Art韈ulo 113

Las facultades del derecho de propiedad se ejercer醤 dentro de los l韒ites y con el cumplimiento de los deberes establecidos en esta Ley, o en virtud de la misma, por los Planes de Ordenaci髇, de acuerdo con la clasificaci髇 urbana de los predios.

Art韈ulo 114

El territorio de los municipios en que existiese el Plan General Municipal de Ordenaci髇 se clasificar� en todos o algunos de los siguientes tipos: suelo urbano, urbanizable y no urbanizable.

Art韈ulo 115

Constituir醤 el suelo urbano:

• a) Los terrenos a los que el Plan de forma expresa incluye en esta clase por contar con acceso rodado, abastecimiento de agua, evacuaci髇 de aguas y suministro de energ韆 el閏trica, o por estar comprendidos en 醨eas consolidadas por la edificaci髇 al menos en dos terceras partes de su superficie, en la forma que aqu閘 determine.
• b) Los que en ejecuci髇 del Plan lleguen a disponer de los mismos elementos de urbanizaci髇 a que se refiere el p醨rafo anterior.

Art韈ulo 116

1. Constituir醤 el suelo urbanizable los terrenos a que el Plan General Municipal declare aptos, en principio, para ser urbanizados.

2. Dentro del suelo urbanizable, el Plan establecer� todas o algunas de las siguientes categor韆s:

• a) Suelo programado, constituido por aquel que debe ser urbanizado seg鷑 el programa del propio Plan.
• b) Suelo no programado, integrado por el que pueda ser objeto de urbanizaci髇 mediante la aprobaci髇 de Programas de Actuaci髇 Urban韘tica.

Art韈ulo 117

Constituir醤 el suelo no urbanizable:

• a) Los que el Plan no incluya en alguno de los tipos de suelo a que se refieren los art韈ulos anteriores.
• b) Los espacios que el Plan determine para otorgarles una especial protecci髇, a los efectos de esta Ley, en raz髇 de su excepcional valor agr韈ola, forestal o ganadero, de las posibilidades de explotaci髇 de sus recursos naturales, de sus valores paisaj韘ticos, hist髍icos o culturales o para la defensa de la fauna, flora o el equilibrio ecol骻ico.

Art韈ulo 118

1. En los municipios que no tuviesen Plan General Municipal de Ordenaci髇 el territorio se clasificar� en suelo urbano y suelo no urbanizable.

2. Constituir醤 el suelo urbano los terrenos que por contar con acceso rodado, abastecimiento de agua, evacuaci髇 de aguas y suministro de energ韆 el閏trica o por estar comprendidos en 醨eas consolidadas por la edificaci髇 al menos en la mitad de su superficie, se incluyan en un Proyecto de delimitaci髇, que, tramitado por el Ayuntamiento de acuerdo con el art韈ulo 59 de esta Ley, ser� aprobado por la Comisi髇 de Urbanismo, previo informe de la Entidad Local competente.

3. Constituir醤 el suelo no urbanizable los otros espacios del t閞mino municipal.

Art韈ulo 119

A los efectos de esta Ley, tendr醤 la consideraci髇 de solares las superficies de suelo urbano aptas para la edificaci髇 que re鷑an los siguientes requisitos.

Que est閚 urbanizadas de acuerdo con las normas m韓imas establecidas en cada caso por el Plan, y si 閟te no existiera o no las concretara, se precisar� que adem醩 de contar con los servicios se馻lados con los art韈ulos 115 y 118.2, la v韆 a que la parcela de frente tenga pavimentada la calzada y encintado de aceras.

Que tengan se馻ladas alineaciones y rasantes si existiera Plan de Ordenaci髇.

Art韈ulo 120

1. El suelo urbano, adem醩 de las limitaciones espec韋icas que le imponga el planeamiento, estar� sujeto a la de no poder ser edificado hasta que la respectiva parcela merezca la calificaci髇 de solar, excepto que se asegure la ejecuci髇 simult醤ea de la urbanizaci髇 y de la edificaci髇 mediante las garant韆s que reglamentariamente se determinen.

2. Sin embargo, podr醤 autorizarse construcciones destinadas a fines industriales en las zonas permitidas, cuando la seguridad, salubridad y no contaminaci髇 quedaren suficientemente atendidas y el propietario asumiera alegaciones establecidas en el p醨rafo 1.� del apartado siguiente mediante inscripci髇 en el Registro de la Propiedad.

3. Los propietarios del suelo urbano deber醤:

• a) Ceder gratuita y obligatoriamente a los Ayuntamientos respectivos los terrenos que, reservados por los planes de urbanismo tanto al servicio general de toda la poblaci髇, como del distrito, pol韌ono o unidad de actuaci髇 , est閚 destinados a jardines, plazas y centros docentes y asistenciales, siempre que estos suelos vengan reservados por los Planes en el marco de una unidad de actuaci髇 delimitada expresamente en el planeamiento.

  Igualmente la cesi髇 para calles y viales es gratuita y obligatoria y ha de ser ejecutada previamente a la edificaci髇.

  La apertura y ensanchamiento de viales sobre solares o edificios en n鷆leos urbanos comporta id閚tica cesi髇 cuando 閟ta es compensada por las condiciones de edificaci髇 diferenciales previstas por los planes.

• b) Costear la urbanizaci髇.
• c) Edificar los solares cuando el Plan as� lo establezca dentro del plazo que 閟te se馻le, o, en su defecto, en los plazos fijados en esta Ley.

4. La distribuci髇 equitativa de las cargas referidas en el p醨rafo 3.1 cuando las diferencias de aprovechamiento urban韘tico entre fincas sobrepasen el 15 por 100 del aprovechamiento medio en la unidad de actuaci髇 y se haga declaraci髇 expresa de esta lesi髇, se efectuar醤 mediante reparcelaci髇. Se establecer� igualmente id閚tico procedimiento para la apertura y el ensanchamiento de viales cuando aquella lesi髇 se produzca, y se delimitar醤 las unidades de actuaci髇 que sea preciso.

