Sumario

Pre�mbulo

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El r�gimen jur�dico de los arrendamientos urbanos se encuentra en la actualidad regulado por el Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964, aprobado por el Decreto 4104/1964, de 24 de diciembre.

Los principios que inspiraron la reforma de la legislaci�n arrendaticia llevada a cabo en 1964, seg�n reza la Exposici�n de Motivos de la Ley 40/1964, fueron los de atemperar el movimiento liberalizador de la propiedad urbana a las circunstancias econ�micas del pa�s y a las exigencias de la justicia. Sin embargo, el texto refundido no lleg� a alcanzar sus objetivos de desbloquear la situaci�n de las rentas congeladas. El citado texto consagr�, adem�s, un r�gimen de subrogaciones, tanto �inter vivos� como �mortis causa�, favorable a los intereses del arrendatario.

Ambas circunstancias determinaron un marco normativo que la pr�ctica ha puesto de manifiesto que fomentaba escasamente la utilizaci�n del instituto arrendaticio.

Ante estas circunstancias, el Real Decreto-Ley 2/1985, de 30 de abril, sobre Medidas de Pol�tica Econ�mica, introdujo dos modificaciones en la regulaci�n del r�gimen de los arrendamientos urbanos que han tenido un enorme impacto en el desarrollo posterior de este sector. Estas modificaciones fueron la libertad para la transformaci�n de viviendas en locales de negocio y la libertad para pactar la duraci�n del contrato, suprimiendo el car�cter obligatorio de la pr�rroga forzosa en los contratos de arrendamientos urbanos.

El Real Decreto-Ley 2/1985 ha tenido resultados mixtos. Por un lado, ha permitido que la tendencia a la disminuci�n en el porcentaje de viviendas alquiladas que se estaba produciendo a principios de la d�cada de los ochenta se detuviera, aunque no ha podido revertir sustancialmente el signo de la tendencia. Por otro lado, sin embargo, ha generado una enorme inestabilidad en el mercado de viviendas en alquiler al dar lugar a un fen�meno de contratos de corta duraci�n. Esto a su vez ha producido un movimiento de incremento de las rentas muy significativo, que se ha visto agravado por su simultaneidad en el tiempo con un per�odo de elevaci�n de los precios en el mercado inmobiliario.

En la actualidad, el mercado de los arrendamientos urbanos en vivienda se caracteriza por la coexistencia de dos situaciones claramente diferenciadas. Por un lado, los contratos celebrados al amparo del Real Decreto-Ley 2/1985, que representan aproximadamente el 20 por 100 del total y se caracterizan por tener rentas elevadas y un importante grado de rotaci�n ocupacional por consecuencia de su generalizada duraci�n anual. Por el otro, los contratos celebrados con anterioridad a la fecha de entrada en vigor del Real Decreto-Ley 2/1985. En general, se trata de contratos con rentas no elevadas y, en el caso de los contratos celebrados con anterioridad a la Ley de 1964, aproximadamente el 50 por 100 del total, con rentas que se pueden calificar como inecon�micas.

Las disfunciones que esta situaci�n genera en el mercado son tales que han convertido al arrendamiento en una alternativa poco atractiva frente a la de la adquisici�n en propiedad en relaci�n con la soluci�n al problema de la vivienda. En este sentido, s�lo un 18 por 100 aproximadamente del parque total de viviendas se encuentra en r�gimen de alquiler.

Por ello, la finalidad �ltima que persigue la reforma es la de coadyuvar a potenciar el mercado de los arrendamientos urbanos como pieza b�sica de una pol�tica de vivienda orientada por el mandato constitucional consagrado en el art�culo 47, de reconocimiento del derecho de todos los espa�oles a disfrutar de una vivienda digna y adecuada.

La consecuci�n de este objetivo exige una modificaci�n normativa que permita establecer un equilibrio adecuado en las prestaciones de las partes, y aunque es evidente que el cambio normativo por s� mismo no constituye una condici�n suficiente para potenciar la oferta en este sector, s� es una condici�n necesaria para que ello se produzca.

La regulaci�n sustantiva del contrato de arrendamiento debe partir de una clara diferenciaci�n de trato entre los arrendamientos de vivienda y los destinados a cualquier otro uso distinto del de vivienda, por entender que las realidades econ�micas subyacentes son sustancialmente distintas y merecedoras, por tanto, de sistemas normativos dis�miles que se hagan eco de esa diferencia.

