�2. En las actuaciones de transformaci髇 urban韘tica en suelo urbano, los propietarios deber醤 ceder, libres de cargas de urbanizaci髇, a la administraci髇 actuante las parcelas edificables correspondientes al 5 por 100 del aprovechamiento tipo. Quedan comprendidas en este supuesto:

• a) Las que se desarrollen en r間imen de actuaci髇 integrada, salvo el supuesto previsto en el apartado 4.c) del presente art韈ulo.
• b) Las que se desarrollen en r間imen de actuaci髇 aislada mediante transferencias de aprovechamiento urban韘tico. En este caso, la cesi髇 podr� sustituirse por una compensaci髇 econ髆ica de valor equivalente cuantificada sobre la base de un estudio de mercado actualizado.

Cuando se trate de 醨eas de reforma interior o del supuesto referido en el apartado b), la cesi髇 se aplicar� al incremento de aprovechamiento que se produzca, en los t閞minos siguientes:

• - En caso de incremento como consecuencia de una modificaci髇 del planeamiento verificada al margen de la revisi髇 del Plan General, el incremento se calcular� respecto al establecido por el planeamiento urban韘tico y territorial anteriormente vigente o del preexistente, l韈itamente realizado, en el caso de que fuera superior.
• - En caso de actuaci髇 de desarrollo sin innovaci髇 de planeamiento, el incremento se calcular� respecto al preexistente, l韈itamente realizado, y caso de no existir respecto a la media de las edificabilidades existentes en el sector o en la manzana o unidad urbana equivalente en que se desarrolle la actuaci髇.

En el caso de edificaciones consolidadas reguladas en el cap韙ulo III del presente t韙ulo, la cesi髇 se verificar� igualmente respecto al incremento de aprovechamiento que les atribuya el planeamiento, caso de existir, y podr� sustituirse por su equivalente econ髆ico en los t閞minos del apartado b) anterior.

Excepcionalmente, por Resoluci髇 del conseller competente en urbanismo, dictada previa audiencia del Ayuntamiento, se podr� minorar dicho porcentaje si el objeto de la transformaci髇 se declara de especial relevancia territorial o social, o cuando las cargas que deba soportar el desarrollo de la actuaci髇 sean desproporcionadamente elevadas en relaci髇 con el aprovechamiento urban韘tico atribuido por el planeamiento y no sea posible proceder a su equidistribuci髇 con otras actuaciones.

Tanto las parcelas como la sustituci髇 econ髆ica que reciba la administraci髇 actuante por este concepto quedar醤 integradas en el patrimonio p鷅lico de suelo�.

• 玝) Ceder gratuitamente las parcelas edificables correspondientes a la cesi髇 del 10% o porcentaje que legalmente corresponda de aprovechamiento tipo libre de cargas de urbanizaci髇. Las parcelas que por este concepto reciba la administraci髇 actuante, as� como los ingresos que reciba por indemnizaci髇 sustitutiva de dicha cesi髇, quedar醤 integradas en el patrimonio p鷅lico de suelo�.

�1. Los Ayuntamientos, mediante su organizaci髇 propia o a trav閟 de sus entes instrumentales, pueden formular Programas de Actuaci髇 Integrada, redactando de oficio la totalidad o parte de la documentaci髇 expresada en el art韈ulo 126, sea para fomentar su desarrollo por gesti髇 indirecta o con el fin de acometer su gesti髇 directa.

Si acuerda la gesti髇 directa de aqu閘los, el procedimiento se iniciar� por acuerdo del Pleno que determine tal forma de gesti髇, que lleva aparejada la exclusi髇 de los tr醡ites del concurso previstos en esta Ley para la selecci髇 del urbanizador.

2. Si la iniciativa municipal pretende la gesti髇 directa, la alternativa t閏nica deber� contener la documentaci髇 prevista en el art韈ulo 126, si bien no ser醤 preceptivos los contenidos a que se refieren las letras f) e i). La proposici髇 jur韉ico-econ髆ica deber� contener los documentos previstos en el art韈ulo 127, con las excepciones que se deriven de los n鷐eros siguientes. No es exigible, en dicho modo de gesti髇, la determinaci髇 de un coeficiente de canje para la retribuci髇 en suelo, que se determinar� en el Proyecto de Reparcelaci髇, de acuerdo con los criterios de valoraci髇 establecidos en la legislaci髇 estatal de suelo. Si se estableciera en la proposici髇 el coeficiente de canje, tendr� valor meramente informativo.

