo de tres meses, que la obra realizada ha sido ejecutada conforme al Proyecto de Urbanización y, en su caso, notificará al solicitante la totalidad de las deficiencias observadas en relación con el contenido del proyecto, para que las subsane en el término que se señale.
• e) Subsanadas las deficiencias, se procederá conforme a lo establecido en las normas anteriores, sin que el Ayuntamiento en esta fase pueda señalar otras distintas de las contempladas en la notificación a que se refiere el número anterior.
• f) Se procederá a la terminación del procedimiento de recepción mediante resolución expresa dictada por el órgano competente según su Reglamento Orgánico.
• g) Con el acto formal de recepción se dispondrá también la devolución de las garantías depositadas para responder de la correcta ejecución de las obras de urbanización.

Artículo 230 Efectos de la falta de resolución expresa

Si el órgano actuante no resuelve expresamente sobre la recepción de las obras en el plazo de tres meses, se entenderá estimada la petición, y el solicitante podrá actuar de acuerdo con lo que se dispone en la normativa sobre silencio administrativo.

Artículo 231 Efectos del acto de recepción Los efectos del acto de recepción serán

• a) La cancelación de las cargas urbanísticas que gravan las fincas desde la inscripción de la distribución equitativa.
• b) La extinción de los deberes que incumbían a los adjudicatarios de la ejecución.