Artículo 1 Autopromoción de viviendas protegidas

1. Se entiende por autopromoción de vivienda protegida, la actividad, realizada por cualquier persona física, dirigida a la construcción de la vivienda destinada exclusivamente a su uso y disfrute como residencia habitual e incluida en alguno de los programas del Plan de Autopromoción de Viviendas Protegidas.

2. Su régimen jurídico estará integrado por el conjunto de derechos y beneficios, deberes, obligaciones y limitaciones, establecidos en esta Ley y normas que la desarrollen.

El control de calidad y seguridad de la edificación de las viviendas de autopromoción protegida se garantizará mediante las medidas previstas en la presente Ley, sin que sea exigible el seguro decenal previsto en la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación.

3. Lo dispuesto en la presente Ley no exime a los agentes de la construcción que intervengan del régimen de responsabilidades civiles fijadas por la legislación, sin que, en ningún caso, estás puedan ser trasladadas a la Junta de Extremadura.

Artículo 2 Planificación y programación

1. La Junta de Extremadura, mediante Decreto aprobado a propuesta del Consejero de Vivienda, Urbanismo y Transportes, establecerá, dentro del Plan Regional de Viviendas, el correspondiente «Plan de Autopromoción de Vivienda Protegida», que fijará las características temporales, territoriales, económicas y urbanísticas que habrán de reunir los solicitantes de las ayudas públicas correspondientes y las condiciones objetivas de las viviendas.

2. Podrán existir programas de actuación en desarrollo de lo previsto en esta Ley.

El Programa de actuación consiste en el acto de ejecución concreta de los aspectos parciales del Plan que oportunamente fijen con carácter temporal las prioridades de aplicación de las ayudas previstas para finalidades específicas para el desarrollo del mismo. Su aprobación se realizará mediante Orden de la Consejería de Vivienda, Urbanismo y Transporte.

En los Presupuestos de la Consejería de Vivienda, Urbanismo y Transportes figurará la partida correspondiente para atender al gasto correspondiente a cada programa de ejecución del Plan.

Artículo 3 Convenios

1. La Consejería de Vivienda, Urbanismo y Transportes podrá acordar la celebración de convenios con los Colegios Profesionales para regular la redacción de los proyectos, dirección de obras y dirección de la ejecución de las viviendas autopromovidas, estableciendo los mecanismos de colaboración oportunos.

2. Sin perjuicio de lo establecido en el número anterior, y en ausencia de los mismos, la Consejería competente podrá acordar la contratación de la redacción de proyectos y direcciones de obras directamente a los profesionales correspondientes, de conformidad con lo establecido en el ordenamiento jurídico.

3. Asimismo podrá celebrar convenios con las Entidades Locales para lograr el cumplimiento de las finalidades que en el Plan se ordenen.

Artículo 4 Censo Administrativo de Agentes de la Construcción

Mediante Decreto de la Junta de Extremadura, a propuesta de la Consejería de Vivienda, Urbanismo y Transportes, se creará un censo de la totalidad de las viviendas protegidas en autopromoción.

En el mismo figurarán todos los elementos subjetivos, objetivos y de actividad pertinentes para lograr la plena identificación de todos los sujetos intervinientes en el proceso edificatorio.

Además de los autopromotores, figurarán en dicho Censo los constructores, los principales suministradores directos e indirectos de todos los materiales, los directores de proyectos y de obras y cuantos agentes y operadores intervengan en dicho proceso.

Artículo 5 Autopromotor

1. Es autopromotor de vivienda protegida la persona física que de forma individual decide, impulsa, programa y financia, con recursos propios o ajenos, las obras de construcción de una vivienda para ser destinada exclusivamente al uso y disfrute por parte de la misma y de su unidad familiar como residencia habitual.

Podrán adquirir esta condición las unidades familiares que cumplan los requisitos que establezca con carácter general la Junta de Extremadura mediante el pertinente reglamento dictado al efecto.

2. La Junta de Extremadura establecerá mediante Decreto, cuantos requisitos sean precisos para que, en condiciones de igualdad, se adquiera dicha condición de autopromotor.

