El Tribunal Supremo, en su sentencia del 22 de septiembre de 2026, confirma la nulidad de un acuerdo de una comunidad de propietarios que establecía un recargo de 50 céntimos diarios por el retraso en el pago de las cuotas comunitarias, tanto ordinarias como extraordinarias, sin necesidad de requerimiento previo y hasta el abono efectivo de la deuda.

La Sala considera que el recargo resulta desproporcionado en relación con el importe de la cuota anual, que ascendía a 135 euros por plaza de garaje, puesto que la penalización podía alcanzar los 182,50 euros al año, lo que equivaldría a un interés moratorio del 135,18 %.

La comunidad aprobó un recargo diario por impago

Tres propietarios impugnaron el acuerdo comunitario por el que se establecía que el retraso en el pago de las cuotas, dentro del plazo fijado por la junta, generaría automáticamente un recargo de 0,50 euros diarios hasta el pago efectivo.

El Juzgado de Primera Instancia, tras negar legitimación a una de las demandantes por no encontrarse al corriente de pago, desestimó la demanda al entender que el acuerdo constituía una manifestación del principio de autonomía de la voluntad vigente en el régimen jurídico de la propiedad horizontal y que su finalidad era disuasoria para evitar la morosidad.

Sin embargo, la Audiencia Provincial estimó el recurso de apelación y declaró la nulidad del acuerdo. Aunque descartó la aplicación directa de la Ley de Usura, al no tratarse de un contrato de préstamo, consideró que sus parámetros podían servir para valorar si el recargo se encontraba dentro de límites razonables.

En este sentido, concluyó que, frente a una cuota ordinaria anual de 135 euros por plaza de garaje, un recargo de 50 céntimos diarios supondría 182,50 euros anuales, una cantidad claramente desproporcionada respecto de la deuda.

Las comunidades pueden establecer recargos, pero con límites

La comunidad de propietarios recurrió en casación alegando el principio de autonomía de la voluntad y la normativa reguladora de las cláusulas penales.

El Tribunal Supremo recuerda que la regulación de la propiedad horizontal no impide que los copropietarios adopten acuerdos para prevenir la morosidad, siempre que respeten las disposiciones legales y los límites impuestos a la autonomía de la voluntad.

Así, con carácter general, cuando una obligación consiste en el pago de una cantidad de dinero, la mora genera el abono del interés legal desde el correspondiente requerimiento, salvo que exista un pacto válido en otro sentido.

Por tanto, las comunidades pueden establecer recargos sobre las cantidades adeudadas en concepto de gastos comunes, sin perjuicio de que dichos acuerdos puedan impugnarse cuando resulten lesivos, constituyan un abuso de derecho o sobrepasen los límites legales.

La Sala recuerda que esta posibilidad se encuentra actualmente reconocida en el artículo 21.1 de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH), tras su reforma por la Ley 10/2022, bajo la denominación de «medidas preventivas de carácter convencional».

Aunque esta regulación no estaba vigente cuando se adoptó el acuerdo impugnado y carece de efectos retroactivos, el Supremo señala que refleja la voluntad del legislador de admitir medidas disuasorias frente a la morosidad en las comunidades de propietarios.

En el caso examinado, la controversia se centra en determinar si un recargo diario de 0,50 euros por impago de una cuota anual de 135 euros respeta el principio de proporcionalidad.

El Supremo considera que no puede calificarse de irracional o arbitraria la valoración efectuada por la Audiencia Provincial, que había determinado que el recargo equivalía a un interés moratorio anual del 135,18 %.

La Sala señala que no se está ante una cláusula penal fruto de una negociación contractual, sino ante un acuerdo impuesto por mayoría en una junta de propietarios, sometido al régimen de impugnación del artículo 18.1 LPH.

Por ello, rechaza aplicar la jurisprudencia relativa a las cláusulas penales contractuales de los artículos 1152 y 1154 del Código Civil.

Asimismo, descarta los cálculos de la comunidad, que sostenía que, para una deuda de 1.000 euros, el recargo anual de 182,50 euros equivaldría a un interés del 18,25 % y no resultaría excesivo.

El Tribunal explica que, para acumular una deuda de 1.000 euros con cuotas anuales de 135 euros, tendrían que transcurrir más de siete años, periodo durante el cual el recargo superaría los 1.277 euros.

En consecuencia, el Tribunal Supremo desestima el recurso de casación y confirma la nulidad del acuerdo comunitario, al considerar ajustada la valoración de desproporcionalidad realizada por la Audiencia Provincial.