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Ley Foral 8/2004, de 24 de junio, de protección pública a la vivienda en Navarra. | |
EL PRESIDENTE DEL GOBIERNO DE NAVARRA
Hago saber que el Parlamento de Navarra ha aprobado la siguiente Ley Foral de protección pública a la vivienda en Navarra.
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El objeto principal de esta Ley Foral es hacer efectivo en Navarra el derecho constitucional a disfrutar de una vivienda digna y adecuada que reconoce el artículo 47 de la Constitución.
Para lograrlo, se hace preciso asir con decisión el problema de la escasez de vivienda protegida por sus dos cabos principales al mismo tiempo: potenciar la oferta de vivienda protegida, a la vez que se identifica y ajusta la demanda conforme a las necesidades reales. Y todo ello sin dejar de cuidar la calidad de la edificación y la urbanización, es decir, la calidad del futuro entorno vital de la sociedad Navarra.
La competencia foral en materia de vivienda, junto con las de ordenación del territorio y urbanismo, está reconocida con el carácter de exclusiva en el artículo 44 de la Ley Orgánica 13/1982, de 10 de agosto, de Reintegración y Amejoramiento del Régimen Foral de Navarra.
La presente Ley Foral pretende unificar la fragmentaria regulación legal preexistente en esta materia. En particular, la Ley Foral 14/1992, de 21 de diciembre, reguladora del sistema y modelos de financiación de las actuaciones protegibles en materia de vivienda, la Ley Foral 7/1989, de 8 de junio, de medidas de intervención en materia de suelo y vivienda, y la Ley Foral 13/2001, de 29 de mayo, por la que se regulan los plazos de descalificación voluntaria de viviendas de protección oficial.
Esta nueva regulación abarca aspectos tan trascendentales como la previsión de un baremo obligatorio de adjudicación, las limitaciones a las facultades de uso, disfrute y disposición de viviendas protegidas, los requisitos de los diversos tipos de vivienda protegida y el nuevo régimen sancionador, que inciden en ámbitos de reserva de Ley.
La Ley Foral se estructura en cinco Títulos: el primero, sobre principios generales; el segundo, relativo a la oferta de vivienda protegida, que prevé sus características y medidas para potenciarla; el tercero, sobre condiciones de acceso a la vivienda protegida, incluyendo el hito de la introducción de un baremo general obligatorio; un cuarto relativo a condiciones constructivas e información sobre las mismas; y un amplio título quinto dedicado específicamente al control del fraude.
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El Título I describe las actuaciones protegibles en materia de vivienda, así como diversos aspectos de su régimen legal con relevancia pública, incluyendo medidas de fomento y control de calidad en materia de vivienda y suelo.
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El Título II se destina a potenciar la oferta de vivienda protegida.
La Ley Foral completa y amplía la actual tipología, distinguiendo viviendas de protección oficial de régimen general y especial, viviendas de precio tasado y viviendas de precio pactado. Se prevén porcentajes máximos de repercusión del precio del suelo sobre las viviendas protegidas, y precios máximos para cada tipo determinados en función de coeficientes que permitan limitar con eficacia y realismo tanto el precio de las viviendas como el del suelo en el que se construyen.
El nuevo tipo de vivienda de precio pactado permitirá ampliar la oferta dirigida a personas de rentas medias que no pueden acceder al actual mercado libre sin hipotecar casi de por vida su capacidad de pago. Este objetivo se plantea de modo que no perjudique la prioridad de la oferta destinada a las rentas más bajas. A tal fin, se contempla un mecanismo de sustitución que incide sobre el segmento de precio tasado, evitando recaer sobre el estándar mínimo obligatorio del tipo protegido de menor precio, el de viviendas de protección oficial. Se fomenta además el incremento de los porcentajes totales de vivienda protegida mediante la exigencia de doblar la capacidad residencial sustitutiva de vivienda pactada con respecto a la sustituida en el segmento tasado. Por añadidura, este nuevo tipo permite a los Ayuntamientos navarros un razonable margen de flexibilidad y responsabilidad al elaborar sus previsiones de vivienda protegida.
Los regímenes jurídicos de las viviendas protegidas se reconducen hacia un alto grado de homogeneidad sustancial, salvando lo que ha de ser realmente característico de cada tipo de vivienda protegida. Entre los regímenes respectivos de las viviendas de protección oficial y de las de precio tasado, median, como diferencias sustanciales, las relativas al precio máximo y los porcentajes reservados en cada promoción conforme al baremo general, sin perjuicio de eventuales peculiaridades técnicas o constructivas. A su vez, las viviendas de precio pactado se equiparan a las de precio tasado, con tres salvedades: la posibilidad de pactar el precio dentro de un límite máximo más elevado que el del resto de los tipos, la opción de convenir condiciones técnicas y constructivas añadidas, y la facultad de establecer un derecho de tanteo convencional a favor del Ayuntamiento.
