Artículo 345 Condiciones para la ejecución del planeamiento (en referencia al artículo 151 de la Ley Urbanística Valenciana)

1. La urbanización y la posterior o simultánea edificación del suelo sujeto a Actuaciones Integradas y Aisladas requiere la previa concurrencia de los siguientes requisitos:

• a) La aprobación de una ordenación pormenorizada que puede estar previamente determinada en el Plan General, o establecerse mediante el correspondiente planeamiento de desarrollo.
• b) La programación para ejecutar dicha ordenación, mediante la aprobación del programa de actuación integrada o aislada. Letra b) del número 1 del artículo 345 redactada por el artículo 5 del D [COMUNIDAD VALENCIANA] 36/2007, 13 abril, por el que se modifica el Decreto 67/2006, de 19 de mayo, por el que se aprobó el Reglamento de Ordenación y Gestión Territorial y Urbanística («D.O.C.V.» 17 abril).Vigencia: 18 abril 2007
• c) La aprobación, en su caso, del Proyecto de Reparcelación. Entre otros supuestos, se podrán iniciar las obras de urbanización, de forma previa a la aprobación del Proyecto de Reparcelación, cuando así lo autoricen todos los propietarios.

2. En los supuestos en que de acuerdo con lo establecido en la Ley Urbanística Valenciana o en este Reglamento proceda el pago en dinero o haya acuerdo unánime de los propietarios afectados en cuanto al Proyecto de Reparcelación, éste podrá tramitarse simultáneamente con el Programa, formando parte de su Alternativa Técnica.

Artículo 346 Proyectos de Urbanización (en referencia al artículo 152 de la Ley Urbanística Valenciana)

1. Los Proyectos de Urbanización definen los detalles técnicos de las obras públicas previstas por los Planes.

2. Se redactarán con precisión suficiente para poder, eventualmente, ser ejecutados bajo dirección de técnico distinto a su redactor.

3. Toda Alternativa Técnica que prevea la ejecución de obra pública de urbanización, ya sea Integrada o Aislada, deberá integrar un Proyecto de Urbanización, no siendo suficiente un anteproyecto.

4. La exposición al público del proyecto de urbanización tendrá lugar junto con la de la Alternativa Técnica en que se integre y el despliegue de sus efectos precisará de la aprobación administrativa y la previa publicación.

5. Tanto la aprobación como la publicación podrán coincidir con las propias de la Alternativa Técnica del Programa que integren.

Artículo 347 Proyecto de Urbanización como complemento a Licencia de Edificación (en referencia al artículo 154 de la Ley Urbanística Valenciana)

En aquellas actuaciones que, conforme a lo dispuesto en este Reglamento estén sujetas directamente a Licencia de Edificación y que, asimismo, comporten la necesaria ejecución de obras de urbanización, el peticionario de la licencia también deberá formular Proyecto de Urbanización. En este caso, la tramitación y aprobación del Proyecto de Urbanización seguirá los mismos trámites que la licencia de edificación.

Artículo 348 Sujeción del Proyecto de Urbanización a las determinaciones del planeamiento que desarrolle (en referencia al artículo 153 de la Ley Urbanística Valenciana)

1. Los Proyectos de Urbanización no podrán modificar las previsiones del Plan que desarrollen, sin perjuicio de que puedan efectuar las adaptaciones de detalle exigidas por las características del suelo y subsuelo en la ejecución material de las obras. Si la adaptación supone alterar determinaciones sobre ordenación o régimen del suelo o la edificación, debe legitimarse tramitando una modificación de planeamiento, salvo en aquellos supuestos en que solamente se produzcan reducciones de superficie de las parcelas privadas originadas por la implantación de un elemento propio de los servicios o infraestructuras de las obras, como centros de transformación, torres de tendidos eléctricos, instalaciones de energías renovables, torres de iluminación, pasarelas peatonales y asimilables. Para aquellos supuestos en que las modificaciones comporten reducciones de superfice de las parcelas privadas de carácter permanente y no de naturaleza provisional, propias de la ejecución de las obras, deberán tenerse presente la disminución del aprovechamiento privado que comporten dichas modificaciones en el proyecto de reparcelación al objeto de que la reducción sea asumida por el conjunto de la actuación, cumpliéndose la justa distribución de beneficios y cargas.

2. En ningún caso los Proyectos de Urbanización pueden contener determinaciones sobre ordenación, régimen del suelo o de la edificación.

3. La planta viaria de un Proyecto de Urbanización se ha de corresponder con la existente en la ordenación pormenorizada, con los siguientes criterios:

• a) Podrán ejecutarse como peatonales viarios previstos como de tránsito rodado.
• b) Podrán ejecutarse carriles-bici no previstos, ampliando las aceras o espacios ajardinados cuando fuese necesario.
• c) Podrán prever soluciones para cruces de tráfico intenso o singulares que sean diferentes de los previstos en el plan, con la necesaria justificación en virtud de las intensidades de tráfico previstas.
• d) No podrán reducir las zonas verdes, transformándolas en viales de tránsito rodado, cuando hubiesen servido y computado como parte de las zonas verdes de la ordenación pormenorizada de un plan.
• e) Podrán remodelar áreas de aparcamiento o crearlas reduciendo anchuras de calzada.

Artículo 349 Obras incluidas en el Proyecto de Urbanización (en referencia al artículo 157 de la Ley Urbanística Valenciana)

1. Las obras de urbanización a incluir en el Proyecto de Urbanización serán, salvo previsión expresa del Plan o de las Bases Particulares, las siguientes:

• a) La pavimentación de calzadas, aparcamientos, aceras, red peatonal y tratamiento de espacios libres.
• b) Las redes de distribución de agua potable, de riego y de hidrantes contra incendios.
• c) La red de alcantarillado para aguas residuales, sistema de evacuación de aguas pluviales y sistema de depuración.
• d) La red de distribución de energía eléctrica.
• e) La red de alumbrado público.
• f) La jardinería en el sistema de espacios libres.

2. Se incluirán en el Proyecto de Urbanización el mobiliario urbano o las obras de gasificación, y telefonía cuando así lo imponga el correspondiente Plan, Programa o Bases Particulares.

3. Los Proyectos de Urbanización deberán resolver el enlace de los servicios urbanísticos con los de la Red primaria y las áreas urbanizadas del entorno y acreditar que tienen capacidad suficiente para atenderlos.

4. Los Proyectos de Urbanización para Actuaciones Integradas resolverán todas las condiciones que vengan impuestas por las condiciones de conexión e integración en el Plan o las Bases Particulares y las demás exigencias establecidas en el correspondiente Programa.

Artículo 350 Documentación de los Proyectos de Urbanización (en referencia al artículo 156 de la Ley Urbanística Valenciana)

Los Proyectos de Urbanización comprenderán los siguientes documentos (en soporte papel y digital):

• 1. Memoria descriptiva de las características de las obras.
• 2. Planos de información y de situación en relación con el conjunto urbano. Incluirán la planta viaria del planeamiento que se ejecuta y del entorno inmediato.
• 3. Planos de proyecto y de detalle, con el siguiente contenido mínimo:
  • a) Planta viaria general a escala mínima 1:1000.
  • b) Plantas de pavimentación a escala mínima 1:1000.
  • c) Perfiles longitudinales de todo el viario público y planta de cotas, rasantes y perfiles de jardines y parques.
  • d) Perfiles transversales de todo el viario público, cada 20 m. como mínimo.
  • e) Plantas de la red de saneamiento, depuración y pluviales y perfiles longitudinales de las mismas a escala mínima 1:1000.
  • f) Plantas de todas las redes de servicios previstas a escala mínima 1:2000.
  • g) Detalles constructivos de las diferentes redes y secciones tipo de aceras y calzadas con ubicación de los diferentes servicios.
  • h) Plantas de jardinería, a escala mínima 1:500, con identificación de especies, localización de mobiliario urbano, elementos de juegos infantiles, alumbrado, estanques y demás elementos compositivos.
  • i) Red de riego, tanto de jardines como, en su caso, de las restantes parcelas privadas cuando se prevea una reutilización de aguas depuradas.
  • j) Red de alumbrado público, con detalles de luminarias.
  • k) Otros planos y detalles necesarios para una completa definición de las obras.
• 4. Pliego de condiciones técnicas, generales y particulares.
• 5. Mediciones.
• 6. Cuadros de precios unitarios y descompuestos.
• 7. Presupuesto general y resumen de presupuesto.
• 8. Estudio de Seguridad y Salud.
• 9. Estudios específicos (tráfico, inundabilidad, contaminación, reutilización de aguas, y otros que puedan ser necesarios o exigidos por la legislación sectorial aplicable).
• 10. Cuando el Proyecto de Urbanización esté integrado en una Alternativa Técnica de Programa, el cuadro de precios descompuesto y el presupuesto de ejecución material deben formar parte de la Proposición Jurídico-Económica que debe presentarse en plica sellada. No obstante, sí podrán presentarse a la vista las mediciones y el detalle de las unidades de obra.

Artículo 351 Tramitación y aprobación de Proyectos de Urbanización (en referencia al artículo 155 de la Ley Urbanística Valenciana)

1. Los Proyectos de Urbanización destinados a la urbanización simultánea a la edificación se tramitarán junto con la Alternativa Técnica del correspondiente Programa si forma parte de ella o, en otro caso, junto a la Licencia de Edificación siguiendo su mismo procedimiento.

2. Con independencia de los Proyectos de Urbanización, podrán redactarse y aprobarse proyectos de obras de urbanización ordinarias que no tengan por objeto desarrollar integralmente el conjunto de determinaciones de un Plan de ordenación.

3. Cuando de conformidad con su normativa reguladora la obra de urbanización ordinaria esté sujeta a licencia, se estará a lo dispuesto en el Título IV de la Ley Urbanística Valenciana, y en este Reglamento.

4. Cuando la obra de urbanización ordinaria no esté sujeta a licencia según su normativa reguladora, el órgano administrativo promotor remitirá el proyecto de obras, previa aprobación según su propia normativa, a la Conselleria competente en materia de territorio y al Ayuntamiento a efectos de su mera comunicación.

5. Cuando se trate de proyectos de obra de urbanización para la mera reparación, renovación o introducción de mejoras ordinarias en obras o servicios ya existentes, sin alterar el destino urbanístico del suelo, la tramitación será:

• a) La prevista para la obra pública en este Reglamento cuando lo promueva la Generalitat, sus organismos, entidades y sociedades dependientes, o concesionarios.
• b) Cuando el órgano promotor sea el Ayuntamiento se estará a lo dispuesto en el Título IV de la Ley Urbanística Valenciana y en este Reglamento.

En ambos supuestos no será necesaria la exposición al público previa a su aprobación administrativa.

6. Cuando el órgano promotor sea la Administración del Estado, sus agentes o concesionarios, podrán tramitar los Proyectos de Obra Pública referidos en este apartado, en los términos previstos para los proyectos de obra pública en este Reglamento, cuando así lo permita la legislación estatal.

Artículo 352 Proyectos de Obra Pública de la Generalitat con incidencia en la ordenación urbanística (en referencia al artículo 98 de la Ley Urbanística Valenciana)

La realización material de toda obra pública de la Generalitat, sus Organismos, Entidades, Concesionarios y Sociedades de capital íntegramente público o participadas mayoritariamente por esa Administración, exige verificar, previamente, su compatibilidad con la ordenación urbanística y territorial.

Artículo 353 Proyectos de Obra Pública de la Generalitat con incidencia en la ordenación urbanística sujetos a licencia (en referencia al artículo 98 de la Ley Urbanística Valenciana)

La verificación se realizará mediante Licencia de Edificación previa a la ejecución de las obras públicas cuando así lo exija la legislación reguladora de la correspondiente obra.

Artículo 354 Proyectos de Obra Pública de la Generalitat con incidencia en la ordenación urbanística no sujetas a Licencia de Edificación (en referencia al artículo 98 de la Ley Urbanística Valenciana)

Cuando la obra pública no esté sujeta a Licencia de Edificación según su normativa reguladora, la verificación se realizará sometiendo su proyecto básico de obras a los trámites propios de su legislación sectorial propia y en su defecto a lo dispuesto en el artículo 98 de la Ley Urbanística valenciana.

Artículo 355 Proyectos de Obra Pública de la Generalitat para la mera reparación, renovación o introducción de mejoras ordinarias en obras ya existentes (en referencia al artículo 98 de la Ley Urbanística Valenciana)

1. Cuando se trate de Proyectos de Obra Pública para la mera reparación, renovación o introducción de mejoras ordinarias en obras o servicios ya existentes, sin alterar el destino urbanístico del suelo, será innecesario seguir la tramitación prevista en los apartados anteriores de este artículo.

2. En caso de que la obra pública esté sujeta a licencia, por exigirlo así su legislación reguladora, el órgano promotor remitirá el Proyecto de Obra Pública al Ayuntamiento en que ésta se ubique interesando su aprobación, estándose a lo dispuesto en el Título IV de la Ley Urbanística Valenciana y al Título III de este Reglamento.

3. Cuando la obra pública no esté sujeta a licencia según su normativa reguladora, el órgano promotor remitirá el proyecto a la Conselleria competente en materia de territorio y al Ayuntamiento a efectos de su mera comunicación.

Artículo 356 Proyectos de Obra Pública de la Generalitat en suelo no urbanizable (en referencia al artículo 98 de la Ley Urbanística Valenciana)

Cuando las obras públicas se emplacen en suelo no urbanizable será de aplicación el régimen establecido en su legislación específica.

Artículo 357 Inicio del procedimiento de selección del Empresario Constructor (en referencia al artículo 120.2 y 160.3 de la Ley Urbanística Valenciana)

1. El procedimiento para la selección del Empresario Constructor será iniciado por el Urbanizador mediante acta notarial, en la que deberá protocolizarse la certificación del acuerdo de adjudicación del correspondiente programa, así como el pliego de cláusulas particulares y prescripciones técnicas que debe regir la contratación de acuerdo con lo previsto en el artículo siguiente.

2. El procedimiento para la selección del empresario constructor se regirá por lo establecido en la legislación básica estatal de contratación pública, la Ley Urbanística Valenciana y el presente Reglamento.

