Artículo 99

Los arrendamientos de fincas rústicas se regirán por los pactos libremente establecidos entre las partes, por las normas de este capítulo así como por los usos y costumbres que les sean de aplicación. En su defecto, los arrendamientos de fincas rústicas se regirán por las normas del Código civil.

Artículo 100

1. El objeto del contrato será el uso y aprovechamiento de las fincas rústicas y los elementos vinculados a las mismas, en su destino agrícola, pecuario o forestal.

2. Si no existiera pacto en contrario, el tipo de cultivo será el que el arrendatario determine, sin perjuicio de su obligación de devolver la finca en el estado en que la recibió.

3. Los aprovechamientos secundarios de la finca pertenecerán al arrendatario, salvo pacto o costumbre en contrario.

Artículo 101

1. La renta será la que libremente estipulen las partes, que podrán acordar también el sistema de actualización.

2. El pago de la renta se efectuará en la forma, tiempo y lugar pactados. En defecto de pacto o costumbre, la renta se abonará en metálico, por años vencidos y en el domicilio del arrendador.

3. Las partes podrán convenir que la contraprestación consista, en todo o en parte, en la mejora de la finca arrendada.

Artículo 102

El contrato de arrendamiento será obligatorio cualquiera que sea la forma en que se celebre. Sin embargo, las partes podrán compelerse recíprocamente a la formalización del contrato en documento público o privado.

Artículo 103

1. La duración del arrendamiento será la que de común acuerdo estipulen las partes, y, en su defecto, de dos años agrícolas.

2. El plazo fijado será prorrogable por acuerdo expreso de las partes.

Artículo 104

El contrato se reconducirá tácitamente si al menos con seis meses de antelación a la finalización del mismo o a la de cualquiera de sus prórrogas ninguna de las partes notifica a la otra su voluntad de que el arrendamiento concluya. Los periodos de tácita reconducción tendrán una duración de dos años agrícolas.

Artículo 105

El arrendatario no podrá subarrendar ni ceder, en todo o en parte, la finca arrendada sin el consentimiento expreso del arrendador.

Artículo 106

1. El arrendador habrá de realizar las obras y reparaciones necesarias a fin de mantener la finca en estado de servir para el aprovechamiento o explotación para los cuales fue destinada.

2. Si resultara urgente, la realización de las obras y reparaciones necesarias podrá efectuarla el arrendatario con derecho al reintegro de lo que hubiera desembolsado.

3. Serán por cuenta del arrendatario las reparaciones ordinarias que exija el desgaste por el uso normal de la finca.

Artículo 107

1. Si no mediara oposición, cualquiera de los contratantes podrá realizar las mejoras útiles de que sea susceptible la finca según su destino. Para ello tendrá que comunicar previamente a la otra parte el propósito de realizar las mejoras, no pudiendo efectuarlas si constara oposición expresa en el plazo de quince días.

2. La mejora útil realizada por el arrendatario será compensada en la forma establecida por las partes. Si no existiera acuerdo, el arrendatario podrá optar entre retirar la mejora si la finca no sufriera deterioro o percibir el valor que tuviera la mejora en el momento en que el contrato finalice.

Artículo 108

Serán por cuenta del arrendador las contribuciones e impuestos que recaigan sobre la finca.

Artículo 109

El arrendamiento de fincas rústicas se extinguirá por:

• 1.º) El transcurso del plazo, de sus prórrogas o del periodo de tácita reconducción.
• 2.º) La pérdida o expropiación de la finca arrendada.
• 3.º) La muerte o imposibilidad física del arrendatario para continuar en el uso y aprovechamiento de la finca, salvo que proceda la subrogación.

Artículo 110

El arrendatario saliente habrá de permitir al entrante o al arrendador, en su caso, los actos necesarios para la realización de las labores preparatorias del año agrícola siguiente. Asimismo, el arrendatario entrante o el arrendador, en su caso, tienen la obligación de permitir al saliente lo que sea necesario para la recolección y aprovechamiento de frutos. En el cumplimiento de esta obligación recíproca habrá que estar en todo caso a lo que resulte de la costumbre del lugar.

