La política de fomento del alquiler, como medio para paliar la escasez de vivienda y contribución a la rebaja del precio medio de venta de los inmuebles, continúa fracasando en nuestro país. España sigue siendo un país de pequeños propietarios que no se plantean el alquiler como opción ante la dificultad de encontrar una vivienda en alquiler que financieramente sea más rentable que pagar una hipoteca por una vivienda en propiedad.

Las razones de la escasez de oferta de alquiler (y por ende su alto precio) son de muchos tipos. Nos vamos a centrar únicamente en una de las razones que más contribuyen a disuadir al propietario de una vivienda de ponerla en alquiler: la exasperante lentitud de los procedimientos de desahucio frente al inquilino que deja de pagar la renta.

Cualquiera que tenga una mínima experiencia judicial en procedimientos de desahucio, sabe que un arrendatario demandado, a poco que sea hábil en el manejo de los procedimientos judiciales, puede retrasar un año o año y medio su lanzamiento de la vivienda ocupada. Eso supone para él o ella un año y medio de vivienda gratis. Eventualmente se marchará, pero nunca pagará las rentas debidas ni compensará al arrendador por los perjuicios sufridos por el abuso de la vivienda durante tantos meses.

El problema es de tal magnitud que se ha constatado la existencia de auténticos profesionales de esta práctica ilegítima. Personas, aparentemente respetables y solventes, que arriendan viviendas pagando únicamente la fianza y la primera mensualidad. Inmediatamente después dejan de pagar y disfrutan de la vivienda durante muchos meses a coste cero. Cuando eventualmente son desahuciados, simplemente buscan una nueva vivienda e inician otra vez el proceso.

Son muchas las soluciones que se han propuesto para poner fin a este abuso. Algunos autores, como por ejemplo D. Miguel Magro Servet, han propuesto tipificar como delito la no devolución posesoria del inmueble en el impago de alquileres¹. El razonamiento es jurídicamente correcto, pero el principio de mínima intervención que debe presidir la aplicación del Derecho Penal exige agotar las posibilidades de encontrar una solución en el marco de la Jurisdicción Civil.

Aprovechando la entrada en vigor de la Ley 23/2003, de 10 de julio, de Garantías en la Venta de Bienes de Consumo (y aunque bien poco tuviera que ver con la materia), el Legislador aprovechó para introducir algunas mejoras destinadas a acelerar el procedimiento judicial de desahucio. Las más destacadas fueron permitir la acumulación de acciones de reclamación de rentas y desahucio en el juicio verbal, la posibilidad de que se fijase la fecha de lanzamiento en el propio auto de admisión de la demanda, o la posibilidad para el arrendador de condonar las rentas debidas en todo o en parte a cambio de la pronta devolución de la vivienda.

Pese a toda su buena intención, la reforma fue muy tibia a la hora de afrontar el verdadero caballo de batalla que provoca la demora de la mayor parte de los procesos de desahucio (y en realidad, de otros muchos procesos civiles): el emplazamiento del arrendatario demandado.

Según las normas generales previstas en nuestra Ley de Enjuiciamiento Civil, el demandante arrendador debe indicar en la demanda todos y cada uno de los domicilios que conozca del demandado arrendatario, y el Juzgado debe intentar entregar la demanda en todos ellos. A poco que el demandado sea inteligente, no abrirá la puerta al agente judicial y dará instrucciones a vecinos y conserje de no recoger notificación alguna que proceda de un Juzgado. Con ello puede lograr ya varios meses de demora, sobre todo si son varios los domicilios que ha facilitado al arrendador.

Fracasado el intento en todos los domicilios conocidos, es necesario recurrir a las averiguaciones previstas en el artículo 156 de la Ley de Enjuiciamiento Civil. A través de las mismas, el Juzgado deberá consultar a organismos públicos diversos (Ministerio del Interior, Seguridad Social, etc.) cuál puede ser el paradero del arrendatario. Si se trata de una de estas personas que cambia de domicilio con frecuencia dejando tras de si rentas impagadas, es probable que las averiguaciones den como resultado una larga lista de posibles domicilios. Una vez más será necesario el intento de emplazamiento en todos ellos, ya que de no realizarse este proceso escrupulosamente, la sentencia que se dicte puede ser nula. Es abundante la Jurisprudencia del Tribunal Constitucional en este sentido.

Es fácil que transcurra más de un año antes de que se pueda notificar la demanda por edictos y se abra la vía para la continuación del proceso. Para entonces, la fecha de lanzamiento que se fijó en el Auto de Admisión de la demanda será historia, y será necesario solicitar una nueva.

El Proyecto de Ley de Medidas de fomento y agilización procesal del alquiler y de la eficiencia energética de los edificios, que recibió la aprobación del Senado el pasado 21 de octubre, por fin aborda de forma eficiente este problema. En primer lugar, reforma el artículo 155.3 de la Ley para limitar los posibles domicilios al designado en el contrato o al de la vivienda o local arrendado. Pueden por tanto ignorarse cualesquiera otros domicilios que se conozcan. En segundo lugar, y esto es lo más importante, releva al Juzgado de realizar las averiguaciones previstas en el artículo 156 LEC, permitiendo el emplazamiento por edictos sin más trámites una vez haya fracasado la entrega de la demanda en los domicilios anteriores.

Estos dos pequeños cambios reducen la duración de un proceso de desahucio en más de un cincuenta por ciento. Sería deseable una tendencia a extender esta solución a otros tipos de proceso civil en los que el problema también se plantea.

Un consejo práctico a los arrendadores para sacar el máximo partido de la próxima entrada en vigor de la reforma: al menos en los arrendamientos para uso de vivienda, será muy conveniente consignar en el contrato como domicilio del arrendatario la propia vivienda arrendada. Ello reduce a uno los domicilios en los que es preceptivo intentar el emplazamiento antes de recurrir a los edictos.

© 2009 Jose I. Macias, abogado especialista en litigios inmobiliarios, Macías Legal, www.maciaslegal.com. Artículo publicado en Inmueble, nº 97, 2009.

Notas