El Tribunal Supremo ha reconocido la legitimación activa de varios comuneros para reclamar por el incumplimiento de un contrato de obra suscrito formalmente por la comunidad de propietarios, al considerar que fueron ellos quienes asumieron individualmente el pago de las obras y soportaron el perjuicio económico derivado del incumplimiento de la contratista.

La controversia tiene su origen en un contrato de arrendamiento de obra celebrado entre una comunidad de propietarios y una empresa para la restauración de las fachadas del edificio. Sin embargo, la contratista abandonó los trabajos cuando apenas habían comenzado, pese a haber percibido el importe de los préstamos concedidos a los comuneros para financiar la ejecución de las obras.

Los propietarios afectados interpusieron una demanda para reclamar las cantidades abonadas, pero tanto el juzgado como la Audiencia Provincial apreciaron la excepción de falta de legitimación activa al entender que únicamente la comunidad de propietarios, como parte firmante del contrato, podía ejercitar las acciones derivadas de su incumplimiento.

El Tribunal Supremo, sin embargo, revoca estas resoluciones y estima el recurso de casación.

La configuración del contrato es determinante

La Sala señala que, más allá de quién suscribiera formalmente el contrato, debe atenderse a la singular configuración económica y jurídica de la operación.

Aunque el contrato fue firmado por la comunidad de propietarios, sus propias cláusulas establecían que el coste de la obra no sería abonado por la comunidad como entidad única para después repercutirlo entre los vecinos, sino que cada comunero asumiría directamente el pago de la parte del precio correspondiente a su cuota de participación.

Además, cada propietario podía elegir la modalidad de pago prevista en el contrato, lo que evidencia que la obligación económica quedaba individualizada y recaía exclusivamente sobre cada uno de ellos.

El perjuicio fue soportado por los propietarios

El Alto Tribunal considera que esta circunstancia resulta determinante para apreciar la legitimación activa de los demandantes.

La sentencia destaca que fueron los propios comuneros quienes asumieron personalmente la obligación de pago, concertaron los préstamos destinados a financiar las obras y abonaron las cantidades correspondientes, sin llegar a recibir la prestación contratada debido al incumplimiento de la empresa.

Por ello, concluye que negarles la posibilidad de reclamar conduciría a una situación incompatible con la realidad económica del negocio jurídico, al desvincular a quien sufrió efectivamente el perjuicio de quien estaría legitimado para exigir su reparación.

En consecuencia, el Supremo anula la sentencia recurrida y devuelve las actuaciones a la Audiencia Provincial para que dicte una nueva resolución en la que, una vez reconocida la legitimación activa de los comuneros, entre a resolver el fondo del litigio.