Comprar una casa en ruinas puede resultar literalmente la ruina del comprador, sobre todo si se ha financiado con un crédito. Los vicios ocultos de una casa son causa de resolución contractual, pero otra cuestión es el contrato de la hipoteca. En este sentido, la Audiencia Provincial de Lleida declara la resolución de un contrato de compraventa de una vivienda por incumplimiento del vendedor, debido a las condiciones ruinógenas que afectaban a la estructura del edificio desconocidas por el comprador antes de la firma. No obstante, el tribunal no deja sin efecto el contrato de préstamo suscrito para financiar la compra por ser un acuerdo diferente y no existir causas de incumplimiento.
Es cierto que los compradores conocían los defectos del interior de la vivienda y que determinaron una rebaja del precio, pero no que el edificio adolecía de patologías estructurales graves que conllevarían dejar de ser habitable en menos de 7 años y ser declarado en ruina técnica y económica en 9 años. Los magistrados consideran que estaba al alcance de la vendedora, que se dedica profesionalmente a la promoción, construcción, rehabilitación y comercialización de inmuebles, tener fácilmente conocimiento de los problemas estructurales del edificio antes de la venta, cosa que no hizo.
Sin embargo, valoración aparte es el contrato de préstamo hipotecario suscrito para financiar la adquisición de la vivienda. A este respecto la Audiencia rechaza que el contrato de financiación sea meramente accesorio del de compraventa declarado resuelto, por ello desestima la pretensión de los compradores y establece que resolución del contrato de compraventa no determina la del préstamo.
Dos contratos diferentes
El Tribunal argumenta que, aunque la vendedora sea una sociedad del mismo grupo empresarial que la prestamista, o esté participada por ella, tienen distinta personalidad jurídica con objetos sociales distintos, resultando también dos contratos perfectamente diferenciados (el de compraventa y el de préstamo).
Por otro lado, los argumentos en los que los compradores apoyan su pretensión se basa en el criterio jurisprudencial que contempla un supuesto de nulidad por vicio del consentimiento por error que afecta a la compraventa y asimismo al préstamo, pero en este caso no se ejercita ninguna acción de nulidad (arts. 1261 y siguientes CCivil), sino de resolución por incumplimiento contractual (art. 1124 CCivil) que es diferente, y no puede aplicarse por analogía.
Además, señala que si bien en alguna ocasión en el ordenamiento jurídico se contempla expresamente que la ineficacia de un contrato determina también la del concertado para financiar el anterior, como ocurre en la Ley 16/2011, de contratos de crédito al consumo, que en su art. 26.2 prevé que la ineficacia del contrato de consumo conlleva también la del crédito destinado a su financiación, el legislador de forma expresa excluye del ámbito de aplicación de dicha Ley a los contratos de crédito garantizados con hipoteca.
Ausencia de motivos resolutorios
Conforme a estos razonamientos, la Audiencia deniega la existencia de motivo alguno que justifique que la resolución del contrato de compraventa deba llevar consigo la resolución del contrato de préstamo hipotecario suscrito para financiar la adquisición de la finca que ha declarado resuelta.
Tampoco aprecia otra causa de resolución atribuible a la entidad prestamista que permita, conforme al art. 1124 CC, la resolución del contrato de préstamo, ya que no consta ningún incumplimiento contractual imputable a dicha prestamista, y además parece que el contrato de préstamo ha tenido hasta la fecha un cumplimiento normal por parte de los prestatarios.