Artículo 358 Pliego de cláusulas particulares y de prescripciones técnicas para la selección del Empresario Constructor (en referencia al artículo 120.2 y 160.3 de la Ley Urbanística Valenciana)

1. El pliego de cláusulas particulares y de prescripciones técnicas que vayan a regular la licitación para la selección del Empresario Constructor se presentarán por el Urbanizador al Ayuntamiento para su ratificación o rectificación en el plazo de un mes desde que se haya formalizado el Contrato de programación, de conformidad con lo establecido en este Reglamento.

2. El Ayuntamiento debe ratificar o rectificar el pliego de cláusulas particulares y de prescripciones técnicas en el plazo de quince días desde que se presenten aquéllas por el Urbanizador.

3. Sólo podrá rectificarse el pliego de cláusulas particulares y de prescripciones técnicas por infracción de la normativa aplicable o de las Bases y condiciones de programación.

4. Cuando el Ayuntamiento pretenda rectificar el pliego de cláusulas particulares y de prescripciones técnicas deberá dar audiencia por plazo máximo de quince días al Urbanizador.

5. En caso de silencio municipal, se entenderá ratificado el pliego de cláusulas particulares y de prescripciones técnicas.

6. La certificación municipal de la resolución de ratificación o rectificación del pliego de cláusulas particulares y de prescripciones técnicas se protocolizará en el acta notarial del concurso. En el caso de que la ratificación se produzca por silencio administrativo, se protocolizará la copia de la comunicación fehaciente cursada por el Urbanizador a la Administración actuante.

Artículo 359 Publicación de la convocatoria para la contratación del Empresario Constructor (en referencia a artículo 160.3 de la Ley Urbanística Valenciana)

1. En el plazo de cinco días desde que se produzca la ratificación o rectificación del pliego de cláusulas particulares y de prescripciones técnicas, el Urbanizador lo remitirá para su publicación primero en el Diario Oficial de la Unión Europea y, con posterioridad, en el Diari Oficial de la Generalitat.

2. En los anuncios se hará mención a que la Alternativa Técnica y la Proposición Jurídico-Económica se encuentran a disposición de los interesados en el Ayuntamiento y en una Notaría.

3. Asimismo, el anuncio deberá informar sobre los plazos subsiguientes del procedimiento de licitación y, en particular, indicará el día de apertura de plicas.

4. El anuncio de la licitación se protocolizará junto con el acta notarial correspondiente.

Artículo 360 Ofertas de los aspirantes a Empresario Constructor (en referencia a artículo 160.3 de la Ley Urbanística Valenciana)

Cualquier interesado podrá presentar sus proposiciones en plica sellada dentro del plazo de dos meses desde la publicación del anuncio en el Diario Oficial de la Unión Europea. Las plicas se presentarán en la Notaría indicada en el anuncio, donde quedarán depositadas hasta su apertura.

Artículo 361 Selección del Empresario Constructor por el Urbanizador (en referencia al artículo 120.2 de la Ley Urbanística Valenciana)

Para la selección del Empresario Constructor se aplicarán las siguientes reglas:

• 1. Al quinto día hábil a contar desde la finalización del plazo para la presentación de las ofertas, el Urbanizador calificará previamente los documentos acreditativos de la personalidad, capacidad y solvencia de los licitadores presentados en tiempo y forma.
• 2. Una vez calificada la personalidad, capacidad y solvencia de los licitadores el Urbanizador procederá, en acto público y bajo fe notarial, a la apertura de las ofertas de aquellos que hayan sido calificados favorablemente. Las ofertas de los licitadores se protocolizarán al acta notarial correspondiente.
• 3. La apertura de plicas se realizará bajo la dirección del Urbanizador y la fe pública del Notario, que hará constar las actuaciones e incidencias que se produzcan mediante diligencia en el acta del concurso. Igualmente, el Notario supervisará y asesorará sobre el cumplimiento de la legalidad formal durante el acto.
• 4. La propuesta de adjudicación, junto con el resto de propuestas presentadas, incluidas las que hayan sido calificadas negativamente, serán comunicadas a la Administración actuante en el plazo de cinco días desde la apertura de plicas.
• 5. La propuesta de adjudicación no crea derecho alguno en favor del empresario propuesto, ni frente al Urbanizador ni frente a la Administración, mientras no se haya ratificado o rectificado por esta última y se haya adjudicado el Contrato en consecuencia.

Artículo 362 Tramitación en sede municipal de la selección del Empresario Constructor por la Administración (en referencia al artículo 120.2 de la Ley Urbanística Valenciana)

1. Una vez recibidas todas las propuestas por la Administración actuante, se dará traslado de las mismas a los servicios técnicos municipales para que emitan un informe preceptivo no vinculante en el plazo de cinco días. La falta de emisión del informe en plazo no impedirá la continuación del procedimiento.

2. La Administración deberá determinar si la calificación de la personalidad, capacidad y solvencia de los licitadores efectuada por el Urbanizador fue correcta, y, a continuación, deberá ratificar o rectificar la propuesta de adjudicación.

3. La resolución municipal deberá producirse en el plazo máximo de quince días, a contar desde el siguiente a aquél en que la propuesta de adjudicación tenga su entrada en el registro de esa Administración.

4. De no dictarse la resolución de ratificación o rectificación dentro del plazo señalado en el párrafo precedente se entenderá ratificada la propuesta de adjudicación.

5. La resolución por la que el Ayuntamiento ratifique o rectifique la selección de Empresario Constructor se notificará al Urbanizador y a todos los participantes en la licitación dentro del plazo de diez días.

6. La certificación municipal de la resolución de ratificación o rectificación de la propuesta de adjudicación se protocolizará en acta notarial del concurso. En el caso de que la ratificación se produzca por silencio administrativo, se protocolizará la copia de la comunicación fehaciente cursada por el Urbanizador a la Administración actuante.

Artículo 363 Rectificación de la selección del Empresario Constructor por la Administración en el sistema de subasta (en referencia al artículo 120.2 de la Ley Urbanística Valenciana)

1. La Administración ratificará la propuesta del Urbanizador, excepto cuando ésta infrinja la normativa aplicable, el pliego de cláusulas particulares y de prescripciones técnicas o las Bases de Programación y, en particular, las reglas sobre descalificación de ofertas que incurran en baja temeraria contenidas en la legislación reguladora de los contratos de las Administraciones Públicas.

2. De existir alguna de las infracciones previstas en el apartado anterior, la Administración dejará sin efecto la convocatoria y ordenará la incoación de un nuevo procedimiento y la devolución de las plicas presentadas. Se exceptúa el supuesto en que la infracción afecte exclusivamente al licitador propuesto por el Urbanizador, en cuyo caso la adjudicación deberá tener lugar en favor del siguiente licitador no afectado por la infracción.

3. En caso de que los servicios técnicos municipales propongan la rectificación de la adjudicación se dará audiencia al Urbanizador por plazo de cinco días, de forma previa a la resolución.

Artículo 364 Particularidades en la selección del Empresario Constructor mediante el sistema de concurso (en referencia al artículo 120.2 de la Ley Urbanística Valenciana)

Cuando proceda el sistema de concurso para la selección del Empresario Constructor se aplicarán las siguientes reglas:

• 1. En el pliego de cláusulas particulares y de prescripciones técnicas se establecerán los criterios objetivos que han de servir de base para la selección del Empresario Constructor, así como su ponderación, de acuerdo con la legislación de contratos de las Administraciones Públicas.
• 2. Si el precio ofertado es uno de los criterios objetivos que han de servir de base para la selección del Empresario Constructor, se deberán expresar en el pliego de cláusulas particulares y de prescripciones técnicas los límites que permitan apreciar, en su caso, la existencia de ofertas desproporcionadas o temerarias, todo ello de conformidad con la legislación reguladora de los contratos de las Administraciones Públicas.

Artículo 365 Procedimiento de exclusión de licitadores a Empresario Constructor (en referencia al artículo 120.3 de la Ley Urbanística Valenciana)

1. El procedimiento para la exclusión de quien se postule como Empresario Constructor se iniciará, de oficio o a instancia de cualquier interesado, mediante notificación a aquél en quien puedan concurrir las circunstancias previstas en el artículo 120 de la Ley Urbanística Valenciana y en el resto de normativa aplicable.

2. Mediante esa notificación se le concederá al licitador un plazo de quince días hábiles para que pueda formular alegaciones en defensa de su candidatura.. Si en las alegaciones formuladas se pidera la practica de alguna prueba, el Ayuntamiento resolverá sobre su admisión en el plazo de cinco días y, en su caso, se practirá en el plazo de los diez días siguientes.

3. El Ayuntamiento deberá resolver acerca de la continuidad o no del aspirante a Empresario Constructor en el plazo de quince días hábiles desde la finalización de los trámites previstos en el apartado anterior. La falta de resolución expresa en ese plazo se someterá al régimen general del silencio administrativo.

Artículo 366 Supervisión municipal y las consecuencias de la declaración del concurso desierto (en referencia al artículo 160.3 de la Ley Urbanística Valenciana)

1. En el supuesto en que una vez iniciado el procedimiento para la selección del Empresario Constructor, no se presentaran ofertas o habiéndose formulado ninguna resulte elegible el Urbanizador lo comunicará al Ayuntamiento en el plazo de tres días.

2. El Ayuntamiento, en el plazo de diez días, deberá rectificar o ratificar la declaración como desierto del procedimiento concurrencial, entendiéndose el silencio como estimatorio de la propuesta del Urbanizador. La ratificación de tal declaración habilitará al Urbanizador para optar, en el plazo máximo de cinco días, entre:

• a) Contratar las obras siguiendo el procedimiento negociado regulado en la legislación de contratos de las Administraciones Públicas. En este supuesto, si transcurridos dos meses desde la finalización del procedimiento licitatorio abierto, el urbanizador no hubiera contratado las obras, procederá la resolución del contrato entre el urbanizador y la administración, y se estará a lo dispuesto en el artículo 143.4 de la Ley Urbanística Valenciana. Letra a) del número 2 del artículo 366 redactada por el artículo 5 del D [COMUNIDAD VALENCIANA] 36/2007, 13 abril, por el que se modifica el Decreto 67/2006, de 19 de mayo, por el que se aprobó el Reglamento de Ordenación y Gestión Territorial y Urbanística («D.O.C.V.» 17 abril).Vigencia: 18 abril 2007
• b) Renunciar a la condición de urbanizador con la pérdida de la garantía provisional prestada. En ese caso, se estará a lo dispuesto en el artículo 143.4 de la Ley Urbanística Valenciana. Letra b) del número 2 del artículo 366 redactada por el artículo 5 del D [COMUNIDAD VALENCIANA] 36/2007, 13 abril, por el que se modifica el Decreto 67/2006, de 19 de mayo, por el que se aprobó el Reglamento de Ordenación y Gestión Territorial y Urbanística («D.O.C.V.» 17 abril).Vigencia: 18 abril 2007

Artículo 367 Garantía a prestar por el Empresario Constructor (en referencia al artículo 120 de la Ley Urbanística Valenciana)

1. Con carácter previo a la firma del Contrato entre el Urbanizador y el Empresario Constructor, éste deberá prestar una garantía definitiva en favor de aquél por cuantía del 4 por ciento del importe total del Contrato de obras.

2. Cuando la adjudicación se realice en favor del Empresario Constructor cuya proposición hubiera estado incursa inicialmente en presunción de temeridad, se exigirá la garantía definitiva específica prevista en la legislación reguladora de los contratos de las Administraciones Públicas.

3. La garantía regulada en el presente artículo se podrá constituir en cualquiera de las formas admitidas por la legislación reguladora de los contratos de las Administraciones Públicas y será requisito inexcusable para proceder a la firma del Contrato de obras.

Artículo 368 Excepción licitatoria (en referencia al artículo 120.6 de la Ley Urbanística Valenciana)

La cuantía que determina la exigibilidad de licitación de las obras de urbanización se actualizará por Orden de la Conselleria competente en materia de territorio, de acuerdo con lo que establezca en cada momento la normativa europea o estatal.

Artículo 369 Subrogación administrativa en caso de incumplimiento del Empresario Constructor y pasividad del Urbanizador (en referencia a artículo 160 de la Ley Urbanística Valenciana)

Ante el incumplimiento continuado por el Empresario Constructor de las obligaciones que para él deriven del Contrato con el Urbanizador, que determine la paralización de las obras de urbanización por plazo superior a dos meses, o de cualquier otro modo perjudique de forma grave el interés general, la Administración actuante podrá subrogarse en todos los derechos del Urbanizador a exigir del Empresario Constructor el cumplimiento y las penalizaciones que procedan, en el supuesto en que el Urbanizador haga dejación de sus funciones a tal efecto.

Artículo 370 Resolución del Contrato entre el Urbanizador y el Empresario Constructor (en referencia a artículo 160.3 de la Ley Urbanística Valenciana)

1. En caso de resolución del Contrato entre el Urbanizador y el Empresario Constructor, se ofrecerá la posibilidad de suscribir un nuevo Contrato al resto de licitadores según el orden de prelación en que hayan quedado sus ofertas. El nuevo Empresario Constructor deberá asumir las mismas obligaciones que el inicial, salvo aquellas que ya hayan sido debidamente cumplidas.

2. En caso de que no existan otros licitadores o éstos no acepten firmar el contrato, se incoará nuevo procedimiento de selección de Empresario Constructor, que tendrá por objeto las obras que queden pendientes. El tipo de licitación en ese procedimiento será el coste de las obras pendientes según la Proposición Jurídico-Económica del Urbanizador. El pliego de prescripciones técnicas deberá indicar la obra pendiente de ejecución que sea objeto de nueva licitación.

3. A los efectos del párrafo anterior, será de aplicación el procedimiento de selección del Empresario Constructor regulado en este Reglamento, en función de la modalidad de contratación elegida.

Artículo 371 Obligaciones del Urbanizador (en referencia a artículo 162.1 de la Ley Urbanística Valenciana)

El Urbanizador debe soportar las cargas de la urbanización en la medida en que le sean compensadas por los propietarios. No obstante, la falta de pago por los propietarios no legitima al Urbanizador para incumplir los compromisos asumidos en el Contrato con la Administración actuante.

