El fuerte olor producido por humedades, en principio ocultas, es causa suficiente para resolver unilateralmente un arrendamiento de vivienda recien firmado, sin que sea exigible indemnización o penalización alguna para el inquilino por ruptura sobrevenida del contrato.
Así lo ha establecido una reciente sentencia la Audiencia Provincial de Barcelona, emitida el 3 de septiembre de 2019, pero no conocida hasta ahora. En el asunto, un arrendatario reclama a su casero acabar con el contrato de arrendamiento, ya que el olor a humedad en el piso le resultaba insoportable para llevar una vida normal. La sentencia estima la pretensión del reclamante y revoca la sentencia del juzgado anterior, estableciendo que el inquilino está legitimado para resolver el contrato sin consecuencias económicas en estas circunstancias, ya que las humedades, ocultas por un falso techo, eran cada vez mayores y fueron imposible de apreciar cuando la agencia enseñó la vivienda.
El fallo del tribunal está disponible en este enlace.
Humedades en el falso techo
Según los hechos recogidos en la sentencia, la parte arrendataria alegaba que el olor a humedad, en principio pasajero, llegaba a ser tan insoportable que hacía imposible continuar habitando la vivienda. Es por ello que reclamaba tener derecho a resolver el contrato de arrendamiento, sin cumplir la oblgiación de pagar ninguna cantidad por resolución antes de la fecha pactada (el artículo 11 de la Ley de Arrendamientos Urbanos marca un plazo de seis meses para poder desistir de un arrendamiento sin consecuencias económicas, con independencia del pacto de duración de contrato firmado entre las partes).
Por su parte, la inquilina alegaba que en el momento de la firma el olor era evidente. En consecuencia, se estaba alquilando un objeto con unas característica ya conocidas, y que por tanto no cabía desistimiento del contrato al no poder considerarse los defectos bajo discusión como ocultos o imposibles de apreciar cuando se firmó el contrato.
Los hechos recogen que en el momento previo a la firma el olor era más que palpable. No obstante, la audiencia destaca el detalle de que la agencia inmobiliaria asegurase al arrendatario que el olor se iría con los días y que, en todo caso, tenía origen en que la vivienda había permanecido mucho tiempo cerrada. Nada se mencionaron sobre las humedades. Con el tiempo, para sorpresa del inquilino, el olor persistió y las manchas comenzaron a surgir con fuerza en el cuarto de baño, donde habían permanecido ocultas por el falso techo.
La demandante aporta fotografías en las que se constata cómo se filtra por el techo agua abundante. También se muestra un deterioro importante de las maderas del techo, e incluso se aporta parte médico en el que el arrendatario debió acudir un día al servicio de urgencias por tos irritativa (dificultad respiratoria), que atribuía al mal olor de la vivienda.
Doctrina de los vicios ocultos
En vista de los fuertes indicios aportados, la Audiencia Provincial estima la pretensión del recurrente y concluye que el estudiante tuvo que lidiar con el mal olor, que no se desvanecía, y le obligaba a tener las ventanas abiertas para airear la vivienda, con la consiguiente dificultad para estudiar o hacer otras actividades en el interior, dado el ruido proveniente de la calle. En estas condiciones, el fallo concluye que habitar una vivienda en dichas condiciones resultaba imposible, en contra de la previsión del contratante.
Se estima en consecuencia que el arrendatario tiene derecho a revocar el contrato. Todo ello sin hacer frente a ningún tipo de penalización.
El tribunal aplica de esta forma la doctrina de los vicios ocultos en materia de contratos: defectos de la cosa vendida (en este caso arrendada) que la hacen impropia para el uso a que se la destina, o disminuyen de tal modo este uso que, de haberlos conocido el comprador, no la habría adquirido o habría dado menos precio por ella.
Así, en el caso, dado que filtración del agua no era visible por la existencia de un falso techo en el cuarto de baño en el momento previo al concreto, debe considerarse como un vicio oculto solo perceptible e identificable una vez que el inquilino se traslada a la vivienda.
Por tanto, la existencia de dicho defecto, desconocido, legitima para deshacer lo acordado de forma unilateral, dejando sin efecto cualquier tipo de cláusula penal o indemnizatoria por los inconvenientes causados al arrendador.
No puede alegarse por tanto que la casa olía de esta forma en el momento previo a la firma, ya que se achacó a un origen erróneo. Y en cuanto al desconocimiento del vicio por parte de la inmobiliaria, el tribunal sentencia que, aunque el defecto pudiera ser desconocido también por la arrendadora (por haber permanecido la vivienda deshabitada), la propiedad debe responder en todo caso por los daños derivados del mismo frente a la arrendataria.
