Art韈ulo 150 Car醕ter p鷅lico de la actividad

La actividad de ejecuci髇 del planeamiento urban韘tico es una funci髇 p鷅lica por la cual se transforma el medio f韘ico para adaptarlo a las previsiones del planeamiento urban韘tico y se cumplen los fines de equidistribuci髇 de beneficios y cargas y recuperaci髇 por la comunidad de las plusval韆s. Los particulares podr醤 participar en dicha actividad con la formulaci髇 de iniciativas o la asunci髇 de los procedimientos de gesti髇 en la forma y condiciones regulados en este T韙ulo, con respeto, en todo caso a las determinaciones de la ordenaci髇 estructural y pormenorizada establecidas en el planeamiento vigente.

Art韈ulo 151 Precedencia de la aprobaci髇 del planeamiento a ejecutar

1. Toda actividad de ejecuci髇 del planeamiento urban韘tico deber� ser precedida de la aprobaci髇 del correspondiente Plan o Programa.

2. En el caso de los Programas que incorporen instrumentos de planeamiento espacial de desarrollo o proyectos de urbanizaci髇, la tramitaci髇 de todos ellos podr� producirse simult醤eamente,

3. La urbanizaci髇 y la, posterior o simult醤ea edificaci髇, del suelo sujeto a actuaciones integradas requiere la previa concurrencia de dos requisitos:

• a) La aprobaci髇 de una ordenaci髇 pormenorizada que puede estar previamente determinada en el Plan General, o establecerse mediante Planes Parciales o Planes de Reforma Interior.
• b) La programaci髇 para ejecutar dicha ordenaci髇, mediante la aprobaci髇 definitiva del correspondiente Programa para el desarrollo de Actuaciones Integradas, necesario para legitimar la urbanizaci髇.

Art韈ulo 152 Proyectos de urbanizaci髇

Los Proyectos de Urbanizaci髇 definen los detalles t閏nicos de las obras p鷅licas previstas por los Planes. Se redactar醤 con precisi髇 suficiente para poder, eventualmente, ejecutarlos bajo direcci髇 de t閏nico distinto a su redactor. Toda obra p鷅lica de urbanizaci髇, ya sea Integrada o Aislada, exige la elaboraci髇 de un Proyecto de Urbanizaci髇, su aprobaci髇 administrativa y la previa publicaci髇 de 閟ta en el Bolet韓 Oficial de la Provincia y en el Diari Oficial de La Generalitat Valenciana.

Art韈ulo 153 Sujeci髇 del Proyecto de Urbanizaci髇 a las determinaciones del planeamiento que desarrolle

1. Los Proyectos de Urbanizaci髇 no podr醤 modificar las previsiones del Plan que desarrollen, sin perjuicio de que puedan efectuar las adaptaciones de detalle exigidas por las caracter韘ticas del suelo y subsuelo en la ejecuci髇 material de las obras. Si la adaptaci髇 supone alterar determinaciones sobre ordenaci髇 o r間imen del suelo o la edificaci髇, debe legitimarse tramitando una modificaci髇 de planeamiento.

2. En ning鷑 caso los Proyectos de Urbanizaci髇 pueden contener determinaciones sobre ordenaci髇, r間imen del suelo o de la edificaci髇.

Art韈ulo 154 Iniciativa

Los Proyectos de Urbanizaci髇 para la ejecuci髇 de Actuaciones Integradas se rigen por las reglas de iniciativa aplicables a Planes Parciales y Programas. Los que tengan por objeto Actuaciones Aisladas pueden ser promovidos por cualquier interesado para su tramitaci髇 junto a la solicitud de licencia de obras.

Art韈ulo 155 Tramitaci髇 y aprobaci髇 de proyectos de urbanizaci髇

1. Los proyectos de urbanizaci髇 que desarrollen programas de actuaci髇 integrada previamente aprobados requerir醤 de aprobaci髇 municipal espec韋ica.

2. Los Proyectos de Urbanizaci髇 de Actuaciones Aisladas se aprobar醤 por el Municipio por el procedimiento que dispongan las Ordenanzas Municipales. En defecto de ellas se aplicar醤 estas reglas:

• a) Si el Proyecto tiene por objeto la ampliaci髇 de viarios y redes de servicio colindantes, ajustada a las calidades y caracter韘ticas que ya est醤 presentes en calle abierta al p鷅lico y habituales en la urbanizaci髇 de la zona, seg鷑 normas o criterios generales exigidos por el Ayuntamiento, se aplicar� lo dispuesto en el apartado 4 del presente art韈ulo.
• b) Si se trata de urbanizar alg鷑 elemento singular o realizar obras especiales en entornos que presentan alg鷑 valor est閠ico cultural o paisaj韘tico, se tramitar醤 como si fueran proyectos de urbanizaci髇 para el desarrollo de Actuaciones Integradas.

3. Con independencia de los proyectos de urbanizaci髇, podr醤 redactarse y aprobarse, conforme a la normativa del ente interesado, proyectos de obras ordinarias que no tengan por objeto desarrollar integralmente el conjunto de determinaciones de un Plan de ordenaci髇.

4. Cuando se trate de proyectos de obra p鷅lica para la mera reparaci髇, renovaci髇 o introducci髇 de mejoras ordinarias en obras o servicios ya existentes, sin alterar el destino urban韘tico del suelo, ser� innecesaria la exposici髇 al p鷅lico previa a su aprobaci髇 administrativa.

5. La tramitaci髇 de los proyectos referidos en los puntos 2, 3 y 4, si son para la urbanizaci髇 simult醤ea a la edificaci髇, se har� junto a la licencia de obras. La publicaci髇 de las resoluciones aprobatorias de ellos, pueden efectuarse por relaciones peri骴icas trimestrales conjuntas para todos los del periodo correspondiente.

6. Al seleccionar una propuesta de programa de actuaci髇 integrada, los ayuntamientos podr醤 introducir modificaciones en el contenido del proyecto de urbanizaci髇 presentado por el concursante seleccionado como urbanizador.

7. Si como consecuencia de las modificaciones que el ayuntamiento pretendiera introducir se incrementara el coste de las obras de urbanizaci髇 en m醩 de un 20% del presupuesto del proyecto originario presentado por el concursante seleccionado como urbanizador, se tendr� que convocar un nuevo concurso para la selecci髇 y aprobaci髇 del programa de actuaci髇 integrada que se trate.

Art韈ulo 156 Documentaci髇 de los Proyectos de Urbanizaci髇

1. Los Proyectos de Urbanizaci髇 comprender醤 los siguientes documentos:

• a) Memoria descriptiva de las caracter韘ticas de las obras.
• b) Planos de informaci髇 y de situaci髇 en relaci髇 con el conjunto urbano.
• c) Planos de proyecto y de detalle.
• d) pliego de condiciones t閏nicas.
• e) Mediciones.
• f) Cuadros de precios descompuestos.
• g) Presupuesto de ejecuci髇 material con detalle de las unidades de obra.

2. A los efectos de esta Ley, los Anteproyectos de Urbanizaci髇 comprender醤 la documentaci髇 indicada en los anteriores apartados a) al e).

Art韈ulo 157 Obras de Urbanizaci髇 cuyo desarrollo t閏nico ha de contemplar el Proyecto de Urbanizaci髇

1. Los Planes y Programas establecer醤 las obras y servicios urban韘ticos que constituyen la urbanizaci髇, su alcance y niveles de calidad.

2. En cumplimiento de los Planes y Programas, las obras de urbanizaci髇 a incluir en el Proyecto de Urbanizaci髇 ser醤 las siguientes:

• a) Pavimentaci髇 de calzadas, aparcamientos, aceras, red peatonal y tratamiento de espacios libres, y mobiliario urbano y se馻lizaci髇.
• b) Redes de distribuci髇 de agua potable, de riego y de hidrantes contra incendios.
• c) Red de alcantarillado para aguas residuales y sistema de evacuaci髇 de aguas pluviales
• d) Red de distribuci髇 de energ韆 el閏trica, gasificaci髇 y comunicaciones.
• e) Red de alumbrado p鷅lico.
• f) Jardiner韆, arbolado y ornamentaci髇 en el sistema de espacios libres.

3. Los Proyectos de Urbanizaci髇 deber醤 resolver el enlace de los servicios urban韘ticos con los de la Red primaria y acreditar que tienen capacidad suficiente para atenderlos. En los servicios de titularidad privada se acreditar� la disponibilidad real de suministros por parte de las empresas titulares del servicio.

4. Los Proyectos de Urbanizaci髇 para Actuaciones Integradas resolver醤 todas las necesidades de conexi髇 e integraci髇 de la actuaci髇 en su entorno territorial o urbano y las dem醩 exigencias establecidas en el correspondiente Programa.

Art韈ulo 158 Prerrogativas de la administraci髇 en la ejecuci髇 de los programas

Los ayuntamientos ostentar醤 la prerrogativa de interpretar los contratos para el desarrollo y la ejecuci髇 de los programas de actuaci髇 integrada, resolviendo aquellas dudad que se planteen en su cumplimiento, dentro de los l韒ites y con sujeci髇 a los requisitos establecidos en la presente ley. Sus acuerdos ser醤 inmediatamente ejecutivos y pondr醤 fin a la v韆 administrativa. Con anterioridad a la resoluci髇 de los incidentes que se planteen durante la ejecuci髇 y el desarrollo de las prestaciones correspondientes al programa, se tendr� que dar audiencia al urbanizador.

Art韈ulo 159 Principio de riesgo y ventura

La ejecuci髇 del programa de actuaci髇 integrada se realizar� a riesgo y ventura del urbanizador, sin perjuicio de lo que dispone el art韈ulo 168 para la retasaci髇 de cargas.

Art韈ulo 160 Licitaci髇 de las obras de urbanizaci髇

1. El empresario constructor ser� seleccionado conforme a lo que se establece en el art韈ulo 120 de la presente ley.

2. Los costes que por la obra de urbanizaci髇 se giren mediante cuotas de urbanizaci髇 a los propietarios, se ajustar醤 a los que resulten de la liquidaci髇 real del contrato, ejecut醤dose en r間imen de transparencia contable, lo que tendr� que ser fiscalizado por la administraci髇 actuante en los t閞minos que se determinen reglamentariamente.

3. La selecci髇 del empresario constructor corresponde al urbanizador, habiendo de realizarse bajo fe p鷅lica notarial, al menos, la presentaci髇 de las ofertas, la apertura p鷅lica de las plicas y la garant韆 de la integridad de la documentaci髇 presentada por los licitadores.

4. El pliego de cl醬sulas particulares y de prescripciones t閏nicas que hayan de regir el concurso de selecci髇 del empresario constructor ser醤 comunicadas por el urbanizador al ayuntamiento, el cual las ratificar� o rectificar�, con audiencia previa sucinta del urbanizador en caso de rectificaci髇, en un plazo m醲imo de 15 d韆s. Transcurrido el plazo sin que el ayuntamiento se haya pronunciado expresamente se entender� ratificada la propuesta. El ayuntamiento solo podr� rectificar la propuesta del urbanizador por disconformidad de la misma con disposiciones legales o reglamentarias.

5. La resoluci髇 del ayuntamiento a que hace referencia el apartado anterior es inmediatamente ejecutiva y pone fin a la v韆 administrativa, y su incumplimiento por el urbanizador es causa de resoluci髇 del contrato para el desarrollo y ejecuci髇 del programa, con confiscaci髇 de la garant韆 definitiva.