En este sentido, al mismo tiempo que se mantiene el car�cter tuitivo de la regulaci�n de los arrendamientos de vivienda, se opta en relaci�n con los destinados a otros usos por una regulaci�n basada de forma absoluta en el libre acuerdo de las partes.

Adem�s, la ley contiene una reforma parcial de la regulaci�n de los procesos arrendaticios y la modificaci�n del r�gimen de los contratos actualmente en vigor.

2

La regulaci�n de los arrendamientos de vivienda presenta novedades significativas, fundamentalmente en relaci�n con su duraci�n. En este sentido, se ha optado por establecer un plazo m�nimo de duraci�n del contrato de cinco a�os, por entender que un plazo de estas caracter�sticas permite una cierta estabilidad para las unidades familiares que les posibilita contemplar al arrendamiento como alternativa v�lida a la propiedad. Al mismo tiempo, no es un plazo excesivo que pudiera constituir un freno para que tanto los propietarios privados como los promotores empresariales sit�en viviendas en este mercado.

Este plazo m�nimo de duraci�n se articula a partir del libre pacto entre las partes sobre la duraci�n inicial del contrato m�s un sistema de pr�rrogas anuales obligatorias hasta alcanzar el m�nimo de cinco a�os de duraci�n, si el pacto inicial hubiera sido por un plazo inferior.

Se introduce tambi�n en la ley un mecanismo de pr�rroga t�cita, transcurrido como m�nimo el plazo de garant�a de cinco a�os, que da lugar a un nuevo plazo articulado asimismo sobre per�odos anuales, de tres a�os.

El reconocimiento de la existencia de situaciones que exigen plazos inferiores de duraci�n ha hecho que la ley prevea esta posibilidad, aunque vinculada en exclusiva a la necesidad, conocida al tiempo de la celebraci�n del contrato, de recuperar el uso de la vivienda arrendada para domicilio del propio arrendador.

El establecimiento de un plazo de duraci�n limitado permite mitigar el impacto que el instituto de las subrogaciones pudiera tener sobre el equilibrio de las prestaciones. En la medida en que el derecho de las personas subrogadas a continuar en el uso de la vivienda arrendada s�lo se mantiene hasta la terminaci�n del plazo contractual, no existe inconveniente en mantener dicho derecho en el �mbito �mortis causa� a favor de aquellas personas con vinculaci�n directa con el arrendatario. Destaca como novedad el reconocimiento de este derecho al conviviente �more uxorio�.

En relaci�n con las subrogaciones �inter vivos�, s�lo se reconoce su existencia previo consentimiento escrito del arrendador. Al mismo tiempo, se introduce una novedad en casos de resoluciones judiciales que, en procesos de nulidad, separaci�n o divorcio, asignen la vivienda al c�nyuge no titular. En estos casos, se reconoce �ex lege� a dicho c�nyuge el derecho a continuar en el uso de la vivienda arrendada por el tiempo que restare del contrato.

El r�gimen de rentas se construye en torno al principio de la libertad de pactos entre las partes para la determinaci�n de la renta inicial tanto para los contratos nuevos como para aquellos que se mantengan con arrendatarios ya establecidos. Esto asegurar�, cuando ello sea preciso, que las rentas de los contratos permitan reflejar la realidad del mercado, si esta realidad no hubiera podido trasladarse a la renta por la v�a de las actualizaciones previstas. Ello puede ser as�, dado que la norma establece un mecanismo de actualizaci�n de rentas vinculado a las variaciones porcentuales que pueda experimentar en un per�odo anual el Indice de Precios al Consumo.

Por lo que se refiere a los derechos y obligaciones de las partes, la ley mantiene en l�neas generales la regulaci�n actual, sin introducir grandes novedades. Se except�a el establecimiento de una previsi�n especial para arrendatarios afectados de minusval�as o con personas minusv�lidas a su cargo, que pretendan efectuar modificaciones en la finca arrendada que les permitan mejorar la utilizaci�n de la misma.

