ANEXO

NORMAS TECNICAS DE VALORACION Y CUADRO MARCO DE VALORES DEL SUELO Y DE LAS CONSTRUCCIONES PARA DETERMINAR EL VALOR CATASTRAL DE LOS BIENES INMUEBLES DE NATURALEZA URBANA

CAPITULO PRIMERO

Ambito de aplicaci髇 y definiciones

Norma 1. Ambito de aplicaci髇.

Las presentes normas ser醤 de aplicaci髇 para calcular el valor catastral de los bienes inmuebles de naturaleza urbana, cuyos datos y descripciones constituyen el catastro inmobiliario urbano.

Norma 2. Definiciones.

1. El valor catastral de los bienes inmuebles de naturaleza urbana es el incluido en el catastro inmobiliario urbano.

2. Se denominan normas t閏nicas para determinar el valor catastral de los bienes de naturaleza urbana al conjunto de conceptos, reglas y criterios que han de regir para la valoraci髇 de dichos bienes y que se establecen por el presente Real Decreto.

3. Se denomina cuadro marco de valores del suelo y de las construcciones al conjunto de reglas, criterios y valores b醩icos que permiten calcular los valores del suelo y de las construcciones en actuaciones valorativas masivas, garantizan una adecuada coordinaci髇 de los mismos y hacen posible su obtenci髇 por medios inform醫icos.

CAPITULO II

Normas t閏nicas de valoraci髇 para determinar el valor catastral de los bienes inmuebles de naturaleza urbana

Norma 3. Metodolog韆 general.

1. Para el c醠culo del valor catastral se tomar� como referencia el valor de mercado, sin que en ning鷑 caso pueda exceder de 閟te. Dicho c醠culo se realizar� de acuerdo con lo preceptuado en las presentes normas t閏nicas.

El valor de mercado que resulte de los an醠isis y conclusiones de los estudios que se realicen de conformidad con la norma 23, servir� de base para determinar los valores en pol韌ono, calle, tramo de calle, zona o paraje, a que hace referencia la norma 8, as� como al 醡bito de aplicaci髇 del coeficiente N de la norma 14.

En aquellos casos en que se ponga de manifiesto la escasa entidad del mercado a nivel local podr� redactarse un estudio de mercado de 醡bito territorial supramunicipal. En defecto de ambos los 髍ganos de coordinaci髇 del Centro de Gesti髇 Catastral y Cooperaci髇 Tributaria, mediante los estudios y an醠isis estad韘ticos que correspondan, establecer醤 los valores de referencia.

2. El valor catastral de los bienes de naturaleza urbana estar� integrado por el valor del suelo y el de las construcciones, si las hubiere.

La expresi髇 que recoge todos los factores que intervienen en la formaci髇 del valor del producto inmobiliario y que sirve de base para la valoraci髇 catastral es la que figura en la norma 16.1.

Norma 4. Suelo.

Sin perjuicio de la clasificaci髇 del suelo, resultante de la legislaci髇 y el planeamiento urban韘tico, tendr醤 la consideraci髇 de suelo a los efectos de su definici髇 como bienes inmuebles urbanos y su consiguiente inclusi髇 en el catastro inmobiliario urbano:

• a) El suelo urbano, el susceptible de urbanizaci髇, el urbanizable programado y el urbanizable no programado desde el momento en que se apruebe un programa de actuaci髇 urban韘tica, todo ello de acuerdo con las definiciones comprendidas en la legislaci髇 urban韘tica vigente.
• b) Los que, no estando incluidos en el apartado anterior, dispongan de v韆s pavimentadas o encintado de aceras y cuenten adem醩 con alcantarillado, suministro de agua, suministro de energ韆 el閏trica y alumbrado p鷅lico.
• c) Los ocupados por construcciones de naturaleza urbana definidas en la norma siguiente.
• d) Los que se fraccionen en contra de la legislaci髇 agraria vigente, siempre que tal fraccionamiento desvirt鷈 su uso agrario y sin que ello represente alteraci髇 alguna de la naturaleza r鷖tica de los mismos a otros efectos distintos de los catastrales.

Norma 5. Construcciones.

A los mismos efectos de la norma precedente, tendr醤 la consideraci髇 de construcciones:

• a) Los edificios, sean cualesquiera los elementos de que est閚 construidos, los lugares en que se hallen emplazados, la clase de suelo en que hayan sido levantados y el uso a que se destinen, incluso cuando por la forma de su construcci髇 sean perfectamente transportables y aun cuando el terreno sobre el que se hallen situados no pertenezca al due駉 de la construcci髇.
• b) Las instalaciones comerciales o industriales, tales como diques, tanques, cargaderos, etc., que sean asimilables al concepto de edificio y no al de m醧uinas, aparatos o artefactos.
• c) Las obras de urbanizaci髇 y de mejora y las que se realicen para el uso de los espacios descubiertos, consider醤dose como tales los recintos destinados a mercados, los dep髎itos al aire libre, los campos e instalaciones para la pr醕tica del deporte, los muelles, los estacionamientos y los espacios anejos a las construcciones.
• d) Todas las dem醩 construcciones que no est閚 expresamente calificadas como de naturaleza r鷖tica en la legislaci髇 vigente.

  El 醡bito de aplicaci髇 ser� el de aquellas construcciones y edificaciones que de acuerdo con el art韈ulo 242 del texto refundido de la Ley sobre R間imen del Suelo y Ordenaci髇 Urbana, aprobado por Real Decreto legislativo 1/1992, de 26 de junio, deban sujetarse a licencia, dejando a salvo las del art韈ulo 16.3 del texto refundido en lo que pueden ser construcciones de naturaleza r鷖tica, excluidas en el apartado d).

Norma 6. Delimitaci髇 del suelo de naturaleza urbana.