6. Una vez tramitado el procedimiento para la selecci髇 del empresario constructor por el urbanizador, y con car醕ter inmediatamente anterior a la adjudicaci髇, el urbanizador comunicar� la propuesta de adjudicaci髇 al ayuntamiento, que la ratificar� o rectificar�, con audiencia previa sucinta del urbanizador y de los licitadores en caso de rectificaci髇, en un plazo m醲imo de 15 d韆s. Transcurrido el plazo sin que el ayuntamiento se haya pronunciado expresamente se entender� ratificada la propuesta. El ayuntamiento solo podr� rectificar la propuesta del urbanizador por disconformidad de la misma con disposiciones legales o reglamentarias aplicables o con el pliegue de cl醬sulas particulares o de prescripciones t閏nicas.

7. La resoluci髇 del ayuntamiento a que hace referencia el apartado anterior es inmediatamente ejecutiva y pone fin a la v韆 administrativa y su incumplimiento por el urbanizador es causa de resoluci髇 del contrato para el desarrollo y ejecuci髇 del programa, con confiscaci髇 de la garant韆 definitiva.

8. Las relaciones entre urbanizador y empresario constructor tendr醤 en todo caso naturaleza privada, aplic醤dose a las mismas lo que establece el art韈ulo 116 del texto refundido de la Ley de contratos de las administraciones p鷅licas, aprobado por Real decreto legislativo 2/2000, de 16 de junio.

9. La conselleria competente en materia de urbanismo aprobar� mediante una orden un modelo tipo de pliego de cl醬sulas particulares para la selecci髇 de empresario constructor, incluyendo criterios de adjudicaci髇 que valoren adecuadamente, entre otros, la oferta econ髆ica, el plazo de ejecuci髇, la calidad t閏nica, las caracter韘ticas est閠icas o funcionales, la adopci髇 de medidas de control y gesti髇 de calidad y la calidad ambiental en la ejecuci髇 de las obras.

Art韈ulo 161 Relaci髇 con los propietarios

1. Las relaciones entre Urbanizador y propietarios estar醤 sujetas a los principios de buena fe y transparencia. En cualquier fase de la tramitaci髇 o ejecuci髇 del programa los propietarios tendr醤 acceso a la documentaci髇 y derecho a recibir informaci髇 acerca del contenido del mismo. Dicho derecho podr� ser ejercitado tanto ante la administraci髇 actuante, como ante el Urbanizador.

2. Las relaciones entre Urbanizador y propietarios podr醤 articularse en los t閞minos que libremente convengan, siempre que se respete la ordenaci髇 urban韘tica y la programaci髇 aprobada. La falta de acuerdo se suplir� con las previsiones de la presente Ley.

Art韈ulo 162 Participaci髇 del propietario en la urbanizaci髇 y formas de cooperaci髇

La participaci髇 del propietario en la urbanizaci髇 se regir�, salvo que otra cosa acuerden los interesados, por las siguientes bases:

1. El Urbanizador debe soportar las cargas de la urbanizaci髇 en la medida en que le sean compensadas por los propietarios.

2. Los propietarios afectados pueden cooperar con el Urbanizador mediante la compensaci髇 de las cargas de la urbanizaci髇 en alguna de las siguientes modalidades:

• a) Mediante cesi髇 de terrenos. Se compensar� al Urbanizador las cargas de urbanizaci髇 con la proporci髇 de terrenos que se establezca en el Programa, seg鷑 el coeficiente de canje establecido en la proposici髇 seleccionada en p鷅lica competencia.
• b) Mediante pago en met醠ico que s髄o puede ser impuesto por el Programa con car醕ter obligatorio cuando por consolidaci髇 de la edificaci髇 o tratarse de 醡bitos previamente reparcelados sea imposible la retribuci髇 en suelo o cuando haya acuerdo un醤ime de los afectados. Proceder� tambi閚 la retribuci髇 en met醠ico a solicitud del propietario interesado en ella.
• c) El abono mixto se producir� mediante el pago de una parte en met醠ico y el resto mediante cesi髇 de terrenos. El Programa podr� imponer esta modalidad cuando concurran parcialmente las circunstancias previstas en el apartado anterior. Tambi閚 procede esta modalidad de retribuci髇 por libre acuerdo entre los interesados y el Urbanizador.

3. Los propietarios pueden renunciar a la adjudicaci髇 de finca resultante solicitando una justa compensaci髇 por la p閞dida de su finca. La compensaci髇 ser� fijada por la administraci髇, previo informe t閏nico y seg鷑 criterios objetivos, en el mismo Acuerdo aprobatorio de la Reparcelaci髇 atendiendo al valor real de la finca de origen. Esta renuncia deber� formalizarse mediante escritura p鷅lica o comparecencia administrativa, durante la informaci髇 p鷅lica del expediente de reparcelaci髇, pudiendo acompa馻rse o condicionarse a una propuesta de tasaci髇, formulada por el propietario.

Art韈ulo 163 Facultades del urbanizador

1. El urbanizador puede ejercer las siguientes facultades:

• a) Someter a aprobaci髇 administrativa proyectos de urbanizaci髇, presupuestos de cargas de urbanizaci髇 y, a falta de acuerdo con los afectados, uno o varios proyectos de reparcelaci髇 forzosa dentro del 醡bito de la actuaci髇, as� como a ser o韉o, antes de dicha aprobaci髇.
• b) Oponerse a la parcelaci髇 y a la edificaci髇 en el 醡bito de la actuaci髇, hasta el pleno cumplimiento de las previsiones del programa. El otorgamiento de estas licencias est� sujeto a audiencia previa del urbanizador.

  No podr醤 otorgarse licencias de parcelaci髇 o edificaci髇 en las unidades de ejecuci髇 o para terrenos sometidos a actuaciones integradas hasta que, una vez aprobado su correspondiente programa, se cumplan las condiciones legales previstas en 閘 para hacerlo, y el titular de la parcela tendr� que haber contribuido proporcionadamente a las cargas de la actuaci髇 y haber quedado garantizada la urbanizaci髇 de dicha parcela simult醤ea, al menos, a su edificaci髇.

• c) Exigir que los propietarios le retribuyan pag醤dole cuotas de urbanizaci髇 o cediendo en su favor terrenos edificables de los que han de ser urbanizados en desarrollo de la actuaci髇.
• d) Solicitar la ocupaci髇 directa de los terrenos sujetos a reparcelaci髇 y necesarios para desarrollar las infraestructuras de urbanizaci髇, en los t閞minos previstos en el art韈ulo 187 de la presente Ley.

2. El urbanizador, para percibir de los propietarios el pago de sus retribuciones, ha de presentar ante la administraci髇 actuante la acreditaci髇 de los gastos generales soportados hasta el momento y, las correspondientes certificaciones parciales de ejecuci髇 de obra. Sin perjuicio de ello, el urbanizador puede adelantar al ayuntamiento propuestas de las cuentas de liquidaci髇 provisionales, pero el ayuntamiento no podr� aprobar su imposici髇 hasta tanto no se verifique la ejecuci髇 de la urbanizaci髇 correspondiente.

El ayuntamiento deber� aprobar las cuotas de urbanizaci髇 en el plazo de un mes desde la presentaci髇 por el urbanizador de la certificaci髇 parcial de obra correspondiente. Transcurrido el plazo sin la aprobaci髇, 閟ta se considerar� aprobada por silencio administrativo. Por su parte, los propietarios deber醤 proceder al pago de las mismas en el plazo de un mes desde que se les notifiquen. El retraso en el cumplimiento de estos dos plazos generar� intereses de demora a favor del urbanizador.

3. El urbanizador ser� responsable de los da駉s causados a los propietarios o a otras personas como consecuencia de su actividad o por falta de diligencia en el cumplimiento de sus obligaciones, salvo cuando aqu閘los tuvieran su origen en una orden directa de la administraci髇 actuante o en el cumplimiento de una condici髇 impuesta por ella.

Art韈ulo 164 Identificaci髇 de los bienes, derechos y titulares afectados por la actuaci髇 integrada

1. Se consideran interesados en las actuaciones de ejecuci髇 del Programa quienes sean titulares de bienes y derechos afectados por la actuaci髇, quienes se personen en ella, y quienes lo sean por p鷅lica notoriedad. A todos ellos debe comunicar el Urbanizador las diversas actuaciones que les afecten en desarrollo del Programa.

2. El Urbanizador debe investigar las titularidades de las fincas afectadas por la actuaci髇 con razonable diligencia profesional. Los titulares de derechos afectados por la actuaci髇 tienen la obligaci髇 de informarle y documentarle dicha titularidad a fin de ejercer aquellos en el seno de 閟ta. Los errores no denunciados durante los periodos de informaci髇 p鷅lica no dar醤 lugar a retroacci髇 de las actuaciones, sin perjuicio de las indemnizaciones que procedan.

3. Cuando respecto de una finca conste anotaci髇 registral preventiva de demanda sobre su titularidad, 閟ta se considerar� litigiosa; cuando no haya constancia fehaciente de su titularidad se considerar� desconocida.

4. En los procedimientos de gesti髇 urban韘tica se observar醤 las presunciones y beneficios legales reconocidos a los titulares de derechos inscritos por la legislaci髇 hipotecaria, prevaleciendo, no obstante, las mediciones reales y actualizadas sobre las descripciones documentales que contradigan la realidad.

5. Los propietarios y el urbanizador delimitar醤 los terrenos afectados cuando haya dudas que as� lo justifiquen a la vista de las alegaciones presentadas. Las peticiones de delimitaci髇 tienen que efectuarse durante el per韔do de informaci髇 p鷅lica del proyecto de reparcelaci髇 y 閟ta llevarse a cabo en los diez d韆s posteriores a la finalizaci髇 de 閟ta, con presencia en el acto de delimitaci髇 de los t閏nicos redactores del proyecto y los servicios t閏nicos que asesoren al ayuntamiento. Del acto de delimitaci髇 se levantar� acta administrativa que se incluir� en el expediente de reparcelaci髇.

6. Cuando con motivo de la ejecuci髇 de un Programa de Actuaci髇 Integrada o de cualquier otro instrumento de planeamiento definitivamente aprobados, aparezcan elementos de valor ambiental, cultural o arqueol骻ico sujetos a protecci髇 por la legislaci髇 sectorial, y que no se hayan tenido en cuenta en el proyecto a ejecutar, se llevar醤 a cabo las siguientes actuaciones:

• a) El Urbanizador, la empresa promotora o la administraci髇 actuante adoptar醤 en el plazo de cuarenta y ocho horas las medidas necesarias para salvaguardar de modo cautelar el bien o valor que haya de ser objeto de protecci髇, y lo comunicar醤 al Ayuntamiento y a la conselleria competente en urbanismo, quien a su vez dar� cuenta a las competentes en materia de cultura y medio ambiente.
• b) La Conselleria competente en urbanismo, en el plazo de 10 d韆s desde que reciba la comunicaci髇 anterior, y previos los informes de las consellerias sectorialmente competentes, confirmar� las medidas adoptadas o establecer� las que considere conveniente.
• c) En el plazo m醲imo de dos meses desde la confirmaci髇 o adopci髇 de medidas, y salvo que la conselleria competente en urbanismo autorice la pr髍roga, el Urbanizador, la empresa promotora o la administraci髇 actuante presentar醤 ante aqu閘la Estudio de Impacto Ambiental o Estudio acerca de los valores hist髍icos o arqueol骻icos del hallazgo, referidos espec韋icamente al elemento sujeto a protecci髇. En el plazo m醲imo de un mes desde la presentaci髇 de los Estudios, y previos los informes oportunos de las consellerias competentes en cultura y medio ambiente, la conselleria competente en urbanismo proceder� a emitir resoluci髇 con las medidas correctoras o de protecci髇 que, en su caso, procediese adoptar.
• d) Si como consecuencia de la aplicaci髇 de las anteriores medidas, se produjese una alteraci髇 que conlleve reducci髇 del aprovechamiento urban韘tico, junto a las mismas se acordar醤 aquellas otras que, a trav閟 de la oportuna modificaci髇 del planeamiento, restablezcan el aprovechamiento urban韘tico previsto por el Plan. Esta modificaci髇 se tramitar� de acuerdo con lo previsto en el art韈ulo 94 de esta Ley, pero aplic醤dole el procedimiento de urgencia del art韈ulo 100.