La Ley Foral pretende fomentar en mayor medida la actividad rehabilitadora de los entornos urbanos y, en especial, los procesos de rehabilitación agrupada o conjunta. Se reconoce prioridad a las actuaciones en áreas calificadas de rehabilitación preferente. Las condiciones exigibles a las viviendas a rehabilitar se regularán conforme a criterios de flexibilidad y progresividad de las mejoras, dentro de los márgenes que permita la legislación básica aplicable, a fin de facilitar en la medida de lo posible su adaptación a las circunstancias peculiares de los cascos históricos.
El fomento del alquiler protegido constituye uno de los ejes de la nueva legislación en materia de vivienda.
Los alquileres con opción de compra pueden configurar una opción particularmente atractiva. Se prevén determinadas condiciones para que puedan ser consideradas actuaciones protegibles a los efectos de la Ley Foral. Se contempla específicamente la posibilidad de impulsar programas públicos en los que parte de los pagos se consideren efectuados a cuenta si finalmente se ejercita dicha opción.
La Ley Foral contiene una habilitación legal expresa para obtener viviendas a precios de mercado cuyo uso pueda ser objeto de cesión posterior a precios protegidos, partiendo de considerar que el coste de esta solución presenta ventajas con respecto a la opción de construir ex novo.
Los Programas para la Juventud facilitarán alquileres con posibilidad de acceso a la propiedad, adaptándose, en su caso, a los cambios de circunstancias familiares de los jóvenes, una vez cumplidos los requisitos exigidos de ahorro previo.
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El Título III afecta a las condiciones de acceso a la vivienda protegida. Se permite, por primera vez, tener en cuenta el patrimonio, configurándolo, llegado el caso, como una causa de inadmisión en los procesos de adjudicación cuando su valor haga claramente posible el acceso a vivienda sin necesidad de ayudas públicas.
El censo establecido por la presente Ley Foral centralizará datos relativos a la demanda de vivienda protegida, promociones, requisitos, plazos de solicitud, informaciones sobre baremos, así como cuestiones de interés para elaborar estudios, propuestas y proyectos en materia de vivienda. Estos datos, en particular los relativos a los plazos de solicitud, requisitos y baremos, servirán también para informar a los ciudadanos interesados en optar a viviendas protegidas. Se harán públicos por medios informáticos, a fin de que cualquier interesado pueda conocerlos con facilidad.
El baremo obligatorio, previa convocatoria pública, constituye una innovación clave de la Ley Foral. Sólo se exceptúan las promociones de una única vivienda unifamiliar para uso propio, las adjudicaciones que se deriven de programas específicos de integración social, las destinadas al alquiler y las tipologías especiales previstas en la disposición adicional sexta, que se adjudicarán conforme a los criterios previstos en su reglamentación específica.
El proceso de valoración conforme al baremo consta de tres fases. En la primera se distribuye el número total de viviendas de las promociones a adjudicar conforme a las reservas previstas. Además de los realojos que procedan, para las promociones de más de 33 viviendas, se contemplan reservas para minusválidos, víctimas del terrorismo, víctimas de violencia de género y familias numerosas. El resto -la totalidad, en el caso de las promociones de 33 o menos viviendas- puede distribuirse entre empadronados en cualquier municipio de Navarra y, en su caso, empadronados en el municipio de ubicación de la promoción con al menos dos años de antigüedad. Esta última reserva puede afectar a las edificaciones sobre terrenos municipales obtenidos por cesión obligatoria y gratuita.
Dentro de cada reserva, las viviendas protegidas se distribuirán en función de los tramos de renta, primando a los tramos inferiores.
En materia de ayudas a las actuaciones protegibles, algunas de las principales novedades radican en el incremento de los plazos de amortización de préstamos cualificados y en la posibilidad de utilizar como medida de ayuda la vía del descuento sobre el precio de venta o renta.
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El Título IV pretende garantizar unas condiciones constructivas adecuadas para las viviendas, contemplando aspectos como los relativos a medidas de prevención de riesgos y molestias, elevadores, aislamiento térmico y acústico, orientaciones, iluminación y ventilación, facilidades de montaje y desmontaje de elementos constructivos, fuentes propias de energía renovable y recogida selectiva de residuos. Asimismo, se regula el acceso a una información transparente y veraz.
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El Título V se refiere al control y la prevención del fraude en materia de vivienda.
El Título comienza estableciendo un período de vigencia general de treinta años para el régimen de protección, sin perjuicio de lo previsto para las destinadas a alquiler y en las disposiciones transitorias. No se admitirán descalificaciones anticipadas, salvo en los supuestos de la disposición adicional primera, a diferencia de lo que ocurría en la legislación anterior.