La elaboraci髇 de dicha documentaci髇 y la ejecuci髇 del Programa podr� llevarse a cabo bien directamente por los servicios t閏nicos de la administraci髇 o ente promotor, bien mediante la convocatoria de un concurso para la adjudicaci髇 conjunta de la elaboraci髇 del proyecto y obra, sin perjuicio de que el Ayuntamiento opte por cualquier otra forma de adjudicaci髇 que considere m醩 conveniente a los intereses p鷅licos, de acuerdo con la legislaci髇 de contratos del sector p鷅lico.

3. El acuerdo municipal que decida la gesti髇 directa de la actuaci髇 deber� incluir necesariamente una descripci髇 detallada de los compromisos de inversi髇 y gesti髇 que contrae la administraci髇 actuante y la disponibilidad de recursos presupuestarios para financiar, siquiera sea parcialmente, la actuaci髇 sin ingresar cuotas de urbanizaci髇, en previsi髇 de la retribuci髇 en terrenos o del impago de ellas.

El urbanizador, tanto si lo es la propia Administraci髇 como un ente de la misma o empresa de capital 韓tegramente p鷅lico, no vendr� obligado a prestar la garant韆 regulada en el art韈ulo 140 de esta Ley.

4. La Administraci髇 que gestione directamente el programa puede repercutir la totalidad de las cargas de urbanizaci髇 previstas en esta Ley para los casos de gesti髇 indirecta, pudiendo retribuirse por cualquiera de los modos en ella previstos.

El beneficio empresarial, en los casos de gesti髇 directa, s髄o podr� percibirlo el urbanizador que sea sociedad mercantil de capital 韓tegramente p鷅lico.

No rige para la gesti髇 directa la limitaci髇 en la liquidaci髇 definitiva por el precio m醲imo al que se refiere el art韈ulo 127.2.e) de esta Ley.

Igualmente, en los supuestos de gesti髇 directa proceder� el cobro anticipado de las cuotas de urbanizaci髇 correspondientes al coste de las obras cuya ejecuci髇 se encuentre prevista en los tres meses siguientes a su emisi髇.

5. Para la selecci髇 del empresario constructor, cuando se act鷈 mediante gesti髇 directa, no se aplicar醤 las reglas establecidas en los art韈ulos 120 y 160 de esta Ley, debiendo observarse las determinaciones de la legislaci髇 de contratos del sector p鷅lico.

6. Cuando la forma de retribuci髇 queda establecida de forma imperativa en el Programa, podr� formar parte de la alternativa t閏nica el correspondiente Proyecto de Reparcelaci髇, que se tramitar� con aqu閘la. En tal caso, el deber de informaci髇 a que se refiere el art韈ulo 166 de esta Ley queda sustituido por el aviso de inicio del procedimiento, siempre y cuando contengan la informaci髇 del citado art韈ulo en lo que resulte de aplicaci髇 a la gesti髇 directa, con expresa indicaci髇 de que en 閘 se tramita tambi閚 el Proyecto de Reparcelaci髇.

7. La Administraci髇 auton髆ica podr� asumir la iniciativa de formulaci髇 de Programas para el desarrollo de una actuaci髇 integrada a fin de acometer su gesti髇 directa de acuerdo con lo previsto en los art韈ulos 89, 118.b) y concordantes de la presente Ley, debiendo tenerse por Administraci髇 competente y actuante a la propia Generalitat.

En tal caso, resultar醤 igualmente de aplicaci髇 las reglas establecidas en los apartados precedentes del presente art韈ulo, as� como cualquier otro que en la presente Ley regule la gesti髇 directa municipal�.

獷n las actuaciones integradas desarrolladas por gesti髇 directa en las que el urbanizador asuma la obligaci髇 de recibir como retribuci髇 el suelo vinculado a la construcci髇 de viviendas sujetas a alg鷑 r間imen de protecci髇 p鷅lica, ser� obligatoria para los propietarios la cooperaci髇 mediante la modalidad de retribuci髇 establecida en el Programa en lo que se refiere al suelo con el citado destino, sin que en tal caso quepa, a instancias de ellos, el ejercicio de la opci髇 por el pago en met醠ico que se regula en el n鷐ero 3 del presente art韈ulo�.