5. En todos los otros supuestos, o en las reservas para otros fines, la adquisici髇 se efectuar� mediante la expropiaci髇. El justiprecio de la expropiaci髇 podr�, si es conveniente, ser resarcido por la parte que se estime de inter閟 directo, seg鷑 lo que dispone el art韈ulo 196 de esta Ley, por contribuciones especiales, una vez delimitado previamente el 醡bito urbano beneficiario de la mejora.

Art韈ulo 121

1. El suelo urbanizable programado y el suelo apto para ser urbanizado estar� sujeto a la limitaci髇 de no poder ser urbanizado hasta que se apruebe el correspondiente Plan Parcial. Entre tanto, no se podr醤 realizar en 閘 obras o instalaciones excepto aquellas que se hayan de ejecutar mediante la redacci髇 de los Planes Especiales a que se refiere el art韈ulo 29.2 de esta Ley, as� como las de car醕ter provisional previstas en el art韈ulo 91.2, ni podr醤 destinarse los terrenos a usos o aprovechamientos diferentes de los que se馻le el Plan General.

2. A los efectos de la gesti髇 urban韘tica, se determinar�:

• a) El aprovechamiento medio de cada uno de los sectores en que se divide el suelo urbanizable programado.
• b) El aprovechamiento de cada finca, refiriendo a su superficie el aprovechamiento medio del sector en que se encuentra enclavada, sin que tenga relevancia al respecto su calificaci髇 concreta en el Plan.

3.

Los propietarios del suelo urbanizable programado y el suelo apto para ser urbanizado deber醤:

• a) Ceder obligatoria y gratuitamente a favor del Ayuntamiento o, en su caso, 髍gano urban韘tico actuante, los terrenos que se destinen con car醕ter permanente a viales, accesos y estacionamientos adyacentes a la v韆 p鷅lica, parques y jardines p鷅licos, zonas deportivas p鷅licas y de recreo y expansi髇, centros culturales y docentes y dem醩 servicios p鷅licos necesarios.
• b) Ceder a la administraci髇 actuante suelo donde se pueda edificar el techo correspondiente al 10 por 100 del aprovechamiento medio del sector.
• c) Costear la urbanizaci髇.
• d) Edificar los solares, cuando el Plan as� lo establezca y en el t閞mino que el mismo se馻le o, en su caso, en los plazos fijados en esta Ley.

Los terrenos que, en virtud de este art韈ulo, se incorporen al patrimonio municipal del suelo se destinar醤 preferentemente a los fines previstos en los art韈ulos 234 y 235 de esta Ley.

4. Cuando el aprovechamiento real de una finca, seg鷑 la calificaci髇 establecida por el Plan General, no alcance el 90 por 100 del aprovechamiento que le corresponda, deber� compensarse, por adjudicaci髇 de terrenos edificables en el sector, en 醨eas de situaci髇 y condiciones similares. Si este defecto fuera inferior a un 15 por 100 del correspondiente a la finca, la adjudicaci髇 podr� sustituirse, a criterio de la administraci髇 competente, por una indemnizaci髇 en met醠ico.

Art韈ulo 122

1. Los suelos reservados para todos los fines enunciados en el p醨rafo 2 del art韈ulo 25 computan a los efectos de la edificabilidad sectorial establecida por el Plan General o por las Normas Subsidiarias, y se determinar醤 en funci髇 del n鷐ero m醲imo de viviendas de cada sector.

2. En el suelo urbanizable, los sistemas incluidos por el planteamiento general en los sectores de planeamiento parcial est醤 sujetos al r間imen de gesti髇 siguiente:

Se les aplicar� la cesi髇 gratuita cuando se les otorgue el aprovechamiento medio del sector. Este aprovechamiento se acumular� al aprovechamiento urban韘tico de las zonas, y se determinar� seg鷑 la edificabilidad zonal ponderada cuando comprenda varias zonas de calificaci髇 diferente; esta ponderaci髇 se har� teniendo en cuenta la proporci髇 de las superficies de estas zonas en el sector y su valoraci髇 relativa, con las limitaciones establecidas por el art韈ulo 123.

Los pol韌onos que se delimiten incorporar醤 la parte de estos sistemas que les corresponda, a los efectos de su cesi髇.

Los suelos para estos sistemas pueden ser, en todos los casos, objeto de actuaciones aisladas mediante la expropiaci髇; entonces no se aplicar� lo que establece el punto 4 de este art韈ulo.

3. Respecto a los suelos aptos para ser urbanizados seg鷑 las Normas Subsidiarias, los propietarios de suelos afectados por sistemas pueden ofrecer la cesi髇 gratuita de estos terrenos una vez incorporados en sectores del Plan Parcial, con las mismas condiciones de aprovechamiento previstas para los suelos urbanizables programados de Plan General. A tal objeto se delimitar醤 en las Normas Subsidiarias sectores de planeamiento y se determinar醤 las prioridades para desarrollarlas.

4. Los suelos ocupados por sistemas generales que se adscriban a un sector determinado se sumar醤 al suelo de 閟te al objeto de incrementar las reservas m韓imas para dotaciones exigidas por este art韈ulo, con las limitaciones establecidas por el art韈ulo 123, siempre que as� lo regule el planeamiento general. Los pol韌onos que se delimiten han de incorporar la parte de los sistemas adscritos a un sector que les corresponda a los efectos del presente art韈ulo.

Art韈ulo 123

1. La inclusi髇 en los sectores de sistemas previstos por el art韈ulo 122 ha de quedar limitada de forma tal que la intensidad neta de edificaci髇 en cada zona del Plan Parcial, referida al suelo de aprovechamiento privado, no exceda en dos veces y media la edificabilidad zonal, una vez desarrollada la ordenaci髇 f韘ica prevista.

2. La cesi髇 no se aplicar� a los suelos destinados a sistemas cuyo c髆puto determine intensidades netas que sobrepasen los m醲imos establecidos. En este supuesto la Administraci髇 actuante expropiar� estos sistemas y podr� hacer efectivo el justiprecio de la expropiaci髇 bien con cargo al 10 por 100 del aprovechamiento medio del sector, bien en efectivo.