En este apartado, a fin de garantizar las obligaciones derivadas de la Ley Foral y, en particular, la de destinar la vivienda a domicilio habitual y permanente, la nueva Ley Foral incluye una prohibición temporal de disponer a título gratuito, derechos de tanteo y retracto y, caso de ser necesaria, también la vía expropiatoria.
La Ley Foral regula un sistema de comunicación previa de las segundas y ulteriores transmisiones de viviendas protegidas con plazo de caducidad, a efectos de facilitar el ejercicio del derecho legal de tanteo. El incumplimiento de las condiciones anunciadas, o la realización de la transmisión una vez vencido el plazo de caducidad, habilita al Departamento competente del Gobierno de Navarra para ejercitar el derecho de retracto.
Queda prohibida la percepción de cualquier sobreprecio, prima o cantidad distinta a la que, corresponde satisfacer al comprador de vivienda sujeta a cualquier régimen de protección pública.
Para garantizar la ejecución en plazo de las previsiones sobre vivienda protegida, se contempla como posible causa justificativa de expropiación forzosa por incumplimiento de la función social de la propiedad el hecho de desatender tres requerimientos sucesivos para destinar efectivamente las viviendas protegidas a domicilio habitual y permanente. Asimismo, se podrá considerar causa justificativa de expropiación forzosa por incumplimiento de la función social de la propiedad el incumplimiento de los plazos previstos para urbanizar o edificar terrenos destinados a vivienda protegida.
Se reconoce prioridad a las actuaciones preventivas y de restauración de la legalidad sobre las puramente sancionadoras.
El régimen sancionador se articula sobre la base de los grados de trascendencia social de las infracciones. Las sanciones más graves se reservan para las actuaciones de más amplias consecuencias perniciosas, con infractores a los que cabe presumir mayor capacidad económica.
Las previsiones sancionadoras persiguen, entre otros objetivos, garantizar la permanencia del parque de vivienda protegida durante los plazos previstos y salvaguardar el cumplimiento exacto de las obligaciones relativas a vivienda protegida, previniendo riesgos de abusos como el cobro de sobreprecios. Asumen también plenamente el deber público de garantizar el cumplimiento de los fines propios de la vivienda protegida, en particular, su utilización como domicilio habitual y permanente.
Con ánimo de hacer plenamente efectivas sus previsiones en materia de defensa y restauración de la legalidad, la Ley Foral aborda dos frentes de actuación inspectora: creación de una unidad específica con facultades de inspección y acceso a datos administrativos, y planes de lucha contra el fraude. Asimismo se prevé un órgano de coordinación interdepartamental.
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Las disposiciones adicionales aclaran determinados conceptos legales, y limitan la incidencia de los factores que pueden desvirtuar la determinación de los módulos de precio máximo, como las exigencias constructivas y las vinculaciones de anejos.
Mención aparte merece la primera de las disposiciones adicionales, que pretende solventar radicalmente el problema que se plantea a quien accede a una vivienda protegida que deviene posteriormente inadecuada a consecuencia del incremento de las responsabilidades familiares. El Gobierno de Navarra garantiza el cambio por otra de dimensiones adecuadas, hasta el punto de posibilitar la descalificación anticipada si no se logra proporcionar una vivienda adecuada en seis meses mediante las reservas para realojados.
Se contempla la posibilidad de otorgar protección pública, a los efectos que se determinen, a alojamientos que constituyan fórmulas intermedias entre la vivienda individual y la colectiva, como residencias de estudiantes, apartamentos tutelados o alojamientos asistidos para personas de la tercera edad, minusválidas u otros colectivos cuyas características lo hagan aconsejable, así como las viviendas que cumplan los requisitos que establezca el Departamento competente del Gobierno de Navarra por razones vinculadas al uso de técnicas de construcción que supongan un menor empleo de materiales contaminantes, un mayor confort, eficiencia energética y ahorro de recursos naturales.
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Las disposiciones transitorias desglosan el concepto de necesidad de vivienda del baremo, así como los ingresos mínimos exigibles, en tanto estas cuestiones no sean desarrolladas por vía reglamentaria. Se respetan las expectativas de plazos de régimen de protección y de venta a precio libre de las viviendas calificadas definitivamente antes de la entrada en vigor de la Ley Foral con la misma duración que tuvieran conforme a la normativa anteriormente aplicable.
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Las disposiciones finales modifican y completan las previsiones de la Ley Foral 35/2002, de 20 de diciembre, de Ordenación del Territorio y Urbanismo, en la medida adecuada y necesaria para la plena operatividad de las previsiones de la presente Ley Foral de Protección Pública a la Vivienda en Navarra, fomentando la concurrencia y, sobre todo, facilitando la obtención de suelo a un coste que haga viables las promociones de vivienda protegida sin detrimento de la obtención de terrenos destinados a infraestructuras y dotaciones.
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