Decreto 149/2006, de 25 de julio, por el que se aprueba el Reglamento de Viviendas Protegidas de la Comunidad Autónoma de Andalucía y se desarrollan determinadas Disposiciones de la Ley 13/2005, de 11 de noviembre, de medidas en materia de Vivienda Protegida y el Suelo

Artículo 1 Objeto

El presente Reglamento tiene por objeto establecer el régimen jurídico de la vivienda protegida, en desarrollo de lo dispuesto en la Ley 13/2005, de 11 de noviembre, de Medidas para la Vivienda Protegida y el Suelo, constituyendo ambas normas el marco normativo básico al que deberán ajustarse los planes de vivienda al regular los diferentes programas de protección.

Artículo 2 Concepto de vivienda protegida

1. Conforme a lo dispuesto en el artículo 2 de la Ley 13/2005, de 11 de noviembre, se entiende por vivienda protegida la que, sujeta a un precio máximo de venta o alquiler, se destine a residencia habitual y permanente, tenga la superficie útil o construida establecida para cada programa en los correspondientes planes de vivienda y suelo y cumpla los restantes requisitos previstos en las disposiciones que resulten de aplicación, y sea calificada por el correspondiente ayuntamiento como tal de conformidad con la normativa autonómica.

LE0000473383_20181005 Número 1 del artículo 2 redactado por número uno del artículo 2 del D [ANDALUCÍA] 1/2012, 10 enero, por el que se aprueba el Reglamento Regulador de los Registros Públicos Municipales de Demandantes de Vivienda Protegida y se modifica el Reglamento de Viviendas Protegidas de la Comunidad Autónoma de Andalucía (BOJA 30 enero).Vigencia: 31 enero 2012

2. Se incluyen en la regulación de este Reglamento, con las especificidades que le son propias, los alojamientos protegidos destinados a colectivos específicos que, con el fin de atender a necesidades habitacionales transitorias, sean calificados de conformidad con la normativa autonómica.

Los alojamientos estarán integrados por estancia privativa, que debe permitir el desarrollo de todas las funciones que son propias a la vivienda, y por servicios comunitarios que sirvan de apoyo a esas funciones.

En el caso de que estos alojamientos se construyan sobre suelos dotacionales, se garantizará el cumplimiento de los estándares de equipamiento de conformidad con la normativa urbanística.

LE0000473383_20181005 Número 2 del artículo 2 redactado por número uno del artículo 2 del D [ANDALUCÍA] 1/2012, 10 enero, por el que se aprueba el Reglamento Regulador de los Registros Públicos Municipales de Demandantes de Vivienda Protegida y se modifica el Reglamento de Viviendas Protegidas de la Comunidad Autónoma de Andalucía («B.O.J.A.» 30 enero).Vigencia: 31 enero 2012

3. La protección de la vivienda se extiende a los garajes y trasteros que figuren en el Registro de la Propiedad vinculados a la misma, así como a otros elementos a los que pueda ampliarse la protección conforme al correspondiente plan o programa.

Los garajes, trasteros y demás elementos a los que se extiendan la protección serán considerados como anejos de la vivienda protegida.

Artículo 3 Personas promotoras

1. Podrán promover viviendas protegidas las personas físicas o jurídicas, públicas o privadas, en los términos previstos en el correspondiente plan y sin perjuicio de lo establecido en el apartado siguiente.

2. Sólo pueden ser promotores o promotoras para uso propio:

• a) La persona física titular del suelo que pretende construir sobre él una única vivienda para su uso propio.
• b) Las cooperativas de vivienda que se constituyan conforme a lo dispuesto en el apartado siguiente.

3. Las personas miembros de cooperativas para la promoción de viviendas protegidas deberán ser seleccionadas conforme al procedimiento establecido en el artículo 12 del Reglamento regulador de los Registros Públicos Municipales de Demandantes de Vivienda Protegida, aprobado por Decreto 1/2012, de 10 de enero.

En relación con los ingresos económicos de las personas solicitantes, para garantizar la viabilidad de la promoción, podrá establecerse unos niveles mínimos de ingresos dentro del límite de ingresos fijado en el correspondiente programa.