�1. Los bienes y recursos que integran el patrimonio p鷅lico de suelo, as� como los ingresos obtenidos mediante la enajenaci髇, permuta o cesi髇 de terrenos y la sustituci髇 del aprovechamiento correspondiente a la administraci髇 por su equivalente econ髆ico, deber醤 ser destinados a la construcci髇 de viviendas sometidas a alg鷑 r間imen de protecci髇 p鷅lica o, previo cumplimiento de lo dispuesto en el apartado 2 siguiente, a otras actuaciones de inter閟 social.

2. Cuando la demanda de vivienda protegida est� satisfecha justificadamente, y se acredite en un programa municipal, de car醕ter plurianual, destinado a cubrir las necesidades de viviendas sujetas a alg鷑 r間imen de protecci髇 p鷅lica, concertado con la Conselleria competente por raz髇 de la materia, y la necesidad del municipio de destinarlos a otros usos de inter閟 p鷅lico as� lo exijan, podr� reducirse o eximirse la obligaci髇 de destinarlos a la construcci髇 de viviendas sometidas a alg鷑 r間imen de protecci髇 p鷅lica, pudiendo destinarse en este caso a otras actuaciones de inter閟 social.

3. Las actuaciones de inter閟 social deber醤 tener algunos de los siguientes fines:

• a) Obtenci髇 de suelos y ejecuci髇 de los elementos pertenecientes a la ordenaci髇 estructural siempre que no est閚 adscritos o incluidos en un 醨ea de reparto.
• b) Ejecuci髇 de obras de urbanizaci髇 de marcado car醕ter social y no incluidas en unidades de ejecuci髇.
• c) Obtenci髇 de suelo y/o construcci髇 de equipamientos de la red secundaria cuya ejecuci髇 no est� prevista a cargo de los propietarios del suelo.
• d) Actuaciones de iniciativa p鷅lica destinadas a la renovaci髇 urbana, reforma interior o rehabilitaci髇 de viviendas.
• e) Conservaci髇 y mejora del medio ambiente, del entorno urbano y protecci髇 del patrimonio arquitect髇ico y del paisaje.
• f) Creaci髇 y promoci髇 de suelo y/o ejecuci髇 de actuaciones de inter閟 estrat間ico para el ejercicio de nuevas actividades econ髆icas o ampliaci髇 de las existentes, sean de iniciativa p鷅lica o privada�.

獳rt韈ulo 262 羠eas residenciales prioritarias

1. Son 醨eas residenciales prioritarias las integrantes de 醡bitos delimitados para actuaciones de inter閟 general o utilidad p鷅lica o social, promovidas por la administraci髇 de la Generalitat o sus agentes, por los Ayuntamientos o sus agentes, y por otras Administraciones p鷅licas, y con la colaboraci髇, en su caso, de la iniciativa privada seleccionada a trav閟 de la aplicaci髇 de la Ley de Contratos del Sector P鷅lico con la finalidad de proceder a la construcci髇 de viviendas sometidas a alg鷑 r間imen de protecci髇 p鷅lica y con el fin de facilitar el acceso de los ciudadanos a una vivienda digna.

En las 醨eas residenciales prioritarias el porcentaje de edificabilidad residencial destinada a viviendas sometidas a alg鷑 r間imen de protecci髇 p鷅lica ser� el que se fije en el planeamiento, sin que en ning鷑 caso sea inferior al 50% en suelo urbanizable y al 30% en suelo urbano.

No obstante, cuando para cumplir la finalidad indicada en el primer p醨rafo se proceda a la reclasificaci髇 de suelo no urbanizable, la totalidad de la edificabilidad residencial prevista ser� destinada a la construcci髇 de viviendas sometidas a reg韒enes de protecci髇 p鷅lica.

Dicha previsi髇 no ser� aplicable en aquellos 醡bitos o sectores que se encuentren delimitados en un Plan General o concierto previo de Plan General de los que se haya iniciado su exposici髇 al p鷅lico, en cuyo caso el porcentaje de reserva de viviendas sometidas a alg鷑 r間imen de protecci髇 p鷅lica ser� como m韓imo el 50% de la edificabilidad residencial prevista, salvo en aquellos en los que la correspondiente ficha de planeamiento y gesti髇 del Plan en tramitaci髇 establezca un porcentaje de reserva superior. No ser� de aplicaci髇 en este caso lo dispuesto en el art韈ulo 216.4 del Reglamento de Ordenaci髇 y Gesti髇 Territorial y Urban韘tica.