En cada t閞mino municipal se proceder� a realizar una delimitaci髇 del suelo de acuerdo con el art韈ulo 62 de la Ley reguladora de las Haciendas Locales y con las disposiciones urban韘ticas vigentes, sin perjuicio de la excepci髇 contemplada en el art韈ulo 70.2 de la ley antes citada.

La delimitaci髇 del suelo que deba realizarse se documentar� conforme a las normas que dicte el Centro de Gesti髇 Catastral y Cooperaci髇 Tributaria y se someter� a los tr醡ites de aprobaci髇 por el Consejo Territorial de la Propiedad Inmobiliaria competente y a su exposici髇 al p鷅lico, previa publicaci髇 mediante edicto.

Esta delimitaci髇 se efectuar� a los solos efectos de lo establecido en la Ley reguladora de las Haciendas Locales.

Norma 7. Divisi髇 en pol韌onos de valoraci髇.

1. Una vez realizada la delimitaci髇 del suelo se podr� proceder a su divisi髇 en pol韌onos de valoraci髇 de acuerdo con los siguientes criterios:

• a) Coherencia urban韘tica, tanto desde el punto de vista de calificaci髇 del suelo, como de la tipolog韆 de las construcciones.
• b) Circunstancias administrativas que hicieran aconsejable su definici髇.
• c) Circunstancias o peculiaridades del mercado que faciliten la valoraci髇 al tomarlas en un entorno homog閚eo.
• d) Circunstancias de car醕ter econ髆ico-social que permitan, en su caso, la adopci髇 de medidas o la aplicaci髇 de coeficientes puntuales que recojan las posibles alteraciones del valor del mercado.
• e) Otras circustancias debidamente justificadas en las ponencias de valores.

En los municipios cuyo planeamiento est� adaptado al texto refundido de la Ley sobre R間imen del Suelo y Ordenaci髇 Urbana la delimitaci髇 de pol韌onos deber� tener en cuenta, adem醩 de los criterios mencionados, las distintas 醨eas de reparto, las 醨eas de suelo urbano remitidas a planeamiento posterior y los sectores delimitados por el propio planeamiento general en suelo urbanizable programado.

2. Los pol韌onos as� definidos se representar醤 gr醘icamente en planos a escala adecuada. Cuando el tama駉 del municipio o la dispersi髇 de n鷆leos lo exija se realizar� adem醩 un plano director a escala suficiente.

Norma 8. Valores de suelo. Definiciones.

Se definen las siguientes clases de valores de suelo:

• 1. Valores en pol韌ono.

  Son valores de referencia y vienen a representar o expresar las circunstancias medias del pol韌ono o la valoraci髇 correspondiente a la parcela tipo definida en funci髇 del planeamiento urban韘tico. Se consideran dos valores, definidos en los apartados a) y b) siguientes:

  • a) Valor de repercusi髇 b醩ico en pol韌ono, del producto inmobiliario m醩 caracter韘tico o del definido por el planeamiento conforme al uso y tipolog韆 edificatoria caracter韘tica, obtenido por el m閠odo establecido en la norma 9.2. Tendr� las siglas VRB.
  • b) Valor unitario b醩ico en pol韌ono, obtenido del anterior por aplicaci髇 de la f髍mula de la norma 9.3, considerando la edificabilidad de la parcela tipo definida por el planeamiento. Tendr� las siglas VUB.

    Cuando no exista valor de repercusi髇 se fijar� el valor unitario en funci髇 de las circunstancias urban韘ticas y de mercado.

• 2. Valores en calle, tramo de calle, zona o paraje.

  Son los que servir醤 para el c醠culo de los valores individualizados aplicables a cada finca. Se consideran dos valores, definidos en los apartados a) y b) siguientes:

  • a) Valor de repercusi髇 en calle, tramo de calle, zona o paraje, obtenido atendiendo a sus caracter韘ticas urban韘ticas, corrigiendo el valor de repercusi髇 b醩ico de pol韌ono (VRB) considerando, entre otras, las siguientes circunstancias de cada calle, tramo de calle, zona o paraje:
    • 1.� Localizaci髇, respecto de los diferentes focos de atracci髇, seg鷑 los usos.
    • 2.� Accesibilidad y medios de transporte p鷅licos dentro del pol韌ono y en relaci髇 con el resto de la ciudad.
    • 3.� Nivel de desarrollo del planeamiento y calidad de los servicios urbanos.
    • 4.� Din醡ica del mercado inmobiliario, traducido en un mayor o menor n鷐ero de operaciones.
    • 5.� Especificidad de la oferta o moda de la demanda.

    La consideraci髇 de estas circunstancias dar� como resultado el valor de las distintas calles, tramos de calle zonas o parajes. Tendr� las siglas VRC.

  • b) Valor unitario en calle, tramo de calle, zona o paraje, obtenido, en su caso, a partir del valor de repercusi髇 pormenorizado en calle por aplicaci髇 de la f髍mula de la norma 9.3, siendo la edificabilidad utilizada la definida por el planeamiento para dicha calle, tramo de calle, zona o paraje; o por la media de las edificabilidades existentes; o por la edificabilidad m醩 frecuente en las edificaciones m醩 representativas de la calle, tramo de calle, zona o paraje. Tendr� las siglas VUC.

    Cuando no exista valor de repercusi髇, el valor unitario en calle, tramo de calle, zona o paraje, se calcular� mediante pormenorizaci髇 del valor unitario b醩ico en pol韌ono (VUB).

• 3. Valores en parcela, que servir醤 para obtener el valor del suelo en una parcela o finca concreta. Son los valores de c醠culo. Se consideran dos valores, definidos en los apartados a) y b) siguientes:
  • a) Valor de repercusi髇 en parcela, obtenido a partir del valor de repercusi髇 en calle, tramo de calle, zona o paraje (VRC), por aplicaci髇 de los coeficientes correctores definidos en la norma 10 que le sean de aplicaci髇. Tendr� las siglas VRP.
  • b) Valor unitario en parcela, obtenido, en su caso, a partir del valor de repercusi髇 en parcelas (VRP), por aplicaci髇 de la f髍mula de la norma 9.3, corregido por los coeficientes correctores definidos en la norma 10 que le sean de aplicaci髇. Tendr� las siglas VUP.