3. En el c醠culo del techo edificable de una zona, a los efectos de determinar la edificabilidad neta, se ha de considerar, adem醩 de la edificabilidad propia de la zona, la a馻dida en compensaci髇 de la cesi髇 de sistemas.

4. Los estudios econ髆ico-financieros de los planes justificar醤 las previsiones adoptadas en relaci髇 a la forma de obtenci髇 de los sistemas, y en los supuestos de expropiaci髇 las previsiones de inversi髇 municipal o de los organismos competentes correspondientes a lo largo del plazo de previsi髇 de planeamiento.

Art韈ulo 124

1. La determinaci髇 del aprovechamiento medio referente al suelo urbanizable programado se ha de efectuar al redactarse el Plan General para cada uno de los sectores de planeamiento parcial.

2. El aprovechamiento de un sector comprende el aprovechamiento del conjunto de las zonas y el atribuido a los sistemas incluidos dentro del sector, de acuerdo con lo que dispone el art韈ulo 122 de esta Ley.

3. La cesi髇 a la administraci髇 actuante del 10 por 100 del aprovechamiento medio de un sector se ha de hacer en suelo edificable de cada una de las zonas del sector, de acuerdo con lo que determina el art韈ulo 122 de esta Ley.

4. El aprovechamiento de cada finca ser� el 90 por 100 del aprovechamiento medio del sector donde se localice referido a su extensi髇 superficial.

Art韈ulo 125

1. Para calcular el valor del aprovechamiento medio de un sector se debe considerar el valor relativo de cada una de las zonas incluidas en el Plan Parcial en el momento de redactarlo.

Para los sectores delimitados que incluyen zonas diferentes, la relaci髇 de valor entre 閟tas se ha de hacer considerando: a) la intensidad de los usos admitidos, b) la rigidez de la demanda del uso de cada zona en el momento de la tramitaci髇 de plan y c) las repercusiones admisibles del valor del suelo y de la urbanizaci髇. No se han de considerar las revalorizaciones que se generen debido a la ubicaci髇 urbana diferencial de las fincas dentro de una misma zona.

2. El aprovechamiento medio para el conjunto de las zonas incluidas en un sector ser� el resultado de ponderar, respecto a la superficie total de las zonas, los valores relativos de cada una por su extensi髇.

Art韈ulo 126

El aprovechamiento correspondiente a los sistemas incluidos por el Planeamiento General en los sectores se ha de distribuir entre las zonas de 閟tos, seg鷑 usos e intensidades de usos, en funci髇 de la extensi髇 de cada una y de su valor relativo. Este aprovechamiento se ha de a馻dir al atribuido a cada zona seg鷑 su calificaci髇.

Art韈ulo 127

1. Mientras no se aprueben Programas de Actuaci髇 Urban韘tica, los terrenos clasificados como suelo urbanizable no programado estar醤 sujetos a las siguientes limitaciones, adem醩 de las que resulten aplicables en virtud de otras leyes:

• a) Deber醤 respetarse las incompatibilidades de usos se馻ladas en el Plan General.
• b) No se podr醤 realizar otras construcciones que las destinadas a explotaciones agr韈olas que guarden relaci髇 con la naturaleza y destino de la finca y se ajusten en su caso a los planes o normas de la Consejer韆 de Agricultura, Ganader韆 y Pesca, as� como las construcciones e instalaciones vinculadas a la ejecuci髇, mantenimiento y servicio de las obras p鷅licas. Sin embargo, podr醤 autorizarse, siguiendo el procedimiento previsto en el art韈ulo 68 de esta Ley, edificaciones e instalaciones de utilidad p鷅lica o inter閟 social que hayan de emplazarse en el medio rural as� como edificios aislados destinados a vivienda familiar donde no exista la posibilidad de formaci髇 de un n鷆leo de poblaci髇. En este supuesto, en el momento de la autorizaci髇, se tendr醤 en consideraci髇 los efectos sobre el medio y las explotaciones rurales y forestales. La competencia para resolver las solicitudes corresponde a la Comisi髇 de Urbanismo competente, la cual tendr� que resolver en el plazo de cuatro meses desde la entrada del expediente en el Registro. Transcurrido este plazo sin que se haya dictado resoluci髇 expresa, se entender� denegada la autorizaci髇.Letra b) del art韈ulo 127 redactada por D.Leg. 16/1994, 26 julio (獶.O.G.C� 1 agosto), por el que se adec鷄n a la Ley 30/1992 de 26 de noviembre, normas con rango de Ley que afectan al Departamento de Pol韙ica Territorial y Obras P鷅licas.
• c) Los tipos de las construcciones habr醤 de ser adecuados a su condici髇 y situaci髇 aislada, conforme a las normas que el Plan establezca, quedando prohibidas las edificaciones caracter韘ticas de las zonas urbanas.
• d) En las transferencias de propiedad, divisiones y segregaciones de terrenos r鷖ticos no podr醤 efectuarse fraccionamientos en contra de lo dispuesto en la legislaci髇 agraria y forestal.

2. Aprobado un Programa de Actuaci髇 Urban韘tica, se estar� a lo dispuesto en los n鷐eros 2, 3 y 4 del art韈ulo 121 de esta Ley, sin perjuicio de las obligaciones, limitaciones y cargas adicionales que se establezcan en el Programa y en el acuerdo de aprobaci髇.

3. Para los suelos urbanizables no programados los programas de actuaci髇 urban韘tica han de proponer los sistemas de actuaci髇 adecuados para la efectividad de las reservas de suelo incluidas en cada actuaci髇.

Art韈ulo 128

1. Los terrenos que se clasifiquen como suelo no urbanizable en el Plan General o por aplicaci髇 del art韈ulo 118 estar醤 sujetos a las limitaciones que se establecen en el art韈ulo 127 de esta Ley.

