Anexo 1

Condiciones de habitabilidad de las viviendas de nueva construcción

Apartado 1 Definiciones

A efectos de lo que se prevé en este anexo, se entiende como:

Vivienda practicable: la vivienda que, sin ajustarse a todos los requerimientos de la vivienda adaptada, permite, a las personas con movilidad reducida, el acceso y la utilización de forma autónoma de los espacios de uso común, las habitaciones, la dotación higiénica mínima y el equipo de cocina en las condiciones definidas en el apartado 3.4.

Vivienda flexible: la vivienda concebida de forma que facilite su adaptabilidad a las necesidades cambiantes de sus ocupantes y que quede abierta a la intervención de los usuarios en su compartimentación.

Espacios intermedios con el exterior: los que, situados fuera del envolvente térmico de la superficie habitable interior y que no dispongan de calefacción ni refrigeración, puedan ofrecer una respuesta versátil y eficaz ante los condicionamientos térmicos, acústicos o de mejora de las posibilidades de ahorro energético de la vivienda en las diferentes estaciones climáticas y orientaciones. Se consideran como espacios intermedios con el exterior las galerías, las tribunas, los porches y las terrazas cubiertas.

Dotación higiénica obligatoria: es el conjunto de aparatos higiénicos que corresponde a una vivienda, según su número de habitaciones.

Longitud de fachada: la resultante de medir la línea recta que une los puntos extremos de la porción de fachada que limita la vivienda.

Perímetro de fachada de la vivienda: el que resulta de la suma de las longitudes de cada una de las fachadas que den a un espacio abierto, patio de manzana o de parcela, que definidas por el planeamiento vigente en cada caso sean aptas para cumplir las condiciones exigidas de ventilación e iluminación. Para considerar porciones de fachadas diferentes, las longitudes de estas fachadas deben formar entre sí un ángulo con un valor situado entre 60 y 120 grados, sin tener en cuenta los cuerpos salientes, y en el caso de una fachada en patio de parcela, la longitud de fachada es el máximo polígono cóncavo que se puede inscribir en planta.

Superficie útil interior: es la superficie comprendida dentro del perímetro definido por la cara interna de los cierres de cada espacio habitable. Del cómputo de superficie útil, quedará excluida la superficie ocupada por las particiones interiores de la vivienda, sean fijas o móviles, por los elementos estructurales y por las canalizaciones o conductos con sección horizontal superior a 0,01 m², así como las superficies de las zonas con una altura libre inferior a 1,90 m. Cuando la vivienda se desarrolle en más de una planta, la superficie ocupada por la escalera interior se contabilizará como superficie útil.

Luces directas: en los espacios de uso común y las habitaciones, cualquier punto de su apertura obligatoria hacia el exterior debe tener la visión, dentro de un ángulo de 90 grados cuya bisectriz sea perpendicular a la fachada, de un segmento horizontal de 3 m situado paralelamente a la fachada a una distancia de 3 m.

Apartado 2 Condiciones de habitabilidad exigibles en los edificios de viviendas

2.1. Accesibilidad.

Todos los edificios plurifamiliares de obra nueva y los que resulten de la reconversión de un edificio existente y de obras de gran rehabilitación que afecten al conjunto del edificio deben disponer de un itinerario practicable para acceder a cada vivienda.

2.2. Acceso y espacios comunes de circulación.

1. El acceso a la vivienda se debe hacer a través de un espacio de uso público, de un espacio común o de un espacio anexo a la misma al que se tenga acceso de la misma forma.

2. Los espacios comunes situados delante de la puerta del ascensor deben permitir la inscripción de un círculo de 1,50 m de diámetro.

2.3. Escaleras.

El número, las dimensiones, la ventilación y las características de las escaleras deben corresponder con la regulación específica de seguridad en el caso de incendios y seguridad de utilización que determine la normativa vigente.

2.4. Ascensores.

1. Los edificios de viviendas deben disponer de ascensor siempre que el mismo sea imprescindible para convertir en practicables los itinerarios desde el exterior del edificio al acceso a cada vivienda. Excepcionalmente, en los edificios de planta baja más una planta, situados en solares entre medianeras y que tengan un máximo de cuatro viviendas en la planta superior, se admitirán las plataformas elevadoras para uso de los usuarios de las viviendas.