Art韈ulo 165 Derechos y garant韆s de los propietarios

1. Los propietarios tendr醤 derecho a recibir, en todo momento, informaci髇 debidamente documentada respecto a los costes de urbanizaci髇 que hayan de asumir. Podr醤, asimismo y para la mejor ejecuci髇 de tal programa, someter a consideraci髇 de la administraci髇 actuante sugerencias y enmiendas para la elaboraci髇, correcci髇 o modificaci髇 de los proyectos y presupuestos expresados en el apartado 1.a) del art韈ulo 163, siempre que las pongan tambi閚 en conocimiento del urbanizador.

2. El propietario que contribuya a las cargas de la urbanizaci髇 podr� exigir que el urbanizador la ejecute con la diligencia de un buen empresario y que la administraci髇 actuante tutele la actuaci髇 en los t閞minos previstos por la ley.

3. El derecho de los propietarios afectados por la actuaci髇 se determinar� en funci髇 de su aprovechamiento subjetivo.

4. Cuando el programa se desarrolle por gesti髇 directa de la administraci髇, 閟ta puede optar por la expropiaci髇 forzosa, pudiendo aplicar cualquier forma de pago del precio justo de las previstas en la Ley de expropiaci髇 forzosa de 16 de diciembre de 1954 y en la Ley 6/1998, de 13 de abril, de r間imen del suelo y valoraciones.

5. Cuando se den las circunstancias previstas en el cap韙ulo III del t韙ulo I, los propietarios tendr醤 los derechos que en el mismo se regulen.

6. Cuando el precio con el que se adjudique el contrato al empresario constructor sea inferior al presupuesto en el programa y la baja supere un margen del 10 por ciento, se suspender� el cobro a los propietarios de cuotas de urbanizaci髇 en cuanto al exceso presupuestado, a reserva de liquidaci髇 definitiva. Si esta confirmara un coste real inferior al presupuestado en el programa, los propietarios que retribuyeron en terreno tendr醤 derecho a la devoluci髇 del exceso, en forma de compensaci髇 dineraria.

Art韈ulo 166 Deber de informaci髇 a los propietarios afectados para posibilitar el ejercicio de sus derechos

1. Con car醕ter previo a la reparcelaci髇 de los terrenos, el Urbanizador comunicar� fehaciente e individualmente a los propietarios la aprobaci髇 del Programa incorporando a dicha comunicaci髇 los siguientes contenidos:

• a) Texto del contrato suscrito con la administraci髇 actuante.
• b) Expresi髇 de las magnitudes urban韘ticas relevantes establecidas por el planeamiento, tales como dimensiones de parcela m韓ima, aprovechamiento subjetivo y superficie m韓ima de terreno requerida para obtener la adjudicaci髇 de finca de resultado independiente.
• c) Importe global de las cargas de urbanizaci髇 y del coeficiente de canje aprobado.
• d) Informaci髇 sobre la posibilidad de optar por la modalidad de retribuci髇 en met醠ico; el modo, condiciones y plazo para el ejercicio de dicha opci髇; la cuant韆 y contenido del aval o garant韆 a prestar por quien retribuya en dinero; debiendo emplazar a los propietarios para que se pronuncien al respecto. Las magnitudes econ髆icas se expresar醤 por metro cuadrado de suelo y de techo, sin prejuzgar el derecho del propietario a quien se solicitar� la presentaci髇 de la documentaci髇 acreditativa de su derecho. Se har� indicaci髇 de que dichos importes ser醤 revisados cuando sean determinados los importes definitivos correspondientes a los gastos variables a que se refiere el art韈ulo 126.j) de esta Ley. Igualmente se har� constar la estimaci髇 preliminar de la repercusi髇 unitaria de dichos gastos variables y de la indemnizaci髇 individualizada que corresponda al interesado por construcciones y plantaciones invitando al propietario a que formule las alegaciones documentadas que tenga por conveniente.
• e) Recordatorio a los propietarios del deber legal de manifestar las situaciones jur韉icas que afectan a las fincas de su propiedad, as� como de facilitar la documentaci髇 necesaria para identificarlas, calificarlas y, en su caso valorarlas.

2. La comunicaci髇 informar�, cuanto menos a los propietarios de edificaciones consolidadas, de lo dispuesto en el Cap韙ulo III del T韙ulo I de esta ley.

3. Esta comunicaci髇 y las ulteriores deber醤 ser practicadas con id閚ticas garant韆s de constancia y recepci髇 que las establecidas para las notificaciones en la Legislaci髇 estatal sobre R間imen Jur韉ico de las Administraciones P鷅licas y Procedimiento Administrativo Com鷑.

4. Sin perjuicio de la comunicaci髇 a que se refieren los apartados anteriores, la administraci髇 actuante notificar� a los interesados el acuerdo de aprobaci髇 del Programa. La notificaci髇 informar� a los propietarios del derecho que les asiste de recurrir en ulterior v韆 contenciosa tanto el Programa como los actos que se produzcan en aplicaci髇 del mismo en base a que el mismo no sea conforme a Derecho.

Art韈ulo 167 Retribuci髇 al Urbanizador

1. El urbanizador ser� retribuido con parcelas edificables, salvo que el Programa disponga la retribuci髇 en met醠ico o 閟ta proceda por aplicaci髇 de los n鷐eros siguientes o en virtud de acuerdo entre el propietario y el Urbanizador. Si el Programa dispone que parte de la retribuci髇 sea en met醠ico y parte en parcelas, lo relativo a cada parte se regir� por sus respectivas reglas legales.

En las actuaciones integradas desarrolladas por gesti髇 directa en las que el urbanizador asuma la obligaci髇 de recibir como retribuci髇 el suelo vinculado a la construcci髇 de viviendas sujetas a alg鷑 r間imen de protecci髇 p鷅lica, ser� obligatoria para los propietarios la cooperaci髇 mediante la modalidad de retribuci髇 establecida en el Programa en lo que se refiere al suelo con el citado destino, sin que en tal caso quepa, a instancias de ellos, el ejercicio de la opci髇 por el pago en met醠ico que se regula en el n鷐ero 3 del presente art韈ulo P醨rafo segundo del n鷐ero 1 del art韈ulo 167 introducido por el art韈ulo 4 del D-Ley [COMUNIDAD VALENCIANA] 1/2008, 27 junio, del Consell, de medidas urgentes para el fomento de la vivienda y el suelo (獶.O.C.V.� 30 junio).Vigencia: 30 junio 2008

2. El urbanizador ser� retribuido adjudic醤dole la proporci髇 de los terrenos edificables prevista en el Programa, corregida, en su caso, proporcionadamente, si el presupuesto de cargas anejo al Proyecto de Urbanizaci髇, por retasaci髇 de cargas, presentara diferencias de coste respecto al estimado en dicho Programa. Los gastos variables a que se refiere el art韈ulo 126.j) y no tenidos en cuenta al calcular dicho coeficiente tambi閚 ser醤 susceptibles de retribuci髇 en terreno al precio de canje resultante de dicho coeficiente.

3. El propietario que opte por el pago en met醠ico deber� notificar su opci髇 al urbanizador y al Ayuntamiento mediante solicitud formalizada en documento p鷅lico o mediante comparecencia administrativa. Dispondr� para ello de un plazo de dos meses desde que reciba la comunicaci髇 regulada el art韈ulo anterior o desde la aprobaci髇 del Proyecto de Urbanizaci髇, cuando 閟te no forme parte de la Alternativa T閏nica, y deber� cumplir las siguientes reglas:

• a) La solicitud se acompa馻r� de garant韆, real o financiera, bastante, que asegure el desembolso de la retribuci髇.
• b) La garant韆 se prestar� mediante los medios que libremente pacten los interesados y el urbanizador.
• c) Si el solicitante adquiere, en escritura p鷅lica y en beneficio del Urbanizador, la obligaci髇 de pagarle con desembolso previo al ejercicio de cualesquiera acciones contra la liquidaci髇 de cuotas de urbanizaci髇, ser� bastante garant韆 la prestada hasta un importe equivalente al valor de los terrenos, sin urbanizar, que se dejan as� de retribuir en especie. Las parcelas que se le adjudiquen quedar醤 afectas al pago de cuota de urbanizaci髇 en proporci髇 al importe no garantizado ante el Urbanizador. El importe garantizado ante 閟te podr� reducirse en el momento y medida en que sea suficiente para garantizar los pagos pendientes.

4. La retribuci髇 en terrenos se har� efectiva mediante la reparcelaci髇, sin perjuicio de lo dispuesto en el Programa o salvo que otra cosa acuerden los interesados y el urbanizador. La aprobaci髇 de 閟ta podr� ser previa a la del Proyecto de Urbanizaci髇 cuando los propietarios est閚 conformes con la proporci髇 de parcelas que le corresponda percibir al Urbanizador o cuando el Programa prevea la modalidad de retribuci髇 en met醠ico. Las variaciones en el coste de las obras por cambios en dicho Proyecto no imputables a la responsabilidad del Urbanizador y debidamente aprobados, que sobrevengan tras la reparcelaci髇, se saldar醤 mediante compensaciones en met醠ico. Cuando, por tratarse de aumentos de coste, les corresponda pagarlas a los propietarios, podr醤 recaudarse mediante cuotas de urbanizaci髇.

Art韈ulo 168 Cargas de urbanizaci髇

1. Son cargas de la urbanizaci髇 que todos los propietarios deben retribuir en com鷑 al Urbanizador:

• a) El coste de las obras enunciadas en el art韈ulo 157, as� como las obras de conexi髇 e integraci髇 territorial, externas o internas, precisas para cubrir los objetivos imprescindibles del Programa y el de conservaci髇 de las obras p鷅licas de urbanizaci髇 desde la finalizaci髇 de las mismas hasta su recepci髇 por la administraci髇 Municipal.

  No obstante, el urbanizador y los propietarios tendr醤 derecho a reintegrarse de los costes que sufraguen para extensiones de las redes de suministros, a cargo de las compa耥as que prestan el servicio, excepto la parte correspondiente a las conexiones propias de la actuaci髇. Todo esto se entiende sin perjuicio de las previsiones que espec韋icamente establezca la reglamentaci髇 del correspondiente servicio. En todo caso, la puesta a disposici髇 de instalaciones o canalizaciones de extensi髇 de la red a favor de compa耥as suministradoras privadas como consecuencia de una actuaci髇 urban韘tica se sujetar� al convenio que celebren con el urbanizador o con la administraci髇 actuante, donde se reflejen las condiciones de garant韆 de calidad, competitividad y libre concurrencia en la designaci髇 del cesionario de la red de distribuci髇 y fije la contraprestaci髇 que corresponda percibir de dichas compa耥as por los beneficios que as� obtengan.

• b) Las obras de rehabilitaci髇 de edificios o elementos constructivos impuestas por el Programa, sin perjuicio del derecho al reintegro, con cargo a los propietarios de aquellos, de la parte del coste imputable al contenido del deber normal de conservaci髇.
• c) El coste de redacci髇 y direcci髇 de los proyectos t閏nicos. Se consideran incluidos asimismo los gastos derivados de la tramitaci髇 o inscripci髇 de los proyectos en los registros correspondientes.
• d) El beneficio empresarial del Urbanizador por la promoci髇 de la Actuaci髇, que en ning鷑 caso podr� superar el 10%, y sus gastos de gesti髇 por ella.
• e) Los honorarios profesionales que se generen en el ayuntamiento en el procedimiento de programaci髇 por los informes t閏nicos y jur韉icos necesarios para adoptar los acuerdos administrativos de programaci髇, planeamiento y gesti髇.

