El Tribunal Constitucional ha publicado el 21 de mayo la nota informativa 52/2024, por la que anuncia la estimación parcial del primer recurso de inconstitucionalidad interpuesto por la Comunidad Autónoma de Andalucía contra la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda, de la que soy autora individual de una monografía. “Por primera vez, el Estado ejercita su potestad”, refiere dicha nota; esperemos que sea la última vez que lo haga así –por los efectos de la norma–, pues las potestades se “ejercen”, y las erratas y los errores de fondo ya se contienen en la Ley abundantemente. 

Pendientes de la publicación de la sentencia en el primer aniversario de su aprobación, el Alto Tribunal ha anulado diversos preceptos con base en “un exceso competencial, invadiendo las competencias autonómicas en materia de vivienda”: el art. 16, relativo al régimen jurídico de las viviendas protegidas, “porque tiene un nivel de detalle excesivo y por establecer un régimen de aplicación supletoria”; la disposición transitoria primera, porque –errata incluida– “su finalidad es, [a] sensu contrario, someter a las viviendas que aún no lo estuvieran a la Ley 12/2023”; el art. 19.3 párrafo segundo, “por considerar excesiva la regulación de la información mínima” y que cuando afecte a grandes tenedores “debe corresponder a las Comunidades Autónomas”; y el art. 27.1 párrafo tercero y el art. 27.3, sobre los parques públicos de vivienda, por excederse “en la determinación de la composición de los parques públicos de vivienda sin encontrar cobertura en el art. 149.1.1 y 13 CE”, así como por contravenir el “principio de autonomía financiera” por la afectación finalista de las sanciones.

Principio de autonomía financiera

Por su parte, los magistrados Ricardo Enríquez, Enrique Arnaldo, Concepción Espejel y César Tolosa emitirán sus correspondientes votos particulares “por entender que la declaración de inconstitucionalidad debería extenderse a otros preceptos impugnados por el recurrente” –debiendo destacar la disposición final primera, sobre el control de rentas, o el art. 3 k), sobre la definición de gran tenedor–, y la magistrada Laura Díez no ha participado de la deliberación. ¿Ser o no ser tan deferente con el legislador como para eludir la verdad sobre la Ley por el derecho a la vivienda y su constitucionalidad? En los votos particulares a esta sentencia y en los pronunciamientos sobre los ocho recursos interpuestos hallaremos la respuesta a esta cuestión shakesperiana. 

De la verdad de la norma, hoy es un buen día para recordar reiteradas advertencias sobre su contenido: el informe que aprobó el Consejo General del Poder Judicial; las intervenciones de diversos expertos durante su tramitación parlamentaria; las publicaciones de diversos informes jurídicos y económicos; y un estudio econométrico de la aplicación del anterior control de rentas en Cataluña, junto con la última actualización del paper que compara todas las experiencias de aplicación a nivel global. Todo en acceso abierto, todo de alto impacto, y a todos ellos se ha hecho caso omiso, para nuestra desgracia: El Economista ha publicado el mismo día del anuncio de la sentencia la reducción de la oferta de 40.000 viviendas en arrendamiento, y la previsión de que en 2024 alcance las 100.000 viviendas, el 40% de las cuales en Cataluña.

La verdad de esta norma es que afecta cumulativamente a las facultades del derecho de propiedad por vía de limitaciones administrativas de derechos y de transferencias coactivas no expropiatorias, o límites en interés público del derecho de propiedad que, por su naturaleza jurídica, no requieren una compensación económica. Por una parte, se cuestiona la facultad de disposición mediante el control de rentas vigente en Cataluña desde el pasado 16 de marzo, y la limitación estatal de la actualización de la renta del arrendamiento de vivienda y la sujeción a un índice aprobado por el INE a partir de 1 de enero de 2025, junto con las prórrogas del contrato que pueden alcanzar los 14 años, si el arrendador es un gran tenedor y el arrendatario es una persona vulnerable. Por otra parte, la facultad de exclusión queda reducida a una suerte de deliberada obstaculización procesal a la interposición de la demanda de desahucio en el procedimiento declarativo para los grandes tenedores cuando el inquilino sea vulnerable, a la que se añade la décima prórroga –hasta el 15 de mayo de 2028– de la suspensión de los lanzamientos en el procedimiento ejecutivo. 

Deferencia con el legislador y pléyade

De la constitucionalidad de la norma, dos comentarios son necesarios. Por una parte, la “deferencia con el legislador” contenida en la jurisprudencia constitucional inaplica el principio de proporcionalidad, el principio de idoneidad y el contenido esencial del derecho de propiedad como parámetros objetivos para evaluar la oportunidad de las disposiciones; sirva de ejemplo la expropiación temporal de viviendas vacías para arriendo. Por otra parte, la “pléyade” –así se expresa en la exposición de motivos– de títulos competenciales no constituye un “título competencial suficiente”, pues como ya advertí el legislador estatal solo tiene “competencias conexas” sobre la vivienda, y ello se evidencia de nuevo con el reciente debate sobre la reforma de la legislación del suelo. Desde una perspectiva sustantiva, lo preocupante es el ejercicio de la potestad legislativa en las materias sobre las que no cabe discutir el título competencial del legislador estatal, pues las disposiciones arrendaticias y procesales se aplican en todo el territorio nacional, y la peor parte –el control de rentas– se reserva a una declaración autonómica de zona de mercado residencial tensionado, de momento solo aplicable en Cataluña.

La Federación Nacional de Asociaciones Inmobiliarias cuantificó en octubre de 2023 en un 30% la reducción de la oferta de vivienda en arrendamiento, y en un 9,2% el incremento de las rentas para los nuevos contratos. Tras un mes de aplicación del control de rentas en Cataluña, se ha reducido la oferta de vivienda en alquiler en un 13% adicional, y se han incrementado las rentas en un 4% adicional. Constitucional o inconstitucional, esta es la cuestión shakesperiana que abordarán los pronunciamientos pendientes, no la proporcionalidad e idoneidad de una norma mayoritariamente constitucional que no resuelve el acceso a la vivienda en España, pues los datos cuestionan cualquier otro relato que se pretenda construir. 

Tras el estudio de la deficiente técnica legislativa que presenta la norma desde la independencia académica, no se puede ser tan deferente con el legislador como para eludir la verdad de la norma. No es posible ser tan deferente con el legislador a la luz de la reducción drástica de la oferta de arrendamiento de vivienda habitual e incremento de los precios. No cabe ser tan deferente con el legislador como para obviar las implicaciones constitucionales de las medidas dispuestas. Resulta imposible ser tan deferente con un legislador que cuestiona abiertamente las facultades de disposición y de exclusión del derecho de propiedad sobre la vivienda no sujeta a ningún régimen de protección pública. Imponer el destino habitacional de las viviendas libres arrendadas que estén sitas en zona de mercado residencial tensionado, como se ha sugerido, sería el tiro de gracia a la facultad de libre aprovechamiento, que –de momento– resta intacta.