Con carácter previo a la constitución de las cooperativas para la promoción de viviendas protegidas, las personas interesadas en la constitución de aquéllas podrán asumir compromisos de adquisición de suelos destinados a este tipo de viviendas, quedando condicionada su efectividad a la constitución de la cooperativa en los plazos previstos.

LE0000627660_20181005Número 3 del artículo 3 del Anexo I redactado por el apartado uno del artículo segundo del D [ANDALUCÍA] 161/2018, 28 agosto, de defensa de la vivienda del parque público residencial de la Comunidad Autónoma de Andalucía, por el que se modifica el D. 149/2006, de 25 de julio, el Reglamento de Viviendas Protegidas de la Comunidad Autónoma de Andalucía, aprobado por dicho decreto, y el Reglamento Regulador de los Registros Públicos Municipales de Demandantes de Vivienda Protegida, aprobado por D. 1/2012, de 10 enero (BOJA 5 septiembre).Vigencia: 5 octubre 2018

4. Quienes promuevan viviendas protegidas colaborarán con la Administración de la Junta de Andalucía en relación con la documentación a presentar por quienes las soliciten, la comprobación del cumplimiento de requisitos de las personas destinatarias así como cualesquiera otras funciones que se determinen en los correspondientes planes de vivienda.

Artículo 4 Titularidad de los derechos sobre la vivienda protegida

1. Las personas físicas podrán ser propietarias, arrendatarias o titulares de cualquier otro derecho personal o real de uso y disfrute que se establezca sobre la vivienda protegida.

2. Las personas jurídicas, además de actuar como personas promotoras, podrán ser propietarias de viviendas protegidas calificadas en programas en alquiler, siempre que se mantenga su régimen legal. En ningún caso las personas jurídicas podrán ser usuarias de viviendas protegidas.

Excepcionalmente, en los supuestos en los que se acrediten dificultades para el cumplimiento del destino a residencia habitual y permanente por parte de los titulares de vivienda protegida calificadas en venta, y previa autorización de la Delegación Territorial competente, las Administraciones públicas, Organismos públicos y otras entidades de derecho público, así como las Agencias y Empresas públicas o sociedades mercantiles de titularidad pública participadas íntegramente por estas, podrán adquirirlas con la finalidad de cumplir su destino, facilitando su incorporación al mercado de vivienda protegida, siendo de aplicación las obligaciones y requisitos exigibles a las personas promotoras de vivienda protegida en cuanto a la adjudicación posterior de las mismas.

3. Las entidades sin ánimo de lucro, debidamente acreditadas, que tengan como finalidad específica alguna de las actividades recogidas en el artículo 7.1 de la Ley 49/2002, de 23 de diciembre, de régimen fiscal de las entidades sin fines lucrativos y de los incentivos fiscales al mecenazgo, podrán ser arrendatarias de viviendas protegidas, exclusivamente cuando éstas se destinen a residencia transitoria de personas que se encuentren en algún grupo de especial protección de los definidos en el correspondiente plan de vivienda. Dichas entidades podrán percibir una contraprestación económica con el objeto de contribuir a los gastos que el alojamiento conlleve, cuyo importe será definido por la propia entidad, con el limite máximo de la cuarta parte de los ingresos brutos que la persona destinataria reciba por cualquier concepto, y sin que el importe total que perciba la entidad pueda superar la renta máxima correspondiente a una vivienda equivalente calificada en régimen especial.

4. En ningún caso, la Administración de la Junta de Andalucía, directamente o a través de la Agencia de Vivienda y Rehabilitación de Andalucía (AVRA), o ente que la sustituya, podrá enajenar viviendas protegidas a personas jurídicas salvo que éstas sean de naturaleza pública, de conformidad con lo expresado en el párrafo segundo del apartado 2.

