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01/05/2013 12:03:00 Redacción NJ Resolución de contrato de compraventa 4 minutos

Incumplimiento de la obligación de la promotora de facilitar la financiación al comprador

En el contrato se pactó que el comprador podría "en todo caso" subrogarse en el préstamo hipotecario concertado por la promotora, lo que no fue respetado por ésta, que se abstuvo de acordarlo con el Banco. La subsiguiente imposibilidad de obtener financiación por la compradora justifica la resolución del contrato.


En una sentencia de fecha 13 de enero de este año, la Sala primera del TS ha confirmado la resolución de un contrato de compraventa por incumplimiento de las obligaciones de la vendedora.

Según los actores, la vendedora había incumplido el contrato suscrito, en el que se establecía expresamente la facultad de los compradores de subrogarse en el contrato de préstamo suscrito entre la promotora y una entidad bancaria, garantizando de ese modo la obtención de la correspondiente financiación para la adquisición de la vivienda.

En la sentencia, de la que ha sido ponente el Sr. Arroyo Fiestas, se establece (FD 3.º):

“Alega el recurrente que la obligación de facilitar la financiación [a los vendedores] no es una obligación esencial [cuando] según dicha cláusula en todo caso, si así lo desea el comprador se subrogaría en el crédito hipotecario gestionado por F.

Dicho tenor, nos lleva a que la vendedora se comprometía a que la entidad financiera aceptase la subrogación, y para ello era necesario que la vendedora hubiese pactado con el Banco que, como se refleja en la sentencia recurrida, que la sola garantía hipotecaria fuese suficiente para la subrogación, por lo que el Banco debería aceptar a todos los propietarios que lo quisieran.

Este pronunciamiento radical, del contrato de reserva se desarrolla en el contrato de compraventa, en sus cláusulas 2ª y 3ª antes transcritas, en la que se refiere que el vendedor está gestionando el préstamo hipotecario, es decir, aún no estaba concedido, y se recogía la posibilidad de que el Banco variase plazos e importes, de acuerdo con los datos económicos de los compradores. (…)

Esta Sala ha tenido la oportunidad de pronunciarse, en otros casos, sobre la obligación, pactada, de la vendedora de facilitar financiación y la hemos considerado accesoria, en cuanto en el contrato se reflejaba como un deber de actividad y no de resultado, pues el propio comprador podía gestionarla por su cuenta, sin perjuicio de la indemnización que pudiera reclamar en caso de sufrir perjuicios (STS 1-10-2012, recurso 24/2010).

Sin embargo, en el presente caso, en la redacción del contrato de reserva efectuada por la vendedora, se efectuó una oferta de gran atractivo comercial, cual era que “en todo caso, si así lo desea el reservista se subrogará” en el préstamo hipotecario que gestionaba F con el Banco S.

Por su singular característica esta no era un obligación secundaria o prescindible, pues se le estaba asegurando al comprador la financiación, en todo caso, cuya ausencia resultó determinante para frustrar el resultado del contrato.

La interpretación que se da en la sentencia recurrida al tenor contractual se funda en la literalidad del contrato (art. 1281 del CC) y ajustada a la lógica, pues si bien toda subrogación requiere la aquiescencia del acreedor hipotecario (Banco), en este caso, la vendedora se comprometió a que la entidad de crédito aceptaría la subrogación y no lo respetó.”

Más adelante la sentencia señala que “La conducta que podía estar al alcance de la vendedora era haber pactado con el banco una subrogación que eludiese la responsabilidad universal art. 1911 del C. Civil), limitando la responsabilidad al valor del inmueble, con lo que la subrogación no dependería de la solvencia del comprador, y esto no lo hizo, frustrando esencialmente las expectativas del comprador, por lo que no se infringen los preceptos citados, sino que el vendedor deja de respetar lo pactado con el adquirente.” Por ello, no se infringe el art. 1205 del CC, pues si la vendedora no se consideraba en condiciones de conseguir una subrogación incondicional, no debió ofrecerla al comprador.

Igualmente, señala como no se ha dejado el cumplimiento del contrato a la voluntad de una de las partes, pues fue la propia vendedora la que ofreció la posibilidad de subrogarse “en todo caso” a los compradores, por ello que no puede refugiarse en una redacción contractual que la propia vendedora impuso (art. 1256 del C. Civil).

Del mismo modo, no se aprecia que los compradores no puedan instar la resolución contractual, cuando previamente no han pagado el precio de la compra, pues en este caso el pretendido incumplimiento de los compradores trae causa de un previo incumplimiento de la vendedora, cual fue no facilitar la subrogación en el préstamo hipotecario.

Finalmente, tampoco entiende la Sala vulnerada la prohibición del comprador de ir contra sus propios actos pues la actitud de los compradores fue del todo leal con la vendedora, pues pese a no obtener la subrogación pactada, intentó denodadamente el cumplimiento acudiendo a otros bancos, lo que lejos de perjudicar a los compradores, les honra.

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