2. Son gastos que afectan de forma individualizada a cada uno de los propietarios, sin que constituya remuneraci髇 al urbanizador:

• a) La parte proporcional que le corresponda de las indemnizaciones que procedan por las obras de urbanizaci髇 preexistentes y que sean 鷗iles a la actuaci髇, as� como para la extinci髇 de derechos y destrucci髇 de bienes a consecuencia de la ejecuci髇 del planeamiento y, entre ellas las derivadas de la destrucci髇 de construcciones, instalaciones, plantaciones, edificaciones y cese y traslado de las actividades.
• b) Los gastos generados por la recaudaci髇 ejecutiva de las cuotas de urbanizaci髇 o derivados de la rescisi髇 de cualesquiera derechos, contratos u obligaciones que graven las fincas o disminuyan su valor en venta, ser醤 soportados por sus correspondientes propietarios. La anterior regla se entender� sin perjuicio de lo dispuesto por el derecho estatal en materia de arrendamientos no hist髍icos y servidumbres prediales.
• c) Los gastos financieros soportados por el urbanizador como consecuencia del aplazamiento del pago de las cuotas de urbanizaci髇 previsto en el art韈ulo 181.4.

3. El importe m醲imo de las cargas de urbanizaci髇 a que se refiere el punto 1 ser� el ofertado en la proposici髇 jur韉ico econ髆ica sin que pueda ser modificado al alza, salvo retasaci髇 de cargas. A tal efecto, la retasaci髇 de cargas exigir� la tramitaci髇 de un procedimiento administrativo espec韋ico con notificaci髇 y audiencia de todos los propietarios afectados. La retasaci髇 de cargas no podr� suponer modificaci髇 o incremento en la parte de ellas correspondiente al beneficio empresarial del urbanizador por la promoci髇 de la actuaci髇.

4. S髄o ser� motivo de retasaci髇 el transcurso de dos a駉s desde la presentaci髇 de la proposici髇 jur韉ico econ髆ica por motivos no imputables al Urbanizador, y la aparici髇 de circunstancias sobrevenidas que no hubieran podido preverse en el momento de la redacci髇 de la misma.

Si el resultado de la retasaci髇 superara el 20% del importe de las cargas previsto en la Proposici髇 jur韉ico-econ髆ica, la cantidad que exceda de dicho porcentaje no podr� en ning鷑 caso repercutirse a los propietarios

Art韈ulo 169 Reparcelaci髇

1. Reparcelaci髇 es la actividad de ejecuci髇 del planeamiento que tiene por objeto la nueva divisi髇 de fincas ajustada al planeamiento para adjudicarlas entre los afectados seg鷑 su derecho.

2. La reparcelaci髇 podr� llevarse a cabo de forma voluntaria o forzosa, pudiendo dar lugar a la adjudicaci髇 de suelo resultante o a indemnizaci髇 compensatoria o sustitutoria de la adjudicaci髇 de suelo.

3. La reparcelaci髇 forzosa tiene por objeto:

• a) Regularizar urban韘ticamente la configuraci髇 de fincas.
• b) Materializar la distribuci髇 de beneficios y cargas derivadas de la ordenaci髇 urban韘tica y retribuir al Urbanizador por su labor, ya sea adjudic醤dole parcelas edificables, o bien, afectando las parcelas edificables resultantes a sufragar esa retribuci髇.
• c) Adjudicar a la administraci髇 los terrenos, tanto dotacionales como edificables, que legalmente le correspondan.
• d) La permuta forzosa, en defecto de acuerdo, de las fincas originarias de los propietarios por parcelas edificables.
• e) Si procede, materializar el cumplimiento de la carga de obtener suelo no urbanizable protegido a que se refiere la Ley 4/2004 de 30 de junio, de la Generalitat de ordenaci髇 del territorio y protecci髇 del paisaje, en el caso en que la reparcelaci髇 se produzca en ejecuci髇 de un instrumento de planeamiento que implique el cambio de clasificaci髇 de suelo no urbanizable a urbanizable, estableciendo los oportunos coeficientes de ponderaci髇 de valor entre el suelo no urbanizable y el urbanizable a que se adscribe, de acuerdo con la Ley 6/1998, de 13 de abril, de r間imen del suelo y valoraciones.

4. Atendiendo al criterio de reparcelaci髇 utilizado, la adjudicaci髇 de las fincas resultantes se producir�:

• a) Conforme al 韓tegro aprovechamiento subjetivo, dejando la parcela adjudicada sujeta al pago de las cargas de la urbanizaci髇.
• b) Con deducci髇 de parte de dicho aprovechamiento, adjudicando esta parte al Urbanizador como retribuci髇 por su labor.

5. El proyecto de reparcelaci髇 forzosa podr� ser formulado a iniciativa del Urbanizador o, de oficio, por la administraci髇 actuante.

6. El 醨ea reparcelable, que podr� ser discontinua, se definir� en el propio proyecto de reparcelaci髇 y no necesariamente tendr� que coincidir con la Unidad de Ejecuci髇.

Art韈ulo 170 Principios reguladores la reparcelaci髇

1. Son principios inspiradores de la reparcelaci髇 los siguientes:

• a) La justa valoraci髇 de los bienes y derechos aportados
• b) La proporcionalidad directa entre el aprovechamiento objetivo de la finca adjudicada a un propietario y la superficie de su finca originaria, seg鷑 el aprovechamiento subjetivo del que por ella sea titular.
• c) La concentraci髇 de las adjudicaciones en el supuesto de que los propietarios sean titulares de varias fincas aportadas, reduciendo en lo posible las adjudicaciones en condominio, sin perjuicio del criterio de proximidad en la adjudicaci髇.

2. El proyecto de reparcelaci髇 procurar� el mantenimiento en el proceso urbanizador del mayor n鷐ero de propietarios posible, reduciendo al m醲imo los supuestos de indemnizaci髇 sustitutoria de adjudicaci髇. Por ello, se procurar� que la ordenaci髇 detallada establezca, en la medida que lo permitan las caracter韘ticas constructivas de las tipolog韆s edificatorias previstas, una parcela m韓ima acorde con los derechos derivados de las superficies de las fincas originarias.

Art韈ulo 171 Bienes de titularidad p鷅lica

1. Los bienes patrimoniales de las administraciones p鷅licas as� como los bienes de dominio p鷅lico adquiridos onerosamente, dar醤 lugar a la correspondiente adjudicaci髇 de aprovechamiento subjetivo a favor de las administraciones titulares de tales bienes.

2. Los bienes de dominio p鷅lico no adquiridos onerosamente generar醤 derecho al aprovechamiento en el caso en que la superficie fuera igual o inferior a la que resulte de la ejecuci髇 del plan. Si la superficie de los bienes de dominio p鷅lico preexistente fuera inferior a la resultante de la ejecuci髇 del plan, se entender醤 sustituidas unas por otras y no se producir� adjudicaci髇 de aprovechamiento subjetivo a la administraci髇 por tal titularidad.

3. Cuando en la unidad de ejecuci髇 sea precisa la ocupaci髇 de bienes de dominio p鷅lico de titularidad de una Administraci髇 distinta de la local y el destino urban韘tico de 閟tos sea distinto del fin al que est閚 afectados, la administraci髇 actuante deber� proceder a tramitar y resolver o, en su caso, a instar ante la titular el procedimiento pertinente para la mutaci髇 demanial o la desafectaci髇, seg鷑 proceda. La tramitaci髇 de tales procedimientos no suspender� el tr醡ite del Proyecto de Reparcelaci髇.

4. Cuando una Actuaci髇 Integrada presente, en su conjunto, un excedente de aprovechamiento, 閟te se compensar� por uno de los siguientes medios seg鷑 el orden de preferencia que, a continuaci髇, se expresa:

• 1.� Compensando reservas de aprovechamiento que hayan sido constituidas para su aplicaci髇 preferente al 醡bito de la actuaci髇, por derivar de cesiones anticipadas de suelo en ese mismo 醡bito o efectuadas para realizar obras de conexi髇 o refuerzo de dicha actuaci髇.
• 2.� Mediante la cesi髇 y equidistribuci髇 de suelos dotacionales necesarios para la conexi髇 y refuerzo de la actuaci髇 con su entorno territorial.
• 3.� Compensando otras reservas de aprovechamiento distintas de las enunciadas en el ordinal 1� seg鷑 el orden de antig黣dad con que fueron constituidas en el mismo t閞mino municipal.
• 4.� En defecto de lo anterior, y a elecci髇 debidamente justificada de la administraci髇 actuante, la compensaci髇 del excedente de aprovechamiento podr� realizarse a trav閟 del alguno de los siguientes medios:
  • a) Cesi髇 y equidistribuci髇, por transferencia de aprovechamiento, de otros suelos dotacionales no incluidos en la actuaci髇. Si los suelos as� cedidos pueden ser obtenidos por la administraci髇 con cargo a otra concreta actuaci髇 generar醤, en beneficio de la administraci髇, la correspondiente reserva de aprovechamiento.
  • b) Cesi髇 de parcelas edificables, en el 醡bito de la actuaci髇, que sean adecuadas para los fines propios del patrimonio municipal de suelo.
  • c) Realizaci髇 de obras p鷅licas constitutivas de objetivo complementario del Programa, con cargo al Urbanizador y sin perjuicio de la liquidaci髇 que proceda.
  • d) Compensaci髇 econ髆ica afecta al patrimonio municipal de suelo a cuenta del Urbanizador. En tal caso, el excedente de aprovechamiento se valorar�, en la reparcelaci髇, al mismo precio unitario que las indemnizaciones pagadas a los propietarios en sustituci髇 de adjudicaci髇 en especie y de acuerdo con las normas generales de valoraci髇 de la legislaci髇 estatal.

Art韈ulo 172 Criterios de definici髇 de bienes y derechos

1. El derecho de los propietarios ser� proporcional al aprovechamiento subjetivo que corresponda a la superficie de sus respectivas fincas que queden incluidas dentro del 醨ea reparcelable. En caso de discordancia entre los t韙ulos y la realidad f韘ica prevalecer� 閟ta sobre aquellos en el expediente de reparcelaci髇. En su caso, el derecho de los propietarios ser� equivalente al aprovechamiento que haya sido objeto de reserva. En el supuesto de que la reserva de aprovechamiento se haya constituido en virtud de convenio para la determinaci髇 del justiprecio de una expropiaci髇, la eficacia del convenio no requerir� aprobaci髇 municipal.

2. El Proyecto de Reparcelaci髇 propondr� la adjudicaci髇 de finca de resultado o porci髇 indivisa de ella a los propietarios de fincas aportadas, aun cuando ello determine la propuesta de adjudicaci髇 de fincas resultantes en r間imen de condominio. Los condominios contenidos en la propuesta de adjudicaci髇 podr醤 quedar resueltos por el procedimiento previsto en el art韈ulo 174.6 de la presente Ley.

No obstante, proceder� la indemnizaci髇 econ髆ica sustitutoria de adjudicaci髇 cuando las fincas aportadas se encuentren en alguno de los siguientes supuestos:

• a) Que su titular carezca de domicilio conocido y su derecho, una vez deducida la retribuci髇 al Urbanizador en especie, no permita la adjudicaci髇 de parcela independiente.
• b) Que sean de titularidad desconocida, dudosa o litigiosa cuyo derecho, una vez deducida la retribuci髇 al urbanizador en especie, no permita la adjudicaci髇 de finca de resultado independiente.
• c) Que su derecho, una vez deducida la retribuci髇 al urbanizador en especie, sea inferior al 15% de la parcela m韓ima edificable.

3. Los propietarios y titulares de derechos afectados est醤 obligados a exhibir los t韙ulos que posean y declarar las situaciones jur韉icas que conozcan y afecten a sus fincas. La omisi髇, error o falsedad en estas declaraciones no podr� afectar al resultado objetivo de la reparcelaci髇. Si se apreciase dolo o negligencia grave, podr� exigirse la responsabilidad civil o penal que corresponda.