Artículo 372 Retribución al Urbanizador (en referencia a artículo 162.2 de la Ley Urbanística Valenciana)

1. Los propietarios afectados cooperararán con el Urbanizador mediante la compensación de las cargas de la urbanización mediante alguna de las siguientes modalidades:

• a) En cualquier forma que, siendo ajustada a Derecho, pacten con el Urbanizador.
• b) Mediante transmisión de la propiedad de terrenos en la proporción que se establezca en el Programa a tal efecto, sin perjuicio del derecho a retribuir en dinero que asiste, en todo caso, a los propietarios, en los términos previstos en el artículo 167 de la Ley Urbanística Valenciana y en este Reglamento.
• c) Mediante pago en dinero.
• d) Mediante abono mixto que consistirá en el pago de una parte en dinero y otra parte en terrenos. El Programa podrá imponer esta modalidad cuando concurran parcialmente las circunstancias previstas en el artículo 162.2.b) de la Ley Urbanística Valenciana.

2. Si el Urbanizador no manifiesta su preferencia en la Proposición Jurídico-Económica, se entenderá que opta por ser retribuido prioritariamente en terrenos.

Artículo 373 Renuncia por el propietario a la adjudicación de parcela resultante (en referencia a artículo 162.3 de la Ley Urbanística Valenciana)

Cuando un propietario decida renunciar a la adjudicación de parcela de resultado a cambio de una compensación en dinero, se aplicarán las siguientes reglas:

• 1. Será preceptiva la previa emisión de un informe técnico que sirva de base para la valoración de su propiedad por parte del técnico municipal competente o técnico contratado por el Ayuntamiento conforme a la legislación de contratos de las Administraciones Públicas. Número 1 del artículo 373 redactado por el artículo 5 del D [COMUNIDAD VALENCIANA] 36/2007, 13 abril, por el que se modifica el Decreto 67/2006, de 19 de mayo, por el que se aprobó el Reglamento de Ordenación y Gestión Territorial y Urbanística («D.O.C.V.» 17 abril).Vigencia: 18 abril 2007
• 2. La valoración de la compensación que corresponda al propietario se realizará de conformidad con las reglas de la legislación estatal del suelo y valoraciones.
• 3. El Urbanizador tendrá preferencia a la hora de adjudicarse el aprovechamiento al que haya renunciado el propietario, previo pago de la compensación que proceda. En el caso de que decline el ejercicio de esta facultad, el aprovechamiento y la indemnización serán asumidos por el conjunto de la Actuación.

Artículo 374 Derecho del Urbanizador a que se le dé traslado de las alegaciones y recursos presentados (en referencia a artículo 163 de la Ley Urbanística Valenciana)

1. El Ayuntamiento dará traslado al Urbanizador de todas las alegaciones y recursos administrativos formulados por los interesados, en el plazo máximo de tres días desde que se presenten, para que este último pueda emitir informe a su contenido en el plazo de quince días, de forma previa a la correspondiente resolución.

2. La falta de emisión por el Urbanizador del informe previsto en el párrafo anterior no impedirá la continuación del procedimiento hasta su resolución.

Artículo 375 Facultad del Urbanizador para oponerse a la parcelación y edificación de terrenos incluidos en la Actuación (en referencia a artículo 163 de la Ley Urbanística Valenciana)

1. El Urbanizador puede oponerse a la parcelación y a la edificación en el ámbito de la Actuación, hasta el pleno cumplimiento de las previsiones del Programa.

2. El otorgamiento de las Licencias de Parcelación y Edificación estará sujeto a audiencia previa del Urbanizador por plazo de diez días.

Artículo 376 Ocupación directa (en referencia a artículo 163.1.d) de la Ley Urbanística Valenciana)

1. El Urbanizador podrá solicitar, con carácter previo o simultáneo a la presentación del Proyecto de Reparcelación, autorización para ocupar los terrenos a efectos de anticipar el inicio de las obras de urbanización, siguiendo el siguiente procedimiento:

• a) En la solicitud se identificarán las fincas que deban ser ocupadas, con indicación de los datos Registrales.
• b) Simultáneamente, se notificará a los propietarios de esas fincas, otorgándoles audiencia por plazo de un mes. Se entenderán las actuaciones con el Ministerio Fiscal en el caso de propietarios desconocidos, no comparecientes, incapacitados sin persona que les represente o cuando se trate de propiedad litigiosa.
• c) El Ayuntamiento resolverá la solicitud en el plazo de otros quince días, a la vista de las alegaciones que, en su caso, formulen los propietarios.

2. Asimismo, el Urbanizador podrá solicitar del Ayuntamiento que ocupe directamente terrenos en los términos en los que el artículo 187 de la Ley Urbanística Valenciana regula la ocupación directa.

3. En todo caso, la ocupación de propiedades que constituyan el domicilio habitual o eventual de personas físicas o jurídicas, tanto antes como después de aprobado el Proyecto de Reparcelación requerirá, cumulativamente, la autorización del Ayuntamiento y de los órganos judiciales competentes.

Artículo 377 Cobro de las cuotas de urbanización (en referencia a artículo 163 y 181.5 de la Ley Urbanística Valenciana)

El cobro de las cuotas de urbanización por parte del Urbanizador se sujetará a las siguientes reglas:

• 1. El cobro de cuotas de urbanización debe venir precedido por la presentación al Ayuntamiento de las certificaciones parciales de obra emitidas y suscritas por el Director Facultativo de esas obras.
• 2. El urbanizador, para percibir de los propietarios el pago de sus retribuciones, ha de presentar ante la administración actuante la acreditación de los gastos generales soportados hasta el momento. A tal efecto, será suficiente con que justifique los gastos generales derivados de la contratación de terceros. Por su parte, los gastos generales propios de la estructura interna del Urbanizador serán los que hayan sido aprobados en la Proposición Jurídico-Económica.
• 3. El Urbanizador puede adelantar al Ayuntamiento propuestas de las cuentas de liquidación provisionales, pero el Ayuntamiento no podrá aprobar su imposición hasta tanto no se verifique la ejecución de la urbanización, mediante la correspondiente certificación o certificaciones de obra.
• 4. Las cuotas de urbanización se entenderán aprobadas por silencio administrativo transcurrido un mes desde que el urbanizador haya presentado en el Ayuntamiento la documentación completa exigida por la Ley Urbanística Valenciana y este Reglamento. Número 4 del artículo 377 redactado por el artículo 5 del D [COMUNIDAD VALENCIANA] 36/2007, 13 abril, por el que se modifica el Decreto 67/2006, de 19 de mayo, por el que se aprobó el Reglamento de Ordenación y Gestión Territorial y Urbanística («D.O.C.V.» 17 abril).Vigencia: 18 abril 2007
• 5. Aprobadas, tácita o expresamente, las cuotas por el Ayuntamiento, el Urbanizador estará legitimado para notificarlas a los propietarios con efectos de liquidación en periodo voluntario.
• 6. En la liquidación individualizada que el Urbanizador notifique a los propietarios deberá desglosarse la base imponible de la cuota respecto del impuesto o impuestos que, en su caso, se devenguen. A la notificación se acompañará copia de la correspondiente certificación parcial de las obras.
• 7. El importe final de las cuotas devengado por cuenta de cada parcela, según se define en este Reglamento, se determinará repartiendo las cargas totales del programa o Unidad de Ejecución entre todas las resultantes de la Actuación, en directa proporción a su aprovechamiento objetivo. Idéntico proceder resultará aplicable al pago de las cargas de urbanización por la Administración, a cuenta del excedente de aprovechamiento que se le adjudique.

Artículo 378 Identificación de bienes, derechos y titulares afectados por la Actuación Integrada (en referencia al artículo 164 de la Ley Urbanística Valenciana)

1. Las actuaciones que debe comunicar el Urbanizador a todos los interesados incluirán, como mínimo, las siguientes:

• a) La notificación del plazo para optar por modalidad de retribución, de acuerdo con el artículo 166 de la Ley Urbanística Valenciana.
• b) La exposición al público y aprobación del Proyecto de Reparcelación.
• c) La exposición al público y aprobación del Proyecto de Cuotas, si éste se tramita como documento independiente del Proyecto de Reparcelación.
• d) La notificación de las cuotas de urbanización individualizadas que corresponda satisfacer a los propietarios.
• e) Los eventuales expedientes de retasación de cargas.

2. Las comunicaciones deberán producirse en los términos previstos en la Ley Urbanística Valenciana, cuando ésta especifique la forma y, en otro caso, de acuerdo con la normativa estatal básica reguladora del procedimiento administrativo común.

3. Los errores relativos a circunstancias físicas y jurídicas de las propiedades afectadas por la reparcelación no denunciados durante los periodos de información pública por los interesados, no darán lugar a retroacción de las actuaciones, sin perjuicio de las indemnizaciones que procedan.

4. Las Administraciones Públicas, los Notarios y Registradores de la Propiedad y el Catastro Inmobiliario tienen el deber de colaborar lealmente con los urbanizadores y con la administración actuante, en orden a la obtención de todos aquellos datos necesarios para elaborar y tramitar todos los instrumentos urbanísticos.

Artículo 379 Descripción y superficie de las fincas afectadas por la Actuación Integrada (en referencia a los artículos 164.4 y 164.5 de la Ley Urbanística Valenciana)

1. En los procedimientos de gestión urbanística se observarán las presunciones y beneficios legales reconocidos a los titulares de derechos inscritos por la legislación hipotecaria, prevaleciendo, no obstante, las mediciones reales y actualizadas sobre las contenidas en documentos o Registros públicos que contradigan la realidad.

2. A los efectos de determinar las descripciones y superficies reales de las fincas, junto con el Proyecto de Reparcelación podrá exponerse al público el levantamiento topográfico que haya servido de base para su redacción.

3. El levantamiento topográfico integrante del Proyecto de Reparcelación, en la medida en que haya sido realizado por Ingeniero o Arquitecto Técnico o Superior, u otro Técnico que pueda resultar competente conforme a la legislación aplicable en cada momento, gozará de presunción de veracidad y exactitud, en tanto en el expediente no conste documento que acredite lo contrario.

4. En el supuesto en que el Proyecto de Reparcelación expuesto al público no incorpore el levantamiento topográfico al que se refiere el párrafo anterior, los propietarios podrán solicitar el deslinde contradictorio de sus fincas, regulado en el artículo 164.5 de la Ley Urbanística Valenciana.

Artículo 380 Medidas cautelares en caso de hallazgo de valores dignos de protección (en referencia al artículo 164.6 de la Ley Urbanística Valenciana)

La obligación de adoptar medidas cautelares al encontrarse valores dignos de protección sobre los terrenos objeto de la obra de urbanización prevista en el artículo 164.6 de la Ley Urbanística Valenciana, también será exigible al Empresario Constructor y a la Dirección Facultativa de las Obras.

Artículo 381 Derechos y garantías de los propietarios (en referencia al artículo 165 de la Ley Urbanística Valenciana)

1. El importe máximo de las cargas de urbanización repercutibles en la propiedad del suelo será el ofertado en la Proposición Jurídico-Económica por el Urbanizador, sin que pueda ser modificado al alza, salvo retasación de cargas.

2. En el caso de que el Contrato con el Empresario Constructor se formalice por un precio inferior al consignado en la Proposición Jurídico-Económica, se reducirá en consecuencia el presupuesto de ejecución por contrata repercutible a los propietarios, manteniéndose inalterados tanto los Gastos de Gestión, en términos absolutos, como el beneficio del Urbanizador, en términos porcentuales.

3. Como consecuencia de lo anterior, las cuentas de liquidación, provisional y definitiva, del Proyecto de Reparcelación o del Proyecto de Cuotas, se redactarán de acuerdo con el presupuesto de ejecución por contrata adaptado al precio definitivo del Contrato suscrito con el Empresario Constructor.

Artículo 382 Derecho de los propietarios afectados a ser notificados sobre su derecho a elegir modalidad de retribución (en referencia al artículo 166 de la Ley Urbanística Valenciana)

1. La comunicación para la elección de modalidad de retribución a la que se refiere el artículo 166.1 de la Ley Urbanística Valenciana deberá practicarse por el urbanizador, dentro del mes siguiente a que se haya firmado el contrato con el empresario constructor y, en cualquier caso, antes del envío de su publicación al Diari Oficial de la Comunitat Valenciana del anuncio de exposición al público del proyecto de reparcelación.

2. Además de los documentos e información que el artículo 166.1.a) de la Ley Urbanística Valenciana exige que incluya la notificación para elección de la modalidad de retribución, la misma incorporará el Contrato suscrito con el Empresario Constructor o, al menos, el precio por el que se adjudique dicho contrato.

3. Las magnitudes económicas que contenga la notificación a la que se refiere este artículo se expresarán en metros cuadrados de suelo de origen y en metros de techo edificable.

4. La notificación a la que se refiere este artículo se dirigirá a todos aquellos propietarios que consten como titulares en los Registros públicos o como interesados en el expediente en el momento de realizarse dicha comunicación.

5. Si el propietario destinatario de la notificación no manifestase ninguna preferencia en el plazo legalmente establecido, se entenderá que acepta la fórmula retributiva expresada como preferente en la Proposición Jurídico-Económica.

6. La elección por la modalidad de retribución efectuada, tácita o expresamente, por los titulares registrales en el momento de realizarse la notificación, vinculará a los terceros adquirentes de las fincas afectadas. A dicho efecto el Ayuntamiento, por si o a través del urbanizador, deberá hacer constar en el Registro de la Propiedad la forma de retribución elegida.

Artículo 383 Sustitución de la modalidad de retribución al Urbanizador en terrenos por el pago en dinero (en referencia al artículo 167 de la Ley Urbanística Valenciana)

1. El propietario que pretenda sustituir la modalidad de pago en terrenos por la de pago de la cuota en dinero deberá prestar garantía, real o financiera, bastante, que asegure el desembolso de la retribución, mediante los medios que libremente pacte con el Urbanizador.

2. A los efectos de ejercitar el derecho reconocido en el apartado anterior, la prestación de la garantía se llevará a cabo en el plazo de dos meses desde que se reciba la comunicación regulada en el artículo 166.1 de la Ley Urbanística Valenciana, en los siguientes términos:

• a) Será válido cualquier medio admisible en derecho para la prestación de garantía real o financiera.
• b) En el supuesto en que no exista acuerdo entre el propietario y el Urbanizador, corresponderá a la Administración actuante calificar como bastante la garantía prestada requiriendo, en su caso, las subsanaciones que resulten oportunas.
• c) Por lo que se refiere a la cuantía de la garantía, será la notificada por el Urbanizador, previamente adaptada al presupuesto de ejecución por contrata que resulte del precio en que se formalice el Contrato con el Empresario Constructor.
• d) Los propietarios que hayan prestado garantía para asegurar el pago en dinero tendrán derecho a reducir el importe de la misma por tramos del 10 por ciento, en la medida y momento en que vayan satisfaciendo los costes de urbanización equivalentes a esos tramos.