2. Los edificios de viviendas de nueva construcción deben disponer de dos ascensores cuando se cumpla cualquiera de los siguientes supuestos: que el recorrido de acceso que une la vía pública con cualquier vivienda implique subir o bajar un desnivel de seis o más plantas con más de 12 viviendas o que se supere el servicio a 32 viviendas o más, por encima o por debajo de la planta de acceso.

2.5. Patios de ventilación.

1. Los patios, si están cubiertos por una claraboya, deben tener una salida de aire en su coronamiento con una superficie no inferior a la de su superficie en planta.

2. Los patios de ventilación o relacionados con el uso de la vivienda no podrán utilizarse para la ventilación directa de aparcamientos colectivos ni de locales con actividades industriales o ruidosas.

2.6. Dotaciones comunitarias.

A partir de ocho viviendas, los edificios deben tener un espacio para uso de la comunidad, accesible desde el exterior o zonas comunes, con una superficie mínima de 3 m² y una altura no inferior a 2,20 m. Esta superficie se debe incrementar en 0,20 m² por cada nueva vivienda que supere aquel número. Este espacio debe tener desagüe, punto de luz y toma de agua.

2.7. Altura mínima construida.

En los edificios de obra nueva, la altura libre entre forjados de plantas con uso de vivienda debe ser como mínimo de 2,70 m.

2.8. Infraestructura común de telecomunicaciones.

Es preciso que los edificios de viviendas tengan una infraestructura común de telecomunicaciones, de conformidad con la normativa vigente en materia de telecomunicaciones.

Apartado 3 Condiciones de habitabilidad exigibles en las viviendas

3.1. Habitabilidad y ocupación.

Toda vivienda debe ser apta para la ocupación de dos personas, y deben constar, como mínimo, de una estancia, una cámara higiénica y un equipo de cocina; admitir directamente la instalación de un equipo de lavado de ropa; prever una solución para el secado natural de la ropa, y tener una superficie útil interior no inferior a 40 m².

3.2. Sostenibilidad y ahorro energético.

Las viviendas deben ser concebidas atendiendo al aprovechamiento de las condiciones naturales del clima. En particular, dispondrán de elementos arquitectónicos que, teniendo en cuenta la relación interior-exterior, proporcionen una respuesta sostenible a los requerimientos climáticos, y su concepción y compartimentación deben garantizar la ventilación transversal natural provocada por la disposición de fachadas y/o patios de ventilación.

Están excluidas del cumplimiento de la condición de ventilación transversal natural las viviendas que estén en cualquiera de los siguientes supuestos:

• 2.a) Las que se encuentren en edificios sujetos a planeamiento general o derivado aprobado inicialmente antes de la entrada en vigor de este Decreto, a menos que una modificación de este planeamiento con nuevos parámetros y ordenación de volúmenes que conlleven alteraciones en la tipología de las viviendas permita su cumplimiento.
• 2.b) Las que se encuentren en suelos urbanos consolidados.
• 2.c) En cualquier caso, las de superficie útil inferior a 50 m².

Las viviendas que se encuentren dentro de los supuestos del apartado anterior deben dotarse de sistemas de ventilación forzada natural o mecánica destinados específicamente a la renovación interior del aire, o disponer de un patio donde, como mínimo, se pueda inscribir un círculo de 1,80 m de diámetro.

3.3. Compartimentación.

1. La compartimentación de la vivienda será libre, con la única limitación de que los espacios destinados a las habitaciones puedan independizarse y que los destinados a cámaras higiénicas sean recintos independientes.

2. La compartimentación de la vivienda podrá ser concebida con criterios de flexibilidad, siempre que se mantengan inalterables, de conformidad con el proyecto técnico original: la dotación obligatoria de carácter fijo consistente en el equipo de cocina y las cámaras higiénicas, los elementos que tengan una función estructural o sean elementos comunes al edificio y los que conformen el cierre con el exterior.

3. Ningún espacio de la vivienda puede servir de acceso obligado a cualquier local que no sea de uso exclusivo de la misma.