Artículo 111

En caso de muerte o imposibilidad física del arrendatario, el cónyuge no separado legalmente o de hecho o la persona con la que convivía o convive con una relación de afectividad análoga a la conyugal tendrá derecho a subrogarse en el contrato. En defecto de cónyuge o de pareja de hecho, el derecho a subrogarse corresponderá al familiar que conviviera con el arrendatario y lo auxiliara en la explotación de la finca arrendada. Si fueran varios los familiares, se establecerá la preferencia atendiendo a la designación hecha por el arrendatario, y, a falta de esta, por proximidad de grado.

Artículo 112

Salvo pacto en contrario, transcurridos dos años, podrá el arrendatario desistir del contrato sin pagar ninguna indemnización. El ejercicio de este derecho requerirá su notificación con seis meses de antelación a la finalización del año agrícola.

Artículo 113

1. A petición del arrendador podrá resolverse el arrendamiento por las causas siguientes:

• 1.ª) Por la falta de pago de la renta o por no haberse realizado la mejora convenida.
• 2.ª) Por no haberse respetado el destino de la finca o el tipo de cultivo pactado.
• 3.ª) Por haberse dejado de explotar la finca durante un periodo de, al menos, dos años consecutivos.
• 4.ª) Por haberse causado daños graves en la finca de forma dolosa o culposa.
• 5.ª) Por el subarrendamiento o la cesión inconsentida.
• 6.ª) Y por cualquier otro grave incumplimiento de las obligaciones contractuales o legales.

2. A petición del propietario, el arrendamiento podrá resolverse al extinguirse el derecho que el arrendador tenía sobre la finca. Sin embargo, el arrendamiento subsistirá hasta el final del año agrícola en curso.

Artículo 114

La enajenación de la finca no será causa de extinción del contrato, subrogándose el adquirente en todas las obligaciones del arrendador.

Artículo 115

1. En caso de transmisión a título oneroso de la finca rústica arrendada o de porción determinada de la misma, el arrendatario que estuviera cultivándola de modo personal durante al menos tres años ininterrumpidos podrá ejercitar el derecho de tanteo dentro de los treinta días hábiles siguientes a la notificación fehaciente que habrá de realizar el arrendador, indicándole el precio ofrecido y las demás condiciones de la transmisión.

2. En defecto de notificación, tendrá el arrendatario derecho de retracto durante treinta días hábiles, a contar a partir de la fecha en que, por cualquier medio, tuviera conocimiento de la transmisión y de las condiciones en que se hizo.

3. Sólo cabe renunciar a estos derechos desde el momento en que puedan ser ejercitados.

Artículo 116

Los derechos de tanteo y retracto del arrendatario serán preferentes a cualquier otro de adquisición, salvo el retracto de colindantes y el de coherederos y comuneros.

Artículo 117

Ejercitados los derechos de tanteo o retracto, no podrá el arrendatario enajenar total o parcialmente la finca hasta que transcurran tres años al menos desde su adquisición, en los cuales la finca tendrá que ser cultivada de modo personal. En caso de incumplimiento, el comprador tanteado o retractado podrá pedir la reversión de la finca.

Artículo 118

No procede el tanteo ni el retracto en las permutas de fincas. Los arrendatarios de aprovechamientos secundarios o por un plazo inferior al año agrícola tampoco podrán ejercitar los derechos de tanteo y retracto.

Artículo 119

Se entiende por lugar acasarado el conjunto formado por la casa de labor, edificaciones, dependencias y fincas, aunque no sean colindantes, así como toda clase de ganado, maquinaria, aperos de labranza e instalaciones que constituyan una unidad orgánica de explotación agropecuaria, forestal o mixta.

Artículo 120

El arrendamiento del lugar acasarado tendrá una duración mínima de cinco años. El plazo pactado sólo será prorrogable por acuerdo expreso de las partes o por tácita reconducción.