3. Constituida la garantía regulada en este artículo, y subsistente ésta al tiempo de la aprobación del poyecto de reparcelación, no procederá la constitución de la afección real a que se refiere el artículo 180.c) de la Ley Urbanística Valenciana, según lo dispuesto en el artículo 495 de este Reglamento.

4. En los programas por gestión directa la retribución al urbanizador será preferentemente y sin perjuicio de lo establecido en el artículo 167.3 de la Ley Urbanística Valenciana mediante la cesión de terrenos edificables cuando aquel asuma el compromiso de promover, sobre todos los terrenos que reciba como pago por su retribución, viviendas sujetas a algún régimen de protección pública u otros usos de interés social hasta el límite y dentro del marco de lo establecido en el artículo 36.1.i) de la Ley Urbanística Valenciana.

Artículo 384 Garantía mediante título ejecutivo (en referencia a artículo 167.3.c) de la Ley Urbanística Valenciana)

1. El propietario que pretenda substituir la retribución en terrenos por el pago en dinero podrá, en el plazo de dos meses desde que se reciba la comunicación regulada en el artículo 166.1 de la Ley Urbanística Valenciana, prestar garantía mediante el otorgamiento en escritura pública en la que asuma, en beneficio del urbanizador, la obligación de pagarle la cuota de urbanización que apruebe el Ayuntamiento, con desembolso previo al ejercicio de cualesquiera acciones contra la liquidación de esa cuota.

2. Esa escritura, en la medida en que conforme a la legislación procesal civil tenga el carácter de título ejecutivo, será garantía bastante para asegurar el pago de un importe igual al valor de la totalidad de los terrenos, sin urbanizar, que se adjudiquen al propietario en el Proyecto de Reparcelación.

3. El valor de los terrenos, a los efectos del apartado anterior, se determinará de conformidad con la legislación estatal del suelo y valoraciones. De no existir conformidad entre el propietario y el urbanizador, en relación con el valor de los terrenos corresponderá a la Administración determinar el valor de los mismos.

4. Para que tenga eficacia esta garantía, el propietario deberá entregar la primera copia de la escritura al urbanizador, sin perjuicio de los derechos de éste a solicitar otras copias con efectos ejecutivos con arreglo a la legislación procesal civil y la notarial.

5. Las parcelas que se adjudiquen al propietario que preste la anterior garantía sólo quedarán afectas al levantamiento de las cargas de urbanización, en el importe que exceda, en su caso, del coeficiente de canje.

6. La eventual ejecución de esa afección real se efectuará por la Administración en beneficio del Urbanizador y de conformidad con lo previsto en la legislación hipotecaria en materia de urbanismo.

Artículo 385 Retribución al Urbanizador en dinero (en referencia a artículo 167 de la Ley Urbanística Valenciana)

Salvo acuerdo entre el Urbanizador y los propietarios, sólo resultará obligatorio el pago en dinero en las siguientes situaciones:

• 1. Si el Programa dispone la retribución en metálico.
• 2. Si el propietario opta por la retribución en metálico en ejercicio de la facultad que le reconoce el artículo 167.3 de la Ley Urbanística Valenciana o existiese acuerdo entre propietario y Urbanizador.
• 3. Cuando por consolidación de la edificación o por tratarse de ámbitos previamente reparcelados sea imposible la retribución en suelo. En relación con los propietarios de terrenos semiconsolidados, la obligatoriedad de la retribución en dinero se aplicará, únicamente, respecto de la Parcela Vinculada a la edificación, en los términos en que ésta se define en este Reglamento.

Artículo 386 Derecho de los propietarios afectados a ser notificados de la aprobación del Programa (en referencia al artículo 166 de la Ley Urbanística Valenciana)

...

Artículo 387 Cargas de urbanización correspondientes al excedente de aprovechamiento (en referencia al artículo 23.b) de la Ley Urbanística Valenciana)

1. La administración actuante costeará la parte proporcional de las cargas de urbanización correspondiente al 10 por ciento o porcentaje que legalmente corresponda de aprovechamiento tipo, pudiendo minorar su contribución en la cuantía que se determine al aprobar el oportuno Plan General.

2. Únicamente procederá la aminoración a la que se refiere el párrafo anterior, en el supuesto en que la Administración actuante opte por resultar adjudicataria de parcelas de resultado como modalidad de materialización del excedente de aprovechamiento, siendo además necesario que, de forma previa a la aprobación del correspondiente Proyecto de Reparcelación, asuma el compromiso presupuestario de promover sobre dichas parcelas alguna actuación residencial sujeta a protección pública.

3. En ningún caso, será admisible la aprobación de normas en el planeamiento general que supongan una reserva general de dispensación de la obligación de costear la urbanización del excedente de aprovechamiento.

Artículo 388 Cargas de urbanización (en referencia al artículo 168 de la Ley Urbanística Valenciana)

1. El derecho de reintegro previsto en el artículo 168.1.a) de la Ley Urbanística Valenciana, se realizará de conformidad por lo establecido en las normas sectoriales aplicables a cada servicio objeto de suministro.

2. Los costes derivados de la rehabilitación correspondientes al deber normal de conservación se repercutirán en las cuentas de liquidación provisional y definitiva, exclusivamente, al propietario del inmueble. Sólo el exceso respecto de ese deber normal de conservación podrá ser repercutido a la Actuación, incluido el propietario del inmueble en la proporción correspondiente.

3. Tal y como se establece en este Reglamento, el 10 por ciento que, como máximo, se puede repercutir en concepto de beneficio del Urbanizador, se aplicará al precio del Contrato suscrito con el Empresario Constructor más los Gastos de Gestión del Urbanizador.

4. No cabrá imputar como Gastos de Gestión los gastos financieros en que pueda incurrir el Urbanizador por cualquier otro concepto distinto del previsto en el artículo 181.4 de la Ley Urbanística Valenciana.

Artículo 389 Causas de retasación de cargas (en referencia al artículo 168.3 de la Ley Urbanística Valenciana) Sólo será motivo de retasación de cargas

• 1. El transcurso de dos años desde la presentación de la Proposición Jurídico-Económica sin que se haya iniciado la ejecución del Programa por motivos no imputables al Urbanizador. En este caso, la revisión de precios tendrá lugar automáticamente, con aplicación de lo dispuesto en el artículo 104 del Texto Refundido de la Ley de Contratos de las Administraciones Públicas, aprobado por Real Decreto Legislativo 2/2000, de 16 de junio.
• 2. Aunque no haya transcurrido el plazo anterior, por la aparición de circunstancias sobrevenidas de interés general, imprevisibles o que no hubieran podido ser contempladas en las bases de programación, o por cambios legislativos. Número 2 del artículo 389 redactado por el artículo 5 del D [COMUNIDAD VALENCIANA] 36/2007, 13 abril, por el que se modifica el Decreto 67/2006, de 19 de mayo, por el que se aprobó el Reglamento de Ordenación y Gestión Territorial y Urbanística («D.O.C.V.» 17 abril).Vigencia: 18 abril 2007

Artículo 390 Procedimiento de retasación de cargas (en referencia al artículo 168.3 de la Ley Urbanística Valenciana)

El procedimiento por el que deberán tramitarse, en su caso, los expedientes de retasación de cargas que tengan su origen en el artículo anterior, será el siguiente:

• 1. Se redactará por parte del Urbanizador una memoria de la retasación de cargas que deberá justificar:
  • a) La concurrencia de alguna de las causas legales que habilitan la tramitación de este tipo de expedientes, previstas en el artículo anterior de este Reglamento.
  • b) La nueva tasación de las cargas cuya exacción se pretende.
• 2. La memoria así redactada será presentada ante la Administración actuante y se someterá a información pública mediante:
  • a) Notificación a quienes figuren como interesados en el expediente y, en cualquier caso, a los titulares registrales de derechos reales inscritos sobre fincas afectadas.
  • b) Publicación de anuncio en el Diari Oficial de la Generalitat.
• 3. El anuncio publicado en el Diari Oficial de la Generalitat determinará el inicio del cómputo de plazo de quince días hábiles para formular alegaciones a la retasación tramitada.

Artículo 391 Discrepancias en el procedimiento de retasación de cargas (en referencia al artículo 168.3 de la Ley Urbanística Valenciana)

Cuando los afectados manifiesten discrepancias respecto a los costes presupuestados, la Administración actuante resolverá recabando los informes que estime oportunos.

Artículo 392 Resolución del expediente de retasación de cargas (en referencia al artículo 168.3 de la Ley Urbanística Valenciana)

1. A la vista de todo lo actuado, la Administración actuante resolverá acerca de la aprobación del expediente de retasación de cargas, en el plazo máximo de un mes desde la finalización del período de información al público. En caso de silencio, éste se entenderá estimatorio de la retasación propuesta por el Urbanizador.

2. La resolución del expediente se notificará a todos los interesados y se publicará en el Diari Oficial de la Generalitat.

Artículo 393 Efectos de la retasación de cargas (en referencia al artículo 168.3 de la Ley Urbanística Valenciana)

1. La aprobación del expediente de retasación de cargas comportará la adaptación de las cuotas de urbanización y del coeficiente de canje.

2. En caso de que, por salvaguardar los derechos de tercero de buena fe, sea imposible corregir la reparcelación por aplicación del nuevo coeficiente de canje, se procederá a compensar en dinero las diferencias que resulten.

3. En el plazo de diez días desde la aprobación del expediente de retasación, el Secretario expedirá certificación administrativa de las nuevas cargas que posibilite la ampliación, en su caso, de las afecciones inscritas en el Registro de la Propiedad.

4. Si como resultado del expediente de retasación de cargas, se produjera un incremento del precio consignado en la Proposición Jurídico-Económica, superior al 20%, ese exceso no se podrá repercutir a los propietarios y, por su parte, el Urbanizador podrá optar entre:

• a) Asumir ese exceso respecto del 20%; o
• b) Renunciar a la condición de Urbanizador, con los efectos previstos en el artículo 143.4 de la Ley y en este Reglamento.

Artículo 394 Fijación definitiva del área de reparto y del aprovechamiento tipo (en referencia al artículo 169 de la Ley Urbanística Valenciana)

1. La delimitación de las Áreas de Reparto y, en consecuencia, del Aprovechamiento Tipo, establecidas por el planeamiento general, se ajustarán mediante el Proyecto de Reparcelación, en función de las mediciones reales que resulten del correspondiente levantamiento topográfico y en función de lo previsto en el apartado siguiente.

2. A los efectos del cálculo del aprovechamiento tipo no serán tenidos en cuenta los suelos dotacionales ya existentes y afectos a su destino, entendiéndose por tales aquellos que ya cumplen con la finalidad prevista por el plan, incluso cuando, por modificarse la ordenación preexistente, parte de su superficie fuera destinada a usos lucrativos, siempre que la superficie destinada a usos dotacionales en el nuevo plan fuera igual o superior a la anteriormente existente.

3. El Área de Reparto así delimitada y, el Aprovechamiento Tipo resultante, deberá garantizar que a los propietarios incluidos en la misma les corresponda, en régimen de igualdad, un aprovechamiento subjetivo idéntico o similar, con independencia de los diferentes aprovechamientos objetivos que el plan permita construir en sus fincas.

Artículo 395 Formulación del Proyecto de Reparcelación (en referencia al artículo 169.5 de la Ley Urbanística Valenciana)

El Proyecto de Reparcelación Forzosa podrá ser formulado de oficio por la Administración o a iniciativa del Urbanizador. No obstante, en caso de que el Urbanizador incumpla de alguna forma esta obligación y, en particular, la de formular el Proyecto de Reparcelación en plazo, la Administración podrá formular ese Proyecto en los términos previstos en este Reglamento.

Artículo 396 Área Reparcelable (en referencia al artículo 169.6 de la Ley Urbanística Valenciana)

El Área Reparcelable, que podrá ser discontinua, se definirá en el propio Proyecto de Reparcelación. El Área Reparcelable podrá no coincidir con la Unidad de Ejecución en los siguientes supuestos:

• 1. Cuando se delimiten varias Áreas Reparcelables dentro de una misma Unidad de Ejecución. Cada una de las Áreas Reparcelables podrá ser objeto de un Proyecto de Reparcelación Forzosa o Voluntaria, indistintamente.
• 2. Cuando se excluyan del Área Reparcelable suelos ya cedidos a la Administración, que no generen aprovechamiento en virtud del artículo 171 de la Ley Urbanística Valenciana, y que se encuentren pendientes únicamente de urbanización.
• 3. Cuando se incorporen suelos externos adscritos que no formen parte de la Unidad de Ejecución.

Artículo 397 Principios reguladores de la reparcelación (en referencia al artículo 170 de la Ley Urbanística Valenciana)

Son principios inspiradores de la reparcelación los siguientes:

• 1. La libertad de pactos entre los propietarios y el Urbanizador, a efectos de consensuar reparcelaciones voluntarias, incluso horizontales. Estos pactos tendrán como único límite la observancia de la normativa aplicable y del planeamiento.
• 2. La justa valoración de los bienes y derechos aportados
• 3. La adjudicación de Aprovechamiento Subjetivo a los propietarios será directamente proporcional a la superficie de las fincas de origen que aquéllos aporten a la reparcelación. Este principio se traducirá en las siguientes reglas:
  • a) El derecho de los propietarios será proporcional al Aprovechamiento Subjetivo que corresponda a la superficie de sus respectivas fincas que queden incluidas dentro del Área Reparcelable, sin perjuicio del régimen jurídico propio de las áreas semiconsolidadas previsto en este Reglamento.
  • b) En caso de discordancia entre los títulos y la realidad física prevalecerá ésta sobre aquellos en el expediente de reparcelación, en los términos previstos en este Reglamento.
  • c) En su caso, el derecho de los propietarios será equivalente al aprovechamiento que haya sido objeto de reserva. En el supuesto de que la reserva de aprovechamiento se haya constituido en virtud de convenio para la determinación del justiprecio de una expropiación, la eficacia del convenio no requerirá aprobación municipal. En ningún caso, la Administración puede oponerse a la materialización del aprovechamiento correspondiente a reservas que fueron en su momento aprobadas por ella.
• 4. Cuando un propietario aporte varias fincas a la reparcelación, independientemente de su localización, se tratará de agrupar el aprovechamiento generado por todas ellas y se procurará concentrar su adjudicación en el menor número de fincas posible, localizándolas de forma contigua o, al menos, próxima entre sí, en la medida en que sea técnicamente viable y no se perjudique el interés público o el derecho de terceros.
• 5. El Proyecto de Reparcelación procurará el mantenimiento en el proceso Urbanizador del mayor número de propietarios posible, reduciendo al máximo los supuestos de indemnización sustitutoria de adjudicación. Por ello, se procurará que la ordenación detallada establezca, en la medida que lo permitan las características constructivas de las tipologías edificatorias previstas, una parcela mínima acorde con los derechos derivados de las superficies de las fincas originarias. La consecución de este principio no puede comportar, en ningún caso, el menoscabo de la mejor ordenación urbanística, en función del interés público.