4. Las cámaras higiénicas no pueden servir de paso obligado al resto de piezas que integren la vivienda.

3.4. Accesibilidad.

1. Las viviendas deben ser, como mínimo, practicables, debiendo cumplir las siguientes condiciones:

• 1.a) Que en la cocina © se pueda inscribir un círculo de un metro y veinte centímetros de diámetro (1,20 m), libre de la afectación del giro de las puertas, entre los paramentos y/o el equipamiento fijo de la cocina.
• 1.b) Que se garantice el acceso a los aparatos que integren la dotación mínima higiénica (ducha/bañera, inodoro y lavamanos) de forma que permitan la inscripción, entre 0 y 0,70 m de altura, de un círculo de un metro y veinte centímetros (1,20 m) de diámetro, libre de la afectación del giro de las puertas.
• 1.c) Que la puerta de acceso a la vivienda y las de los espacios practicables tengan una anchura mínima de paso de 0,80 m y una altura libre mínima de 2 m.
• 1.d) Que los espacios destinados a la circulación tengan una anchura mínima de un metro (1 m) y permitan la inscripción de un círculo de un metro y veinte centímetros (1,20 m) delante de las puertas de acceso a los espacios practicables.

2. En las viviendas de una habitación, esta debe ser practicable. En el resto de viviendas, como mínimo dos habitaciones deben tener la condición de practicables. En el caso de que la vivienda se desarrolle en diferentes niveles, deben ser practicables, como mínimo, el acceso, una cámara higiénica, la cocina, un espacio de uso común o una habitación.

3. Las puertas de acceso a los espacios internos de la vivienda que no sean practicables deben tener una anchura libre mínima de paso de 0,70 m y una altura libre mínima de 2 m.

4. La anchura libre mínima de las escaleras interiores de una misma vivienda será de 0,90 m. Dispondrán de barandillas no escalables de 0,90 m de altura.

3.5. Altura mínima habitable.

La altura libre entre el pavimento acabado y el techo debe ser como mínimo de 2,50 m. En el caso de cámaras higiénicas, cocinas y espacios de circulación, esta altura no será inferior a 2,20 m. En el caso de cubiertas inclinadas, el valor medio de la altura mínima no debe ser inferior a 2,50 m.

3.6. Fachada mínima.

1. Toda vivienda debe disponer como mínimo de una fachada abierta al espacio libre exterior al edificio, definido así en el planeamiento correspondiente, sea este público o privado. Dicha fachada debe ofrecer ventilación e iluminación como mínimo a uno de los espacios de la zona de uso común de la vivienda (ME), que no podrá ser exclusivamente la cocina cuando esta sea segregada.

2. El perímetro mínimo de fachada exigible en las viviendas (L) se determina en función de su superficie útil (S), y no podrá ser inferior a la relación S/9 medida en metros lineales.

3. En la vivienda desarrollada en diferentes plantas, se contabilizarán las longitudes de fachada de cada nivel en el que el forjado limite con la fachada.

En el supuesto de una planta con altillo sin aperturas directas al exterior y separado de la fachada a través de un doble espacio, para el cómputo del perímetro de fachada de la vivienda no se contabilizará la superficie útil de la planta altillo si el requisito de disponer de las piezas obligatorias se cumple en la planta inferior.

3.7. Espacios de uso común.

1. La superficie mínima del conjunto de espacios que integran la zona de uso común -sala de estar (E), comedor (M), cocina (C)- se determina en función del número de habitaciones, de conformidad con el siguiente cuadro:

El conjunto del EMC se puede reducir hasta un 10% en su superficie útil, siempre que esta reducción se compense con un incremento de superficie igual en el resto de habitaciones de la propia vivienda.

2. Cuando la cocina sea segregada, su superficie mínima viene determinada en función del número de habitaciones, según el siguiente cuadro:

3. El conjunto EMC puede ser un espacio único.

4. El espacio que contenga la sala de estar (E) y/o el comedor (M) debe permitir la inscripción entre paramentos de un círculo de diámetro de tres metros (3 m). En este espacio, el contacto con la fachada será de una anchura mínima de dos metros (2 m), sin que se admitan estrangulamientos en planta inferiores a un metro y cincuenta centímetros (1,50 m).