2. Las 醨eas residenciales prioritarias se desarrollar醤 sobre suelo urbano y urbanizable, con independencia de su concreta calificaci髇 urban韘tica, o sobre suelo no urbanizable susceptible de ser reclasificado por no estar excluida tal opci髇 en las Directrices Definitorias de la Estrategia de Evoluci髇 Urbana y de Ocupaci髇 del Territorio.

3. La delimitaci髇 del 醨ea residencial prioritaria, en los casos de reclasificaci髇 de suelo, se efectuar� mediante Plan Especial con las determinaciones propias de un Plan Parcial, siendo simult醤ea la programaci髇 de los suelos.

4. La delimitaci髇 de estas 醨eas comporta la declaraci髇 de inter閟 general de la actuaci髇, sujet醤dose la tramitaci髇 de la misma a los siguientes principios generales:

• a) El 醡bito de las 醨eas prioritarias se definir� por Resoluci髇 del conseller competente por raz髇 de la materia, de oficio o a instancia de un Ayuntamiento.
• b) A鷑 en el caso de no estar previstas en el planeamiento municipal, en ning鷑 caso implicar醤 revisi髇 del planeamiento general.
• c) Su procedimiento de aprobaci髇 y gesti髇 ser� el establecido en la legislaci髇 urban韘tica valenciana, siendo el 髍gano competente para su tramitaci髇 y aprobaci髇 el correspondiente de la Generalitat, que tendr� la consideraci髇 de Administraci髇 competente y actuante.
• d) Para los casos de gesti髇 directa por Administraci髇 no municipal, tanto al municipio o municipios donde se implante el 醨ea residencial prioritaria, como a aquellos que pudieran verse afectados por la actuaci髇, se requerir� informe no vinculante, que deber� ser emitido en el plazo de un mes.
• e) La tramitaci髇 de los instrumentos de planeamiento y gesti髇 que afecten a las 醨eas residenciales prioritarias se efectuar� por el procedimiento de urgencia previsto en el art韈ulo 89, en relaci髇 con el 96, de la Ley Urban韘tica Valenciana, y la instrucci髇 del procedimiento tendr� car醕ter preferente en todos los 髍denes administrativos de la administraci髇 de la Generalitat y de la administraci髇 local.
  
  Simult醤eamente a la convocatoria del periodo de exposici髇 p鷅lica se solicitar醤 los informes sectoriales que deban emitir las Administraciones cuyas competencias se vean afectadas por la actuaci髇, las cuales dispondr醤 del plazo de un mes para su emisi髇. La falta de emisi髇 del informe en plazo no interrumpir� la instrucci髇 del procedimiento, que continuar� impuls醤dose en sus sucesivos tr醡ites hasta su resoluci髇.
• f) El Programa de Actuaci髇 Integrada deber� integrar necesariamente en su alternativa t閏nica el correspondiente instrumento de planeamiento, as� como el Proyecto de Urbanizaci髇, pudiendo incorporar, en su caso, el pertinente Proyecto de Reparcelaci髇.
• g) Una vez aprobado el Proyecto de Reparcelaci髇, se proceder� a la ejecuci髇 de las obras de urbanizaci髇, cuyo plazo no podr� superar los 18 meses desde su inicio.
• h) Simult醤eamente a la urbanizaci髇 proceder� la edificaci髇 de las viviendas sometidas a reg韒enes de protecci髇 p鷅lica, cumpli閚dose las condiciones establecidas en el art韈ulo 182.2 de la Ley Urban韘tica Valenciana.

5. En las 醨eas residenciales prioritarias que conlleven la reclasificaci髇 de suelo no urbanizable el porcentaje de aprovechamiento objeto del deber de participaci髇 p鷅lica en las plusval韆s se incrementa hasta el 15% del aprovechamiento del 醨ea, sin que sea exigible en tales casos la cesi髇 de suelo no urbanizable de especial protecci髇 prevista en el art韈ulo 13.6 de la Ley 4/2004, de 30 de junio, de la Generalitat, de Ordenaci髇 del Territorio y Protecci髇 del Paisaje. En los supuestos en que no se opere la citada reclasificaci髇, el porcentaje de cesi髇 ser� el que corresponda a la clase de suelo en la que se act鷈�.

玈uelo destinado a viviendas sujetas a alg鷑 r間imen de protecci髇 p鷅lica:

• 1. En los suelos residenciales sujetos a actuaciones integradas los instrumentos de planeamiento deber醤 establecer la reserva de viviendas sujetas a un r間imen de protecci髇 p鷅lica para atender la demanda que se prevea en el Sistema Territorial de Indicadores de Demanda de Vivienda aprobado por la Conselleria competente en esta materia.
  