Artículo 398 Aprovechamiento necesario para resultar adjudicatario de parcela de resultado (en referencia al artículo 170 de la Ley Urbanística Valenciana)

No se adjudicarán parcelas ni cuotas de parcela a aquellos propietarios cuyo derecho, una vez deducida la retribución al Urbanizador en caso de que ésta sea en especie, no alcance, al menos, el 15 por ciento de la parcela mínima fijada por el planeamiento, en los términos previstos en el artículo 172.2.c) de la Ley Urbanística Valenciana, con las siguientes excepciones:

• a) En caso de proindivisos de origen que no se extingan en el Proyecto de Reparcelación.
• b) Si existe acuerdo entre propietarios cuya suma de derechos alcance para resultar adjudicatarios en proindiviso de la totalidad de una parcela mínima, siempre que así lo soliciten por escrito durante la exposición al público del Proyecto de Reparcelación.

Artículo 399 Bienes de titularidad pública (en referencia al artículo 171 de la Ley Urbanística Valenciana)

1. Los bienes de dominio público adquiridos gratuitamente no generarán aprovechamiento en favor de la Administración en el caso en que su superficie fuera igual o inferior a la que resulte de la ejecución del Plan.

2. Corresponde a la Administración la carga de la prueba del carácter oneroso o gratuito de la obtención de los bienes de dominio público. La acreditación de la onerosidad se deberá verificar durante el periodo de información pública del Proyecto de Reparcelación. Se probará la adquisición onerosa mediante certificación literal del Registro de la Propiedad o acto administrativo que lo acredite. A falta de prueba se presumirá que la obtención ha sido gratuita.

3. La sustanciación del expediente de mutación demanial o, en su caso, de desafectación, de bienes de dominio público de Administraciones distintas de la local no suspende la tramitación del Proyecto de Reparcelación pero sí es requisito para su aprobación, salvo que su tratamiento urbanístico se aísle como fase independiente por ser ello posible y conveniente.

4. En el caso de que se incluya un bien de dominio público de una Administración distinta de la actuante, sin que se modifique la configuración ni el uso del mismo, el informe de esa Administración acerca del tratamiento reparcelatorio que se le haya otorgado al bien será preceptivo pero no vinculante.

Artículo 400 Compensación del Excedente de Aprovechamiento (en referencia al artículo 171.4 de la Ley Urbanística Valenciana)

Cuando una actuación presente, en su conjunto, un Excedente de Aprovechamiento, éste se compensará por uno de los siguientes medios según el orden de preferencia que, a continuación, se expresa:

• 1. Para compensar a aquellos propietarios de suelo que hubieran sido objeto de ocupación directa, o que hubieran hecho reserva de aprovechamiento en relación con la obtención de suelo en ese mismo ámbito o con la realización de obras de conexión o refuerzo de dicha actuación.
• 2. Para el caso en que no concurran los supuestos a que refiere el apartado anterior, se producirá con cargo al Excedente de Aprovechamiento la obtención de suelos dotacionales externos necesarios para la conexión y refuerzo de la actuación con su entorno territorial.
• 3. Para el caso de que no existan reservas o suelos dotacionales a los que se refieren los apartados anteriores, compensando otras reservas de aprovechamiento distintas de las enunciadas en el apartado 1, según el orden de antigüedad con que fueron constituidas en el mismo término municipal.
• 4. Compensando al Urbanizador que, en cumplimiento de la obligación impuesta en el artículo 28.5 de la Ley Urbanística Valenciana y en el artículo 258 de este Reglamento, haya adelantado los costes de urbanización objeto de aplazamiento o exoneración.
• 5. En defecto de lo anterior, y mediando causa debidamente justificada en razón de interés público, la Administración actuante puede acordar y elegir:
  • a) La compensación de otras reservas de aprovechamiento distintas. Si ésta compensación genera una nueva reserva en favor de la Administración, deberá documentarse mediante acta del Secretario Municipal.
  • b) Adjudicación de fincas en favor de la Administración actuante para fines propios del Patrimonio Público de Suelo.
  • c) Realización de obras públicas constitutivas de objetivo complementario del Programa, con cargo al Urbanizador y sin perjuicio de la liquidación que proceda, en caso de que la ejecución de esas obras se haya ofrecido por el Urbanizador a cambio del excedente y la Administración así lo haya aceptado.
  • d) Compensación económica afecta al patrimonio municipal de suelo a cuenta del Urbanizador. En tal caso, el Excedente de Aprovechamiento se valorará en la reparcelación, al mismo precio unitario que las indemnizaciones pagadas a los propietarios en sustitución de adjudicación en especie, y de acuerdo con las normas generales de valoración de la legislación estatal.
• 6. En el supuesto en que existan varios derechos con el mismo nivel de prelación, tendrá preferencia el de mayor antigüedad.

Artículo 401 Compensaciones en dinero por defectos de adjudicación (en referencia al artículo 172.2, letras a y b de la Ley Urbanística Valenciana)

1. El Proyecto de Reparcelación propondrá la adjudicación de finca de resultado o porción indivisa de ella a los propietarios de fincas aportadas, aun cuando ello determine la propuesta de adjudicación de fincas resultantes en régimen de condominio.

2. Los condominios contenidos en la propuesta de adjudicación podrán quedar resueltos por el procedimiento previsto en el artículo 174.7 de la Ley Urbanística Valenciana.

3. No obstante, procederá la indemnización económica sustitutoria de adjudicación cuando las fincas aportadas se encuentren en alguno de los siguientes supuestos:

• a) Que su titular carezca de domicilio conocido y su derecho, una vez deducida la retribución al Urbanizador en especie, no permita la adjudicación de parcela independiente.
• b) Que sean de titularidad desconocida, dudosa o litigiosa cuyo derecho, una vez deducida la retribución al Urbanizador en especie, no permita la adjudicación de finca de resultado independiente.
• c) Que su derecho, una vez deducida la retribución al Urbanizador en especie, sea inferior al 15 por ciento de la parcela mínima edificable.

Artículo 402 Titularidades dudosas, litigiosas y de propietarios desconocidos o de domicilio desconocido (en referencia a los artículos 172.2, letras a y b, y 172.4 de la Ley Urbanística Valenciana)

En relación con lo previsto en el artículo anterior, se estará a las siguientes reglas:

• 1. Si se trata de una finca cuyo titular resulta ser desconocido, se tendrá como propietario a la administración actuante con carácter fiduciario para su entrega a quien acredite mejor derecho sobre la misma La indemnización correspondiente se consignará en favor de ese propietario. En caso de que no comparezca o no se acredite el mejor derecho durante un plazo de dos años, se aplicará la legislación general sobre patrimonio de las Administraciones Públicas.
• 2. El Proyecto de Reparcelación prodrá establecer la compensación en dinero a cargo del Urbanizador del aprovechamiento correspondiente a los bienes enumerados en el artículo 401.3 de este Reglamento. En el caso de que el Urbanizador renuncie a tal adjudicación, ésta se efectuará en favor de todos los propietarios afectados por la reparcelación, en proporción a su aprovechamiento, siendo de su cargo la compensación. En los supuestos en que no se establezca tal compensación, a efectos de retribución, se estará a lo dispuesto en el artículo 172 de la Ley Urbanística Valenciana.
• 3. Si se trata de una finca cuyo titular no tiene domicilio conocido o si la propiedad es dudosa, la adjudicación se efectuará en favor de la Administración actuante con carácter fiduciario, a expensas de su atribución al verdadero propietario cuando éste comparezca o acredite su derecho. En el caso de que no comparezca o no acredite el mejor derecho durante el plazo de dos años contados desde la aprobación del proyecto de reparcelación, se aplicará la legislación general sobre patrimonio de las Administraciones Públicas.
• 4. En los supuestos de propietario o domicilio desconocido se dará traslado al Ministerio Fiscal de la incoación del expediente reparcelatorio, para que pueda comparecer y alegar en él en defensa de los propietarios. Número 4 del artículo 402 redactado por el artículo 5 del D [COMUNIDAD VALENCIANA] 36/2007, 13 abril, por el que se modifica el Decreto 67/2006, de 19 de mayo, por el que se aprobó el Reglamento de Ordenación y Gestión Territorial y Urbanística («D.O.C.V.» 17 abril).Vigencia: 18 abril 2007
• 5. Si la finca es de titularidad litigiosa, la adjudicación se efectuará en favor de quien figure como titular registral de la finca en el momento de iniciarse el expediente reparcelatorio. La anotación preventiva de la demanda civil se trasladará por subrogación real a la finca de resultado que traiga causa de la propiedad litigiosa.
• 6. Si se trata de fincas propiedad de ciudadanos extranjeros no residentes en España que no comparezcan en el expediente reparcelatorio, se comunicará la incoación del mismo a la embajada de su país o al consulado más próximo si ésta no existiese en España, en orden a que puedan defender los intereses del propietario. En todo caso, si el propietario comparece en el expediente tendrá derecho ejercitar directamente sus facultades. Número 6 del artículo 402 redactado por el artículo 5 del D [COMUNIDAD VALENCIANA] 36/2007, 13 abril, por el que se modifica el Decreto 67/2006, de 19 de mayo, por el que se aprobó el Reglamento de Ordenación y Gestión Territorial y Urbanística («D.O.C.V.» 17 abril).Vigencia: 18 abril 2007
• 7. En el caso de que algún propietario no cumpla con su obligación de remitir los títulos de propiedad o certificación registral y de dar cuenta de las circunstancias jurídicas que afecten a sus fincas, el Urbanizador podrá calificar como de propiedad desconocida aquellas fincas respecto de las que su dueño no aporte título y su titularidad no resulte acreditada por otros medios.

Artículo 403 Criterios de fijación de indemnizaciones reparcelatorias (en referencia al artículo 173.2 de la Ley Urbanística Valenciana)

Para la fijación de las indemnizaciones procedentes en el Proyecto de Reparcelación, además de las previstas en el artículo 173.2 de la Ley Urbanística Valenciana, se seguirán las siguientes reglas:

• 1. En el Proyecto de Reparcelación se valorarán las obras de urbanización compatibles y útiles para la Actuación, para su compensación al propietario a cuyo cargo se hubiesen ejecutado.
• 2. Los beneficiarios de las indemnizaciones por la desaparición de cargas o gravámenes sobre las fincas son los titulares de las cargas o gravámenes. Número 2 del artículo 403 redactado por el artículo 5 del D [COMUNIDAD VALENCIANA] 36/2007, 13 abril, por el que se modifica el Decreto 67/2006, de 19 de mayo, por el que se aprobó el Reglamento de Ordenación y Gestión Territorial y Urbanística («D.O.C.V.» 17 abril).Vigencia: 18 abril 2007
• 3. La indemnización por cese de actividad será, en todo caso, a cargo de la Actuación.
• 4. Los costes de limpieza y recuperación de suelos aportados que hayan sido declarados como contaminados serán soportados por sus propietarios, sin perjuicio del derecho de éstos a repetir contra las personas legalmente obligadas a descontaminar los suelos.
• 5. Los costes de gestión de los residuos procedentes de la demolición de las construcciones serán soportados por sus propietarios, sin perjuicio del derecho a reclamar o ejercer la acción de regreso ante el poseedor o ante quien legalmente proceda.

Artículo 404 Criterios de imputación de indemnizaciones reparcelatorias (en referencia al artículo 173.3 de la Ley Urbanística Valenciana)

Las indemnizaciones y las demás cargas de urbanización se distribuirán entre los adjudicatarios de las fincas resultantes con arreglo al valor de éstas, que se corresponderá con su Aprovechamiento Subjetivo.

Artículo 405 Momento al que han de referirse las valoraciones (en referencia al artículo 173.2 de la Ley Urbanística Valenciana)

Las valoraciones necesarias a efectos reparcelatorios, se referirán al momento en que se someta a información pública el correspondiente Proyecto de Reparcelación.

Artículo 406 Criterios de localización de las adjudicaciones reparcelatorias (en referencia al artículo 174 de la Ley Urbanística Valenciana)

En desarrollo del artículo 174.3 de la Ley Urbanística Valenciana, se establecen las siguientes reglas:

• 1. Para la aplicación de la regla de superposición entre finca de origen y parcela de resultado, se exige que la totalidad de los derechos del propietario complete una parcela de resultado y que esa parcela ocupe únicamente terrenos de la finca de origen de ese propietario.
• 2. La regla de superposición no será aplicable en el caso de que las antiguas propiedades estén situadas, total o parcialmente, en terrenos destinados por el Plan a dotaciones públicas u otros usos incompatibles con la propiedad privada.

Artículo 407 Coeficientes correctores del valor de las adjudicaciones reparcelatorias (en referencia al artículo 174 de la Ley Urbanística Valenciana)

Los coeficientes correctores del valor de las adjudicaciones, ya sea por localización, uso o tipología edificatoria se fijarán en el Proyecto de Reparcelación que podrá ratificar o recalcular los fijados en el planeamiento.