  Cuando no exista valor de repercusi髇, el valor unitario de parcela se obtendr� a partir del correspondiente a calle, tramo de calle, zona o paraje, por aplicaci髇 de los coeficientes correctores definidos en la norma 10 que le sean de aplicaci髇.

Norma 9. Valoraci髇 del suelo.

1. Como norma general, el suelo, edificado o sin edificar, se valorar� por el valor de repercusi髇 definido en pesetas por metro cuadrado de construcci髇 real o potencial, salvo en los casos siguientes, en que se podr� valorar por unitario, definido en pesetas por metro cuadrado de suelo:

• a) Cuando las circunstancias de reducido tama駉 del suelo de naturaleza urbana, n鷐ero de habitantes, inexistencia o escasa actividad del mercado inmobiliario lo aconsejen, y as� se justifique en la ponencia de valores.
• b) Cuando se trate del suelo de las urbanizaciones de car醕ter residencial en edificaci髇 abierta, tipolog韆 unifamiliar; del destinado a usos dotacionales, tales como deportivos, sanitarios, religiosos, etc..., y de aquellos otros destinados a sistemas generales del territorio.

  En municipios con planeamiento adaptado al texto refundido de la Ley sobre R間imen del Suelo y Ordenaci髇 Urbana se tendr� en cuenta el aprovechamiento correspondiente, de conformidad con el mencionado texto, en la fijaci髇 de valores unitarios.

• c) Cuando por la complejidad u otras circunstancias contempladas en la ponencia de valores no fuera aconsejable utilizar el valor de repercusi髇.
• d) Cuando se trate de suelo de uso industrial, situado en urbanizaciones (consolidadas o sin consolidar) con dicha tipolog韆, y cuando exista indefinici髇 de la edificabilidad o 閟ta sea consecuencia del tama駉 de las parcelas o del volumen de las construcciones.
• e) El suelo sin edificar, cuando las circunstancias propias del mercado o del planeamiento lo exijan.

2. El valor de repercusi髇 b醩ico del suelo en cada pol韌ono o, en su caso, calle, tramo de calle, zona o paraje, se obtendr� mediante el m閠odo residual. Para ello se deducir� del valor del producto inmobiliario el importe de la construcci髇 existente, los costes de la producci髇 y los beneficios de la promoci髇, de acuerdo con lo se馻lado en el cap韙ulo III.

3. En todo caso, y siempre que exista un valor de repercusi髇, se calcular� el valor unitario correspondiente, aplicando la f髍mula:

VU = VR₀ . E₀ + VR₁ . E₁ + VR₂ . E₂ + .....

en la que:

VU: valor unitario en pesetas/m� de suelo.

VR₀, VR₁, VR₂: valores de repercusi髇 diferenciados por usos, en pesetas/m� de construcci髇.

E₀, E₁, E₂: edificabilidades diferenciadas por usos, en metros cuadrados de construcci髇/m� de suelo.

Siendo la edificabilidad tomada como referencia una de las siguientes:

• 1.� La permitida por el planeamiento.
• 2.� La media generalizada de calle, tramo de calle, zona o paraje.
• 3.� La existente, medida sobre la parcela catastrada.
• 4.� En defecto de las anteriores: 1 m�/m�, medida sobre parcela catastrada.

La utilizaci髇 de edificabilidades distintas a las definidas por el planeamiento habr� de ser justificada en la ponencia de valores. Por el Centro de Gesti髇 Catastral y Cooperaci髇 Tributaria se dictar醤 instrucciones que contemplen los distintos casos de utilizaci髇.

4. Las parcelas sin edificar podr醤 valorarse por repercusi髇 (VRC), aplicado a los metros cuadrados de construcci髇 susceptibles de edificarse en las mismas o bien por unitario (VUC), aplicado a los metros cuadrados de superficie de suelo, con las correcciones que procedan en ambos casos.

5. Las parcelas subedificadas podr醤 valorarse por repercusi髇, aplicado a los metros cuadrados de construcci髇 susceptibles de edificarse en las mismas, o bien por repercusi髇, aplicado a los metros cuadrados de construcci髇 realmente edificada. En este 鷏timo caso, el resultado obtenido podr� incrementarse en concepto de valoraci髇 del derecho de vuelo, por el procedimiento que establezca la ponencia de valores, con las correcciones que procedan en ambos casos.

6. Cuando se valoren parcelas cuya superficie realmente construida sea mayor que la que puede deducirse de la ponencia de valores como susceptible de edificarse, el valor de repercusi髇 podr� aplicarse sobre dicha superficie realmente construida, con las correcciones que en su caso procedan.

7. Las ponencias de valores podr醤 contemplar repercusi髇 de suelo para las construcciones existentes bajo rasante, seg鷑 los usos, as� como las normas de subparcelaci髇 a efectos valorativos.

8. Para facilitar las valoraciones masivas, cada pol韌ono estar� identificado con un 醨ea econ髆ica homog閚ea de las definidas en la norma 15 de este Real Decreto y llevar� inherente la asignaci髇 de un m骴ulo b醩ico de repercusi髇 (MBR) y una banda de coeficientes o, en su caso, un intervalo de valores unitarios a aplicar.

Norma 10. Coeficientes correctores del valor del suelo.

1. Suelo valorado por repercusi髇.

Dado que el valor de repercusi髇 lleva incluidos la mayor韆 de los condicionantes, tanto intr韓secos como extr韓secos, del valor del producto inmobiliario, 鷑icamente se podr醤 aplicar los coeficientes A y B de los definidos en el apartado siguiente.