Tambi�n se mantiene el derecho de adquisici�n preferente en favor del arrendatario para el supuesto de enajenaci�n de la vivienda arrendada durante la vigencia del arrendamiento aunque referido a condiciones de mercado, por entenderse que constituye un instrumento que sin suponer una grave onerosidad para el arrendador incrementa las posibilidades de permanencia del arrendatario en la vivienda.

Por �ltimo, por lo que se refiere a la formalizaci�n de los contratos, la ley mantiene la libertad de las partes de optar por la forma oral o escrita. Al mismo tiempo, se consagra expresamente la posibilidad de todos los contratos de arrendamiento, cualquiera que sea su duraci�n, de acceder al Registro de la Propiedad, intentando, por otro lado, potenciar esta posibilidad de acceso mediante la vinculaci�n de determinadas medidas de fomento o beneficio al hecho de la inscripci�n. Este hecho no s�lo contribuye a reforzar las garant�as de las partes, sino que incrementa la informaci�n disponible para el Estado, permiti�ndole el dise�o y ejecuci�n de aquellas medidas que puedan contribuir a la mejora de la ordenaci�n normativa y de la pr�ctica de los arrendamientos.

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La ley abandona la distinci�n tradicional entre arrendamientos de vivienda y arrendamientos de locales de negocio y asimilados para diferenciar entre arrendamientos de vivienda, que son aqu�llos dedicados a satisfacer la necesidad de vivienda permanente del arrendatario, su c�nyuge o sus hijos dependientes, y, arrendamientos para usos distintos al de vivienda, categor�a �sta que engloba los arrendamientos de segunda residencia, los de temporada, los tradicionales de local de negocio y los asimilados a �stos.

Este nuevo categorismo se asienta en la idea de conceder medidas de protecci�n al arrendatario s�lo all� donde la finalidad del arrendamiento sea la satisfacci�n de la necesidad de vivienda del individuo y de su familia, pero no en otros supuestos en los que se satisfagan necesidades econ�micas, recreativas o administrativas.

Para ello, en la regulaci�n de los arrendamientos para uso distinto al de vivienda, la ley opta por dejar al libre pacto de las partes todos los elementos del contrato, configur�ndose una regulaci�n supletoria del libre pacto que tambi�n permite un amplio recurso al r�gimen del C�digo Civil.

Se regulan as�, con car�cter supletorio de la voluntad expresa de arrendador y arrendatario, el r�gimen de obligaciones de conservaci�n y obras, el derecho de adquisici�n preferente, el de traspaso y las subrogaciones �mortis causa�, aunque limitadas al c�nyuge e hijos del arrendatario que contin�en la actividad.

Se introduce en esta regulaci�n una novedad consistente en el derecho del arrendatario a ser indemnizado cuando, queriendo continuar con el arrendamiento, deba abandonar el local por el transcurso del plazo previsto, siempre que de alguna forma el arrendador o un nuevo arrendatario se pudiesen beneficiar de la clientela obtenida por el antiguo arrendatario, o alternativamente, de los gastos de traslado y de los perjuicios derivados del mismo, cuando el arrendatario se vea obligado a trasladar su actividad.

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La fianza arrendaticia mantiene su car�cter obligatorio, tanto en vivienda como en uso distinto, fij�ndose su cuant�a en una o dos mensualidades de renta, seg�n sea arrendamiento de vivienda o de uso distinto. Al mismo tiempo se permite a las Comunidades Aut�nomas con competencias en materia de vivienda que regulen su dep�sito obligatorio en favor de la propia Comunidad, ya que los rendimientos generados por estos fondos se han revelado como una importante fuente de financiaci�n de las pol�ticas auton�micas de vivienda, que se considera debe de mantenerse.

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En la regulaci�n de los procesos arrendaticios se establece que la competencia para conocer de las controversias corresponde, en todo caso, al Juez de Primera Instancia del lugar donde est� sita la finca urbana, excluyendo la posibilidad de modificar la competencia funcional por v�a de sumisi�n expresa o t�cita a Juez distinto.

Esto no obsta para recordar la posibilidad de que las partes en la relaci�n jur�dica puedan pactar, para la soluci�n de sus conflictos, la utilizaci�n del procedimiento arbitral.

