El Tribunal Supremo ha declarado, en una sentencia de 18 de junio de 2026, que los compradores de una vivienda quedan protegidos por el artículo 34 de la Ley Hipotecaria cuando adquieren el inmueble de quien figura como único titular en el Registro de la Propiedad y actúan de buena fe, aunque posteriormente se discuta el carácter parcialmente ganancial del bien.

La controversia surgió tras la venta de una vivienda por un hombre divorciado que figuraba como único propietario registral del inmueble, adquirido cuando aún era soltero. Su exesposa interpuso una demanda solicitando la nulidad de la compraventa al considerar que parte de la vivienda tenía carácter ganancial, ya que una parte del préstamo hipotecario se había amortizado durante la vigencia del matrimonio.

El Juzgado de Primera Instancia desestimó la demanda, pero la Audiencia Provincial declaró la nulidad del contrato de compraventa. Frente a esta resolución, los compradores interpusieron recurso de casación, que ahora ha sido estimado por el Tribunal Supremo.

La buena fe del comprador se presume

La cuestión que analiza la Sala consiste en determinar si los adquirentes reúnen los requisitos exigidos por el artículo 34 de la Ley Hipotecaria para quedar protegidos como terceros hipotecarios.

El Tribunal Supremo recuerda que dicho precepto protege a quien adquiere un derecho a título oneroso de quien aparece en el Registro con facultades para transmitirlo, siempre que actúe de buena fe e inscriba su adquisición.

En este sentido, la sentencia señala que la buena fe consiste en la creencia de adquirir de quien es propietario y puede disponer del bien, así como en el desconocimiento de que la realidad jurídica no coincida con la reflejada en el Registro. Además, recuerda que esa buena fe se presume mientras no se demuestre lo contrario.

La Sala rechaza el criterio de la Audiencia Provincial, que consideraba que los compradores debían haber investigado las circunstancias personales del vendedor por el hecho de estar divorciado.

El Supremo afirma que no existe un deber general de realizar averiguaciones sobre posibles vicisitudes extrarregistrales cuando el Registro de la Propiedad refleja con claridad que el vendedor ostenta el pleno dominio del inmueble.

En el caso concreto, los compradores consultaron el Registro antes de la adquisición y comprobaron que la vivienda figuraba inscrita exclusivamente a nombre del vendedor, sin que existiera ningún dato que permitiera cuestionar la exactitud del contenido registral.

Asimismo, la Sala descarta que el precio de venta, inferior al valor de tasación fijado años antes para la hipoteca, constituya un indicio suficiente de mala fe. Aunque esa circunstancia pudiera tener relevancia desde el punto de vista fiscal, por sí sola no permite concluir que existiera connivencia entre el vendedor y los compradores para perjudicar a la exesposa.

En consecuencia, el Tribunal Supremo concluye que, incluso en el supuesto de que la vivienda tuviera carácter parcialmente ganancial por aplicación de los artículos 1354 y 1357 del Código Civil, los adquirentes quedan protegidos por el artículo 34 de la Ley Hipotecaria, al reunir la condición de terceros de buena fe.