2. Los espacios que por sus caracter韘ticas seg鷑 el Plan General deban ser objeto de una especial protecci髇 a los efectos de esta Ley, no podr醤 ser dedicados a utilizaciones que impliquen transformaci髇 de su destino o naturaleza o lesionen el valor espec韋ico que se quiera proteger.

Art韈ulo 129

1. La ordenaci髇 del uso de los terrenos y construcciones enunciada en los art韈ulos precedentes no conferir� derecho a los propietarios a exigir indemnizaci髇, por implicar meras limitaciones y deberes que definen el contenido normal de la propiedad seg鷑 su calificaci髇 urban韘tica. Los afectados tendr醤, no obstante, derecho a la distribuci髇 equitativa de los beneficios y cargas del planeamiento en los t閞minos previstos en esta Ley.

2. La modificaci髇 o revisi髇 de la ordenaci髇 de los terrenos y construcciones establecida por los Planes Parciales, por los Planes Especiales y por los Programas de Actuaci髇 Urban韘tica s髄o podr� dar lugar a indemnizaci髇 si se produce antes de transcurrir los plazos previstos para la ejecuci髇 de los respectivos Planes o Programas, o transcurridos aqu閘los si la ejecuci髇 no se hubiera llevado a efecto por causas imputables a la Administraci髇.

3. Las ordenaciones que impusieran vinculaciones o limitaciones singulares que lleven consigo una restricci髇 del aprovechamiento urban韘tico del suelo que no pueda ser objeto de distribuci髇 equitativa entre los interesados conferir醤 derecho a indemnizaci髇.

Art韈ulo 130

La enajenaci髇 de fincas no modificar� la situaci髇 de su titular en orden a las limitaciones y deberes instituidos por esta Ley o impuestos, en virtud de la misma, por los actos de ejecuci髇 de sus preceptos y el adquirente quedar� subrogado en el lugar y puesto del anterior propietario en los compromisos que hubiere contra韉o con las Corporaciones P鷅licas respecto a la urbanizaci髇 y edificaci髇.

Art韈ulo 131

1. Los Ayuntamientos con poblaci髇 superior a 50.000 habitantes, los que voluntariamente lo acuerden y los dem醩 que se馻le el Consejero de Pol韙ica Territorial y Obras P鷅licas, constituir醤 su respectivo patrimonio municipal del suelo.

2. El Patrimonio municipal del suelo tendr� por finalidad prevenir, encauzar y desarrollar t閏nica y econ髆icamente la expansi髇 de las poblaciones, y se adscribir� a la gesti髇 urban韘tica para la inmediata preparaci髇 y enajenaci髇 de solares edificables y reserva de terrenos de futura utilizaci髇.

Art韈ulo 132

1. La adquisici髇 de terrenos para construir el Patrimonio se verificar� conforme al programa de actuaci髇 del Plan General Municipal de Ordenaci髇 Urbana, si estuviera aprobado.

2. La adquisici髇 de terrenos para formar reservas de suelo se podr� efectuar mediante expropiaci髇, previa aprobaci髇 por la Comisi髇 de Urbanismo de un proyecto integrado por memoria justificativa y plano delimitador de la superficie correspondiente.

3. Cuando resultaran incluidos en el Plan bienes de propios, quedar醤 afectados al Patrimonio municipal del suelo.

4. El volumen patrimonial se atemperar� a las necesidades del Plan General y a los medios econ髆icos de cada Ayuntamiento.

Art韈ulo 133

Los Ayuntamientos que tuvieran reconocido un 醡bito de planeamiento urban韘tico singular, seg鷑 el art韈ulo 47 de esta Ley, podr醤 extender su patrimonio de suelo a los t閞minos municipales que comprenda.

Art韈ulo 134

Las enajenaciones de terrenos del patrimonio estar醤 supeditadas a la conveniencia de edificarlos o al cumplimiento del Plan General, dentro de los plazos que, en uno y otro caso, se se馻laren.

Art韈ulo 135

Los ingresos obtenidos por la gesti髇 urban韘tica mediante enajenaci髇 de terrenos del Patrimonio se destinar醤 a la conservaci髇 y ampliaci髇 del mismo.

Art韈ulo 136

En todo caso se tendr� en cuenta la regulaci髇 espec韋ica que respecto al Patrimonio municipal del suelo se establece en el r間imen previsto para la actuaci髇 por subsectores.

Art韈ulo 137

Los Ayuntamientos a los que se refiere el art韈ulo 131 de esta Ley han de prever espec韋icamente en sus presupuestos las partidas para la constituci髇, conservaci髇 y ampliaci髇 del patrimonio municipal del suelo.

La cuant韆 del gasto no puede ser inferior al 5 por 100 del total consignado en los cap韙ulos I y II del presupuesto.

Art韈ulo 138

La parcelaci髇 urban韘tica y las obras de urbanizaci髇, as� como la edificaci髇, han de estar precedidas por la formulaci髇, la tramitaci髇 y la aprobaci髇 reglamentarias de su planeamiento, con las excepciones que esta Ley establece.

Art韈ulo 139

1. Se considerar� parcelaci髇 urban韘tica la divisi髇 simult醤ea o sucesiva de terrenos en dos o m醩 lotes cuando pueda dar lugar a la constituci髇 de un n鷆leo de poblaci髇.

2. Se considerar� ilegal, a efectos urban韘ticos, toda parcelaci髇 que sea contraria a lo establecido en el Plan, Programa o Norma Urban韘tica que les sea de aplicaci髇 o que infrinja lo dispuesto en el art韈ulo 141.1 de esta Ley.

3. Se define como n鷆leo de poblaci髇 el asentamiento urbano generador de requerimientos o de necesidades asistenciales y de servicios urbanos.

4. Las condiciones objetivas que pueden dar lugar a la constituci髇 de un n鷆leo de poblaci髇 ser醤 objeto de enumeraci髇 en los Planes Generales o Normas Subsidiarias en funci髇 de las peculiaridades que concurran en cada 醡bito municipal o supramunicipal.