2. Suelo valorado por unitario.

Como consecuencia de las particularidades del mercado del suelo, que lo hacen espec韋ico dentro del conjunto del mercado inmobiliario, se aplicar醤, cuando proceda, los siguientes correctores:

• Coeficiente A). Parcelas con varias fachadas a v韆 p鷅lica.

  Para la valoraci髇 de parcelas con m醩 de una fachada y formando una o m醩 esquinas se tendr醤 en cuenta los siguientes coeficientes:

  • A-1: dos fachadas, 1,10.
  • A-2: tres o m醩 fachadas, 1,15.
• Coeficiente B). Longitud de fachada. En las parcelas cuya longitud de fachada sea inferior a la m韓ima establecida por el planeamiento, se aplicar� un coeficiente corrector igual a L/LM, siendo L la longitud de la fachada y LM la longitud m韓ima definida por el planeamiento o, en su caso, por la ponencia de valores correspondiente.

  En ning鷑 caso se aplicar� un coeficiente inferior a 0,60.

• Coeficiente C). Forma irregular. Cuando las caracter韘ticas geom閠ricas de una parcela impidan o dificulten la obtenci髇 del rendimiento previsto en el planeamiento, se aplicar� un coeficiente corrector de 0,85.
• Coeficiente D). Fondo excesivo. En parcelas ordenadas para edificaci髇 en manzana cerrada con exceso de fondo sobre aqu閘 que permita agotar las condiciones de edificabilidad definidas por el planeamiento o, en su caso, sobre el fondo normal en la localidad, se aplicar� a este exceso el coeficiente reductor 1/n+1, siendo 玭� el n鷐ero de plantas de edificaci髇 permitidas en dicha calle.

  En el caso de parcelas con m醩 de una fachada se trazar� una paralela a la fachada de la calle de mayor valor unitario, a la distancia del fondo referido en el p醨rafo anterior y a esta zona se le aplicar� dicho valor; se actuar� de igual forma en relaci髇 con las restantes fachadas, en orden decreciente de valor. A la parte del solar que resulte no incluida en las zonas as� determinadas, se le aplicar� el mayor valor unitario afectado por el coeficiente 1/n+1, siendo 玭� el n鷐ero de plantas de edificaci髇 permitidas en la calle de mayor valor unitario.

• Coeficiente E). Superficie distinta a la m韓ima. En las parcelas ordenadas para edificaci髇 abierta, con superficie S distinta de la m韓ima (SM) establecida por el planeamiento o, en su defecto, por la costumbre, se podr醤 aplicar los siguientes coeficientes:

  S/SM < 1: 0,80 (aplicable a toda la superficie).
  
  1 ≤ S/SM ≤ 2:1,00.
  
  2 < S/SM < 0,70 (aplicable a la superficie que exceda de 2 SM).
  
  
  											

• Coeficiente F). Inedificabilidad temporal. En caso de parcelas o subparcelas no edificadas que por circunstancias urban韘ticas o legales, debidamente justificadas, resulten total o parcialmente inedificables, y mientras subsista esta condici髇, se aplicar� a la parte afectada el coeficiente 0,60, salvo que dichas circunstancias hayan sido tenidas en cuenta en la ponencia de valores correspondiente.
• Coeficiente G). Afecci髇 a suelos destinados a construcci髇 de viviendas sometidas a reg韒enes de protecci髇 p鷅lica. En los terrenos sin edificar calificados en el planeamiento con destino a la construcci髇 de viviendas de protecci髇 oficial u otro r間imen de protecci髇 p鷅lica, se aplicar� un coeficiente corrector de 0,70.

3. El campo de aplicaci髇 de estos coeficientes correctores deber� ser definido en las ponencias de valores.

Norma 11. Valor de las construcciones. Definiciones.

1. La asignaci髇 de un 醨ea econ髆ica homog閚ea de las definidas en la norma 15 de este Real Decreto lleva inherente la asignaci髇 de un m骴ulo b醩ico de construcci髇 (MBC), definido en pesetas/metro cuadrado, al que se le aplicar� el coeficiente del cuadro que se menciona en la norma 20 que corresponda, resultando un valor en pesetas/metro cuadrado para cada tipo de construcci髇.

2. El valor de una construcci髇 ser� el resultado de multiplicar la superficie construida por el precio unitario obtenido a partir del cuadro y por los coeficientes correctores del valor de las construcciones definidos en la norma 13 siguiente que le fueran de aplicaci髇.

3. Se entiende como superficie construida la superficie incluida dentro de la l韓ea exterior de los paramentos perimetrales de una edificaci髇 y, en su caso, de los ejes de las medianer韆s, deducida la superficie de los patios de luces.

Los balcones, terrazas, porches y dem醩 elementos an醠ogos, que est閚 cubiertos se computar醤 al 50 por 100 de su superficie, salvo que est閚 cerrados por tres de sus cuatro orientaciones, en cuyo caso se computar醤 al 100 por 100.

En uso residencial, no se computar醤 como superficie construida los espacios de altura inferior a 1,50 metros.

Norma 12. Valoraci髇 de las construcciones.

1. Para valorar las construcciones se utilizar� el valor de reposici髇, calculando su coste actual, teniendo en cuenta uso, calidad y car醕ter hist髍ico-art韘tico, depreci醤dose, cuando proceda, en funci髇 de la antig黣dad, estado de conservaci髇 y dem醩 circunstancias contempladas en la norma 14 para su adecuaci髇 al mercado.

Se entender� por coste actual el resultado de sumar al coste de ejecuci髇, incluidos los beneficios de contrata, honorarios profesionales e importe de los tributos que gravan la construcci髇.

2. Con el fin de posibilitar la realizaci髇 de valoraciones masivas, las construcciones se clasificar醤 de acuerdo con el cuadro al que se refiere la norma 20 de este Real Decreto.