En particular podrá fijar los siguientes:

• a) Limitaciones a la tenencia de titularidades dominicales o de cualquier otro derecho real de relativa importancia económica.
• b) Exigencia de título suficiente de atribución patrimonial, a juicio de la Consejería competente, el cual será debidamente escriturado y presentado en el Registro de la Propiedad, con anterioridad a la percepción de las ayudas previstas administrativamente.
• c) Ingresos máximos de la respectiva unidad familiar.
• d) Residencia efectiva en la localidad de construcción de la vivienda.
• e) Cumplimiento de las obligaciones fiscales y sociales de conformidad con la legislación general y la establecida por la Comunidad Autónoma.

Artículo 6 Constructor

El autopromotor, si tuviera capacidad suficiente, podrá ejecutar la obra por sí mismo. En caso contrario procederá a estipular con el correspondiente contratista o contratistas la ejecución total o parcial de la obra de construcción de la vivienda con estricto cumplimiento de lo fijado en el proyecto arquitectónico, las instrucciones del director de la obra y del director de la ejecución de la obra y cuantas órdenes establezca, dentro de su competencia, la Administración de tutela.

Artículo 7 Facultativos

Los proyectistas, directores de obra y directores de ejecución de la obra quedarán sujetos, además de a sus deberes profesionales ordinarios, al cumplimiento de cuantas exigencias deriven de lo dispuesto en esta Ley.

A este respecto, la Consejería competente podrá impartir las pertinentes instrucciones, orientaciones y, específicamente, las que incidan en la mejora de la calidad de la vivienda de autopromoción.

Reglamentariamente podrá extenderse dichas normas a los demás profesionales que participen en el proceso edificatorio.

Artículo 8 Derechos de información

Todo agente de la construcción tendrá derecho a que se le expida cédula previa informativa de la totalidad de los requisitos que hayan de concurrir para que se otorgue esta calificación. Asimismo, cumplidos los requisitos procedimentales para lograr la calificación de vivienda protegida en autopromoción, tendrá derecho a que se le entregue certificado de cumplimiento de la totalidad de los requisitos exigidos. La información citada será expedida por la Consejería competente en materia de vivienda, de la forma en que se establezca reglamentariamente.

Artículo 9 Calificación

1. Las viviendas que cumplan con la totalidad de los requisitos establecidos en esta legislación tendrán la calificación definitiva de vivienda protegida autopromovida. La calificación provisional posibilitará el acceso a las líneas de financiación, auxilios y ayudas, préstamos y cuantos beneficios establezca el correspondiente Plan y programa. La Administración Autonómica, mediante resolución, procederá a calificar tras el oportuno expediente las construcciones que merezcan esta consideración. Ostentarán la placa identificativa correspondiente a la Junta de Extremadura que se situará en lugar visible que permita su completa identificación.

2. La Junta de Extremadura definirá reglamentariamente los requisitos que deberá cumplir la vivienda autopromovida protegida, estableciendo al menos los siguientes:

• a) Restricciones al destino y uso de la vivienda.
• b) Prohibición de venta con vulneración de los precios máximos fijados durante plazo establecido reglamentariamente.
• c) Características, superficie y tipología de la vivienda, respeto al medio ambiente, paisaje, patrimonio histórico-artístico y acatamiento de medidas de protección, seguridad e higiene y de condiciones mínimas de habitabilidad.
• d) Determinación de costes máximos de construcción, pudiéndose estipular un margen de tolerancia en su efectiva aplicación.
• e) Calidades de los materiales y elementos y procesos constructivos con indicación de los parámetros de calidad, aptitud y cuantas determinaciones fueran precisas para garantizar la completa supresión de los vicios o defectos que tengan su origen o afecten a la cimentación, los soportes, las vigas, los forjados, los muros de carga u otros elementos estructurales, y que comprometan directamente la resistencia mecánica y estabilidad del edificio. Se incluirá específicamente la relación de precios descompuestos por metro cuadrado de las diferentes unidades de obra que integran el proyecto.
• f) Plazos para la ocupación efectiva de las viviendas.
• g) Sometimiento a auditorías e inspecciones de calidad de materiales.
• h) Procedimiento de gestión de los proyectos.