4. Si se plantea discrepancia en orden a la titularidad de los derechos, la resoluci髇 definitiva corresponde a los Tribunales ordinarios. El Proyecto de Reparcelaci髇 se limitar�, en tal caso, a calificar la titularidad de dudosa o litigiosa seg鷑 proceda. La Administraci髇 actuante asumir� la representaci髇 de los derechos e intereses de esas titularidades a efectos de la tramitaci髇 del expediente. A los efectos de determinar la modalidad de retribuci髇 al Urbanizador, se entender� que las fincas de titularidad dudosa o litigiosa retribuyen al Urbanizador en terrenos. Cuando el derecho de tales fincas no alcance para obtener adjudicaci髇 de finca de resultado independiente podr醤 ser objeto de indemnizaci髇 sustitutoria de adjudicaci髇 quedando el importe de dicha indemnizaci髇 consignado a resultas de que se resuelva la duda o litigio.

Si el titular de la finca de origen, siendo espa駉l, estuviera en parador desconocido, la defensa de sus intereses, durante la tramitaci髇 del proceso, corresponder� al ministerio fiscal, salvo que el ausente tuviese designado representante con facultades suficientes. Igualmente, si el titular de la finca de origen fuese de otro estado y su domicilio fuese conocido o no, la defensa de sus intereses, durante la tramitaci髇 del proceso, se comunicar� a la embajada de su pa韘 o al consulado m醩 pr髕imo si 閟ta no existiese en Espa馻.

Art韈ulo 173 Criterios de valoraci髇

1. Para la valoraci髇 de los bienes y derechos correspondientes a las fincas aportadas se aplicar醤 las normas del T韙ulo I de esta Ley y la legislaci髇 estatal sobre valoraciones.

2. El propietario tendr� derecho a que se le indemnice, con cargo a la actuaci髇, el valor de las plantaciones, instalaciones y construcciones de su finca originaria que sean incompatibles con la Actuaci髇. El propietario deber� asumir la indemnizaci髇 de las cargas y grav醡enes que afecte a su propia finca y que no puedan mantenerse sobre 閟ta por subrogaci髇 real. Igual derecho corresponde a los titulares de las actividades, legalmente establecidas, que deban cesar o ser trasladadas como consecuencia de su incompatibilidad con el planeamiento de cuya ejecuci髇 se trata. El coste de descontaminaci髇, en su caso, de los suelos aportados ser� soportado por el titular de la finca en la que 閟tos se encuentren. Id閚tico tratamiento corresponder� a los elementos contaminantes existentes en las construcciones que deban ser objeto de demolici髇, de modo que los sobrecostes y tratamiento de tales residuos ser� soportada por el titular de la finca en que se encuentren, sin perjuicio del derecho que le incumba a reclamar o repetir ante quien proceda.

3. Las indemnizaciones y las dem醩 cargas de urbanizaci髇 se distribuir醤 entre los adjudicatarios de las fincas resultantes con arreglo al valor de estas.

Art韈ulo 174 Criterios de adjudicaci髇

1. La retribuci髇 en especie al Urbanizador se ajustar� a, lo que los propietarios convengan con 閘, y en defecto de acuerdo regir� el coeficiente de canje aprobado en el Programa, conforme a la proposici髇 jur韉ico-econ髆ica con 閘 seleccionada en competencia. Los acuerdos o convenios con el Urbanizador en ning鷑 caso podr醤 ser contrarios a la Ley o a la ordenaci髇 urban韘tica aplicable, ni lesivos de derechos de terceros o del inter閟 p鷅lico.

2. En los supuestos de gesti髇 directa para la promoci髇 de suelo con destino a viviendas protegidas, la adjudicaci髇 de terrenos correspondientes a la cesi髇 del 10% de aprovechamiento se efectuar� gratuitamente a favor de la urbanizadora, vinculado a ese destino

3. La finca o fincas adjudicadas al propietario se formar醤, si es posible, con terrenos integrantes de su antigua propiedad. Para la aplicaci髇 de esta regla se exigir� la 韓tegra coincidencia de superficies y que el aprovechamiento subjetivo complete el derecho adjudicado. Subsidiariamente se procurar� la adjudicaci髇 seg鷑 el criterio de proximidad respecto a la ubicaci髇 inicial de la finca aportada. En cualquier otro caso, la adjudicaci髇 podr� corregir-se ponderando los distintos valores, seg鷑 la localizaci髇, uso y calificaci髇 de las fincas adjudicadas, siempre que existan diferencias apreciables en aquellos que justifiquen la correcci髇 y esta se calcule adecuadamente en el proyecto de reparcelaci髇.

4. Cuando la retribuci髇 al Urbanizador deba efectuarse en parcelas edificables, la reparcelaci髇 le adjudicar� 閟tas, sin que para ello sea precisa la conformidad de los afectados.

5. El acuerdo aprobatorio de la Reparcelaci髇 podr� extinguir, total o parcialmente, salvo oposici髇 expresa de todos los afectados, los condominios existentes sobre las fincas aportadas, en aplicaci髇 de los criterios y con los requisitos establecidos en las normas de Derecho Civil. A tal fin, el Proyecto propondr� las adjudicaciones en finca independiente de los derechos correspondientes a las cuotas indivisas de que cada copropietario sea titular. Id閚tico tratamiento tendr醤, si es posible, las respectivas cuotas indivisas de un condominio en el supuesto de que algunos de los condue駉s hubieran optado por retribuir al Urbanizador en met醠ico y otros en especie, mediante la cesi髇 de parte de su derecho.

6. No podr醤 adjudicarse como fincas independientes superficies inferiores a la parcela m韓ima edificable o que carezcan de caracter韘ticas urban韘ticas adecuadas para su edificaci髇. El acuerdo aprobatorio de la reparcelaci髇 podr� adjudicar una misma finca en proindiviso a propietarios cuyo derecho supere la mitad de la parcela m韓ima, incluso contra la voluntad de los interesados. No adjudicar� la misma finca en proindiviso, contra la voluntad de los interesados, a propietarios cuyo derecho no alcance la mitad de la parcela m韓ima, salvo que el condominio ya estuviera constituido en la finca inicial. Se entender� que la adjudicaci髇 en proindiviso no se produce contra la voluntad de los interesados cuando dentro del periodo de exposici髇 al p鷅lico de la reparcelaci髇, 閟tos no hayan formulado los requerimientos a que se refiere el apartado siguiente, sin perjuicio de lo que establece el punto 2 del art韈ulo 170.

7. Durante la exposici髇 al p鷅lico de la reparcelaci髇, a fin de evitar el proindiviso, los interesados, podr醤 efectuarse requerimientos rec韕rocos para sustituir las cuotas de condominio previstas en el proyecto con indemnizaciones en met醠ico. El requerimiento deber� cursarse mediante acta notarial y ofrecer, simult醤ea y alternativamente, el pago o el cobro de la indemnizaci髇 en met醠ico, dando un plazo de diez d韆s al requerido para elegir si prefiere pagar o cobrar a un mismo precio unitario. El pago o consignaci髇 de la indemnizaci髇 deber� ser objeto de garant韆 financiera con car醕ter previo a la aprobaci髇 del proyecto de reparcelaci髇. La aportaci髇 de la referida garant韆 es condici髇 de eficacia de los indicados requerimientos. Si un propietario no atiende un requerimiento debidamente formulado se entender� que prefiere cobrar y la reparcelaci髇 se aprobar� en consecuencia.

8. Cuando la cuant韆 exacta del derecho de un propietario no alcance o exceda lo necesario para adjudicarle lotes independientes completos, los restos, siempre que su cuant韆 no exceda del 15% de la parcela m韓ima edificable, podr醤 satisfacerse mediante compensaciones monetarias complementarias equivalentes a las diferencias de adjudicaci髇. Si la cuant韆 de los restos es mayor del 15% de la parcela m韓ima, proceder� la adjudicaci髇 de cuota indivisa de una finca resultante en condominio en los t閞minos previstos en el art韈ulo 172.2 de la presente Ley. La adjudicaci髇 podr� aumentarse para mantener en su propiedad al due駉 de fincas con construcciones compatibles con la Actuaci髇, imponiendo la compensaci髇 monetaria sustitutoria correspondiente.

Los propietarios que reciban indemnizaci髇 sustitutoria de adjudicaci髇 y el Urbanizador podr醤 efectuar los requerimientos rec韕rocos, en la forma y plazo que regula el apartado anterior para determinar si les corresponde pagar o cobrar la indemnizaci髇 sustitutoria, as� como su importe. El urbanizador, har� lo propio requiriendo a la administraci髇 cuando solicite compensar en met醠ico excedentes de aprovechamiento.

9. Cuando en el 醨ea reparcelable est閚 incluidos terrenos edificados sobre suelo privado con usos y tipolog韆s compatibles con el planeamiento, 閟tos no ser醤 objeto de nueva adjudicaci髇, conserv醤dose las propiedades primitivas, sin perjuicio de la regularizaci髇 de linderos cuando fuere necesaria y de las compensaciones econ髆icas que procedan teniendo en cuenta lo prescrito en el Cap韙ulo III del T韙ulo I de esta ley. Si se trata de fincas parcialmente edificadas, la aplicaci髇 de lo previsto en el citado Cap韙ulo III se har� respetando en las valoraciones la unidad econ髆ica de la finca de origen, aunque la reparcelaci髇 puede segregar parte de ella para su adjudicaci髇 a tercero, si es soluci髇 adecuada para mantener el equilibrio econ髆ico de la actuaci髇.

10. Los terrenos en que existan edificios no ajustados al planeamiento se adjudicar醤 韓tegramente a sus primitivos propietarios, sin perjuicio de la regularizaci髇 de linderos y de las compensaciones pertinentes, si concurren las siguientes circunstancias:

• 1.� Que no sea necesaria su demolici髇 para ejecuci髇 de las obras de urbanizaci髇 previstas en el plan.
• 2.� Que no est閚 destinados a usos radicalmente incompatibles con la ordenaci髇.
• 3.� Que no est� decretada su demolici髇 por expediente de infracci髇 urban韘tica.
• 4.� Que la superficie edificada no sea inferior a la parcela m韓ima edificable, a menos que quede comprendida en una finca resultante de mayores dimensiones, que corresponda al adjudicatario, con arreglo a su derecho.
• 5.� Que ello proceda para mantener el equilibrio econ髆ico conforme a lo previsto en el Cap韙ulo III del T韙ulo I de esta Ley para las 醨eas semiconsolidadas.

11. Si el valor real previo que tuviera el inmueble, con independencia del planeamiento, supera el del aprovechamiento subjetivo, proceder� la compensaci髇 prevista en la citada regulaci髇 de las 醨eas semiconsolidadas hasta el l韒ite que resulte al deducir aquel valor previo del rendimiento del aprovechamiento objetivo asignado.

12. La superficie de techo edificada que exceda del aprovechamiento objetivo no tendr� la consideraci髇 de aprovechamiento objetivo a efectos de medir los excesos de adjudicaci髇, ni a ning鷑 otro efecto.

13. Los titulares que conserven sus propiedades primitivas tendr醤 la consideraci髇 de adjudicatarios a todos los efectos derivados de la reparcelaci髇.