3. Cuando las especiales caracter韘ticas de una construcci髇 no permitan su identificaci髇 con alguno de los tipos definidos en el cuadro antes citado, ni su asimilaci髇 a ninguna de las tipolog韆s descritas, se realizar� una valoraci髇 singularizada, utilizando el m閠odo valorativo que prevea la ponencia de valores. En este caso no ser醤 de aplicaci髇 los coeficientes del cuadro al que se refiere la norma 20.

Norma 13. Coeficientes correctores del valor de las construcciones.

1. Los coeficientes correctores a aplicar, en su caso, son:

• Coeficiente H). Antig黣dad de la construcci髇. El valor tipo asignado se corregir� aplicando un coeficiente que pondere la antig黣dad de la construcci髇, teniendo en cuenta el uso predominante del edificio y la calidad constructiva. Dicho coeficiente se obtendr� mediante la utilizaci髇 de la tabla que figura a continuaci髇, cuyo fundamento matem醫ico es la siguiente expresi髇:

  H = [ 1 - 1,5 d / u.c. 100 ]^t , donde d = 1 - t - 35 / 350

  en la que:

  玼� (uso predominante del edificio), adopta en la f髍mula los siguientes valores:

  • Uso 1.� Residencial, oficinas y edificios singulares: 1,00
  • Uso 2.� Industrial no fabril, comercial, deportivo, ocio y hosteler韆, tur韘tico, sanitario y beneficencia, cultural y religioso: 0,90.
  • Uso 3.� F醔ricas y espect醕ulos (incluso deportivos): 0,80.

  Las ponencias de valores podr醤 recoger cuant韆s distintas, aplicables a algunas modalidades de edificios singulares.

  玞� (calidad constructiva seg鷑 categor韆s del cuadro de coeficientes), adopta en la f髍mula los siguientes valores:

  • Categor韆s 1 y 2: 1,20.
  • Categor韆s 3, 4, 5 y 6: 1,00.
  • Categor韆s 7, 8 y 9: 0,80.

  玹� (a駉s completos transcurridos desde su construcci髇, reconstrucci髇 o rehabilitaci髇 integral).

  Adopta los valores incluidos en la tabla siguiente:

  t	H
  A駉s completos	Uso 1.�	Uso 2.�	Uso 3 �
  	Categor韆s 3-4 1-2 5-6 7-8-9	Categor韆s 3-4 1-2 5-6 7-8-9	Categor韆s 3-4 1-2 5-6 7-8-9
  0 - 4	1,00 1,00 1,00	1,00 1,00 1,00	1,00 1,00 1,00
  5 - 9	0,93 0,92 0,90	0,93 0,91 0,89	0,92 0,90 0,88
  10 - 14	0,87 0,85 0,82	0,86 0,84 0,80	0,84 0,82 0,78
  15 - 19	0,82 0,79 0,74	0,80 0,77 0,72	0,78 0,74 0,69
  20 - 24	0,77 0,73 0,67	0,75 0,70 0,64	0,72 0,67 0,61
  25 - 29	0,72 0,68 0,61	0,70 0,65 0,58	0,67 0,61 0,54
  30 - 34	0,68 0,63 0,56	0,65 0,60 0,53	0,62 0,56 0,49
  35 - 39	0,64 0,59 0,51	0,61 0,56 0,48	0,58 0,51 0,44
  40 - 44	0,61 0,55 0,47	0,57 0,52 0,44	0,54 0,47 0,39
  45 - 49	0,58 0,52 0,43	0,54 0,48 0,40	0,50 0,43 0,35
  50 - 54	0,55 0,49 0,40	0,51 0,45 0,37	0,47 0,40 0,32
  55 - 59	0,52 0,46 0,37	0,48 0,42 0,34	0,44 0,37 0,29
  60 - 64	0,49 0,43 0,34	0,45 0,39 0,31	0,41 0,34 0,26
  65 - 69	0,47 0,41 0,32	0,43 0,37 0,29	0,39 0,32 0,24
  70 - 74	0,45 0,39 0,30	0,41 0,35 0,27	0,37 0,30 0,22
  75 - 79	0,43 0,37 0,28	0,39 0,33 0,25	0,35 0,28 0,20
  80 - 84	0,41 0,35 0,26	0,37 0,31 0,23	0,33 0,26 0,19
  85 - 89	0,40 0,33 0,25	0,36 0,29 0,21	0,31 0,25 0,18
  90 - m醩	0,39 0,32 0,24	0,35 0,28 0,20	0,30 0,24 0,17

  El per韔do de antig黣dad se expresar� en a駉s completos transcurridos desde la fecha de su construcci髇, reconstrucci髇 o rehabilitaci髇 integral, hasta el 1 de enero del a駉 siguiente al de la aprobaci髇 de la ponencia de valores.

  Dicha ponencia podr� contemplar los casos de reformas que no puedan interpretarse como rehabilitaci髇 integral, a efectos de la aplicaci髇 de este coeficiente.

  Asimismo, podr� incluir una relaci髇 de edificios a los que el mismo no sea de aplicaci髇.

• Coeficiente I). Estado de conservaci髇. Normal (construcciones que, a pesar de su edad, cualquiera que fuera esta, no necesitan reparaciones importantes): 1,00.

  Regular (construcciones que presentan defectos permanentes, sin que comprometan las normales condiciones de habitabilidad y estabilidad): 0,85.

  Deficiente (construcciones que precisan reparaciones de relativa importancia, comprometiendo las normales condiciones de habitabilidad y estabilidad): 0,50.

  Ruinoso (construcciones manifiestamente inhabitables o declaradas legalmente en ruina): 0,00.

2. El campo de aplicaci髇 de estos coeficientes correctores deber� ser definido en la ponencia de valores.

Norma 14. Coeficientes correctores de los valores del suelo y de las construcciones.