Artículo 10 Procedimiento

Mediante Decreto de la Junta de Extremadura se establecerá el pertinente procedimiento para facilitar el cumplimiento de cuantos actos de gestión condujeran al otorgamiento de la correspondiente calificación como vivienda de autopromoción protegida y las exigencias que habrán de cumplir los solicitantes. Igualmente se regulará el procedimiento para proceder a la descalificación de la vivienda, cuando así proceda.

La Administración ejercitará periódicamente sus potestades de inspección, verificación y control sobre el proceso constructivo.

Artículo 11 Limitaciones a la facultad de disposición en transmisiones inter vivos

1. Las viviendas en régimen de autopromoción protegida no podrán ser objeto de transmisión inter vivos durante el plazo de diez años a partir de la fecha de la calificación definitiva.

La contravención de lo establecido en este precepto determinará la imposición de las sanciones correspondientes previstas en esta Ley.

2. Durante dicho plazo, tampoco podrán ser objeto de arrendamiento ni de ninguna otra forma de cesión, a título lucrativo u oneroso, que implique su uso, disfrute o utilización, directa o indirecta, por persona o personas que no pertenezcan a la unidad familiar del autopromotor.

Tampoco podrá ser hipotecada ni podrá constituirse sobre la misma ningún otro derecho real en garantía de ningún préstamo o crédito, salvo el destinado a financiar su propia edificación, con autorización previa de la Consejería competente.

En los supuestos de cambio de localidad u otro motivo justificado, previa autorización de la Consejería con competencia en materia de vivienda, podrá, quien reúna los requisitos establecidos en la normativa autonómica, subrogarse en cuantos derechos y obligaciones tenga el autopromotor de la vivienda. Las ayudas recibidas por éste serán tenidas en cuenta para la fijación del precio de la vivienda que deberá expresarse en la autorización administrativa.

Cuando no sea posible la subrogación prevista en el párrafo anterior la enajenación de la vivienda determinará, previa incoación del expediente de descalificación como autopromovida protegida, la exigencia de las garantías y seguros establecidos en la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación. En este caso, el perceptor de las ayudas públicas económicas deberá reintegrarlas aumentadas con los intereses legales correspondientes.

El incumplimiento de lo previsto en este artículo determinará, además de la pérdida de la condición de vivienda protegida autopromovida, con las consecuencias previstas en el párrafo anterior, la iniciación del oportuno proceso sancionador de conformidad con lo dispuesto en el Capítulo VI de esta Ley.

3. Salvo que reuniera los requisitos subjetivos necesarios para subrogarse, el adjudicatario en cualquier procedimiento judicial o administrativo no quedará amparado por la presente Ley, debiendo asumir las responsabilidades y establecer las garantías previstas en el Capítulo IV de la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación, suscribiendo, al efecto, los seguros previstos en la misma.

4. Los Notarios exigirán para autorizar escrituras de declaración de obra nueva de edificaciones a las que sea de aplicación esta Ley, que se haga constar en dicho instrumento la indicada limitación al poder de disposición sobre las mismas.

Este límite a la facultad de disposición se hará constar asimismo en el Registro de la Propiedad. La inexactitud en la declaración ante los fedatarios públicos implicará la pérdida automática de las ayudas económicas percibidas, además de las sanciones específicamente previstas en esta legislación y en el resto del ordenamiento jurídico.

Dichas limitaciones podrán hacerse constar asimismo en cuantos Registros Administrativos se estime conveniente a efectos de dotarlas de la mayor publicidad.

5. La Junta de Extremadura, mediante Orden, procederá a establecer los precios máximos de venta durante determinado plazo de las viviendas en autopromoción protegida, tanto en los supuestos de subrogación, como una vez finalizado el plazo establecido en el apartado primero de este artículo. Dicha limitación se hará constar en la correspondiente inscripción de la escritura de declaración de obra nueva terminada. La venta o cualquier otro negocio transmisivo realizado con sobreprecio en estas viviendas, implicará la imposición de las sanciones pertinentes.