14. Ser醤 de aplicaci髇 supletoria las reglas de la expropiaci髇 forzosa.

Art韈ulo 175 Contenido del Proyecto de Reparcelaci髇

1. El contenido de la reparcelaci髇 se concretar� en un proyecto, que constar� de los siguientes documentos:

• a) Memoria.
• b) Relaci髇 de propietarios e interesados.
• c) Descripci髇 de las fincas o partes de fincas aportadas a la Reparcelaci髇.
• d) Propuesta de adjudicaci髇 de las fincas resultantes.
• e) Tasaci髇 de los derechos, edificaciones, construcciones o plantaciones que deban extinguirse o destruirse para la ejecuci髇 del plan.
• f) Cuenta de liquidaci髇 provisional respecto a cada propietario.
• g) En su caso, memoria de fijaci髇 de cuotas de urbanizaci髇 en los t閞minos establecidos en la presente Ley.
• h) Planos.

2. La documentaci髇 anterior podr� reducirse o ampliarse en congruencia con el contenido efectivo de la reparcelaci髇 en cada caso.

Art韈ulo 176 Determinaciones del Proyecto de Reparcelaci髇

1. La Memoria del proyecto deber� expresar y justificar los siguientes extremos:

• a) Circunstancias o acuerdos que motiven la reparcelaci髇 y peculiaridades que en su caso concurran.
• b) Descripci髇 de la unidad reparcelable.
• c) Criterios utilizados para definir y cuantificar los derechos de los afectados.
• d) Criterios de valoraci髇 de las superficies adjudicadas.
• e) Criterios de adjudicaci髇.
• f) Criterios de valoraci髇 de los edificios y dem醩 elementos que deban destruirse y de las cargas y gastos que correspondan a los adjudicatarios.
• g) Cualquier otra circunstancia que contribuya a explicar los acuerdos que se propongan.

2. La relaci髇 de propietarios e interesados incorporar� sus datos identificativos de modo que sea posible la pr醕tica de cualesquiera comunicaciones dirigidas a los mismos.

3. La relaci髇 de fincas aportadas expresar� la naturaleza y cuant韆 de las fincas y derechos aportados por los propietarios con descripci髇 de las fincas o partes de fincas aportadas a la Reparcelaci髇. La totalidad de la superficie incluida en el 醨ea reparcelable deber� ser objeto de identificaci髇 registral. A tal fin, el Proyecto de Reparcelaci髇 Forzosa deber� proponer la inmatriculaci髇 de las fincas que carecieren de inscripci髇, y la rectificaci髇 de su extensi髇 superficial o de sus linderos o de cualquier otra circunstancia descriptiva sin necesidad de otro requisito. El Proyecto de Reparcelaci髇 Forzosa propondr� la realizaci髇 de las operaciones de modificaci髇 de entidades hipotecarias que sean precisas para la formaci髇 de las fincas que han de ser incluidas en el 醨ea reparcelable.

4. La propuesta de adjudicaci髇 de las fincas resultantes, expresar� el aprovechamiento urban韘tico que a cada una corresponda y la designaci髇 nominal de los adjudicatarios. Las adjudicaciones de fincas de resultado y su descripci髇 deber醤 cumplir los requisitos establecidos en la legislaci髇 hipotecaria para permitir la inscripci髇 del Proyecto en el Registro de la Propiedad.

5. El Proyecto de Reparcelaci髇 contendr� la tasaci髇 de los derechos, edificaciones, construcciones o plantaciones que deban extinguirse o destruirse para la ejecuci髇 del plan. Las valoraciones de los edificios, plantaciones, instalaciones y derechos que deban extinguirse, destruirse o sean incompatibles con el Planeamiento urban韘tico deber醤 ser objeto de justificaci髇 expresa que integrar� el Proyecto de Reparcelaci髇 Forzosa. A tal fin, el Urbanizador podr� ser facultado para acceder a las propiedades privadas a los efectos de efectuar las pertinentes comprobaciones y mediciones sobre las fincas aportadas y los elementos que deban ser objeto de valoraci髇.

6. La Cuenta de liquidaci髇 provisional establecer� respecto a cada propietario, las cantidades que le corresponde abonar o percibir. Si 閟te resultara ser acreedor neto el Urbanizador le indemnizar� antes de ocupar su finca originaria.

7. El Proyecto de Reparcelaci髇 incorporar� los siguientes Planos:

• - Plano de situaci髇 y relaci髇 con la ciudad.
• - Planos de informaci髇, que reflejen la evoluci髇 hist髍ica de la realidad f韘ica, incorporando los parcelarios o planos catastrales anteriores en el tiempo, correspondientes a la misma superficie.
• - Planos de delimitaci髇 e informaci髇, con expresi髇 de los l韒ites de la unidad reparcelable, linderos de las fincas afectadas, edificaciones y dem醩 elementos existentes sobre el terreno.
• - Plano de ordenaci髇, en el que se reproduzca, a la misma escala que el anterior, el correspondiente plano del plan que se ejecute.
• - Plano de clasificaci髇 y valoraci髇 de las superficies adjudicadas.
• - Plano de adjudicaci髇, con expresi髇 de los linderos de las fincas resultantes adjudicadas.
• - Plano superpuesto de los de fincas aportadas y adjudicaci髇, en el que se justificar� la aplicaci髇 de los criterios de adjudicaci髇.

8. Los planos deber醤 redactarse en una escala comprendida entre 1:500 y 1:2.000 y, en todo caso, con la claridad suficiente para que puedan percibirse los linderos y dem醩 grafismos.

La simbolog韆 gr醘ica y la enumeraci髇 de las parcelas debe ser uniforme y un韛oca en todo el proyecto. No podr醤 utilizarse s韒bolos contrarios a los que sean comunes en la pr醕tica usual ni que conduzcan a error o cuyo significado no se explique en debida forma.

Art韈ulo 177 R間imen de la reparcelaci髇 forzosa

1. El procedimiento de aprobaci髇 de la reparcelaci髇 forzosa, habr� de ajustarse a las siguientes reglas:

• a) Exposici髇 al p鷅lico del Proyecto de Reparcelaci髇 Forzosa por plazo m韓imo de un mes, con la salvedad del deber de comunicaci髇 a los interesados expresada en el art韈ulo 166.1.
• b) Acreditaci髇 previa o simultanea al inicio del per韔do de informaci髇 de la titularidad y situaci髇 de las fincas iniciales mediante certificaci髇 del Registro de la Propiedad de dominio y cargas.
• c) Audiencia por quince d韆s, sin necesidad de nueva informaci髇 p鷅lica, de los titulares registrales no tenidos en cuenta en la elaboraci髇 del proyecto de reparcelaci髇 y aquellos que resulten afectados por modificaciones acordadas tras el per韔do de informaci髇 p鷅lica.
• d) Requerimientos rec韕rocos entre quienes hayan resultado adjudicatarios de fincas en condominio a fin de extinguir la situaci髇 de proindivisi髇, durante el per韔do de informaci髇 p鷅lica y audiencia posterior.
• e) Aprobaci髇 del Proyecto de Reparcelaci髇 Forzosa ser� acordada por el Ayuntamiento dentro del plazo m醲imo de tres meses desde la presentaci髇 de la totalidad de la documentaci髇 exigible. El silencio se entender� positivo, si no hay alegaciones pendientes de resoluci髇. Si existieran alegaciones, deber韆n ser resueltas en el plazo de un mes, transcurrido el cual sin resoluci髇 expresa se entender� desestimada la reparcelaci髇 propuesta por el agente urbanizador, y el ayuntamiento deber� redactar el proyecto definitivo y proceder a su aprobaci髇. Si pasado este plazo el ayuntamiento no hubiese redactado el documento definitivo, el proyecto tramitado se entender� aprobado definitivamente.

2. La resoluci髇 que ponga fin al procedimiento deber� ser motivada y decidir� todas las cuestiones planteadas por los interesados y aquellas otras derivadas del mismo. La aprobaci髇 podr� producirse pura y simplemente; o con rectificaciones que se expresen inequ韛ocamente y queden incorporadas definitivamente al Proyecto.

En todo caso, la resoluci髇 debe pronunciarse sobre todos aquellos aspectos que deben ser contenidos por el t韙ulo inscribible, y constituyen requisito para la inscripci髇 del T韙ulo en el Registro de la Propiedad siquiera sea por referencia a los contenidos del proyecto.

Art韈ulo 178 Reparcelaci髇 econ髆ica

1. La reparcelaci髇 podr� ser econ髆ica cuando las circunstancias de edificaci髇, construcci髇 o de 韓dole similar concurrentes en la unidad de ejecuci髇 hagan impracticable o de muy dif韈il realizaci髇 la reparcelaci髇 material.

2. La reparcelaci髇 econ髆ica se limitar� al establecimiento de las indemnizaciones sustitutorias con las rectificaciones correspondientes en la configuraci髇 y linderos de las fincas, parcelas o solares iniciales y las adjudicaciones que procedan en favor de sus beneficiarios, as� como, en el supuesto previsto en el apartado anterior, a la redistribuci髇 de los terrenos en que no concurran las circunstancias justificativas de su car醕ter econ髆ico.

Art韈ulo 179 Reparcelaci髇 voluntaria

1. Son voluntarias las reparcelaciones concertadas entre los afectados para que el cumplimiento de sus obligaciones urban韘ticas se concrete de modo m醩 acorde con sus preferencias.

2. Las reparcelaciones voluntarias se tramitar醤 y aprobar醤 por la administraci髇 actuante conforme a lo dispuesto en el art韈ulo 185 para las transferencias de aprovechamiento. Su aprobaci髇 puede surtir todos los efectos previstos en el art韈ulo 180.

3. No obstante, aquellos proyectos de reparcelaci髇 voluntaria que conllevan la inmatriculaci髇 de fincas que carecieren de inscripci髇 o la rectificaci髇 de su extensi髇 superficial o de sus linderos o de cualquier otra circunstancia descriptiva que conste en el Registro de la Propiedad, se someter醤 a exposici髇 al p鷅lico en los mismos t閞minos previstos en esta Ley para la reparcelaci髇 forzosa.

Art韈ulo 180 Efectos de la reparcelaci髇

1. El acuerdo aprobatorio de la reparcelaci髇 se notificar� a los interesados y, una vez definitivo en v韆 administrativa, se inscribir� en el Registro de la Propiedad, previo otorgamiento de documento p鷅lico, notarial o administrativo, que exprese su contenido. El Urbanizador, o la administraci髇 actuante, presentar醤 dicho documento p鷅lico en el Registro de la Propiedad. Los gastos derivados de la inscripci髇 se entender醤 incluidos en los gastos de gesti髇 del Urbanizador.

2. La aprobaci髇 de la reparcelaci髇 forzosa producir�, adem醩 de los efectos previstos en los art韈ulos 168, 169 y 170.1 del Texto Refundido aprobado por Real Decreto Legislativo 1/1992, de 26 de junio, los siguientes:

• a) Transmisi髇, a la administraci髇 correspondiente, en pleno dominio y libre de cargas, de todos los terrenos de cesi髇 obligatoria para su incorporaci髇 al patrimonio del suelo o su afectaci髇 a los usos previstos en el planeamiento, una vez recibida la urbanizaci髇.
• b) Subrogaci髇, con plena eficacia real, de las fincas resultantes por las fincas aportadas debiendo quedar establecida su correspondencia.
• c) Afectaci髇 real de las fincas resultantes adjudicadas al cumplimiento de las cargas y al pago de los gastos inherentes al sistema de actuaci髇 correspondiente.