1. Determinadas caracter韘ticas intr韓secas y extr韓secas de los inmuebles afectan de igual forma al suelo y a las construcciones, por lo que los coeficientes correctores que hacen referencia a las mismas deben ser aplicados a los valores de uno y otras.

2. Dichos coeficientes correctores son:

• Coeficiente J). Depreciaci髇 funcional o inadecuaci髇. En caso de construcci髇, dise駉, instalaciones o usos inadecuados se aplicar� el coeficiente 0,80.
• Coeficiente K). Viviendas y locales interiores. En aquellas viviendas y locales considerados como interiores, por abrir todos sus huecos de luces a patios de parcela (no de manzana) en edificaci髇 cerrada se aplicar� el coeficiente 0,75.
• Coeficiente L). Fincas afectadas por cargas singulares. En caso de fincas con cargas singulares, por formar parte de conjuntos oficialmente declarados hist髍ico-art韘ticos o estar incluidas en cat醠ogos o planes especiales de protecci髇, se podr醤 aplicar los siguientes coeficientes, en funci髇 del grado de protecci髇:

  Protecci髇 integral (la naturaleza de la intervenci髇 posible es la de conservaci髇; se permiten obras de reparaci髇, restauraci髇, mantenimiento o consolidaci髇 de sus elementos): 0,70.

  Protecci髇 estructural (la naturaleza de la intervenci髇 posible es la de cambio de uso o redistribuci髇): 0,80.

  Protecci髇 ambiental (la naturaleza de la intervenci髇 posible es la de renovaci髇 por vaciado o sustituci髇 interior incluso la reproducci髇 formal del cerramiento exterior): 0,90.

  Este coeficiente no ser� de aplicaci髇 en caso de que se permita su demolici髇 total, aun cuando se impongan a la nueva construcci髇 condiciones tales como acabados exteriores, ritmos de huecos u otras similares.

• Coeficiente M). Fincas afectadas por situaciones especiales de car醕ter extr韓seco. Para fincas afectadas por futuros viales, inconcreci髇 urban韘tica, expropiaci髇, reparcelaci髇, compensaci髇 o fuera de ordenaci髇 por uso, y mientras persista tal situaci髇, que deber� ser justificada anualmente, se aplicar� el coeficiente 0,80, salvo que dichas circunstancias hayan sido tenidas en cuenta en la ponencia de valores correspondiente.

  Cuando se trate de suelo sin edificar o suelo valorado por unitario, de acuerdo con lo preceptuado en la norma 9 precedente, este coeficiente ser� incompatible con el coeficiente F) de la norma 10.

• Coeficiente N). Apreciaci髇 o depreciaci髇 econ髆ica. Este coeficiente se aplicar� para adecuar los resultados obtenidos por aplicaci髇 de las normas precedentes a la realidad del mercado inmobiliario, evaluando casos de sobreprecio en el producto inmobiliario, por razones contrastadas de alta demanda en el mercado, inexistencia de otro producto similar, por alta calidad en las caracter韘ticas constructivas y tambi閚 para evaluar un bajo precio por falta de mercado y ca韉a en desuso; todo ello enmarcado en zonas determinadas y concretas, que podr醤 definirse en su caso seg鷑 tipolog韆s o usos de edificaci髇.

  Este coeficiente podr� ser aplicado para atender a distintas situaciones de mercado dentro de un mismo inmueble, como pudiera ser el incremento de valor derivado de la existencia en 醫icos y construcciones escalonadas de terrazas que formen parte de una vivienda o local y sean de uso privativo. Ser� compatible con cualquier otro que fuera de aplicaci髇 a la finca considerada.

  Su aplicaci髇 habr� de ser justificada en la ponencia de valores, con aprobaci髇 expresa de la Junta T閏nica Territorial de Coordinaci髇 Inmobiliaria de Urbana, con referencia a los criterios que la presidan y a las cuant韆s correspondientes, que podr醤 ser las siguientes:

  • 1.� Situaciones de apreciaci髇: 1,80 ≥ N > 1,00.
  • 2.� Situaciones de depreciaci髇: 1,00 > N ≥ 0,50.

3. Cuando concurran dos o m醩 coeficientes de los considerados en el apartado 2 anterior, s髄o se podr� aplicar uno de ellos, salvo en el caso de los coeficientes J) y N) que son compatibles entre s� y con cualquier otro. En los dem醩 casos de concurrencia se optar� por el que represente mayor disminuci髇 del valor.

4. El campo de aplicaci髇 de estos coeficientes correctores deber� ser definido en la ponencia de valores.

CAPITULO III

Cuadro marco de valores del suelo y de las construcciones

Norma 15. Metodolog韆 general.

1. La realizaci髇 de valoraciones masivas precisa un procedimiento que facilite los trabajos a realizar, de una forma mec醤ica y f醕ilmente informatizable.

2. En este sentido se definir醤 unas 醨eas econ髆icas homog閚eas del suelo y de las construcciones, a las que se asignar醤 un m骴ulo b醩ico de repercusi髇 de suelo (MBR), unos coeficientes para cada uso y un m骴ulo b醩ico de construcci髇 (MBC).

Cuando se trate de 醨eas en las que el suelo se valore por unitario se les asignar� un intervalo de valores unitarios (VU) a aplicar.

3. Las 醨eas econ髆icas homog閚eas, tanto en suelo como en construcciones, delimitan zonas geogr醘icas en las que el mercado inmobiliario, tanto en su componente suelo como en su componente construcci髇, tiene una similitud en sus caracter韘ticas que permite obtener una modulaci髇 de su comportamiento.

En general, las 醨eas econ髆icas homog閚eas son asimilables al concepto de t閞mino municipal, aunque en los enclaves geogr醘icos con diferentes valores medios de mercado, pueden definirse varias 醨eas dentro de un mismo t閞mino municipal.

4. Una vez definidas las 醨eas econ髆icas homog閚eas y coordinados los MBR, VU y MBC que les correspondan, se desarrollar� todo el proceso definido en el cap韙ulo II.