5. En la cocina, el espacio libre entre el mostrador de trabajo y el resto de equipamiento o paramentos debe tener una anchura mínima de un metro y veinte centímetros (1,20 m).

6. En el caso de que el espacio de la cocina se integre en la zona del comedor (M) o de la sala de estar-comedor (ME), la superficie vertical abierta que relaciona estos espacios no debe ser inferior a tres metros y medio cuadrados (3,50 m²).

3.8. Habitaciones.

1. Las superficies útiles de las habitaciones se determinan según el siguiente cuadro:

Las habitaciones pueden reducir hasta un 10% su superficie útil, siempre que esta reducción se compense con un incremento de superficie igual en el resto de habitaciones de la propia vivienda.

2. Como mínimo, en una de las habitaciones con superficie igual o superior a 9 m², se debe permitir la inscripción de un círculo de 2,60 m de diámetro, y en el resto se podrá inscribir un círculo de 2 m de diámetro.

3.9. Ventilación e iluminación natural.

1. Los espacios de uso común y las habitaciones deben tener ventilación e iluminación natural directa desde el exterior mediante aperturas de una superficie no inferior a 1/8 de su superficie útil contabilizada entre 0 y 2 m de altura respecto del pavimento.

2. A efectos del cálculo de la superficie de ventilación e iluminación, los espacios intermedios tienen la consideración de espacios exteriores.

3.10. Espacios para el almacenaje.

1. Toda vivienda debe disponer, como mínimo, de una superficie destinada al almacenaje personal y general, según el siguiente cuadro:

2. A fin de que una superficie tenga la condición de espacio destinado al almacenaje personal, debe disponer de unas dimensiones no inferiores a 0,55 m de fondo, una anchura de 0,50 m y una altura de 1,50 m.

3. Para que una superficie tenga la condición de espacio destinado al almacenaje general debe disponer de unas dimensiones no inferiores a 0,30 m de fondo, una anchura de 0,40 m y una altura de 1,50 m.

4. Los espacios destinados al almacenaje se pueden situar fuera de las habitaciones, y sus superficies se contabilizarán con independencia de las superficies de los espacios donde se ubiquen.

3.11. Cámaras higiénicas.

1. Toda vivienda debe disponer, como mínimo, de una dotación de aparatos destinados a la higiene, según el siguiente cuadro:

2. Los aparatos destinados a la higiene se situarán en las cámaras higiénicas, y su agrupación es libre.

3.12. Espacio para lavar la ropa.

1. Toda vivienda de dos o más habitaciones debe disponer de un espacio reservado a la lavadora de ropa, de una superficie mínima de 1,40 m². Este espacio debe contar con ventilación al exterior mediante una apertura o ventilación forzada estática o mecánicamente. Si la lavadora de ropa se integra en la zona de la cocina, la superficie mínima de esta se incrementará en un metro cuadrado.

2. Si la lavadora de ropa se integra en una cámara higiénica, tendrá la consideración de dotación fija a efectos del cumplimiento de las condiciones de accesibilidad para personas con movilidad reducida.

3.13. Tendedero.

1. En toda vivienda se debe prever una solución para el secado natural de la ropa.

2. Cuando se disponga de un espacio destinado al secado natural de la ropa, este contará con un sistema permanente de ventilación, estará protegido de vistas desde el espacio público y no deberá interferir en las luces directas de ninguna apertura necesaria para la iluminación o ventilación exigidas en los espacios de uso común o habitaciones.

3. Además de los patios de ventilación, se puede disponer de patios destinados a tender la ropa siempre que sus dimensiones permitan inscribir un círculo de 1,80 m de diámetro.

4. Los tendederos podrán ser colectivos, cubiertos o descubiertos, y protegidos de vistas desde el espacio público.

3.14. Espacios intermedios con el exterior.

Si los espacios intermedios con el exterior son cerrados, deben disponer de una superficie vidriada no inferior al 60% de su superficie de fachada. La superficie de iluminación y ventilación no debe ser inferior a la suma de las superficies de iluminación y ventilación de las estancias que se abran al exterior.