  El planeamiento general de todos los municipios deber� adecuarse a las previsiones establecidas en los citados indicadores mediante una modificaci髇 del planeamiento, los cuales deber醤 ser aprobados por la Conselleria competente por raz髇 de la materia.
• 2. No obstante, en los municipios con poblaci髇 superior a 50.000 habitantes o con crecimiento urbano medio en los cinco a駉s anteriores superior a diez viviendas por cada mil habitantes y a駉, la reserva establecida en funci髇 de los indicadores territoriales de demanda en ning鷑 caso podr� ser inferior al 30% de la edificabilidad residencial prevista por la ordenaci髇 urban韘tica en el suelo que vaya a ser objeto de programaci髇 o de nueva creaci髇.
  
  La citada reserva s髄o se exigir� para la edificabilidad residencial que se d� en cada 醡bito de actuaci髇 integrada, sea cual sea el uso predominante en la misma.
• 3. En aquellos 醡bitos o sectores que por su tipolog韆, o por no estar destinados preferentemente a primera residencia, no se consideren aptos para la construcci髇 de la totalidad de la reserva destinada a viviendas sometidas a alg鷑 r間imen de protecci髇 p鷅lica se podr� reducir la citada reserva de manera motivada y previa aprobaci髇 del Ayuntamiento y de la Generalitat y adopci髇 del procedimiento se馻lado en el p醨rafo siguiente y sin que, en ning鷑 caso, la reserva resultante sea menor que la edificabilidad correspondiente al porcentaje p鷅lico de aprovechamiento que le corresponda a la administraci髇.
  
  Igualmente, los 醡bitos o sectores de suelo urbano que por su reducida edificabilidad residencial no permitan la reserva de una parcela m韓ima con tal vinculaci髇 quedar醤 eximidos del cumplimiento de tal reserva en su 醡bito territorial.
  
  La parte de vivienda sujeta a reg韒enes de protecci髇 p鷅lica correspondiente a los sectores a que se refiere el presente apartado podr� ubicarse en otros 醡bitos o sectores del municipio, debiendo quedar garantizado el equitativo reparto de cargas y beneficios, bien mediante la t閏nica del aprovechamiento tipo, bien mediante la compensaci髇 econ髆ica a determinar reglamentariamente, y debiendo destinarse dicha compensaci髇 exclusivamente a la obtenci髇 de suelo para la vivienda protegida sustituida. En todo caso, deber� cumplirse la reserva global de suelo establecida con esta vinculaci髇 de destino en el conjunto del municipio.
• 4. En actuaciones de especial relevancia que tengan un inter閟 estrat間ico, sean de iniciativa p鷅lica o privada, podr� reducirse hasta un 15% la edificabilidad residencial destinada a viviendas sometidas a alg鷑 r間imen de protecci髇 p鷅lica, si bien deber� justificarse que a nivel municipal se cumple la reserva global de viviendas sometidas a alg鷑 r間imen de protecci髇 p鷅lica.
• 5. Los instrumentos de planeamiento que comporten una modificaci髇 de la ordenaci髇 estructural con aumento de la edificabilidad residencial prevista en el Plan General deber醤 establecer una reserva de vivienda protegida adicional respecto a dicho incremento, salvo que concurra la circunstancia prevista en el p醨rafo segundo del apartado 3 del presente art韈ulo.
  
  En el caso de que la modificaci髇 previera la implantaci髇 de la reserva en sectores diferentes del que constituye su objeto, deber� procederse al desarrollo previo o simult醤eo del sector que alberga la reserva adicional de vivienda sujeta a reg韒enes de protecci髇 p鷅lica.
  
  Los Planes de Reforma Interior en suelo urbano que comporten la delimitaci髇 de un sector no previsto en el planeamiento general y que no incrementen la edificabilidad residencial del 醡bito no deber醤 establecer reserva adicional de vivienda sujeta a reg韒enes de protecci髇 p鷅lica.
• 6. En las fichas de planeamiento y gesti髇 se contendr�, de manera justificada, la distribuci髇 concreta de los porcentajes en funci髇 del r間imen de protecci髇. La reserva de vivienda sometida a alg鷑 r間imen de protecci髇, sea cual fuere el porcentaje destinado a la misma, ser�, como m韓imo, el setenta por ciento de la reserva prevista destinada al r間imen de precio general y r間imen especial, y el resto al r間imen concertado u otros de aplicaci髇�.