Artículo 12 Subrogación en transmisiones mortis causa

En el caso de muerte o declaración de fallecimiento del autopromotor ocurrida antes de que transcurriera diez años desde la calificación definitiva, la vivienda sólo podrá continuar estando acogida a la presente Ley si el heredero o legatario a quien se le adjudicara la vivienda reuniera las condiciones necesarias para poder subrogarse en los derechos y obligaciones que concede e impone esta Ley al autopromotor y así lo manifestara fehacientemente al aceptar la herencia o legado.

Dicha subrogación será automática si fuera la unidad familiar la que tuviera la condición de autopromotor o si se adjudicara al cónyuge o pareja de hecho sobreviviente e hijos del causante y constituyera la vivienda habitual de la familia.

Si el heredero o legatario al que se le adjudicara no pudiera o no quisiera subrogarse, o no lo hiciera constar así al aceptar la herencia, la vivienda perdería previa la incoación del oportuno expediente, la calificación de vivienda protegida autopromovida, recobrando, en consecuencia, plena vigencia el régimen de responsabilidades y garantías establecidos en el Capítulo IV de la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la edificación.

Artículo 13 Régimen organizativo

1. La Junta de Extremadura establecerá un Plan de Control de Calidades de las Viviendas de Autopromoción Protegidas, adscrita a la Consejería competente en materia de vivienda.

Se creará reglamentariamente una Comisión con este fin, que podrá recabar la colaboración de empresas y centros públicos y privados, y que tendrá las siguientes funciones:

• a) Proponer la acreditación de laboratorios para el control de la calidad de la edificación.
• b) Informar y promover los proyectos de disposiciones técnicas en esta materia.
• c) Coordinar la labor inspectora y de control sobre las viviendas protegidas.
• d) Establecer los planes de inspección sobre las viviendas protegidas.
• e) Inspeccionar las empresas suministradoras de materiales y dictaminar técnicamente sobre su actuación.
• f) Certificar técnicamente o aprobar las certificaciones sobre cumplimiento técnico de esta Ley en todos los aspectos sobre calidad y seguridad.
• g) Verificar la actuación profesional de los agentes de la edificación.

2. La Comisión presentará anualmente una Memoria que con precisión y detalle indique la descripción del cumplimiento del Plan y Programas, haga una expresa valoración del cumplimiento de las condiciones de seguridad de las viviendas en autopromoción, e indique las mejoras que puedan introducirse en la aplicación de esta Ley. Podrá proponer a la Consejería la elaboración de instrucciones de obligado cumplimiento para todos los agentes descritos en esta Ley, así como para cuantos profesionales intervengan en el procedimiento.

Artículo 14 Sujetos responsables

Las personas físicas y jurídicas que resulten responsables de los hechos que, de acuerdo con lo dispuesto en este Capítulo, sean constitutivos de infracción administrativa, aún a título de inobservancia, serán sancionadas de acuerdo con lo dispuesto en esta Ley, sin perjuicio de la aplicación de las normas establecidas en la legislación sobre urbanismo y vivienda.

Artículo 15 Clasificación de las Infracciones

1. Por la gravedad y reiteración de los hechos, las infracciones se clasifican en leves, graves y muy graves.

2. Se consideran infracciones leves:

• a) No edificar la vivienda en el plazo previsto.
• b) No ocupar efectivamente la vivienda en el plazo marcado al efecto.
• c) La inexactitud en los datos ofrecidos a la Administración sobre tenencia de titularidades dominicales o de cualquier otro derecho real.
• d) La inexactitud en los datos ofrecidos a la Administración sobre ingresos de la unidad familiar.
• e) No dedicar la vivienda a residencia habitual de modo efectivo.