Art韈ulo 140

1. Ser醤 indivisibles:

• a) Las parcelas determinadas como m韓imas en el correspondiente Plan o Norma, a fin de constituir fincas independientes.
• b) Las parcelas cuyas dimensiones sean iguales o menores a las determinadas como m韓imas en el Plan, excepto si los lotes resultantes se adquieren simult醤eamente por los propietarios de terrenos colindantes, con el fin de agruparlos y formar una nueva finca.
• c) Las parcelas cuyas dimensiones sean menores que el doble de la superficie determinada como m韓ima en el Plan, salvo que el exceso sobre dicho m韓imo pueda segregarse con el fin indicado en el apartado anterior.
• d) Las parcelas edificables en una proporci髇 de volumen en relaci髇 con su 醨ea cuando se constituye el correspondiente a toda la superficie o, en el supuesto de que se edificare en proporci髇 menor, la porci髇 de exceso, con las salvedades indicadas en el apartado anterior.
• e) Las fincas en suelo no urbanizable cuyas dimensiones sean inferiores al doble de las m韓imas de cultivo o de producci髇 forestal definidas para cada 醡bito territorial

2. Los Notarios y Registradores har醤 constar en la descripci髇 de las fincas la cualidad de 玦ndivisible� de las que se encontraren en cualquiera de los casos expresados.

3. Al otorgarse licencia de edificaci髇 sobre una parcela comprendida en el apartado d) del p醨rafo 1, se comunicar� al Registro de la Propiedad para su constancia en la inscripci髇 de la finca.

Art韈ulo 141

1. No se podr� efectuar ninguna parcelaci髇 urban韘tica y consecuentemente no se podr� otorgar licencia de parcelaci髇 sin que previamente haya sido aprobado un Plan General o, si procede, un Plan Especial que lo desarrolle, cuando afecte a suelo urbano, o sin la previa aprobaci髇 del Plan Parcial del sector correspondiente para el suelo urbanizable. En suelo no urbanizable no se podr醤 realizar parcelaciones urban韘ticas.

2. Los Notarios y Registradores de la Propiedad exigir醤 para autorizar e inscribir, respectivamente, escrituras de divisi髇 de terrenos, que se acredite el otorgamiento de la licencia, que los primeros tendr醤 de testimoniar en el documento.

3. Toda parcelaci髇 urban韘tica quedar� sujeta a licencia.

4. En ning鷑 caso se considerar醤 solares ni se permitir� edificar los lotes resultantes de una parcelaci髇 efectuada o reparcelaci髇 con infracci髇 de las disposiciones de este art韈ulo o del anterior.

Art韈ulo 142

1. Cualquier licencia de parcelaci髇 se otorgar� previa presentaci髇 del proyecto correspondiente, que ha de constar de los siguientes documentos:

• a) Memoria justificativa de la procedencia, sobre la base del Plan General previo o Plan Parcial, de las dimensiones de las parcelas o de los lotes por cada zona.
• b) El plano parcelario a escala adecuada que detalle tanto las parcelas divisibles como las indivisibles e indique la ubicaci髇 de zonas verdes, espacios libres, dotaciones, equipamientos y servicios y del suelo correspondiente al 10 por 100 de aprovechamiento medio del sector o de los pol韌onos de actuaci髇 del plan, si procede

2. Cuando alguno de los puntos exigidos en los documentos a los que se refiere el n鷐ero anterior conste en los instrumentos de planeamiento aprobados con car醕ter definitivo, su inclusi髇 podr� ser sustituida por la certificaci髇 del 髍gano competente de la cual resulten las necesarias indicaciones, que con esta finalidad acompa馻r� el proyecto de parcelaci髇.

Art韈ulo 143

No se puede hacer uso de la facultad de otorgar licencia de edificaci髇 condicionada a la realizaci髇 simult醤ea de las obras y servicios de urbanizaci髇 sin la previa aprobaci髇 definitiva del proyecto correspondiente de urbanizaci髇 y de la constituci髇 de la garant韆 prevista en el art韈ulo 81 de esta Ley.

Art韈ulo 144

1. El Notario debe exigir al otorgante, en la escritura de divisi髇 y de segregaci髇 de fincas, la aportaci髇 de la licencia de parcelaci髇 correspondiente a la operaci髇 urban韘tica a que esta escritura haga referencia.

2. La licencia se puede justificar mediante certificaci髇 del acuerdo municipal de concesi髇 o mediante copia del plano parcelario, en la cual se exprese, por diligencia del Secretario del Ayuntamiento, que es reproducci髇 fiel y exacta del que figura en el expediente de parcelaci髇 de que se trate, as� como la fecha de concesi髇.

3. El Notario debe testimoniar en la escritura la acreditaci髇 del otorgamiento de la licencia y, en todo caso, en un apartado correspondiente a la situaci髇 urban韘tica de la finca, har� las advertencias pertinentes sobre las responsabilidades de todo tipo en que pudieran incurrir los otorgantes por carecer de las licencias urban韘ticas adecuadas para la actuaci髇 que pretendan sobre los terrenos correspondientes a las fincas objeto del instrumento p鷅lico.

Art韈ulo 145

1. Presentada la escritura de divisi髇 o segregaci髇 de fincas en el Registro de la Propiedad, el Registrador, a la vista de las circunstancias descriptivas de la finca o fincas o, si procede, del n鷐ero de segregaciones practicadas de la misma matriz debe advertir al instante de la necesidad de aportar la licencia de parcelaci髇, excepto que la mencionada aportaci髇 resulte del mismo t韙ulo presentado en los t閞minos previstos en el art韈ulo anterior.

2. Si se aportara la licencia o la certificaci髇 de su innecesariedad, el Registrador de la Propiedad la archivar� y, en su caso, pondr� una nota al margen de la inscripci髇 practicada haciendo constar en ella las circunstancias concurrentes.