Artículo 408 Adjudicaciones en pro indiviso y su extinción (en referencia al artículo 174 de la Ley Urbanística Valenciana)

1. Las adjudicaciones en pro indiviso y la extinción de los condominios regulada en el artículo 174.5 de la Ley Urbanística Valenciana se sujetarán a las siguientes reglas:

• a) El Proyecto de Reparcelación podrá extinguir pro indivisos de origen salvo que todos los comuneros se opongan a ello durante la exposición al público del Proyecto.
• b) Las adjudicaciones de parcela independiente en favor de condueños de origen sólo cabe si su derecho individual alcanza para ello. En caso contrario, procede la adjudicación de un proindiviso o la compensación en dinero, en función del aprovechamiento subjetivo de los condóminos. Letra b) del número 1 del artículo 408 redactada por el artículo 5 del D [COMUNIDAD VALENCIANA] 36/2007, 13 abril, por el que se modifica el Decreto 67/2006, de 19 de mayo, por el que se aprobó el Reglamento de Ordenación y Gestión Territorial y Urbanística («D.O.C.V.» 17 abril).Vigencia: 18 abril 2007

2. ...

Artículo 409 Requerimientos para la extinción de condominios (en referencia al artículo 174.7 de la Ley Urbanística Valenciana)

1. Durante la exposición al público del Proyecto de Reparcelación, a fin de evitar el pro indiviso, quienes resulten adjudicatarios en condominio podrán efectuarse requerimientos recíprocos para sustituir las cuotas de condominio previstas en el Proyecto por indemnizaciones en dinero.

2. El requerimiento deberá cursarse mediante Acta notarial o mediante cualquier medio admitido en derecho que deje constancia de su recepción. El requirente habrá de ofrecer, simultánea y alternativamente, el pago o el cobro de la indemnización en dinero, dando un plazo de diez días al requerido para elegir si prefiere pagar o cobrar a un mismo precio unitario.

3. El pago o consignación de la indemnización deberá ser objeto de garantía financiera con carácter previo a la aprobación del Proyecto de Reparcelación. La aportación de la referida garantía habrá de producirse en el plazo de quince días desde la terminación de los diez días referidos en el apartado anterior, siendo condición de eficacia de los indicados requerimientos. A los efectos de acreditar tal circunstancia, se depositará ante el Ayuntamiento la garantía expedida en favor de quien deba recibir la compensación.

4. ...

5. Si dentro del plazo de exposición al público del proyecto de reparcelación, alguno de los condueños efectúa requerimiento con el fin de proceder a la extinción del condominio, éste deberá realizarse a todos ellos. En caso contrario el requerimiento se entenderá por no efectuado. En aquellos supuestos en los que el requerido opte por pagar, la oferta se considerará realizada a todos los condueños. Para los casos en que se ejerciten requerimientos o contestaciones reciprocas, se preferirá:

• a) El remitido en fecha anterior.
• b) Si se hubiesen emitido en la misma fecha, tendrá preferencia aquél que ofrezca mayor precio de adquisición.

6. Si el propietario no atiende un requerimiento debidamente formulado se entenderá que acepta ser compensado en dinero.

7. Para que el Urbanizador pueda requerir al Ayuntamiento la compensación en dinero del Excedente de Aprovechamiento, será necesario que tal posibilidad esté establecida en las Bases reguladoras de la programación. A estos efectos, los requerimientos servirán para valorar el Excedente de Aprovechamiento y la cuantía de la compensación ofrecida en el requerimiento no podrá ser inferior a la prevista en la Proposición Jurídico-Económica.

Artículo 410 Adjudicaciones de edificios no ajustados al planeamiento (en referencia al artículo 174.10 de la Ley Urbanística Valenciana)

Los terrenos en que existan edificios no ajustados al planeamiento se adjudicarán íntegramente a sus primitivos propietarios, sin perjuicio de la regularización de linderos y de las compensaciones pertinentes, si concurren las siguientes circunstancias:

• 1. Que no sea necesaria su demolición para ejecución de las obras de urbanización previstas en el Plan.
• 2. Que no estén destinados a usos radicalmente incompatibles con la ordenación. A estos efectos, se considerarán usos radicalmente incompatibles los que se declaren como prohibidos o incompatibles por el Plan, o los que se ubiquen sobre dominio público y estén destinados a usos distintos de los propios de esos bienes.
• 3. Que no esté decretada su demolición por expediente de infracción urbanística, firme en vía administrativa.
• 4. Que la superficie edificada no sea inferior a la parcela mínima edificable, a menos que quede comprendida en una finca resultante de mayores dimensiones, que corresponda al adjudicatario, con arreglo a su derecho.
• 5. Que ello proceda para mantener el equilibrio económico conforme a lo previsto en el Capítulo III del Título I de la Ley Urbanística Valenciana para las Áreas Semiconsolidadas.

Artículo 411 Contenido del Proyecto de Reparcelación (en referencia a los artículos 175.1.e y 176.1.f de la Ley Urbanística Valenciana)

Además de los contenidos previstos en el artículo 175.1 y 176.1 de la Ley Urbanística Valenciana, el Proyecto de Reparcelación incluirá entre su documentación una valoración de la urbanización compatible y útil para la Actuación, así como todas las demás indemnizaciones que sean necesarias para establecer las compensaciones derivadas de la Ley Urbanística Valenciana y de este Reglamento. Igualmente, se indicarán los criterios seguidos para realizar esas valoraciones.

Artículo 412 Concepto de interesado a efectos de la reparcelación (en referencia al artículo 176.2 de la Ley Urbanística Valenciana)

Se considerarán interesados en el expediente de reparcelación los titulares de bienes y derechos afectados por la actuación, quienes se personen en ella y quienes sean por pública notoriedad.

Artículo 413 Descripción de las fincas de origen y parcelas de resultado en el Proyecto de Reparcelación (en referencia al artículo 176.3 de la Ley Urbanística Valenciana)

1. La relación de fincas aportadas expresará la naturaleza y cuantía de las fincas y derechos aportados por los propietarios, con su descripción. A tal efecto, el Proyecto de Reparcelación incorporará una ficha por cada una de las fincas.

2. Las fichas indicarán los datos requeridos por la legislación hipotecaria.

3. Las fichas correspondientes a las parcelas de resultado expresarán su adjudicatario, su superficie, las cargas y afecciones, así como su aprovechamiento, edificabilidad homogeneizada y el uso característico asignado a la parcela.

4. Las fichas describirán igualmente los restos de las fincas que queden fuera del Área Reparcelable. El Proyecto de Reparcelación podrá segregar tales restos, proponiendo su inscripción como fincas independientes.

5. La totalidad de la superficie incluida en el Área Reparcelable deberá ser objeto de identificación registral.

6. El Proyecto de Reparcelación Forzosa propondrá la realización de las operaciones de modificación de entidades hipotecarias que sean precisas para la formación de las fincas que han de ser incluidas en el Área Reparcelable.

Artículo 414 Delimitación de parcelas resultantes de la aprobación de un Estudio de Detalle (en referencia al artículo 176 de la Ley Urbanística Valenciana)

Las modificaciones de linderos y la creación de nuevas fincas que provengan de un Estudio de Detalle, siempre que no impliquen distribución de beneficios y cargas, tendrán acceso al Registro de la Propiedad a través de un Proyecto de Parcelación autorizado mediante licencia. Este Proyecto de Parcelación se tramitará junto con el Estudio de Detalle.

Siempre que un Estudio de Detalle suponga la creación o modificación de fincas, deberá obtenerse, simultáneamente a aquel, la correspondiente licencia de parcelación. Y el acto civil de segregación, división o cualquier otra modificación de finca se formalizará en escritura a los efectos de su inscripción en el Registro de la Propiedad con arreglo a la legislación hipotecaria.

Artículo 415 Tasación de derechos, edificaciones, construcciones o plantaciones que deban extinguirse o destruirse por la ejecución del planeamiento (en referencia al artículo 176.5 de la Ley Urbanística Valenciana)

1. El Proyecto de Reparcelación contendrá la tasación de los derechos, edificaciones, construcciones o plantaciones que deban extinguirse o destruirse con motivo de la ejecución del Plan.

2. Igualmente identificará a los titulares de los derechos, edificaciones, construcciones o plantaciones compatibles o incompatibles con el planeamiento.

3. La incompatibilidad de los bienes y derechos, en su caso, deberá justificarse en el planeamiento o en el Proyecto de Reparcelación.

4. Las valoraciones de los edificios, plantaciones, instalaciones y derechos que deban extinguirse, destruirse o sean incompatibles con el Planeamiento urbanístico deberán ser objeto de justificación expresa que integrará el Proyecto de Reparcelación Forzosa. A tal fin, el Urbanizador podrá ser facultado para acceder a las propiedades privadas a los efectos de efectuar las pertinentes comprobaciones y mediciones sobre las fincas aportadas y los elementos que deban ser objeto de valoración.

5. El pago o consignación de compensaciones en dinero a quienes resulten acreedores netos en la cuenta de liquidación provisional será condición previa para la expedición por el Secretario de la certificación del acuerdo aprobatorio del Proyecto de Reparcelación.

Artículo 416 Exposición al público de la reparcelación forzosa (en referencia al artículo 177 de la Ley Urbanística Valenciana)

1. Una vez redactado el Proyecto de Reparcelación, será suficiente con que el Urbanizador lo presente en el Ayuntamiento y lo exponga al público por sus propios medios, debiéndose acreditar mediante acta notarial o certifiación emitida por el Secretario de la Corporación la realización las siguientes actuaciones:

• a) La remisión de la notificación a todos los interesados indentificando el proponente del proyecto así como el área reparcelable. Letra a) del número 1 del artículo 416 redactada por el artículo 5 del D [COMUNIDAD VALENCIANA] 36/2007, 13 abril, por el que se modifica el Decreto 67/2006, de 19 de mayo, por el que se aprobó el Reglamento de Ordenación y Gestión Territorial y Urbanística («D.O.C.V.» 17 abril).Vigencia: 18 abril 2007
• b) Con posterioridad a la remisión de las notificaciones, se publicará un anuncio en el Diari Oficial de la Generalitat.

2. La exposición al público tendrá una duración de un mes a contar desde la publicación del anuncio en el Diari Oficial de la Generalitat, plazo en el que los interesados podrán presentar alegaciones.

3. De forma previa o simultanea al inicio de la información al público, el Urbanizador deberá acreditar la titularidad y situación de las fincas aportadas, mediante certificación de dominio y cargas expedida por el Registro de la Propiedad. Igualmente, deberá acreditar haber solicitado al Registro de la Propiedad la práctica de la nota marginal que da cuenta del inicio del expediente reparcelatorio, tal y como prevé la normativa hipotecaria sobre inscripción de actos de naturaleza urbanística.

4. Las certificaciones registrales de dominio y cargas deberán formar parte de la documentación expuesta al público.

5. Se concederá un plazo de audiencia de quince días, sin necesidad de nueva información pública, a los titulares regístrales no tenidos en cuenta en la elaboración del proyecto de reparcelación y aquellos que resulten afectados por las modificaciones acordadas tras el periodo de información pública.

Artículo 417 Proyectos de Reparcelación de los Programas de Actuación Aislada (en referencia al artículo 147.1 de la Ley Urbanística Valenciana)

1. Los Proyectos de Reparcelación servirán para equidistribuir los beneficios y cargas derivados de un Programa de Actuación Aislada. En caso de que el Programa de Actuación Aislada pretenda la edificación de los terrenos o la rehabilitación de inmuebles, los costes derivados de la edificación o rehabilitación serán imputados como cargas al conjunto de propietarios.

2. En la redacción, tramitación y aprobación de los Proyectos de Reparcelación en ejecución de Actuaciones Aisladas serán de aplicación las reglas y criterios fijados en los artículos 169 y siguientes de la Ley Urbanística Valenciana, con las particularidades contenidas en este artículo.

Artículo 418 Proyectos de Reparcelación Horizontal en Actuaciones Aisladas e Integradas (en referencia a los artículos 147.1 y 183.3 de la Ley Urbanística Valenciana)

1. Los Proyectos de Reparcelación Horizontal se tramitarán sobre la base de un proyecto de edificación y podrán adjudicar, incluso de manera forzosa, el aprovechamiento por pisos o locales de un mismo edificio.

2. También podrán tramitarse sobre la base de un proyecto de obra de urbanización privada, mediante la adjudicación, incluso de manera forzosa, de porciones de terreno edificables que constituyan elementos privativos de una misma urbanización que cuente con los elementos comunes necesarios.

Artículo 419 Documentos integrantes de los Proyectos de Reparcelación Horizontal en Actuaciones Aisladas e Integradas (en referencia a los artículos 147.1 y 183.3 de la Ley Urbanística Valenciana)

El Proyecto de Reparcelación Horizontal, deberá incluir los siguientes documentos:

• 1. Un proyecto de edificación o de obras que habilite el otorgamiento de la escritura de división horizontal que sirva de base a la reparcelación horizontal.
• 2. Una propuesta de escritura de constitución y estatutos de la comunidad de propietarios que prevea y respete los contenidos exigibles por la legislación civil. A estos efectos, la adjudicación de departamentos de propiedad horizontal se hará proporcionalmente al Aprovechamiento Subjetivo correspondiente a cada propietario.

Artículo 420 Requisitos específicos en Actuaciones Aisladas o Integradas ejecutadas a través de Proyectos de Reparcelación Horizontal (en referencia al artículo 147.1 de la Ley Urbanística Valenciana)

1. De forma previa o simultanea al momento de aprobar el Proyecto de Reparcelación Horizontal, la Administración actuante deberá otorgar la Licencia de Edificación o de obras que legitime el otorgamiento de la escritura de declaración de obra nueva y división horizontal, que sirva de base para aprobar el referido Proyecto de Reparcelación.

2. Con anterioridad a la formalización del Contrato entre la Administración actuante y el Urbanizador, éste tendrá que acreditar además de la constitución de la garantía definitiva la prestación de una garantía específica por un importe equivalente al 7% del coste de las obras de edificación o de urbanización privada que sirvan de base para la reparcelación horizontal. Este porcentaje se podrá aumentar, hasta un 25 por ciento según criterio razonado de la Administración, cuando la obra conlleve singulares responsabilidades en la rehabilitación de elementos protegidos de especial interés.