Norma 16. Modulaci髇 de los valores.

1. Considerando todos los factores que intervienen en la formaci髇 del valor del producto inmobiliario, se establece la siguiente expresi髇:

en la que:

V _V = Valor en venta del producto inmobiliario, en euros/m� construido.

V _R = Valor de repercusi髇 del suelo en euros/m� construido.

V _C = Valor de la construcci髇 en euros/m� construido.

F _L = Factor de localizaci髇, que eval鷄 las diferencias de valor de productos inmobiliarios an醠ogos por su ubicaci髇, caracter韘ticas constructivas y circunstancias socio-econ髆icas de car醕ter local que afecten a la producci髇 inmobiliaria. Las cuant韆s de este coeficiente estar醤 comprendidas entre las siguientes:

2. En relaci髇 con los conceptos contenidos en la norma 15, apartados 2 y 3, los m骴ulos b醩icos de repercusi髇 de suelo (MBR) y construcci髇 (MBC) correspondientes a las distintas 醨eas econ髆icas homog閚eas ser醤:

en la que F _si y F _ci son factores que diversifican los componentes de suelo y construcci髇 del m骴ulo M al que se refiere el art韈ulo 2 de este real decreto, de acuerdo con las secuencias siguientes:

Los valores de MBC _i resultantes de esta diversificaci髇 podr醤 incrementarse por acuerdo de la Comisi髇 Superior de Coordinaci髇 Inmobiliaria, seg鷑 los an醠isis de mercado que al efecto se realicen por la Direcci髇 General del Catastro, mediante la aplicaci髇 de coeficientes comprendidos entre los m醲imos y m韓imos que se incluyen en el cuadro siguiente:

M骴ulo B醩ico de Construcci髇 (MBC)	Coeficientes
MBC1	1,00-1,36
MBC2	1,00-1,31
MBC3	1,00-1,29
MBC4	1,00-1,27
MBC5	1,00-1,24
MBC6	1,00-1,22
MBC7	1,00-1,20

Norma 17. Valores de repercusi髇 de suelo.

Realizada la identificaci髇 de cada 醨ea econ髆ica homog閚ea de suelo con su correspondiente MBR_i, el valor b醩ico de repercusi髇 en cada pol韌ono (VRB) se obtendr� aplicando a dicho m骴ulo b醩ico los criterios de la norma 18.

Las ponencias de valores reflejar醤 los valores de repercusi髇 en pol韌ono (VRB) y en calle (VRC), obtenidos de conformidad con la norma 8, as� como los valores unitarios (VU) correspondientes a las 醨eas en que existan suelos que no puedan ser valorados por repercusi髇.

Norma 18. Cuadro de bandas de coeficientes del valor del suelo.

Los valores de repercusi髇 de suelo se considerar醤, a efectos de su coordinaci髇, como producto del MBR que corresponda al 醨ea econ髆ica homog閚ea de que se trate, por un coeficiente porcentual que deber� estar comprendido dentro de los m醲imos y m韓imos que para cada uso se se馻lan en el siguiente cuadro:

Cuadro de bandas de coeficientes del valor del suelo

MBR	M醲imos seg鷑 usos de suelo (%)					M韓imos (%)
	Residencial	Industrial	Oficinas	Comercial	Tur韘tico	Cualquier uso
MBR1	400	150	900	900	540	3
MBR2	250	150	750	785	465	4
MBR3	220	150	630	670	405	5
MBR4	210	150	510	555	345	8
MBR5	200	150	410	460	305	12
MBR6	170	150	310	365	265	18
MBR7	150	150	210	270	225	20

Norma 19. Valor de las construcciones.

Realizada la identificaci髇 de cada 醨ea econ髆ica homog閚ea de la construcci髇 con su correspondiente MBC., el valor de las construcciones se obtendr� aplicando a dicho m骴ulo b醩ico el coeficiente que por uso, clase, modalidad y categor韆 les corresponda en el cuadro de coeficientes de valor de las construcciones definido en la norma 20, que figura al final de las presentes normas.

Norma 20. Cuadro de coeficientes del valor de las construcciones.

1. Para el c醠culo del valor de las construcciones se establece el cuadro de coeficientes que figura al final del presente anexo.

2. La categor韆 1, establecida en dicho cuadro de coeficientes, podr� ampliarse con las categor韆s 1.A, 1.B y 1.C, para considerar edificios cuya calidad supere la que corresponda a los de la categor韆 1, tal y como aparezca 閟ta descrita en el correspondiente cat醠ogo. A estas tres categor韆s les corresponder醤 unos coeficientes, que se obtendr醤 incrementando el de la categor韆 1 en un 50, un 30 y un 15 por 100, respectivamente. Esta ampliaci髇 se recoger�, en su caso, en la ponencia de valores.

3. En el cuadro se identifica la tipolog韆 1.1.2.4 con la construcci髇 media, uso residencial en viviendas colectivas de car醕ter urbano, en manzana cerrada.

4. En los coeficientes del cuadro correspondientes al uso residencial-vivienda unifamiliar aislada o pareada (1.2.1) y al uso residencial-vivienda colectiva de car醕ter urbano en manzana cerrada (1.1.2), se considera incluida la parte proporcional de obras accesorias tales como cerramientos, jardiner韆 interior, obras de urbanizaci髇 interior, zona de juegos, etc., no estando incluido el coste de las piscinas, campos de tenis o de otros deportes o cualquier otro tipo de instalaciones especiales.

5. En las instalaciones hoteleras (uso 7) se considera incluida la parte proporcional del coste de instalaciones de piscinas, mini-golf, deportes, etc., no estando incluidas las edificaciones anejas destinadas a otros usos como galer韆s comerciales, discotecas, etc.