Art韈ulo 181 Cuotas de urbanizaci髇

Cuando los propietarios retribuyan en met醠ico la labor urbanizadora se ha de observar las siguientes reglas:

• 1. Las cuotas de urbanizaci髇 y su imposici髇 tendr醤 que ser aprobadas por la administraci髇 actuante, sobre la base de una memoria y una cuenta detallada y justificada que se someter� a una audiencia previa de los afectados o se tramitar醤 junto con el proyecto de reparcelaci髇. El tr醡ite de audiencia puede sustituirse por las actuaciones previstas en el art韈ulo 177.1.c).
• 2. Una vez aprobado el proyecto de reparcelaci髇, las fincas resultantes sujetas al pago de cuotas de urbanizaci髇 se afectaran a 閟te, como carga real a hacer constar en el Registro de la Propiedad, por el importe cautelar estipulado en la cuenta de liquidaci髇 provisional. El urbanizador podr� solicitar, en cualquier momento posterior, que se practique una nueva afecci髇, en la cuant韆 que apruebe la administraci髇 actuante, hasta cubrir el importe total debido por cuenta de cada finca resultante. Se except鷄 la aplicaci髇 de la regla anterior respecto a los d閎itos que el adjudicatario de la finca de resultado tenga garantizados.
• 3. El impago de las cuotas dar� lugar a la ejecuci髇 forzosa de su liquidaci髇, a trav閟 de la administraci髇 actuante y en beneficio del urbanizador, por medio de apremio sobre la finca afectada. La demora en el pago meritar�, a favor del urbanizador, el inter閟 legal del dinero y los gastos acreditados que genere la cobranza de impago. Incurrir� en mora la cuota impagada al mes de la notificaci髇 de la resoluci髇 que autorice el cobro inmediato. La administraci髇, recibida la notificaci髇 del urbanizador del impago de la cuota, tendr� que iniciar el procedimiento de apremio en un plazo no superior a un mes, y tramitarlo en los plazos legales. El incumplimiento del plazo anterior dar� lugar a responsabilidad patrimonial de la administraci髇 por los perjuicios causados al urbanizador.
• 4. El urbanizador podr� convenir con los propietarios obligados un aplazamiento en el pago de las cuotas de urbanizaci髇, sin que pueda postergarse al inicio de la edificaci髇, excepto garant韆, real o personal, de tal pago. Este aplazamiento potestativo del pago de las cuotas de urbanizaci髇 ser� obligatorio cuando el propietario acredite fehacientemente insuficiencia financiera y patrimonial para afrontar el pago de las cuotas, y concurran una de estas circunstancias:
  • a) Cuando el programa proponga como 鷑ica modalidad de retribuci髇 al urbanizador el pago en met醠ico.
  • b) Cuando, estando prevista la posibilidad de pago en terrenos, 閟tos est閚 ocupados por una edificaci髇 consolidada compatible con la nueva ordenaci髇 prevista y su propietario opte por la retribuci髇 en met醠ico.

  Reglamentariamente se establecer醤 las condiciones que tendr醤 que respetarse al acordar tal aplazamiento y los gastos acreditados que genere el cobro del impago.

• 5. El importe final de las cuotas meritadas por cuenta de cada parcela se determinar� repartiendo entre todas las resultantes de la actuaci髇, en directa proporci髇 a su aprovechamiento objetivo, las cargas totales del programa o unidad de ejecuci髇. Este criterio de reparto podr� corregirse seg鷑 reglas objetivas y generales, estipuladas en el programa o al aprobarse el proyecto de reparcelaci髇, para compensar diferencias sensibles de valor derivadas de la presencia de viviendas sujetas a alg鷑 r間imen de protecci髇 p鷅lica o de usos de menor valor objetivo. Esta correcci髇 tambi閚 podr� usarse excepcionalmente para compensar ventajas diferenciales o inconvenientes que reporte para parcelas determinadas la proximidad en la implantaci髇 de servicios concretos. El proyecto de reparcelaci髇 contendr� una justificaci髇 de los coeficientes de ponderaci髇 utilizados con estos fines.
• 6. Las cuotas de urbanizaci髇 reguladas en el presente art韈ulo podr� tambi閚 imponerlas la administraci髇 que ejecute cualquier obra de infraestructura que dote de la condici髇 de solar a parcelas determinadas conforme a lo dispuesto en el cap韙ulo III del t韙ulo I de esta ley. Si las obras as� financiadas dieran provecho para una posterior actuaci髇 integrada, los propietarios que las hubieran sufragado tendr醤 derecho, en el seno de 閟ta a que se les compense por el valor actual de las mismas. El mismo derecho tendr醤 los propietarios afectados por programaciones sucesivas de sus terrenos.

Art韈ulo 182 R間imen de edificaci髇 de los solares

1. Los solares podr醤 ser edificados, por los particulares, cuando se hayan satisfecho las cargas y c醤ones de urbanizaci髇 que graven su propiedad, siempre que hayan compensado los excedentes de aprovechamiento radicados en ellos, en los t閞minos exigidos por el Plan.

2. Las parcelas para ser edificadas requieren su previa conversi髇 en solar o que se garantice suficientemente su urbanizaci髇 simult醤ea a la edificaci髇 mediante:

• a) Compromiso de no utilizar la edificaci髇 hasta la conclusi髇 de las obras de urbanizaci髇 y de incluir tal condici髇 en las transmisiones de propiedad o uso del inmueble. La licencia urban韘tica que autorice la urbanizaci髇 y la edificaci髇 simult醤eas deber� recoger expresamente en su contenido ese compromiso que deber� hacerse constar en las escrituras de declaraci髇 de obra en construcci髇 o de obra nueva que se otorguen o inscriban; y
• b) Afianzamiento del importe 韓tegro del coste de las obras de urbanizaci髇 precisas, en cualquiera de las formas admitidas por la legislaci髇 de contrataci髇 p鷅lica y tambi閚 mediante garant韆 real. La garant韆 real deber� prestarse mediante primera hipoteca sobre bienes bastantes y libres de carga. Se except鷄 la exigencia de un afianzamiento espec韋ico con este prop髎ito cuando el importe 韓tegro de dicho coste ya est� garantizado ante la administraci髇 en virtud de la ejecuci髇 de un programa para el desarrollo de una actuaci髇 integrada. Letra b) del n鷐ero 2 del art韈ulo 182 redactada por n鷐ero seis del art韈ulo 7 de Ley [COMUNIDAD VALENCIANA] 1/2012, 10 mayo, de la Generalitat, de Medidas Urgentes de Impulso a la Implantaci髇 de Actuaciones Territoriales Estrat間icas (獶.O.C.V.� 14 mayo).Vigencia: 15 mayo 2012

Art韈ulo 183 Reparcelaci髇 en ejecuci髇 de Programas de Actuaci髇 Aislada

1. El Programa puede ejecutarse por reparcelaci髇 forzosa si, a resultas de la reestructuraci髇 de inmuebles y normalizaci髇 de fincas que prev�, puede adjudicarse alg鷑 lote edificable independiente del que se reserve el promotor. En este caso, el compromiso de edificaci髇 se entender� limitado al lote reservado al promotor adjudicatario.

2. A los efectos de elegir la modalidad reparcelatoria aplicable, se preferir� la reparcelaci髇 material -voluntaria o forzosa- sobre las restantes modalidades. La reparcelaci髇 econ髆ica ser� admisible para indemnizar a los titulares de derechos sin asignaci髇 en especie.

3. La reparcelaci髇 horizontal consiste en la adjudicaci髇, incluso forzosa, de departamentos de una obra nueva declarada en construcci髇 a cambio de las primitivas propiedades, con rigurosa observancia de proporcionalidad y equidad en su valor. La parte al韈uota de la obra adjudicada al promotor a cuenta de su aportaci髇 industrial debe quedar 韓tegramente garantizada mediante aval bancario, en beneficio de los propietarios retribuyentes, antes de la inscripci髇 registral de la obra nueva en construcci髇. El proyecto de reparcelaci髇 horizontal se formalizar� mediante escritura p鷅lica. En este caso, la legitimaci髇 para otorgar dicha escritura p鷅lica corresponder� al Urbanizador.

Art韈ulo 184 R間imen del suelo urbano en ausencia de Programa

1. En suelo urbano, en tanto no se desarrollen Programas, los propietarios podr醤 realizar, disfrutar y disponer del aprovechamiento subjetivo que, en cada momento, la ordenaci髇 urban韘tica otorgue a sus terrenos o solares. Para ello podr醤 poner en pr醕tica alguna de las siguientes alternativas:

• a) Materializar su aprovechamiento subjetivo sobre solar o parcela propios, si la calificaci髇 urban韘tica de 閟tos lo permite, mediante las actuaciones previstas en el apartado siguiente.
• b) Transferir su aprovechamiento subjetivo, para su materializaci髇 en suelo apto para ello, cuando la ordenaci髇 urban韘tica afectara el terreno a destino dotacional p鷅lico.
• c) Efectuar una reserva del aprovechamiento, para su posterior transferencia, previa cesi髇 gratuita del suelo de su propiedad a la administraci髇.
• d) Solicitar, de ser imposible cualquiera de las anteriores alternativas, la expropiaci髇 del terreno a los cinco a駉s de su calificaci髇, si 閟ta conlleva el destino p鷅lico.

2. El otorgamiento de licencia urban韘tica para la construcci髇 de parcelas o solares en suelo urbano requiere, en tanto no se desarrollen Programas, que su titular cumpla las siguientes condiciones:

• a) Asumir, garantizar y cumplir los compromisos previstos en el art韈ulo 182.2.b).
• b) Abonar, en su caso, el importe de los c醤ones de urbanizaci髇 establecidos.
• c) Transmitir a la administraci髇 el suelo dotacional preciso para urbanizar dotando a su parcela de la condici髇 de solar, sin perjuicio de su derecho a servirse de esa cesi髇 para dar cumplimiento a lo dispuesto en el apartado siguiente o, alternativamente, a reservarse el aprovechamiento cedido.
• d) Compensar los excedentes de aprovechamiento que se pretendan edificar.

El pleno cumplimiento de todas las anteriores condiciones por el propietario de una parcela urbana o solar le reportar� la patrimonializaci髇 del aprovechamiento urban韘tico y la consiguiente obligaci髇 de materializarlo con sujeci髇 a plazo, que se determinar� expidiendo de oficio la correspondiente C閐ula de Garant韆 Urban韘tica, salvo que el directo otorgamiento de la licencia de obras haga innecesario esto 鷏timo.

Art韈ulo 185 Transferencias de aprovechamiento

1. Los propietarios de una finca pueden transferir su correspondiente aprovechamiento subjetivo a otras fincas que cuenten con excedentes de aprovechamiento. Estos son compensados en virtud de aquella transferencia, que legitimar� la posterior edificaci髇 de los mismos.

2. La transferencia de aprovechamiento debe ser aprobada por el Ayuntamiento, seg鷑 propuesta suscrita por los interesados y formalizada en escritura p鷅lica, con planos adjuntos expresivos de la localizaci髇 y dimensiones de las fincas implicadas.

Dicha transferencia, as� como la incorporaci髇 de terrenos al patrimonio municipal de suelo que conlleve, debe hacerse constar en el Registro de la Propiedad.

3. La validez de toda transferencia exige la cesi髇 gratuita al Municipio, libre de cargas y en pleno dominio, de la finca cuyo aprovechamiento subjetivo sea transferido y la paridad de valor entre dicho aprovechamiento subjetivo y el excedente de aprovechamiento que es objeto de compensaci髇 con la transferencia.

No obsta para la validez de la transferencia ni el destino urban韘tico -p鷅lico o privado- de la finca cedida, ni su clasificaci髇, ni el hecho de que las fincas afectadas est閚 ubicadas en distintas 醨eas de reparto, pero el Ayuntamiento podr� denegar la aprobaci髇 de transferencias inadecuadas para el desarrollo del Plan.

4. Si el terreno a鷑 no hubiera sido objeto de programaci髇, la regla de equivalencia entre lo transferido y lo adquirido se verificar� conforme a las reglas de valoraci髇 establecidas por la legislaci髇 estatal vigente en la materia.

5. Cuando en virtud de transferencia se ceda al Municipio un terreno ubicado en suelo urbanizable, el Ayuntamiento actuar� como propietario de dicho terreno en la posterior gesti髇 del suelo urbanizable afectado.