LE0000627660_20181005Artículo 4 del Anexo I redactado por el apartado dos del artículo segundo del D [ANDALUCÍA] 161/2018, 28 agosto, de defensa de la vivienda del parque público residencial de la Comunidad Autónoma de Andalucía, por el que se modifica el D. 149/2006, de 25 de julio, el Reglamento de Viviendas Protegidas de la Comunidad Autónoma de Andalucía, aprobado por dicho decreto, y el Reglamento Regulador de los Registros Públicos Municipales de Demandantes de Vivienda Protegida, aprobado por D. 1/2012, de 10 enero (BOJA 5 septiembre).Vigencia: 5 octubre 2018

Artículo 5 Personas destinatarias

1. Las viviendas protegidas se destinarán a las personas físicas que reúnan los requisitos que se establezcan para cada programa en el correspondiente plan de vivienda y en este Reglamento y constituyan en ella su residencia habitual y permanente.

2. Si la persona destinataria de la vivienda protegida formara parte de una unidad familiar, definida como tal en las normas reguladoras del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, se tendrá en cuenta dicha unidad para la determinación del cumplimiento de los requisitos establecidos en cada programa a que se refiere el apartado anterior.

3. No podrá ser destinatario o destinataria de una vivienda protegida quien sea titular del pleno dominio de una vivienda protegida o libre, o esté en posesión de la misma en virtud de un derecho real de goce o disfrute vitalicio.

No obstante, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 4.3 de la Ley 13/2005, de 11 de noviembre, podrán ser destinatarios o destinatarias de viviendas protegidas quienes no cumpliendo lo dispuesto en el párrafo anterior, se encuentren en alguno de los supuestos siguientes:

• a) Que pretendan acceder a una vivienda protegida en alquiler porque tengan que trasladar temporalmente su residencia habitual y permanente por motivos laborales a otra ciudad, y así se acredite de forma suficiente.
• b) Que sean personas destinatarias de alojamientos o realojos en alquiler como consecuencia de actuaciones en materia de rehabilitación o procedentes de situaciones catastróficas así declaradas.
• c) Que se encuentren en otras situaciones transitorias establecidas en el correspondiente plan de vivienda.
• d) Que sean víctimas de violencia de género o terrorismo, y por dicha causa se vean en la necesidad de trasladar su residencia.
• e) Que sean personas que necesiten una vivienda adaptada a sus circunstancias familiares por causa de aumento de la composición familiar, movilidad reducida a causa de su discapacidad o a una situación de dependencia sobrevenida.

4. En los supuestos contemplados en los apartados d) y e), cuando se acceda a la nueva vivienda en régimen de propiedad, en el plazo máximo de seis meses a contar desde la fecha de formalización de la escritura de compra, deberán transmitir la vivienda que tienen previamente en propiedad, o ponerla a disposición de los Registros Públicos Municipales de Demandantes de Vivienda Protegida, de conformidad con lo regulado en el artículo 3.2 del Reglamento Regulador de dichos Registros. En el supuesto de poseer una vivienda protegida en régimen de alquiler, deberán renunciar a la misma en el plazo máximo de seis meses a contar desde la fecha anteriormente citada.

A estos efectos se entiende que se ha puesto la vivienda a disposición del Registro cuando se le haya ofrecido la vivienda por un precio por metro cuadrado útil no superior al de la vivienda protegida de precio más alto en ese municipio, si se trata de una vivienda libre, o al máximo legal en el caso de viviendas protegidas, de conformidad con lo establecido en el correspondiente plan autonómico de vivienda.

5. Se entenderá que no están comprendidos en los supuestos contemplados en el primer párrafo del apartado 3 las personas destinatarias de las viviendas protegidas que se encuentren en alguna de las siguientes situaciones:

• a) Las que hayan adquirido, a título de herencia o legado, una cuota del pleno dominio sobre una vivienda igual o inferior al 50 por ciento, y el valor correspondiente a esa cuota no supere el precio máximo de venta del metro cuadrado útil de la vivienda protegida de régimen general correspondiente al municipio en que se ubique la vivienda a la que pretende acceder, multiplicado por 25. A estos efectos, el valor de la cuota se calculará aplicando el porcentaje de la misma al valor de la vivienda determinado a efectos del impuesto de transmisiones patrimoniales.

  Cuando se haya adquirido, a título de herencia o legado, una cuota del pleno dominio sobre varias viviendas, se entenderá esta misma limitación para la suma de todas las cuotas del pleno dominio.