Art韈ulo 146

La protocolizaci髇 hecha por el Notario del plano al cual hace referencia el apartado 2 del art韈ulo 144 de esta Ley y su archivo realizado por el Registrador de la Propiedad, se entender� que es suficiente para que ambos consideren que ha sido aportada la licencia respecto a fraccionamientos posteriores que se acomoden. En todo caso se entender� que hay acomodaci髇 en las circunstancias descriptivas de las nuevas fincas respecto a la descripci髇 gr醘ica que haga el plano, aunque haya diferencias en la extensi髇 superficial que no sobrepasen el 3 por 100.

Art韈ulo 147

1. Se entender� por reparcelaci髇 la agrupaci髇 de fincas comprendidas en el pol韌ono o unidad de actuaci髇 para su nueva divisi髇 ajustada al Plan con adjudicaci髇 de las parcelas resultantes a los interesados, en proporci髇 a sus respectivos derechos.

2. La reparcelaci髇 tiene por objeto distribuir justamente los beneficios y cargas de la ordenaci髇 urban韘tica, regularizar la configuraci髇 de las fincas y situar su aprovechamiento en zonas aptas para la edificaci髇 con arreglo al Plan.

3. Toda reparcelaci髇 queda sujeta a la aprobaci髇 del correspondiente proyecto.

4. Los proyectos de reparcelaci髇 se tramitar醤 de acuerdo con lo previsto en los art韈ulos 64 y 65 de esta Ley, excepto lo que establece el art韈ulo 70.

Art韈ulo 148

1. El expediente de reparcelaci髇 se entender� iniciado al aprobarse la delimitaci髇 del pol韌ono o unidad de actuaci髇, excepto en los casos siguientes:

• a) Que la reparcelaci髇 se haya tramitado y aprobado conjuntamente con la mencionada aprobaci髇.
• b) Que se haya aprobado expresamente la actuaci髇 por el sistema de expropiaci髇 o sea innecesaria en virtud del acuerdo aprobatorio en el sistema de compensaci髇.

2. La iniciaci髇 del expediente de reparcelaci髇 comportar�, sin necesidad de declaraci髇 expresa, la suspensi髇 del otorgamiento de licencias de parcelaci髇 y edificaci髇 en el 醡bito del pol韌ono o unidad de actuaci髇 hasta que sea firme en v韆 administrativa el acuerdo aprobatorio de la reparcelaci髇.

Los peticionarios de licencias solicitadas con anterioridad a la fecha de iniciaci髇 del expediente de reparcelaci髇 tendr醤 derecho a ser resarcidos en la forma que se馻la el art韈ulo 43 de esta Ley.

La Entidad Local podr� dejar sin efecto, previa la indemnizaci髇 de da駉s y perjuicios que corresponda las licencias concedidas con anterioridad a la fecha de iniciaci髇 del expediente que sea incompatible con la ejecuci髇 del planeamiento.

3. El proyecto de reparcelaci髇 se formular�:

• a) Por los dos tercios de los propietarios interesados que representen como m韓imo el 80 por 100 de la superficie reparcelable, dentro de los tres meses siguientes a la aprobaci髇 de la delimitaci髇 de un pol韌ono o unidad de actuaci髇.
• b) Por la Entidad Local o urban韘tica actuante, de oficio o a instancia de alguno de los propietarios afectados, cuando 閟tos no hubieran hecho uso de su derecho o no hubieran subsanado dentro del plazo que se les marcare los defectos que se hubieran apreciado en el proyecto que formularen. Los proyectos redactados de oficio procurar醤 atenerse a los criterios expresamente manifestados por los interesados en los tres meses siguientes a la aprobaci髇 de la delimitaci髇 del pol韌ono o unidad de actuaci髇. Los proyectos se someter醤 a informaci髇 p鷅lica durante un mes, con citaci髇 personal de los interesados, y ser醤 aprobados por el Ayuntamiento o, si cabe, por el 髍gano urban韘tico que se subrogue en las competencias municipales, excepto en el supuesto de que el planeamiento est� adaptado a la Ley del Suelo, en cuyo caso el plazo de informaci髇 p鷅lica ser� de veinte d韆s.

4. En los casos de iniciativa p鷅lica, cuando el proyecto de reparcelaci髇 se presente juntamente con el plan parcial y el proyecto de urbanizaci髇, se tramitar醤 todos de forma simult醤ea, de acuerdo con el art韈ulo 62 de esta Ley, y las aprobaciones se condicionar醤 a lo establecido en el apartado siguiente.

Cuando se presente el proyecto de reparcelaci髇 juntamente con el proyecto de urbanizaci髇, se proceder� en la forma prevista en el punto 3 del art韈ulo 69.

5. En el primer supuesto previsto en el apartado anterior los acuerdos de aprobaci髇 definitiva correspondientes a las Corporaciones Locales supeditar醤 su ejecutividad a la aprobaci髇 definitiva del plan parcial, excepto que la misma Corporaci髇 fuera competente por el hecho de tratarse de sectores de urbanizaci髇 prioritaria.

Art韈ulo 149

1. En todo caso el proyecto de reparcelaci髇 tendr� en cuenta los criterios siguientes:

• a) El derecho de los propietarios ser� proporcional a la superficie de las parcelas respectivas en el momento de la aprobaci髇 de delimitaci髇 del pol韌ono.
• b) Los solares resultantes se valorar醤 con criterios objetivos y generales para todo el pol韌ono con arreglo a su uso y volumen edificable y en funci髇 de su situaci髇, caracter韘ticas, grado de urbanizaci髇 y destino de las edificaciones.
• c) Se procurar�, siempre que sea posible, que las fincas adjudicadas est閚 situadas en lugar pr髕imo al de las antiguas propiedades de los mismos titulares.
• d) Cuando la escasa cuant韆 de los derechos de algunos propietarios no permita que se les adjudiquen fincas independientes a todos ellos, los solares resultantes se adjudicar醤 en pro indiviso a tales propietarios. No obstante, si la cuant韆 de esos derechos no alcanzase el 15 por 100 de la parcela m韓ima edificable, la adjudicaci髇 podr� sustituirse por una indemnizaci髇 en met醠ico.
• e) En todo caso, las diferencias de adjudicaci髇, ser醤 objeto de compensaci髇 econ髆ica entre los interesados, valor醤dose el precio medio de los solares resultantes.
• f) Las plantaciones, obras, edificaciones, instalaciones y mejoras que no puedan conservarse se valorar醤 con independencia del suelo y su importe se abonar� al propietario interesado, con cargo al proyecto en concepto de gastos de urbanizaci髇.