Artículo 421 Resolución de pro indivisos a través de Proyectos de Reparcelación Horizontal en Actuaciones Aisladas e Integradas (en referencia a los artículos 147.1 y 183.3 de la Ley Urbanística Valenciana)

Mediante Proyectos de Reparcelación Horizontal podrán resolverse pro indivisos de origen existentes en una misma finca, salvo oposición expresa de todos los afectados, atribuyendo a los propietarios iniciales su parte alícuota de aprovechamiento mediante la adjudicación de departamentos en régimen de propiedad horizontal, incluso adjudicándoles porciones de terreno edificables que constituyan elementos privativos de una misma urbanización que cuente con los elementos comunes necesarios.

Artículo 422 Proyectos de Reparcelación Voluntaria (en referencia al artículo 179 de la Ley Urbanística Valenciana)

1. Son voluntarias las reparcelaciones concertadas entre los afectados para que el cumplimiento de sus obligaciones urbanísticas se concrete de modo más acorde con sus preferencias.

2. Las reparcelaciones voluntarias se tramitarán y aprobarán por la Administración actuante conforme a lo dispuesto en el artículo 185 de la Ley Urbanística Valenciana para las transferencias de aprovechamiento.

3. No obstante se someterán a exposición al público en los mismos términos previstos para la reparcelación forzosa, aquellos Proyectos de Reparcelación voluntaria que conlleven la inmatriculación de fincas que carecieren de inscripción o la rectificación de su extensión superficial o de sus linderos o de cualquier otra circunstancia descriptiva que conste en el Registro de la Propiedad.

4. No será preceptivo someter a información pública aquellos proyectos de reparcelación voluntaria que afecten a titulares de derechos reales o cargas, debidamente inscritos en el Registro de la Propiedad, cuya comparecencia en escritura pública no será preceptiva, pero sí será necesario notificar a dichos titulares concediéndoles un plazo de alegaciones de quince días.

Artículo 423 Modificaciones y aprobación del Proyecto de Reparcelación Forzosa (en referencia al artículo 177 de la Ley Urbanística Valenciana)

1. Si se impusiesen modificaciones al Proyecto de Reparcelación presentado, se indicará al Urbanizador de forma precisa las correcciones y variaciones que deba introducir en el Proyecto.

2. Dentro del mes siguiente a la recepción de la notificación con las rectificaciones a introducir, el urbanizador deberá presentar un texto refundido con las mismas.

3. El Texto Refundido no será objeto de nueva exposición al público, siendo suficiente con que se notifique a los titulares de parcelas afectadas, antes de ser aprobado por el Ayuntamiento, con el fin de concederles la audiencia establecida en el artículo 177.1.c) de la Ley Urbanística Valenciana.

4. El texto refundido deberá ser objeto de aprobación municipal.

5. En el caso de que el urbanizador no presente el texto refundido en plazo o no refleje en él correctamente las variaciones requeridas por el Ayuntamiento, éste deberá incluirlas de oficio o, subsidiariamente, contratará con técnicos externos la adaptación de los documentos técnicos, todo ello sin perjuicio de las responsabilidades en que pueda incurrir el urbanizador.

6. El Urbanizador deberá incorporar, en todo caso, las correcciones derivadas de los informes o resoluciones municipales, sin perjuicio de su derecho a recurrir parcialmente la aprobación del Proyecto de Reparcelación en lo referente a aquellas imposiciones municipales con las que no esté conforme.

7. Si el Urbanizador no formulara el Proyecto de Reparcelación en plazo, no aportara las correcciones exigidas por la Administración o no las incorporara de forma satisfactoria para el Ayuntamiento, será el propio Consistorio quien, de oficio, formule un nuevo Proyecto que deberá ser sometido a la tramitación prevista en la Ley Urbanística Valenciana y en este Reglamento, de forma previa a su aprobación.

8. En cualquier caso, la resolución sobre la aprobación del Proyecto de Reparcelación, así como de sus modificados y refundidos, corresponde al Alcalde.

Artículo 424 Aprobación de Proyectos de Reparcelación Horizontal en Actuaciones Aisladas e Integradas (en referencia a los artículos 147.1 y 183.3 de la Ley Urbanística Valenciana)

1. Junto con la aprobación de los Proyectos de Reparcelación Horizontal la Administración actuante deberá ratificar o rectificar la propuesta de Escritura de constitución y los estatutos correspondientes a la comunidad de propietarios.

2. Esta aprobación, junto con el otorgamiento de la correspondiente Licencia de Edificación o de obras de urbanización privada, serán suficientes para que los Notarios autoricen la preceptiva escritura de declaración de obra nueva en construcción, constitución de propiedad horizontal y estatutos de la comunidad de propietarios, y para que los Registradores practiquen la correspondiente inscripción.

3. No será preceptiva la aprobación municipal de la propuesta de escritura de constitución y de los estatutos de la comunidad de propietarios, cuando la misma venga suscrita unánimemente por los propietarios afectados.

Artículo 425 Elevación a público del Proyecto de Reparcelación (en referencia al artículo 180 de la Ley Urbanística Valenciana)

1. ...

2. ...

3. La elevación a público del contenido íntegro del proyecto de reparcelación podrá producirse mediante certificación del Secretario Municipal o mediante escritura pública. En este segundo supuesto, si el Urbanizador no otorgara la referida escritura en el plazo de un mes a contar desde el momento en que el acuerdo de aprobación sea firme en vía administrativa, el Ayuntamiento, de oficio, deberá elevar a público la reparcelación y presentarla en el Registro de la Propiedad para su inscripción, en el plazo de dos meses.

4. Cuando la elevación a público del contenido del Proyecto de Reparcelación se efectúe mediante escritura pública, será el Secretario quien, en todo caso, certifique la aprobación y firmeza del Proyecto de Reparcelación, como condición necesaria para su inscripción.

5. Una vez firme en vía administrativa el acuerdo de aprobación definitiva de la reparcelación, se procederá a su inscripción en el Registro de la Propiedad en la forma que se establece en el artículo 180.1 de la Ley Urbanística Valenciana.

Artículo 426 Efectos de la aprobación del Proyecto de Reparcelación (en referencia al artículo 180 de la Ley Urbanística Valenciana)

La aprobación de la reparcelación producirá los siguientes efectos:

• 1. Transmisión a la Administración correspondiente, en pleno dominio y libre de cargas, de todos los terrenos de cesión obligatoria para su incorporación al Patrimonio Público del Suelo o su afectación a los usos previstos en el planeamiento, una vez recibida la urbanización. Todo ello, sin perjuicio de las afecciones en garantía del pago de los costes de urbanización que corresponden a la Administración de conformidad con lo dispuesto en el artículo 23.b) de la Ley Urbanística Valenciana.
• 2. Subrogación, con plena eficacia real, de las fincas resultantes por las fincas aportadas, debiendo quedar establecida su correspondencia.
• 3. Afectación real de las fincas resultantes adjudicadas al cumplimiento de las cargas y al pago de los gastos inherentes a la actuación, en los términos previstos en la legislación estatal.
• 4. Cuando no tenga lugar la subrogación real, el acuerdo aprobatorio de la reparcelación producirá la extinción de los derechos reales y cargas constituidos sobre la finca aportada, corriendo a cargo del propietario que la aportó la indemnización correspondiente, cuyo importe se fijará en el mencionado acuerdo.
• 5. En los supuestos de subrogación real, si existiesen derechos reales o cargas que se estimen incompatibles con el planeamiento, el acuerdo aprobatorio de la reparcelación declarará su extinción y fijará la indemnización correspondiente a cargo del propietario respectivo.
• 6. Existiendo subrogación real y compatibilidad con el planeamiento urbanístico, si la situación y características de la nueva finca fuesen incompatibles con la subsistencia de los derechos reales o cargas que habrían debido recaer sobre ellas, las personas a que estos derechos o cargas favorecieran podrán obtener su transformación en un derecho de crédito con garantía hipotecaria sobre la nueva finca, en la cuantía en que la carga fuera valorada. El Registrador de la Propiedad que aprecie tal incompatibilidad lo hará constar así en el asiento respectivo. En defecto de acuerdo entre las partes interesadas, cualquiera de ellas podrá acudir al Juzgado competente del orden civil para obtener una resolución declarativa de la compatibilidad o incompatibilidad y, en este último caso, para fijar la valoración de la carga y la constitución de la mencionada garantía hipotecaria.
• 7. No obstante lo dispuesto en los apartados anteriores, las indemnizaciones por la extinción de servidumbres prediales o derechos de arrendamiento incompatibles con el planeamiento o con la ejecución de éste se considerarán gastos de urbanización, correspondiendo a los propietarios de acuerdo con lo previsto en el artículo 168.2.b) de la Ley Urbanística Valenciana. La anterior regla se entenderá sin perjuicio de lo dispuesto por el derecho estatal en materia de arrendamientos no históricos y servidumbres prediales, y a lo establecido en la normativa autonómica reguladora de los derechos históricos valencianos.

Artículo 427 Garantías derivadas de la Reparcelación (en referencia a artículo 169.4.a de la Ley Urbanística Valenciana)

1. De acuerdo con lo dispuesto en las normas hipotecarias sobre inscripción de actos de naturaleza urbanística, no existirá afección real sobre las parcelas resultantes cuando del proyecto de reparcelación resulte que la obra de urbanización ha sido ya completamente realizada y pagada o que la obligación de urbanizar se ha asegurado mediante otro tipo de garantías, todo ello de acuerdo con lo previsto en el artículo 167.3 de la Ley Urbanística Valenciana y en este Reglamento, en relación con las garantías para substituir la modalidad de retribución al Urbanizador.

2. Asimismo, en el caso de que un propietario retribuya en terrenos, la parcela que se le adjudique quedará libre de la afección real, con la correlativa obligación del Urbanizador que percibe su retribución en especie, de garantizar por cualquier medio admisible en Derecho, la urbanización de esa finca adjudicada al propietario.

Artículo 428 Ampliación de la afección real sobre las fincas (en referencia al artículo 181 de la Ley Urbanística Valenciana)

1. El Urbanizador podrá solicitar la ampliación de la afección real de las parcelas resultantes de la reparcelación en el supuesto en que se apruebe un expediente de retasación de cargas que implique un incremento de las mismas.

2. La Administración deberá acordar la ampliación y expedir el correspondiente certificado incrementando la afección, si ésta procede, en el plazo máximo de un mes desde la solicitud.

Artículo 429 Aplazamiento de cuotas por insuficiencia financiera y patrimonial del propietario (en referencia al artículo 181.4 de la Ley Urbanística Valenciana)

La procedencia del aplazamiento obligatorio de cuotas por insuficiencia financiera y patrimonial del propietario se sujetará a los siguientes requisitos:

• 1. La insuficiencia financiera y patrimonial debe ser acreditada mediante aportación de la declaración del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, en la que se evidencie una renta bruta anual igual o inferior a tres veces el salario mínimo interprofesional.
• 2. El propietario que se beneficie del aplazamiento vendrá obligado a prestar garantías reales o financieras suplementarias, que aseguren el pago de las cuotas, en favor del Urbanizador, incluso con cargo a la parcela resultante que se le adjudique.
• 3. En caso de no existir acuerdo entre el Urbanizador y el propietario en los términos del aplazamiento, procederá el fraccionamiento en tres mensualidades para el pago de cada una de las cuotas que se giren.
• 4. En ningún caso procederá la repercusión de intereses financieros por el aplazamiento del pago de las cuotas.

Artículo 430 Cuotas de urbanización por obras singulares de infraestructura (en referencia al artículo 181.6 de la Ley Urbanística Valenciana)

1. Las cuotas de urbanización reguladas en la Ley Urbanística Valenciana y en este Reglamento podrá también imponerlas la Administración que ejecute o implante cualquier servicio urbanístico que dote de la condición de solar a una determinada parcela, conforme a lo dispuesto en el capítulo III del título I de la Ley Urbanística Valenciana.

2. Si las obras así financiadas dieran provecho para una posterior Actuación Integrada, los propietarios que las hubieran sufragado tendrán derecho, en el seno de ésta, a que se les compense por el valor actual de las mismas.

3. El mismo derecho tendrán los propietarios afectados por programaciones sucesivas de sus terrenos. En este caso, los Programas sucesivos contemplarán la correspondiente indemnización por las obras preexistentes y útiles en favor de aquellos propietarios que las hubiesen sufragado en el pasado.

Artículo 431 Incumplimiento del pago de las cuotas de urbanización (en referencia al artículo 181 de la Ley Urbanística Valenciana)

1. El incumplimiento del deber de pago de las cuotas en período voluntario comportará el inicio de la vía de apremio mediante la ejecución de las garantías financieras.

Para el supuesto en que no existan garantías o éstas no alcancen para completar el pago de las cuotas pendientes, se podrá continuar con la vía de apremio sobre las fincas propiedad del dueño incumplidor.

Artículo 432 Supuestos en que procede la expropiación forzosa (en referencia al artículo 187 de la Ley Urbanística Valenciana)

1. Las Administraciones públicas pueden desarrollar actuaciones urbanísticas mediante expropiación en cualquier clase de suelo, con alguna de las siguientes finalidades:

• a) Ejecutar las dotaciones públicas pertenecientes a la red primaria o secundaria.
• b) Ampliar los Patrimonios Públicos de Suelo.
• c) Sustituir a los propietarios del suelo que incumplan sus deberes urbanísticos, de conformidad con la Ley Urbanística Valenciana y este Reglamento.
• d) Obtener los terrenos de aquellos propietarios afectados por un Programa de Actuación que soliciten voluntariamente la aplicación del sistema de expropiación, de acuerdo con lo previsto en la Ley Urbanística Valenciana y en este Reglamento.
• e) Gestionar programas de actuación urbanística por gestión directa

2. Las actuaciones urbanísticas mediante expropiación pueden desarrollarse por el procedimiento individual regulado en la legislación sobre expropiación forzosa o por el procedimiento de tasación conjunta regulado en este Reglamento.

Artículo 433 Requisitos y efectos de la expropiación forzosa (en referencia al artículo 187 de la Ley Urbanística Valenciana)

1. La ejecución de las actuaciones mediante expropiación requiere:

• a) Que su ámbito haya sido delimitado por el planeamiento general o de desarrollo, por tratarse de una determinación propia de la ordenación pormenorizada.
• b) Que el proyecto de expropiación incluya la relación de propietarios y demás titulares afectados por la expropiación y la descripción de los bienes y derechos a expropiar.
• c) Que durante la tramitación del proyecto de expropiación sean notificadas a los propietarios y demás titulares las correspondientes hojas de aprecio.