3. Se consideran infracciones graves:

• a) El incumplimiento de las limitaciones a la facultad de disposición.
• b) No edificar la vivienda con las calidades establecidas en el proyecto.
• c) Autorizar, por parte de la dirección de obras o de la dirección de la ejecución de la obra, la modificación de calidades o de cualquier modificación del proyecto no autorizada por la Administración Autonómica.
• d) Incumplir las normas sobre características, superficie y tipología de la vivienda, respeto al medio ambiente, entorno urbanístico, patrimonio histórico-artístico y medidas de protección, seguridad y salud laboral.
• e) Excederse en los costes máximos de construcción que suponga una modificación importante en los precios previstos en el proyecto aprobado.
• f) La inexactitud en la declaración ante los fedatarios públicos.
• g) La emisión de documentación acreditativa falsa sobre la ejecución de la obra ante la Administración.
• h) La comisión de tres faltas leves.

4. Se consideran infracciones muy graves:

• a) La vulneración de las normas técnicas sobre construcción y edificación, instalaciones, materiales, productos, aislamientos y protección contra incendios y de las demás normas técnicas de obligado cumplimiento.
• b) La omisión de los preceptivos controles de calidad.
• c) La ejecución de las obras incumpliendo el proyecto y las instrucciones del director de obra y de la ejecución de la obra.
• d) La comisión de tres faltas graves.

Artículo 16 Sanciones

1. Las sanciones que podrá imponer la Administración Autonómica, consistirán en la imposición de las multas siguientes:

• a) Las infracciones calificadas como leves podrán ser sancionadas con multas cuya cuantía no será inferior a cien euros (100 euros) ni superior a tres mil euros (3.000 euros).
• b) Las infracciones calificadas como graves podrán ser sancionadas con multas cuya cuantía será superior a tres mil euros (3.000 euros) y no excederá de treinta mil euros (30.000 euros).
• c) Las infracciones calificadas como muy graves podrán ser sancionadas con multas cuya cuantía será superior a treinta mil euros (30.000 euros) y no excederá de ciento cincuenta mil euros (150.000 euros).

2. Además de las sanciones señaladas, y de forma compatible con lo anteriormente dispuesto, la Administración podrá establecer las siguientes técnicas:

• a) Multa coercitiva de seis mil euros (6.000 euros) a sesenta mil euros (60.000 euros) con reiteración mensual en el caso de incumplimiento de los plazos de ejecución de viviendas.
• b) Multa coercitiva de seis mil euros (6.000 euros) a sesenta mil euros (60.000 euros) con reiteración anual en el caso de falta de ocupación efectiva de la vivienda como residencia habitual del autopromotor, salvo justificada causa de naturaleza grave apreciada por la Consejería de Vivienda, Urbanismo y Transportes.

3. Igualmente podrá acordarse la inhabilitación para actuar como agente de la construcción de vivienda de autopromoción. En el supuesto de infracciones graves, podrá inhabilitarse hasta cinco años y en el caso de muy graves podrá excluirse de cinco a diez años.

4. Para atemperar las sanciones descritas se atenderá principalmente a la intencionalidad, reiteración y la lesión al interés general o de otros particulares.

5. Los agentes de la edificación sancionados por incumplimiento en las normas de calidad quedarán inhabilitados para instar nuevos proyectos de autopromoción de vivienda protegida. La inhabilitación se extenderá a los suministradores de materiales, a quienes tras el oportuno expediente, alcanzará plenamente y de forma definitiva la total inhabilitación a estos fines. Igualmente quedarán expulsados del Registro Administrativo sobre los facultativos que hubieran incurrido en incumplimiento sobre normativa de calidad.

6. El incumplimiento de las limitaciones a la facultad de disposición contenidas en el presente capítulo dará lugar a la revocación de las ayudas de todo tipo reconocidas y en consecuencia a la devolución de cantidades incluidas los gastos de redacción de proyecto, dirección de obras y estudios, coordinación de seguridad y salud laboral aumentadas con los intereses legales desde su percepción.

Declarado dicho incumplimiento, procederá la exigencia inmediata por la Administración de tutela del seguro previsto en el artículo 19 de la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación.

7. El procedimiento sancionador se ajustará a lo previsto en la legislación general de procedimiento administrativo y régimen jurídico de las Administraciones Públicas, sin perjuicio de las especificidades técnicas derivadas de la legislación urbanística de Extremadura