2. En ning鷑 caso podr醤 adjudicarse como fincas independientes superficies inferiores a la parcela m韓ima edificable o que no re鷑an la configuraci髇 y caracter韘ticas adecuadas para su edificaci髇 conforme al planeamiento.

3. No ser醤 objeto de la nueva adjudicaci髇, conserv醤dose las propiedades primitivas, sin perjuicio de la regularizaci髇 de linderos cuando fuere necesaria y de las compensaciones econ髆icas que procedan:

• a) Los terrenos edificados con arreglo al planeamiento.
• b) Las fincas no edificadas con arreglo al planeamiento, cuando la diferencia en m醩 o en menos, entre el aprovechamiento que les corresponda conforme al Plan y el que corresponder韆 al propietario en proporci髇 a su derecho en la reparcelaci髇, sea inferior al 15 por 100 de este 鷏timo.

4. En el suelo urbano, los derechos de los propietarios en la reparcelaci髇 se regular醤 por el valor de sus respectivas parcelas en la fecha de aprobaci髇 del Plan que motivare la reparcelaci髇 de acuerdo con lo que dispone el art韈ulo 158 de esta Ley.

Art韈ulo 150

El acuerdo aprobatorio del proyecto de reparcelaci髇 producir� los siguientes efectos:

• a) Cesi髇 de derecho al municipio en que se act鷈 en pleno dominio y libre de cargas de todos los terrenos de cesi髇 obligatoria para su incorporaci髇 al Patrimonio de suelo o su afectaci髇 conforme a los usos previstos en el Plan.
• b) Subrogaci髇, con plena eficacia real, de las antiguas por las nuevas parcelas.
• c) Afectaci髇 real de las parcelas adjudicadas al cumplimiento de las cargas y pago de los gastos inherentes al sistema de actuaci髇 correspondiente.

Art韈ulo 151

1. El organismo que hubiera aprobado el proyecto de reparcelaci髇 expedir� documento con las solemnidades y requisitos dispuestos por las actas de sus acuerdos, en el que se relacionen las propiedades antiguas y sus propietarios, seg鷑 los t韙ulos aportados o, en defecto de 閟tos, por descripci髇 de las fincas e indicaci髇 de sus propietarios, si resultasen conocidos, y descripci髇 de las nuevas parcelas con adjudicaci髇 de cada una al respectivo titular. Este documento administrativo se protocolizar� notarialmente, sin perjuicio de que tambi閚 se pueda otorgar escritura p鷅lica, en los casos y forma que se se馻len reglamentariamente.

2. La situaci髇 f韘ica y jur韉ica de las fincas o derechos afectados por la reparcelaci髇 y la de los resultantes de ellas se reflejar� en el Registro de la Propiedad, de acuerdo con lo dispuesto en la legislaci髇 hipotecaria en la forma que reglamentariamente se determine.

3. Si alguna carga resultare incompatible con la nueva situaci髇 o caracter韘ticas de la finca, el Registrador se limitar� a hacerlo constar en el correspondiente asiento, y las partes interesadas podr醤 ir al Juzgado competente para solicitar la declaraci髇 de compatibilidad e incompatibilidad de las cargas o grav醡enes sobre las fincas nuevas y, en este 鷏timo supuesto, su transformaci髇 en un derecho de cr閐ito con garant韆 hipotecaria sobre la finca nueva en la cuant韆 en que la carga fuera justipreciada.

Art韈ulo 152

1. Las adjudicaciones de terrenos a que d� lugar la reparcelaci髇, cuando se efect鷈n en favor de los propietarios comprendidos en el correspondiente pol韌ono o unidad de actuaci髇 y en proporci髇 de sus respectivos derechos, estar醤 exentas, con car醕ter permanente, del Impuesto General sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jur韉icos Documentados, y no tendr醤 la consideraci髇 de transmisiones de dominio a los efectos de la exacci髇 del arbitrio sobre el incremento del valor de los terrenos. Cuando el valor de los solares adjudicados a un propietario exceda del que proporcionalmente corresponda a los terrenos aportados por el mismo, se girar醤 las liquidaciones procedentes en cuanto al exceso.

2. Se aplicar醤 supletoriamente a la reparcelaci髇 las normas de la expropiaci髇 forzosa.

Art韈ulo 153

Las valoraciones de terrenos se efectuar醤 de acuerdo con los criterios establecidos en esta Ley.

Art韈ulo 154

1. El valor inicial de un predio o unidad de cultivo, a efectos de esta Ley, se determinar�:

• a) Por el rendimiento bruto que le correspondiera en la explotaci髇 r鷖tica efectiva o del que fuera naturalmente susceptible.
• b) Por su valor medio en venta a efecto de su explotaci髇 agr韈ola.

En ning鷑 caso se podr醤 tomar en consideraci髇 valores o rendimientos que tengan relaci髇 directa o indirecta con la posible utilizaci髇 urbana de los terrenos.

2. En el rendimiento r鷖tico se estimar醤 comprendidos el agr韈ola, forestal, ganadero, cineg閠ico y cualquier otro parecido.

3. Entre los rendimientos de los que una heredad sea susceptible de forma natural, se podr醤 estimar los resultados de transformaciones que se puedan operar con medios normales, tanto mec醤icos como t閏nicos o de capital, existentes para el desarrollo de la explotaci髇 agraria y que conducen al m醲imo aprovechamiento de la fertilidad de la tierra, pero no los hipot閠icamente resultantes de una supuesta aplicaci髇 de medios extraordinarios.