• b) Las que tengan una vivienda en propiedad o un derecho real de uso o disfrute vitalicio sobre la misma y haya sido declarada, mediante resolución firme judicial o administrativa, infravivienda o en ruina física.
• c) Las personas a las que se le haya privado por sentencia judicial firme del uso de la vivienda que haya constituido su residencia habitual y permanente.

LE0000627660_20181005Artículo 5 del Anexo I redactado por el apartado tres del artículo segundo del D [ANDALUCÍA] 161/2018, 28 agosto, de defensa de la vivienda del parque público residencial de la Comunidad Autónoma de Andalucía, por el que se modifica el D. 149/2006, de 25 de julio, el Reglamento de Viviendas Protegidas de la Comunidad Autónoma de Andalucía, aprobado por dicho decreto, y el Reglamento Regulador de los Registros Públicos Municipales de Demandantes de Vivienda Protegida, aprobado por D. 1/2012, de 10 enero (BOJA 5 septiembre).Vigencia: 5 octubre 2018

Artículo 6 Superficie útil

1. A efectos del presente Reglamento, la superficie útil de la vivienda es la proyección horizontal de los espacios cubiertos y cerrados, determinada por el perímetro definido por la cara interior de sus cerramientos, descontando la superficie ocupada en planta por cerramientos y particiones interiores, fijos o móviles, por elementos estructurales y por las canalizaciones o conductos verticales, así como la superficie de suelo, en la que la altura libre sea inferior a la establecida reglamentariamente.

LE0000473383_20181005 Número 1 del artículo 6 redactado por número cuatro del artículo 2 del D [ANDALUCÍA] 1/2012, 10 enero, por el que se aprueba el Reglamento Regulador de los Registros Públicos Municipales de Demandantes de Vivienda Protegida y se modifica el Reglamento de Viviendas Protegidas de la Comunidad Autónoma de Andalucía (BOJA 30 enero).Vigencia: 31 enero 2012

2. La superficie útil de la vivienda incluye, además de la señalada en el apartado anterior, el 50% de la superficie en proyección horizontal de los espacios exteriores privativos de la vivienda, tales como terrazas, porches, miradores, tendederos u otros, siempre que el menor de sus lados supere 1 metro y sean cubiertos.

3. Para los alojamientos a los que se refiere el artículo 2.2, la superficie establecida en los apartados anteriores se incrementará con los espacios destinados a estancias o servicios de uso comunitario, en el porcentaje que establezca el correspondiente programa del plan de vivienda.

4. Se entiende por superficie útil de plaza de garaje la constituida por la superficie conformada por la delimitación de la propia plaza más la parte proporcional de las superficies útiles comunes que correspondan a viales de acceso y circulación.

Cuando la superficie sea cubierta pero no cerrada, o sus cerramientos no cumplan las condiciones mínimas en cuanto a aislamiento y estanqueidad, únicamente podrá computarse el 50% de la superficie proyectada horizontalmente de la cubierta del garaje a efectos de fijar el precio, considerándose la superficie íntegra para comprobar el cumplimiento de dimensiones mínimas.

5. La superficie útil de los trasteros y demás anejos se computará en los mismos términos que la definida en los apartados 1 ó 2 de este artículo.

Artículo 7 Superficie construida

1. A efectos del presente Reglamento, la superficie construida de la vivienda es la medida dentro de los límites definidos por las líneas perimetrales de las fachadas, tanto exteriores como interiores y los ejes de las divisiones entre viviendas u otras dependencias.

La superficie así obtenida se incrementará con la superficie de los espacios exteriores privativos, computada ésta en la forma señalada en el artículo 6.2.

2. La superficie construida asignable a cada vivienda, garaje o trastero, se incrementará con la parte proporcional de las superficies construidas de las dependencias comunes del edificio que sirven a los usos antes mencionados, estableciendo esa proporcionalidad en función de la superficie útil de cada vivienda.

Artículo 8 Repercusión del coste del suelo en el precio de la vivienda protegida

La repercusión del coste del suelo, incluidos los costes de las obras de urbanización necesarias, no podrá exceder del 15 por ciento del precio de venta de la vivienda protegida que sobre aquél se construyera.