6. No obstante lo establecido en los apartados 4 y 5 anteriores, cuando la importancia de dichas instalaciones accesorias sea elevada en relaci髇 a la superficie de la edificaci髇 principal, se valorar醤 aparte o aumentando la categor韆 que le correspondiese.

7. En la modalidad 10.3.5 se contemplan las obras de infraestructura necesarias para la adecuaci髇 del terreno al destino indicado en jardines, tanto p鷅licos como privados.

8. Cuando en la tipificaci髇 de un edificio existan locales en los que el uso a que est醤 destinados no corresponda a su tipolog韆 constructiva (por ejemplo, oficinas ubicadas en locales de viviendas, comercio en viviendas, etc.), se aplicar� a dichos locales el valor que corresponda a su tipolog韆 constructiva. Cuando se encuentren garajes, trasteros o locales en estructura en otros tipos diferentes al residencial se podr醤 tipificar en la modalidad 1.1.3.

9. Las Gerencias territoriales del Centro de Gesti髇 Catastral y Cooperaci髇 Tributaria elaborar醤 un cat醠ogo de edificios y construcciones de car醕ter urbano de su 醡bito territorial, coordinado por la Junta T閏nica territorial correspondiente, en concordancia con las tipolog韆s establecidas en el cuadro de coeficientes del valor de las construcciones.

Estos cat醠ogos se realizar醤 siguiendo las instrucciones dictadas por la Direcci髇 General, previo estudio por la Comisi髇 Superior de Coordinaci髇 Inmobiliaria Urbana.

CAPITULO IV

Coordinaci髇

Norma 21. Delimitaci髇 de 醨eas econ髆icas homog閚eas.

1. Las Juntas T閏nicas territoriales de Coordinaci髇 Inmobiliaria de Urbana realizar醤, en su 醡bito territorial, una delimitaci髇 de 醨eas econ髆icas homog閚eas del suelo y de las construcciones.

Para ello, solicitar醤 de las Gerencias territoriales incluidas en su 醡bito la realizaci髇 de unos estudios previos, que comprender醤:

• a) Datos identificativos de las zonas y plano en el que se se馻le su per韒etro.
• b) Costes de la construcci髇 de las tipolog韆s m醩 caracter韘ticas.
• c) Precios de venta de las mismas.
• d) Estimaci髇 de valores de suelo, utilizando los datos reflejados en los apartados b) y c) anteriores.
• e) Datos econ髆icos que incidan en la actividad inmobiliaria.

2. Una vez realizados los estudios descritos en el ep韌rafe anterior, las Juntas T閏nicas territoriales redactar醤 unas propuestas coordinadas de valores que incluir醤 los MBR y bandas de coeficientes o los VU para las 醨eas econ髆icas homog閚eas de suelo y los MBC para las de construcci髇.

Estas propuestas coordinadas de valores se elevar醤 a la Comisi髇 Superior de Coordinaci髇 Inmobiliaria de Urbana, que establecer� los criterios-marco a nivel nacional, asignando definitivamente los m骴ulos MBR, VU y MBC a los municipios correspondientes.

3. Las Juntas T閏nicas territoriales comunicar醤 a cada Gerencia territorial de su 醡bito la coordinaci髇 establecida, que habr� de ser tenida en cuenta en la redacci髇 de las ponencias de valores.

Norma 22. Ponencias de valores.

1. Las ponencias de valores son los documentos administrativos que recogen los valores del suelo y de las construcciones, as� como los coeficientes correctores a aplicar en el 醡bito territorial al que se refieran.

2. Dichas ponencias ser醤 realizadas por las Gerencias territoriales del Centro de Gesti髇 Catastral y Cooperaci髇 Tributaria, teniendo en cuenta la normativa urban韘tica y la de valoraci髇 catastral, as� como los estudios y an醠isis del mercado inmobiliario establecidos en la norma 23.

3. Las ponencias de valores se acompa馻r醤, en documento separado, de los an醠isis y las conclusiones de los estudios de mercado y de los resultados obtenidos por aplicaci髇 de los mismos a un n鷐ero suficiente de fincas, al objeto de comprobar la relaci髇 de los valores catastrales con los valores de mercado.

Igualmente, como documento separado, se acompa馻r醤 los cat醠ogos de edificios y construcciones urbanas de la norma 20.

4. Previamente a su aprobaci髇, las Juntas T閏nicas territoriales de Coordinaci髇 Inmobiliaria de Urbana deber醤 verificar el cumplimiento de los criterios de coordinaci髇 establecidos y emitir el correspondiente informe.

Norma 23. Estudios del mercado inmobiliario urbano.

El Centro de Gesti髇 Catastral y Cooperaci髇 Tributaria establecer� los criterios y contenido m韓imo de los estudios del mercado inmobiliario que servir醤 de base para la redacci髇 de las ponencias de valores.

Con car醕ter general, el 醡bito territorial de estos estudios ser� el t閞mino municipal. No obstante, los estudios podr醤 abarcar un 醡bito supramunicipal, cuando las circunstancias as� lo aconsejen.

Estos estudios tienen por objeto la realizaci髇 de una investigaci髇 de los datos econ髆icos del mercado inmobiliario urbano, su posterior recopilaci髇 y an醠isis y la elaboraci髇 de unas conclusiones que reflejen la situaci髇 del mercado a los efectos de lo previsto el art韈ulo 66 de la Ley 39/1988, reguladora de las Haciendas Locales.

Norma 24. Referencia de los valores catastrales con los del mercado inmobiliario.

Realizados los estudios del mercado inmobiliario urbano establecidos en la norma 23 anterior, el Centro de Gesti髇 Catastral y Cooperaci髇 Tributaria dictar� las instrucciones oportunas para garantizar que la referencia prevista en el art韈ulo 66.2 de la Ley 39/1988, reguladora de las Haciendas Locales, se realice de forma coordinada y homog閚ea.

CUADRO DE COEFICIENTES DEL VALOR DE LAS CONSTRUCCIONES