La tramitaci�n de los procesos arrendaticios se defiere al juicio de cognici�n, haciendo salvedad expresa de los supuestos de aplicaci�n del juicio de desahucio y del juicio verbal cuando se ejecuten, en este �ltimo caso, acciones para determinar rentas o importes que corresponda abonar al arrendatario.

Se regulan, asimismo, las condiciones en las que el arrendatario podr� enervar la acci�n en los desahucios promovidos por la falta de pago de cantidades debidas por virtud de la relaci�n arrendaticia. Esta regulaci�n matiza de forma significativa las posibilidades de enervaci�n y rehabilitaci�n contenidas en el texto refundido de 1964.

En los supuestos de acumulaci�n de acciones se ha establecido, junto a la regulaci�n tradicional, la posibilidad de acumulaci�n que asiste a los arrendatarios cuando las acciones ejercitadas se funden en hechos comunes y se dirijan contra el mismo arrendador. Tambi�n se permite a �ste en los supuestos de resoluci�n del contrato por falta de pago, el ejercicio acumulado y simult�neo de la acci�n de resoluci�n del contrato y la reclamaci�n de las cantidades adeudadas.

Por �ltimo, y como novedad m�s significativa de la ley en materia procesal, se establece la regulaci�n del recurso de casaci�n en materia arrendaticia por entender que la materia, dada su importancia y la trascendencia de los cambios normativos que esta norma introduce, debe poder ser objeto de una doctrina jurisprudencial elaborada en sede del Tribunal Supremo. Como notas m�s caracter�sticas del recurso de casaci�n pueden se�alarse las siguientes: s�lo ser�n susceptibles de dicho recurso las sentencias dictadas en los procesos seguidos por los tr�mites del juicio de cognici�n, siempre que las sentencias de primera y segunda instancia no sean conformes, y la renta de los contratos se encuentre por debajo de los l�mites que por ley se consagran.

6

Por lo que se refiere a los contratos existentes a la entrada en vigor de esta ley, los celebrados al amparo del Real Decreto-Ley 2/1985 no presentan una especial problem�tica puesto que ha sido la libre voluntad de las partes la que ha determinado el r�gimen de la relaci�n en lo que a duraci�n y renta se refiere. Por ello, estos contratos continuar�n hasta su extinci�n sometidos al mismo r�gimen al que hasta ahora lo ven�an estando. En ese momento, la nueva relaci�n arrendaticia que se pueda constituir sobre la finca quedar� sujeta a la nueva normativa. De esta regulaci�n no quedan exceptuados los contratos que, aunque en fecha posterior al 9 de mayo de 1985, se hayan celebrado con sujeci�n al r�gimen de pr�rroga forzosa, al derivar �ste del libre pacto entre las partes.

Por lo que se refiere a los contratos celebrados con anterioridad, la ley opta por una soluci�n que intenta conjugar el m�ximo de sencillez posible con un trato equilibrado de las distintas situaciones en que las partes en conflicto se encuentran. Por ello, se introduce un planteamiento que mantiene el criterio de trato diferenciado entre los contratos de arrendamiento de vivienda y los de local de negocio otorgando condiciones m�s suaves de modificaci�n del arrendatario de vivienda que al de local de negocio.

Teniendo en cuenta los perjudiciales efectos que ha tenido la prolongada vigencia de la pr�rroga obligatoria impuesta por la Ley de 1964, se aborda la necesidad de poner l�mite a la duraci�n de esta pr�rroga obligatoria restableciendo la temporalidad de la relaci�n arrendataria de conformidad con su propia naturaleza, pero esta modificaci�n se realiza teniendo en cuenta los efectos sociales y econ�micos de la medida tomando en consideraci�n la situaci�n personal y familiar y la capacidad econ�mica de los arrendatarios.

En este sentido, en el arrendamiento de viviendas se opta por la supresi�n total de la subrogaci�n �inter vivos�, excepci�n hecha de la derivada de resoluci�n judicial en procesos matrimoniales, y por la supresi�n gradual de los derechos de subrogaci�n �mortis causa� que el texto refundido de 1964 reconoc�a.