3.15. Dotación/equipo.

Toda vivienda debe disponer de:

• a) Los servicios de agua fría y caliente, evacuación de aguas y electricidad, según la normativa vigente.
• b) Un equipo higiénico que esté formado, como mínimo, por un lavamanos, un inodoro y una ducha.
• c) Un equipo de cocina que esté formado, como mínimo, por un fregadero y un aparato de cocción, y que disponga de un sistema específico de extracción mecánica sobre el aparato de cocción conectado que permita la extracción de vahos y humos hasta la cubierta.
• d) La instalación completa para un equipo de lavado de ropa.
• e) Un portero electrónico o sistema similar que facilite la entrada y permita la comunicación interactiva desde el acceso al edificio con cualquier vivienda.
• f) Un sistema de acceso a los servicios de telecomunicaciones de forma que la vivienda pueda disponer, como mínimo, de los servicios especificados en la normativa que regula las infraestructuras comunes de telecomunicaciones.

3.16. Elementos de protección de la vivienda.

Los desniveles superiores a 0,60 m deben estar protegidos por elementos protectores o barandillas resistentes a los golpes.

Anexo 2

Condiciones de habitabilidad en las viviendas usadas o preexistentes

1. Composición

Toda vivienda usada o preexistente debe estar compuesta, como mínimo, por una sala, una cámara higiénica y un equipo de cocina, y debe permitir la instalación directa de un equipo de lavado de ropa.

2. Acceso

2.1 El acceso a la vivienda se debe hacer a través de un espacio público, un espacio común o un espacio anexo a la misma al que se tenga acceso de la misma forma.

2.2 El acceso a la vivienda es la puerta que comunica la vivienda con el exterior. Este acceso no puede servir de acceso obligado a cualquier local que no sea de uso exclusivo de la misma o comunitario.

2.3 Los espacios de acceso del edificio que lo contiene precisan un sistema eléctrico de iluminación de forma que cuando se transite por ellos puedan quedar iluminados.

3. Construcción

La construcción que forma o afecta a la vivienda debe:

• a) Ser sólida.
• b) Evitar que rezume humedad.
• c) Ser estanca en aguas pluviales.
• d) Evitar la inundación de la vivienda.
• e) Tener el suelo pisable, tanto de la vivienda como de su acceso. El suelo debe estar completamente pavimentado, no ser polvoriento y no implicar un peligro para las personas. Donde haya un desnivel superior a 0,60 m, se deberá disponer de elementos protectores o barandillas resistentes a los golpes.

4. Superficie útil

4.1 La superficie útil mínima de las viviendas usadas o preexistentes a la entrada en vigor de este Decreto es de 20 m², excepto en el supuesto previsto en la disposición adicional tercera.

La superficie útil interior es la que está comprendida dentro del perímetro definido por la cara interna de las particiones de cada espacio habitable. Del cómputo de superficie útil, quedará excluida la superficie ocupada por los cierres interiores de la vivienda, sean fijos o móviles, por los elementos estructurales y por las canalizaciones o conductos con sección horizontal superior a 0,01 m², así como las superficies de las zonas con una altura libre inferior a 1,90 m y las superficies de terrazas y otros elementos exteriores.

4.2 Excepcionalmente, se admiten viviendas con una superficie útil mínima de entre 15 m² y 20 m² que hayan sido construidas con licencia de obras solicitada antes del 1 de febrero de 1984 y que dispongan de cédula de habitabilidad vigente obtenida antes de la entrada en vigor de este Decreto. Esta cédula caducará en el momento en que se produzca, por cualquier título, la transmisión de la propiedad o de la posesión de estas viviendas, y no podrán volver a obtener cédula de habitabilidad.

5. Piezas

5.1 La sala es un espacio de uso común que deberá disponer de una superficie útil no inferior a 10 m², sin ningún estrangulamiento en planta inferior a 1,40 m, admitir la inscripción de un cuadrado que mida 2,40 x 2,40 m y no contener ningún aparato higiénico. Si contiene el equipo de cocina, la superficie útil mínima será de 14 m².

La sala deberá disponer de una apertura en fachada al espacio público, patio de manzana o patio de parcela, directa o a través de una galería, de forma que entre 0,80 m y 2,00 m de altura tenga, como mínimo, una superficie de 0,80 m², y no podrá hacerse, en ningún caso, a través de la sala la ventilación obligatoria de ninguna otra pieza. Si la apertura es en el patio de parcela, este no tendrá una superficie en planta inferior a 4 m².