La adquisici髇 mediante transferencias de excedentes de aprovechamiento ubicados en suelo urbanizable requiere que el Urbanizador suscriba la propuesta junto a los propietarios afectados.

Art韈ulo 186 Reservas de aprovechamiento

1. Con motivo de la transmisi髇 al dominio p鷅lico de terrenos con destino dotacional se podr� hacer reserva del aprovechamiento subjetivo correspondiente a ellos, para su posterior transferencia. Seg鷑 se trate de una transmisi髇 a t韙ulo oneroso o gratuito, la reserva la podr� hacer en su favor:

• a) El propietario del terreno que lo ceda gratuitamente a la administraci髇 competente.

  Procede la reserva de aprovechamiento, con motivo de una cesi髇 de terrenos, cuando no d� lugar, directa e inmediatamente, a la compensaci髇 de un excedente de aprovechamiento. No podr�, por tanto, reservarse el aprovechamiento para ulterior transferencia, quien efect鷈 la cesi髇 como consecuencia de inmediata transferencia o de una reparcelaci髇.

  Si la reserva se origina por renuncia a percibir el justiprecio por el suelo, el expropiado podr�, no obstante, reclamar el que proceda a cuenta de las plantaciones o construcciones que ceda con el terreno.

• b) La Administraci髇 o el Urbanizador, p鷅lico o privado, que sufrague el precio del terreno dotacional, cuando 閟te se adquiera para su destino p鷅lico en virtud de una transmisi髇 onerosa.

  No ha lugar a la reserva de aprovechamiento si la adquisici髇 onerosa del terreno dotacional p鷅lico va acompa馻da, por expropiaci髇 conjunta tasada a un precio medio, con la de otros terrenos con excedentes de aprovechamiento equivalentes al terreno dotacional p鷅lico.

2. La reserva de aprovechamiento debe ser aprobada por el Ayuntamiento o Administraci髇 expropiante y se har� constar en el Registro de la Propiedad junto a la transmisi髇 de la que traiga su causa. La reserva se cancelar�, de igual forma, cuando se transfiera su aprovechamiento. El Ayuntamiento no puede oponerse a esa transferencia si, en su d韆, acept� la cesi髇 que motiv� la reserva. Podr� oponerse a ello el Urbanizador, cuando se pretendan adquirir as� excedentes de aprovechamiento radicados en el 醡bito de la Actuaci髇 Integrada.

3. Cuando el aprovechamiento subjetivo que, en conjunto, corresponda a los propietarios afectados por un Programa sea inferior al total aprovechamiento objetivo de 閟te, el Urbanizador que financie la diferencia podr� reservarse el aprovechamiento constitutivo de ella.

4. El titular de una reserva de aprovechamiento podr� solicitar su expropiaci髇, cuando hayan transcurrido m醩 de tres a駉s desde que constituy� la reserva o el menor plazo que resulte de contar cinco a駉s desde la calificaci髇 del terreno como suelo dotacional p鷅lico.

Art韈ulo 187 Otras formas de ejecuci髇

1. El suelo destinado a dotaciones p鷅licas, adem醩 de por aplicaci髇 de las t閏nicas reparcelatorias en unidades de ejecuci髇 continuas o discontinuas, se podr� obtener, mediante expropiaci髇 u ocupaci髇 directa, en cualquier momento y clase de suelo sin perjuicio de las reservas de aprovechamiento a que ello d� lugar.

2. Se entiende por ocupaci髇 directa la obtenci髇 de terrenos afectos por el planeamiento a dotaciones p鷅licas, mediante el reconocimiento a su titular del derecho a integrarse en una unidad de ejecuci髇 con exceso de aprovechamiento real. La ocupaci髇 directa requerir� la previa determinaci髇 por la administraci髇 actuante de los aprovechamientos urban韘ticos susceptibles de adquisici髇 por el titular del terreno a ocupar y de la unidad de ejecuci髇 en la que, por exceder su aprovechamiento real del apropiable por el conjunto de propietarios inicialmente incluidos en la misma, hayan de hacerse efectivos tales aprovechamientos.

3. La aplicaci髇 de esta modalidad de obtenci髇 de terrenos dotacionales deber� ajustarse al procedimiento que se determine en la legislaci髇 urban韘tica, con respeto, en todo caso, de las siguientes reglas:

• A) Se publicar� la relaci髇 de terrenos y propietarios afectados, aprovechamiento urban韘ticos correspondientes a cada uno de 閟tos y unidad o unidades de ejecuci髇 donde habr醤 de hacerse efectivos sus derechos, y se notificar� a los propietarios afectados la ocupaci髇 prevista y las dem醩 circunstancias concurrentes.
• B) La ocupaci髇 s髄o podr� llevarse a cabo transcurrido el plazo de un mes desde la notificaci髇 y, en tal momento, se levantar� acta en la que se har� constar, al menos:
  • a) Lugar y fecha del otorgamiento y determinaci髇 de la administraci髇 actuante.
  • b) Identificaci髇 de los titulares de los terrenos ocupados y situaci髇 registral de los mismos.
  • c) Superficie ocupada y aprovechamientos urban韘ticos que les correspondan.
  • d) Unidad de Ejecuci髇 donde se har醤 efectivos dichos aprovechamientos.
• C) Se entender醤 las actuaciones con el Ministerio Fiscal en el caso de propietarios desconocidos, no comparecientes, incapacitados sin persona que les represente o cuando se trate de propiedad litigiosa.
• D) El 髍gano actuante expedir�, a favor de cada uno de los propietarios de los terrenos ocupados, certificaci髇 de los extremos se馻lados en la regla B) anterior. Una copia de dicha certificaci髇, acompa馻da del correspondiente plano, se remitir� al Registro de la Propiedad para inscribir la superficie ocupada a favor de la administraci髇 en los t閞minos establecidos reglamentariamente.
• E) Simult醤eamente a la inscripci髇 a que se refiere el ordinal anterior, se abrir� folio registral independiente al aprovechamiento urban韘tico correspondiente a la finca ocupada seg鷑 la certificaci髇, y a dicho folio se trasladar醤 las inscripciones de dominio y dem醩 derechos reales vigentes sobre la finca con anterioridad a la ocupaci髇.

4. Reglamentariamente se desarrollar醤 las condiciones y requisitos necesarios para la ejecuci髇 del planeamiento mediante expropiaci髇 u ocupaci髇 directa.

Art韈ulo 187 bis Expropiaci髇 de suelos rotacionales (sic) por incumplimiento de plazo

1. Cuando transcurran cinco a駉s desde la entrada en vigor del plan sin que se llevase a efecto la expropiaci髇 de terrenos dotacionales que no hayan de ser objeto de cesi髇 obligatoria, por no resultar posible la justa distribuci髇 de beneficios y cargas en el correspondiente 醡bito de actuaci髇, los propietarios podr醤 anunciar al ayuntamiento su prop髎ito de iniciar el expediente de justiprecio, que debe llevarse a cabo por ministerio de la ley si transcurren otros dos a駉s desde dicho anuncio.

2. A tal efecto, los propietarios podr醤 presentar sus hojas de aprecio y, transcurridos tres meses sin que el ayuntamiento notifique su aceptaci髇 o remita sus hojas de aprecio contradictorias, los propietarios podr醤 dirigirse al jurado provincial de expropiaci髇 forzosa. La valoraci髇 se entender� referida al momento del inicio del expediente de justiprecio por ministerio de la ley.

3. Lo establecido en los apartados anteriores no ser� aplicable:

• a) A los propietarios de terrenos clasificados como suelo no urbanizable.
• b) A los propietarios de terrenos clasificados como suelo urbanizable, si en el momento de la afectaci髇 los terrenos se dedican a la explotaci髇 agr韈ola, ganadera, forestal o cineg閠ica o, en general, a actividades propias de su naturaleza r鷖tica y compatibles con la clasificaci髇 y la afectaci髇 mencionadas hasta la ejecuci髇 de las determinaciones del planeamiento urban韘tico.
• c) A los propietarios que hayan obtenido una autorizaci髇 para usos y obras provisionales.

4. Si antes de transcurrir los plazos establecidos en este precepto se ha aprobado inicialmente una modificaci髇 o una revisi髇 del planeamiento urban韘tico que comporta la inclusi髇 del suelo dotacional en un sector o unidad de ejecuci髇 al efecto de su gesti髇, dichos plazos quedar醤 interrumpidos. El c髆puto de los plazos se reanudar� si transcurre un a駉 sin haberse producido su aprobaci髇 definitiva.

Art韈ulo 187 bis introducido, en su actual redacci髇, por n鷐ero siete del art韈ulo 7 de Ley [COMUNIDAD VALENCIANA] 1/2012, 10 mayo, de la Generalitat, de Medidas Urgentes de Impulso a la Implantaci髇 de Actuaciones Territoriales Estrat間icas (獶.O.C.V.� 14 mayo).Vigencia: 15 mayo 2012

Art韈ulo 188 Conservaci髇 de la urbanizaci髇

1. La conservaci髇 de las obras de urbanizaci髇 es responsabilidad del Ayuntamiento desde su recepci髇, siendo antes del Urbanizador. Carecer� de validez todo pacto o disposici髇 que pretenda trasladar esa competencia a personas privadas o asociaciones de propietarios sin colaboraci髇 y control p鷅lico o sin condiciones o por tiempo indeterminado. Los administrados no podr醤 ser obligados por mandato de la administraci髇 a integrarse en esas asociaciones.

2. Las obras de urbanizaci髇, realizadas por Urbanizador competente y ubicadas en dominio p鷅lico, se entender醤 recibidas a los tres meses de su ofrecimiento formal al Ayuntamiento sin respuesta administrativa expresa, o desde que queden abiertas al uso p鷅lico. Desde el momento en que se entiendan recibidas quedar醤 en periodo de garant韆 durante doce meses, en los que el Urbanizador responder� de los defectos constructivos que se manifiesten. Finalizado este periodo, proceder� la devoluci髇 de las garant韆s prestadas por el Urbanizador.

3. Los gastos de conservaci髇 ser醤 a cargo de la administraci髇 a partir de que sean recibidas las obras, salvo que 閟ta reclame la reparaci髇 de vicios.

4. La recepci髇 se entiende sin perjuicio de las acciones, incluso civiles, que asistan a la administraci髇 o a los administrados, por da駉s derivados de vicios ocultos.

Art韈ulo 189 Canon de urbanizaci髇

1. Cuando razones t閏nicas especiales hagan imprescindible diferir o anticipar la implantaci髇 de infraestructuras complementarias respecto a la total urbanizaci髇 de los solares, las ordenanzas municipales podr醤 establecer un canon de urbanizaci髇 para que los peticionarios de licencias o los propietarios de parcelas y adjudicatarios de programas contribuyan a sufragar aquellas infraestructuras. El canon s髄o podr� exigirse una vez que se hayan iniciado las obras de urbanizaci髇.

N鷐ero 1 del art韈ulo 189 redactado por n鷐ero ocho del art韈ulo 7 de Ley [COMUNIDAD VALENCIANA] 1/2012, 10 mayo, de la Generalitat, de Medidas Urgentes de Impulso a la Implantaci髇 de Actuaciones Territoriales Estrat間icas (獶.O.C.V.� 14 mayo).Vigencia: 15 mayo 2012

2. El canon se establecer� para 醡bitos determinados, deveng醤dose en proporci髇 al aprovechamiento de las parcelas o solares o a su valor urban韘tico. Su cuant韆 se fijar�, mediante f髍mula polin髆ica actualizable, en funci髇 de m骴ulos de coste y unidades de obra a instalar o construir, seg鷑 su repercusi髇 unitaria sobre el aprovechamiento objetivo o su valor urban韘tico.

3. Los ingresos se afectar醤 a la ejecuci髇 de cualesquiera obras de urbanizaci髇 o la obtenci髇 del suelo preciso para ellas.