Artículo 121

La enajenación del lugar acasarado o de las fincas o elementos que lo formen no será causa de extinción, total o parcial, del contrato, produciéndose la subrogación del adquirente en las obligaciones del arrendador. Tampoco afectará al contrato la partición hereditaria del lugar.

Artículo 122

El arrendatario tendrá derecho de tanteo y retracto para el caso de transmisión onerosa de la totalidad del lugar acasarado, de alguna de las fincas que lo integran o de porción determinada de las mismas, en los términos señalados para los arrendamientos rústicos.

Artículo 123

Los derechos de tanteo y retracto del arrendatario sobre el lugar acasarado serán preferentes con respecto a cualquier otro de adquisición, salvo el retracto de coherederos y comuneros.

Artículo 124

Ejercitados los derechos de tanteo y retracto, el arrendatario quedará sujeto en todos sus términos a lo establecido en el artículo 117, tanto respecto al lugar en su conjunto como a sus partes individuales.

Artículo 125

El arrendatario podrá desistir del contrato del lugar acasarado notificándoselo al arrendador con más de seis meses de antelación a la finalización del año agrícola y sin obligación de indemnizar.

Artículo 126

En lo no previsto en esta sección, el arrendamiento del lugar acasarado se regirá por las disposiciones generales de la presente ley sobre los arrendamientos rústicos.

Artículo 127

1. La cesión por un contratante a otro del disfrute de ciertos bienes, conviniendo en repartirse en partes alícuotas los frutos o rendimientos, se regirá por el título constitutivo y, en lo no previsto en el mismo, por las normas de este capítulo. En su defecto, se regirá por los usos y costumbres.

2. La aparcería puede ser agrícola, del lugar acasarado, pecuaria y forestal de nuevas plantaciones.

Artículo 128

1. Pueden ser objeto de la aparcería agrícola las fincas rústicas de cualquier clase, sin que pierda su carácter por el hecho de comprender la casa de labor y sus dependencias.

2. No se altera la naturaleza del contrato si varios titulares de fincas rústicas concertaran entre sí o con terceros el uso o disfrute de las mismas, conviniendo en repartirse los productos por partes alícuotas.

Artículo 129

La aparcería del lugar acasarado tiene por objeto el conjunto de elementos que constituyen una unidad orgánica de explotación, con arreglo a lo establecido en el artículo 119 de la presente ley.

Artículo 130

Pueden ser objeto de la aparcería pecuaria los animales susceptibles de aprovechamiento en la agricultura, industria o comercio.

Artículo 131

Constituye el objeto de la aparcería forestal de nuevas plantaciones la creación, mantenimiento y posterior participación en plantaciones de arbolado.

Artículo 132

El contrato de aparcería será obligatorio independientemente de su forma. No obstante, las partes podrán obligarse recíprocamente a la formalización del contrato en documento público o privado. Asimismo, si la aparcería fuera pecuaria podrá obligarse a llevar un cuaderno según es costumbre.

Artículo 133

1. La duración de la aparcería será la que, de común acuerdo, estipulen las partes.

2. La aparcería agrícola acordada sin fijación de plazo se entenderá concertada, en defecto de costumbre, por el tiempo necesario para completar una rotación o ciclo de cultivo. Si fuera de lugar acasarado, por el tiempo de cinco años. La aparcería pecuaria, por un año. Y si fuera de nuevas plantaciones, por veinte años.

Artículo 134

El plazo de duración fijado en el contrato sólo será prorrogable por acuerdo expreso de las partes.

Artículo 135

En defecto de costumbre, si se cumplieran los requisitos contemplados en el artículo 104, se reconducirá tácitamente el contrato:

• 1.º) En la aparcería agrícola y del lugar acasarado, por el tiempo necesario para completar una rotación o ciclo de cultivo.
• 2.º) En la aparcería pecuaria, por el plazo de un año.