2. En particular, cuando se trate de actuaciones que tengan por objeto ejecutar las dotaciones públicas pertenecientes a la red primaria o secundaria, que el planeamiento general o de desarrollo las defina así y califique los terrenos necesarios con dicha finalidad.

3. El acuerdo de aprobación definitiva del planeamiento que cumpla lo dispuesto en el apartado anterior produce los siguientes efectos:

• a) La declaración de utilidad pública e interés social de las obras previstas en los mismos.
• b) La necesidad de ocupación de los bienes y derechos necesarios para su ejecución.

4. Entre los bienes citados en el apartado anterior deben entenderse incluidos tanto los que deban ser materialmente ocupados por las obras previstas, como los que resulten necesarios para asegurar su pleno valor y rendimiento y para garantizar la protección del entorno y del medio ambiente en general, así como para definir los enlaces y conexiones con las obras públicas y otras infraestructuras previstas en el planeamiento sectorial.

Artículo 434 Procedimiento de tasación conjunta (en referencia al artículo 187 de la Ley Urbanística Valenciana)

1. Mediante el procedimiento de tasación conjunta se fijan de manera razonada los precios de los terrenos afectados por la actuación, según su clasificación y calificación urbanística, estableciendo las hojas de justiprecio individualizado para cada finca, en las que se contendrán el valor del suelo y de las construcciones, instalaciones y plantaciones que sustente, y las hojas de justiprecio que correspondan a otras indemnizaciones. Todo ello, de conformidad con la legislación estatal del régimen del suelo y valoraciones.

2. Las hojas de aprecio se notificarán junto con la aprobación del Proyecto de Expropiación a cada interesado, que dispondrá de un mes para aceptar la hoja de aprecio o rechazarla y formular la suya propia.

3. En el caso de que el expropiado rechace la valoración contenida en la hoja de aprecio formulada por la Administración, ésta trasladará el expediente al Jurado Provincial de Expropiación Forzosa para que fije el justiprecio. El silencio del interesado se considerará como aceptación de la valoración fijada en la hoja de aprecio de la Administración, entendiéndose determinado definitivamente el justiprecio.

4. El justiprecio de los bienes y derechos a expropiar puede satisfacerse, de acuerdo con el expropiado, mediante la adjudicación de terrenos o mediante la atribución de aprovechamientos que correspondan a la Administración expropiante, o de cualquier otra forma libremente pactada entre la Administración y el expropiado.

5. El pago o depósito de la valoración establecida en la hoja de aprecio de la Administración expropiante o, en su caso, la aprobación del instrumento o formalización del documento por el que de cualquier otra forma se haga efectivo el pago del justiprecio, habilita a la Administración expropiante para ocupar las fincas previo levantamiento de las correspondientes actas, y produce los efectos previstos en la legislación sobre expropiación forzosa. Todo ello, sin perjuicio de que continúe la tramitación de los procedimientos para la determinación definitiva del justiprecio ante el Jurado Provincial de Expropiación Forzosa.

Artículo 435 Expropiación de dotaciones urbanísticas (en referencia al artículo 187 de la Ley Urbanística Valenciana)

En las actuaciones urbanísticas que se lleven a cabo mediante expropiación de terrenos reservados para la ejecución de dotaciones públicas de red primaria o secundaria el expropiado podrá hacer reserva del aprovechamiento urbanístico que, en su caso, tengan atribuidos como pago del justiprecio, siendo dicha reserva de aplicación preferente en el ámbito al que esté adscrita o funcionalmente vinculada la dotación pública en los términos previstos en la Ley Urbanística Valenciana y en este Reglamento. De no ejercitar el expropiado esa opción, será la Administración expropiante quien tenga derecho a materializar los aprovechamientos que, en su caso, se deriven de los terrenos expropiados, subrogándose en los derechos y obligaciones del propietario original.

Artículo 436 Incumplimiento de plazos (en referencia al artículo 187 de la Ley Urbanística Valenciana)

...

Artículo 437 Actuaciones urbanísticas mediante ocupación directa (en referencia al artículo 187 de la Ley Urbanística Valenciana)

Ayuntamiento puede desarrollar actuaciones urbanísticas mediante el procedimiento de ocupación directa, con la finalidad de obtener terrenos reservados en el planeamiento urbanístico para la ejecución de suelos dotacionales de la red primaria o secundaria.

Artículo 438 Requisitos para el desarrollo de actuaciones urbanísticas mediante ocupación directa (en referencia al artículo 187 de la Ley Urbanística Valenciana)

La ejecución de las actuaciones urbanísticas mediante ocupación directa requiere:

• 1. Que estén aprobados los instrumentos de planeamiento urbanístico que establezcan la ordenación pormenorizada, tanto de los terrenos a ocupar como de la unidad de ejecución en la que haya de integrarse su propietario.
• 2. Que los terrenos a ocupar estén calificados por el planeamiento como dotaciones públicas de la red primaria o secundaria.

Artículo 439 Procedimiento para el desarrollo de actuaciones urbanísticas mediante ocupación directa (en referencia al artículo 187 de la Ley Urbanística Valenciana)

La ejecución de las actuaciones urbanísticas por ocupación directa debe ajustarse al siguiente procedimiento:

• 1. La relación de terrenos a ocupar, sus propietarios, el aprovechamiento que corresponda a cada uno de ellos y las unidades de ejecución en las que deban integrarse, ha de publicarse en el Diari Oficial de la Generalitat y notificarse a quienes consten como titulares de derechos inscritos en el Registro de la Propiedad, otorgándoles un plazo de audiencia de un mes. Asimismo debe notificarse al Registro de la Propiedad, solicitando del mismo certificación de dominio y cargas de las fincas afectadas y la práctica de los asientos que correspondan.
• 2. Terminado dicho plazo de audiencia debe levantarse el acta de ocupación, haciendo constar las siguientes circunstancias:
  • a) Datos de identificación de los titulares de derechos sobre las fincas ocupadas.
  • b) Resultado del trámite de audiencia a dichos titulares.
  • c) Descripción escrita y gráfica de las fincas o partes de fincas objeto de ocupación directa, indicando la superficie ocupada, su aprovechamiento y los datos registrales, incluidas las cargas que hayan de cancelarse por ser incompatibles con el planeamiento.
  • d) Unidad de ejecución en la que haya de hacerse efectivo el aprovechamiento. Se entenderán las actuaciones con el Ministerio Fiscal en el caso de propietarios desconocidos, no comparecientes, incapacitados sin persona que les represente o cuando se trate de propiedad litigiosa.
• 3. El Ayuntamiento debe expedir a favor de cada propietario certificación del acta de ocupación, remitiendo copia al Registro de la Propiedad para inscribir a favor del Ayuntamiento la superficie ocupada y a favor de los propietarios el aprovechamiento de las fincas ocupadas, a cuyos folios se trasladarán todos los asientos vigentes de las mismas.

Artículo 440 Efectos de las actuaciones urbanísticas mediante ocupación directa (en referencia al artículo 187 de la Ley Urbanística Valenciana)

1. En la ejecución de las actuaciones urbanísticas mediante ocupación directa el levantamiento del acta de ocupación directa produce los siguientes efectos:

• a) La transmisión de la titularidad del suelo ocupado en favor de la Administración actuante y la reserva de aprovechamiento en favor del propietario originario.
• b) Legitimará el inicio de las obras públicas correspondientes.

2. Las cargas o derechos existentes sobre las fincas ocupadas podrán quedar liberadas, recibiendo sus titulares aprovechamiento en proporción al valor de su derecho, si en el momento de la ocupación el propietario de la finca y los titulares de las cargas presentan escritura pública otorgada por ellos en la que se repartan el aprovechamiento de la finca ocupada a título de dominio. En tal caso, todos ellos tienen la consideración de propietarios al efecto de hacer efectivo su derecho en la unidad de ejecución en que han de integrarse. De no mediar acuerdo, se extinguirán los derechos reales mediante la correspondiente indemnización.

3. Los propietarios afectados por la ocupación directa tienen derecho a indemnización por ocupación temporal, conforme a la legislación del Estado, desde el levantamiento del acta de ocupación hasta la aprobación definitiva del Proyecto de Reparcelación.

Artículo 441 Incumplimiento de plazos (en referencia al artículo 187 de la Ley Urbanística Valenciana)

1. Las actuaciones urbanísticas mediante ocupación directa deben iniciarse antes de que transcurran cuatro años desde la aprobación definitiva del instrumento de planeamiento urbanístico que establezca la ordenación pormenorizada.

2. Transcurridos cuatro años desde la ocupación directa sin que se haya aprobado definitivamente el Proyecto de Reparcelación de la unidad de ejecución en la que se hayan integrado los propietarios de las fincas ocupadas, pueden éstos anunciar al Ayuntamiento su propósito de iniciar el expediente de justiprecio, que debe llevarse a cabo por ministerio de la Ley transcurridos seis meses desde dicho anuncio, conforme al procedimiento regulado en este Reglamento para la expropiación forzosa.

Artículo 442 Conservación de la urbanización (en referencia al artículo 188 de la Ley Urbanística Valenciana)

1. Antes de la recepción definitiva la conservación de las obras de urbanización es responsabilidad del Urbanizador. Desde la recepción definitiva, la conservación de las obras de urbanización es responsabilidad del Ayuntamiento.

2. Antes de hacer ofrecimiento formal a la Administración actuante de las obras de urbanización, el Urbanizador deberá haber remitido a esa Administración todas las certificaciones de obras, las facturas emitidas por el Empresario Constructor y la documentación que justifique el pago efectivo de las mismas.

3. Para que la recepción definitiva de las obras de urbanización pueda surtir efectos, deberá haberse acreditado por el Urbanizador el cumplimiento de todas las obligaciones que le fueran exigibles conforme al Contrato suscrito con la Administración actuante.

Artículo 443 Gestión indirecta de la conservación de las obras de urbanización (en referencia al artículo 188 de la Ley Urbanística Valenciana)

Sólo podrá adoptarse la gestión indirecta cuando se refiera a complejos inmobiliarios que sean compactos, o a ámbitos que no tengan carácter discontinuo.

Artículo 444 Constitución de una Entidad urbanística de conservación (en referencia al artículo 188 de la Ley Urbanística Valenciana)

1. Todos o algunos de los propietarios, podrán libremente, proponer al Ayuntamiento, que autorice la constitución de una Entidad urbanística de conservación de las obras de urbanización. A tal efecto, presentarán ante la Administración actuante una propuesta de Escritura de constitución y de Estatutos de la Entidad urbanística de conservación.

2. El acto administrativo de autorización deberá determinar la fórmula económica de contribución del Ayuntamiento a los gastos de conservación, que en ningún caso podrá implicar un aumento del gasto con cargo a la Hacienda Local. Para fijar esa fórmula se requiere un previo informe del Interventor sobre el gasto que implicaría para el Ayuntamiento la gestión directa de la conservación de las obras de urbanización. A la vista de ese informe se dará audiencia a los propietarios, que podrán formular las alegaciones que tengan por convenientes y oportunas.

3. En el momento de recibir provisional o definitivamente las obras de urbanización, o con anterioridad al mismo, el Ayuntamiento podrá autorizar la creación de la Entidad urbanística de conservación. La incorporación a la Entidad no podrá ser obligatoria para los propietarios.

4. Una vez autorizada la creación, los interesados podrán formalizar en Escritura pública la constitución de la Entidad, instrumento público que también incluirá los Estatutos.

5. Las Entidades urbanísticas de conservación adquieren personalidad jurídica desde el momento de su inscripción en el Registro Urbanístico de la Comunitat Valenciana, Sección de Agrupaciones de Interés Urbanístico.

Artículo 445 Régimen jurídico de la Entidad urbanística de conservación (en referencia al artículo 188 de la Ley Urbanística Valenciana)

1. La Entidad urbanística de conservación tendrá la consideración de Entidad de Derecho público, de adscripción voluntaria, y personalidad y capacidad jurídicas propias para el cumplimiento de sus fines. La extinción y liquidación de la Entidad deberá ser autorizada por el Ayuntamiento.

2. En el marco de la Ley Urbanística Valenciana y de este Reglamento la Entidad urbanística de conservación se regirá por sus Estatutos.

3. En defecto de lo que dispongan los Estatutos, los acuerdos se adoptarán por mayoría simple de las cuotas de participación.

4. La participación de los propietarios en los gastos de conservación se determinará:

• a) Conforme a la cuota que les esté asignada en la comunidad de propietarios, si se ha constituido una en régimen de propiedad horizontal.
• b) En su defecto, a tenor de lo que dispongan los Estatutos de la Entidad urbanística de conservación.

5. Antes de ser exigible el cobro de la deuda a los miembros de la Entidad, la liquidación de la cuota de conservación deberá ser aprobada por el Ayuntamiento.

6. Si no fueran abonadas en el período de pago voluntario, a requerimiento de la Entidad urbanística de conservación, las cuotas de conservación que corresponda satisfacer a los miembros serán exigibles por el Ayuntamiento por la vía de apremio.

7. Contra los acuerdos de la Entidad urbanística de conservación cabrá interponer recurso administrativo.

Artículo 446 Gestión indirecta de la conservación mediante contrato administrativo (en referencia al artículo 188 de la Ley Urbanística Valenciana)

1. Siempre que no implique un incremento de gasto público, el Ayuntamiento podrá gestionar indirectamente la conservación de las obras de urbanización mediante la celebración de un contrato administrativo.

2. A tal efecto, el Ayuntamiento podrá concertar los contratos, pactos y condiciones que tengan por convenientes, siempre que no sean contrarios al interés público, al ordenamiento jurídico o a los principios de buena administración. Carecerá de validez todo pacto o disposición que suprima la supervisión municipal de las relaciones entre el adjudicatario del contrato y los propietarios del suelo afectado por la gestión indirecta. La duración máxima del contrato no puede exceder los límites establecidos por la legislación estatal de contratación administrativa.

3. En cualquier caso, para fijar el precio del contrato será indispensable la emisión de un informe del Interventor sobre el gasto que implicaría para el Ayuntamiento la gestión directa de la conservación de las obras de urbanización.

4. La adjudicación del contrato se ajustará a los principios de publicidad y concurrencia, y en todo caso a los de igualdad y no discriminación, pudiendo concurrir quien hubiera intervenido como Urbanizador o Empresario Constructor de las obras a las que se refiera la conservación.