5.2 Las habitaciones deberán tener una superficie útil no inferior a 5 m² y admitir la inscripción de un cuadrado que mida en planta 1,80 x 1,80 m. Se deberán poder independizar y no podrán contener ningún inodoro, lavadero o vertedero, ni el equipo obligatorio de cocina o de lavado de ropa.

Las habitaciones deberán disponer de una apertura en fachada al espacio público, patio de manzana o patio de parcela, directa o a través de una galería, de forma que entre 0,80 m y 2,00 m de altura tengan, como mínimo, una superficie de 0,40 m².

5.3 La galería es la pieza que tiene un ventanal que da directamente al aire libre con una superficie en altura no inferior a la superficie en planta de la misma galería.

5.4 Una apertura es una puerta o ventana practicable. La superficie de una apertura es la de su paso abierto o de su superficie traslúcida.

6. Equipo

El equipo mínimo del que debe estar dotada una vivienda para que sea habitable debe cumplir los siguientes requisitos:

6.1 Tener una instalación de agua fría y caliente que:

• a) Esté en buen estado.
• b) Como mínimo, sirva al fregadero de la cocina, a un lavabo y a una ducha o bañera.
• c) Si el suministro es por captación propia o por aforamiento, que disponga de un depósito de reserva de 200 litros.
• d) Permita un consumo seguido de 50 litros de agua a una temperatura de 40 grados y con un caudal de 10 litros por minuto.

6.2 Disponer de un sistema de evacuación de aguas residuales de forma que:

• a) Esté en buen estado.
• b) Conecte con todo el equipo que lo requiera.
• c) Todos los desagües tengan un dispositivo sifónico.
• d) Si en su entorno hay una red pública de alcantarillado, que conecte con esta, y si no la hay, que las aguas sucias no se viertan al exterior si no han sido previamente depuradas.

6.3 Si la vivienda está situada en un núcleo urbano, o tiene la posibilidad de estar conectada a una red exterior de suministro de energía eléctrica con condiciones económicas similares a las de una vivienda situada en el núcleo urbano, debe disponer de una instalación interior de forma que:

• a) Tenga un punto de luz con interruptor independiente en cada pieza.
• b) Tenga un enchufe para cada aparato de equipo obligatorio.
• c) Tenga dos enchufes en la sala y en la cocina, y uno en las habitaciones. En el caso de que la sala contenga el equipo de cocina, debe disponer como mínimo de cuatro enchufes.
• d) No implique un riesgo para las personas ni perturbaciones en el funcionamiento normal de otras instalaciones.

6.4 Disponer de un equipo higiénico, entendido como los aparatos higiénicos que, con la dotación de agua corriente correspondiente y el desagüe, están destinados a la higiene y la evacuación del cuerpo humano, de forma que:

• a) Esté formado como mínimo por un lavabo, un inodoro y una ducha en buen estado.
• b) El inodoro debe estar incluido en una cámara higiénica independizable.
• c) La ducha debe tener impermeabilizado su suelo y sus paramentos hasta una altura de 2,10 m.
• d) La cámara higiénica tenga una ventilación al aire libre directa o a través de un conducto en el que se active mecánicamente la ventilación. Si el conducto es vertical, la ventilación puede ser activada estáticamente.

6.5 Tener instalado un equipo de cocina de forma que:

• a) Esté formado como mínimo por un fregadero y un aparato de cocción eléctrico o de gas.
• b) Esté en una misma pieza.
• c) La pieza donde esté incluido no contenga ningún aparato del equipo higiénico.
• d) La pieza donde esté incluido tenga una ventilación al aire libre directa o a través de un conducto en el que se active mecánicamente la ventilación. Si el conducto es vertical, la ventilación puede ser activada estáticamente.

6.6 Tener instalado o admitir directamente la instalación de un equipo de lavado de ropa de forma que en el espacio previsto haya, como mínimo, una toma de agua fría, un desagüe y una toma de corriente.

Anexo 3

Modelos de cédula de habitabilidad

1. Modelo de cédula de habitabilidad de primera ocupación.

2. Modelo de cédula de habitabilidad para segunda y sucesivas ocupaciones.