Artículo 136

Son obligaciones del cedente:

• 1.ª) Entregar al aparcero las fincas, ganado y todo cuanto constituya la aportación convenida.
• 2.ª) Garantizar al aparcero el disfrute pacífico y útil de lo que aportara.
• 3.ª) Satisfacer la parte que le corresponda de las contribuciones, seguros, semillas, abonos y otros elementos necesarios para obtener los productos propios de los bienes cedidos, que, salvo costumbre en contrario, no será inferior a la parte alícuota que tenga atribuida en los frutos o rendimientos.

Artículo 137

El aparcero estará obligado en todo caso a entregar la parte alícuota de los productos que corresponda, conforme al pacto o uso, en el lugar, plazo y forma convenidos. A tal efecto, el aparcero comunicará con suficiente antelación al cedente o a su representante la fecha señalada para la percepción de los productos obtenidos. Si, dado el aviso, no compareciera el cedente o representante en la fecha señalada, el aparcero podrá levantar la cosecha o percibir los productos, adjudicándose la parte que le corresponda.

Artículo 138

Además de las obligaciones derivadas de los usos y costumbres, en cada tipo de aparcería, serán, en su caso, obligaciones del aparcero:

• 1.ª) Usar las fincas de conformidad con lo previsto en el contrato, destinándolas al cultivo o explotación convenidos o a lo más acorde con su naturaleza, y obtener los rendimientos conforme a la diligencia de un buen labrador.
• 2.ª) Devolver las fincas al concluirse la aparcería tal y como se recibieron, con sus accesiones y salvo los menoscabos que se hubieran producido por su utilización al uso del buen labrador. Ante la falta de expresión del estado de las fincas en el momento de concertarse la aparcería, se presume que se recibieron en buen estado, salvo prueba en contrario.

Artículo 139

Respecto a las mejoras útiles se estará a lo previsto en el artículo 107.

Artículo 140

El cedente y los aparceros entrante y saliente tendrán que estar, en lo concerniente a la preparación de labores en las fincas y utilización de sus dependencias, a lo previsto para el arrendador y el arrendatario en el artículo 110.

Artículo 141

La aparcería se extingue por:

• 1.º) El transcurso del plazo estipulado, de sus prórrogas o del periodo de tácita reconducción.
• 2.º) La pérdida o expropiación de los bienes dados en aparcería.

Artículo 142

Son causas de resolución del contrato de aparcería:

• 1.ª) El incumplimiento por el aparcero de lo pactado o, en su caso, de lo que resulte de los usos y costumbres, en lo que respecta a la explotación de los bienes cedidos.
• 2.ª) La deslealtad o el fraude, por parte del aparcero, en la valoración o entrega al cedente de la parte de frutos que le corresponda.
• 3.ª) El daño grave causado, dolosa o culposamente, por el aparcero en los bienes objeto de la aparcería o en sus frutos.
• 4.ª) La extinción del derecho que el cedente tenía sobre los bienes cedidos, subsistiendo los efectos de la aparcería agrícola hasta el final del año agrícola en curso.
• 5.ª) Cualquier otro grave incumplimiento de las obligaciones a cargo de alguna de las partes.

Artículo 143

La enajenación de la finca no afectará al contrato de aparcería, subrogándose el adquirente en todas las obligaciones del cedente. Los mismos efectos se producirán en los casos de enajenación del lugar acasarado, de fincas o elementos que lo formen o si se produjera la partición hereditaria del lugar.

Artículo 144

La muerte o imposibilidad física del aparcero para el trabajo no será causa de extinción de la aparcería, que podrá ser continuada por aquellas personas y en las mismas condiciones que se relacionan en el artículo 109.3 de la presente ley. En su caso, la aparcería subsistirá hasta el final del correspondiente año agrícola.

Artículo 145

Al extinguirse la aparcería de nuevas plantaciones se procederá al corte y reparto del arbolado. No obstante, el cedente podrá optar por la conservación de lo plantado, haciéndose en este caso la liquidación de lo que corresponda al aparcero por su participación en el arbolado. A este fin, se determinará su valor con independencia de lo que tenga el suelo y se abonará al aparcero la parte correspondiente.