Como esta medida afecta a situaciones cuyos contenidos potenciales de derechos son diferentes, arrendatarios titulares iniciales del contrato, arrendatarios en primera subrogaci�n y arrendatarios en segunda subrogaci�n, la norma debe ofrecer respuestas adecuadas para cada una de ellas. De ah� que la supresi�n de las subrogaciones sea tanto m�s gradual cuanto mayor sea el contenido potencial de derechos que la ley contempla para cada supuesto, a partir del principio general de conservar al arrendatario actual y a su c�nyuge el derecho a continuar en el uso de la vivienda arrendada hasta su fallecimiento, all� donde este derecho les estuviera reconocido por la legislaci�n de 1964.

En cuanto al r�gimen de rentas, la ley opta por intentar desbloquear la situaci�n de las rentas congeladas. Para ello, se establece un sistema de revisi�n aplicable a todos los contratos anteriores al 9 de mayo de 1985, que pretende recuperar las variaciones no repercutidas de la inflaci�n desde la fecha de celebraci�n del contrato o, desde la �ltima revisi�n legal, seg�n proceda. Esta revisi�n no se produce de manera inmediata sino gradual, increment�ndose el n�mero de a�os en que se produce la revisi�n total en funci�n inversa de la renta del arrendatario, posibilitando a los arrendatarios de menor nivel econ�mico a que adapten sus econom�as a la nueva realidad.

En el caso de arrendatarios de bajo nivel de renta, por debajo de dos veces y media, tres o tres veces y media el salario m�nimo interprofesional en funci�n del n�mero de personas que habiten en la vivienda arrendada, se excluye la revisi�n de las rentas mandat�ndose al Gobierno para que en el plazo de un a�o a partir de la entrada en vigor de la ley configure un mecanismo de compensaci�n de naturaleza fiscal para aquellos arrendadores que no hayan podido, por las circunstancias antes se�aladas proceder a la actualizaci�n de las rentas.

Asimismo, se concede a los arrendadores el derecho a disfrutar de beneficios en el Impuesto sobre el Patrimonio, en el Impuesto sobre Bienes Inmuebles, en los gastos de conservaci�n de la finca arrendada y el coste de los servicios y suministros de que disfrute la vivienda arrendada, en estos tres �ltimos casos mediante la imputaci�n de sus importes a los arrendatarios.

En el caso de los arrendamientos de locales de negocio, se ha optado por articular un calendario de resoluci�n temporal de estos contratos, aunque distinguiendo entre los arrendamientos en los que el arrendatario sea una persona f�sica de aqu�llos en los que sea una persona jur�dica, presumiendo mayor solvencia econ�mica all� donde el entramado organizativo sea m�s complejo.

Por ello, se mantienen, aunque de forma limitada, derechos de subrogaci�n �mortis causa� en el primer supuesto, garantiz�ndose al grupo familiar vinculado al desarrollo de la actividad, un plazo m�nimo de veinte a�os, que podr� superarse mientras el arrendatario y su c�nyuge vivan y contin�en el ejercicio de la actividad que se venga desarrollando en el local.

Para los arrendamientos de personas jur�dicas se configuran plazos de resoluci�n tasados, entre cinco y veinte a�os, en funci�n de la naturaleza y del volumen de la actividad desarrollada en el local arrendado, configur�ndose un plazo de duraci�n breve para aquellos arrendamientos en los que se desarrollan actividades con un potencial econ�mico tal que coloquen a los titulares de estos contratos en posiciones de equilibrio respecto de los arrendadores a la hora de negociar nuevas condiciones arrendaticias.

En cuanto a la renta pagada en estos contratos, se reproduce el esquema de revisi�n establecido para los arrendamientos de viviendas, graduando temporalmente el ritmo de la revisi�n en funci�n de las categor�as antes expuestas.

Para favorecer la continuidad de los arrendatarios, la ley regula una figura de nueva creaci�n que es el derecho de arrendamiento preferente, que concede al arrendatario un derecho preferente a continuar en el uso del local arrendado al tiempo de la extinci�n del contrato, frente a cualquier tercero en condiciones de mercado.

Asimismo, se estipula un derecho indemnizatorio en caso de no continuar en el uso del local arrendado cuando otra persona, sea el propietario o sea un nuevo arrendatario, pueda beneficiarse de la clientela generada por la actividad del antiguo arrendatario.

En cuanto a los arrendamientos asimilados, tanto al inquilinato como al local de negocio, se les da un tratamiento similar al de los arrendamientos de local de negocio, en materia de duraci�n y de r�gimen de renta.