4. En las unidades de cultivo directamente explotadas por los propietarios, se establecer�, adem醩, el premio de afecci髇 que les ser� atribuido en el supuesto de expropiaci髇 forzosa.

5. Cuando el valor inicial a que se llegue por aplicaci髇 de los criterios anteriores sea inferior al que constar� en valoraciones catastrales, 韓dices municipales u otras estimaciones p鷅licas aprobadas, prevalecer� la superior de las que concurran sobre el terreno.

Art韈ulo 155

1. El valor urban韘tico se determinar� en funci髇 del aprovechamiento que corresponda a los terrenos seg鷑 su situaci髇, conforme al rendimiento que al citado aprovechamiento se atribuya a efectos fiscales al iniciarse el expediente de valoraci髇.

2.

El aprovechamiento que, en todo caso, servir� de base para la determinaci髇 del valor urban韘tico, una vez deducidos los terrenos de cesi髇 obligatoria que afecten a aqu閘, ser� el que establecen los preceptos siguientes:

• a) En el suelo urbano ser� el permitido por el Plan o, si es necesario, el aprovechamiento medio fijado en las unidades de actuaci髇 sujetas a reparcelaci髇 y en defecto del Plan, tres metros c鷅icos por metro cuadrado, referidos a cualquier uso.
• b) Por lo que se refiere a los suelos urbanizables o aptos para ser urbanizados, el aprovechamiento que ha de servir de base para determinar el valor urban韘tico es el siguiente:

El correspondiente al aprovechamiento medio del sector para sus zonas y sistemas incluidos.

El correspondiente al 90 por 100 del aprovechamiento medio dentro del suelo urbanizable, a determinar en el expediente de justiprecio de la expropiaci髇, para los sistemas no incluidos dentro de ning鷑 sector.

En el suelo urbanizable no programado ser� el resultado de su uso e intensidad de ocupaci髇, determinado en el Plan General.

3. El valor urban韘tico que se determine en funci髇 de estos criterios se podr� aumentar o disminuir en un 15 por 100 como m醲imo en consideraci髇 del grado de urbanizaci髇 y de las particularidades espec韋icas de los terrenos de que se trate.

La citada correcci髇 se aplicar� con independencia de las que, por conceptos an醠ogos, procediesen de acuerdo con la legislaci髇 tributaria.

Art韈ulo 156

1. Las plantaciones, obras, edificaciones e instalaciones que existan en el suelo se apreciar醤 con independencia del mismo e incrementar醤 con su cuant韆 el valor total del inmueble, exceptuando que, por su car醕ter de mejoras permanentes, hayan sido tenidas en cuenta en la determinaci髇 del valor inicial o del urban韘tico seg鷑 el art韈ulo anterior.

2. Las indemnizaciones a favor de los arrendatarios r鷖ticos y urbanos se fijar醤 de acuerdo con lo previsto en la Ley de Expropiaci髇 Forzosa.

Art韈ulo 157

1. Se tasar醤 conforme al valor inicial los terrenos calificados como suelo no urbanizable.

2. En los sistemas previstos en suelo no urbanizable se les aplicar� el valor inicial.

Art韈ulo 158

Se tasar醤 conforme al valor urban韘tico los terrenos clasificados como suelo urbano o urbanizable en todas sus categor韆s.

Las tasaciones tendr醤 como l韒ite el valor inicial que prevalecer� sobre el urban韘tico cuando 閟te fuera inferior.

Art韈ulo 159

Cuando corresponda aplicar a la tasaci髇 de los terrenos el valor inicial o urban韘tico, no se tendr� en cuenta el precio consignado en los t韙ulos de adquisici髇 o de constituci髇 de grav醡enes, posteriores a la promulgaci髇 de la Ley sobre R間imen del Suelo y Ordenaci髇 Urbana de 1975.

Art韈ulo 160

Siempre que el valor asignado a una parcela en la que el propietario hubiera costeado algunas obras de urbanizaci髇, no contrapuestas a planes vigentes en el momento de ejecutarlas, fuera inferior a la suma del valor inicial y de la parte proporcional del valor actual de la obras, se completar� hasta cubrir el importe de ambos sumandos.

Art韈ulo 161

1. La valoraci髇 de los derechos reales sobre inmuebles, a los efectos de su constituci髇, modificaci髇 o extinci髇, se efectuar� de acuerdo con las disposiciones sobre expropiaci髇 que espec韋icamente determinen el justiprecio de los mismos, subsidiariamente, seg鷑 las normas del Derecho administrativo o civil que regule la instituci髇 y, en su defecto, por las establecidas para los Impuestos de Sucesiones, Transmisiones Patrimoniales y Actos Jur韉icos Documentados.

2. Al expropiar una finca gravada con cargas, la Corporaci髇 u organismo que efectuara dicha expropiaci髇 podr� escoger entre valorar cada uno de los derechos que en ella concurren con el de dominio para distribuirlo entre los titulares de cada uno de ellos, o bien valorar el inmueble en su conjunto y consignar su importe en poder del Juzgado, para que 閟te fije y distribuya, por el tr醡ite de incidentes, la proporci髇 que corresponda a los respectivos interesados.

Art韈ulo 162

1. Las valoraciones tendr醤 vigencia durante diez a駉s.

2. Cuando las circunstancias reales y ajenas a especulaciones originasen notables variaciones en el mercado de terrenos o en la situaci髇 econ髆ica general, se revisar醤 los justiprecios, de oficio o a petici髇 de cualquier propietario afectado.

3. Servir� de base para la revisi髇, sin perjuicio de otros factores, el 韓dice general ponderado de precios al por mayor publicado por el Instituto Catal醤 de Estad韘tica.

Art韈ulo 163

El pago del justiprecio en las explotaciones se podr� verificar en efectivo o, de acuerdo con el expropiado, por permuta con otras parcelas del beneficiario de la explotaci髇, teniendo en cuenta la especialidad establecida en el art韈ulo 207 de esta Ley.