Artículo 146

En caso de transmisión, a título oneroso, de una finca o un lugar acasarado cedidos en aparcería, o de porción determinada de los mismos, el aparcero podrá ejercitar el derecho de tanteo y retracto con los mismos requisitos, condiciones y efectos que para los arrendatarios de fincas rústicas o del lugar acasarado se establecen en la presente ley.

Artículo 147

Por el contrato de vitalicio una o varias personas se obligan respecto a otra u otras a prestar alimentos, en los términos que convengan, a cambio de la cesión de determinados bienes o derechos.

Artículo 148

1. La prestación alimenticia deberá comprender el sustento, la habitación, el vestido y la asistencia médica, así como las ayudas y cuidados, incluso los afectivos, adecuados a las circunstancias de las partes.

2. Salvo que en el título constitutivo se hiciera constar lo contrario, en los casos de pluralidad de obligados, la prestación alimenticia tendrá carácter solidario. También podrá pactarse que los obligados cumplan la prestación alimenticia de modo conjunto e indivisible.

Artículo 149

1. El vitalicio podrá constituirse en favor del cedente de los bienes o de un tercero.

2. Será válido el vitalicio entre ascendientes y descendientes, sin perjuicio de la obligación de alimentos establecida por ley.

3. En ningún caso podrá constituirse el vitalicio contemplando la vida de un tercero que no sea el alimentista o alimentistas.

Artículo 150

Para que tenga efectos frente a terceros, el contrato de vitalicio habrá de formalizarse en escritura pública.

Artículo 151

La obligación de prestar alimentos durará hasta el fallecimiento del alimentista y se transmitirá, salvo pacto en contrario, a los sucesores del obligado a prestarlos.

Artículo 152

1. El cesionario podrá desistir del contrato en cualquier tiempo, previa notificación fehaciente al cedente con seis meses de antelación.

2. El cesionario que quiera desistir habrá de proceder a la restitución de los bienes y derechos recibidos en virtud del contrato, así como de sus frutos, sin más cargas o gravámenes que los preexistentes a la cesión.

Artículo 153

1. El cedente podrá resolver el contrato si concurriera alguna de las circunstancias siguientes:

• 1.ª) Conducta gravemente injuriosa o vejatoria de la persona obligada a prestar alimentos, de su cónyuge o pareja o de los hijos con los que conviva respecto al alimentista.
• 2.ª) Incumplimiento total o parcial de la prestación alimenticia, o de los términos en los que fue pactada, siempre que no sea imputable a su perceptor.
• 3.ª) Cuando, según la posición social y económica de las partes, el cesionario no cuide o no atienda en lo necesario al alimentista en todo cuanto haga posible el capital cedido, en la búsqueda del mantenimiento de su calidad de vida.

2. La acción de resolución podrá ser ejercitada por cualquiera de los cedentes respecto a los bienes cedidos.

3. Si la cesión se hizo conjuntamente por ambos cónyuges, la resolución instada por el cónyuge sobreviviente conllevará la ineficacia total del contrato.

Artículo 154

La acción de resolución sólo se transmitirá a los herederos del cedente en los casos en que el alimentista fuera un tercero y sólo podrá ser ejercitada en vida de este.

Artículo 155

Si en virtud de pacto la prestación alimenticia tuviera que realizarse de manera conjunta e indivisible por los cesionarios, el cedente podrá resolver el contrato cuando alguna de las circunstancias expresadas en el artículo 153.1 fuera referible a cualquiera de aquellos. También será causa de resolución el desistimiento de alguno de los obligados a prestar la deuda alimenticia de manera conjunta e indivisible.

Artículo 156

En los casos de resolución, el cedente recuperará los bienes y derechos cedidos, quedando sin efecto las enajenaciones y gravámenes que el cesionario hiciera, con la limitación establecida, en cuanto a terceros, por la legislación hipotecaria.