Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos

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Sumario

Pre醡bulo

1

El r間imen jur韉ico de los arrendamientos urbanos se encuentra en la actualidad regulado por el Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964, aprobado por el Decreto 4104/1964, de 24 de diciembre.

Los principios que inspiraron la reforma de la legislaci髇 arrendaticia llevada a cabo en 1964, seg鷑 reza la Exposici髇 de Motivos de la Ley 40/1964, fueron los de atemperar el movimiento liberalizador de la propiedad urbana a las circunstancias econ髆icas del pa韘 y a las exigencias de la justicia. Sin embargo, el texto refundido no lleg� a alcanzar sus objetivos de desbloquear la situaci髇 de las rentas congeladas. El citado texto consagr�, adem醩, un r間imen de subrogaciones, tanto 玦nter vivos� como 玬ortis causa�, favorable a los intereses del arrendatario.

Ambas circunstancias determinaron un marco normativo que la pr醕tica ha puesto de manifiesto que fomentaba escasamente la utilizaci髇 del instituto arrendaticio.

Ante estas circunstancias, el Real Decreto-Ley 2/1985, de 30 de abril, sobre Medidas de Pol韙ica Econ髆ica, introdujo dos modificaciones en la regulaci髇 del r間imen de los arrendamientos urbanos que han tenido un enorme impacto en el desarrollo posterior de este sector. Estas modificaciones fueron la libertad para la transformaci髇 de viviendas en locales de negocio y la libertad para pactar la duraci髇 del contrato, suprimiendo el car醕ter obligatorio de la pr髍roga forzosa en los contratos de arrendamientos urbanos.

El Real Decreto-Ley 2/1985 ha tenido resultados mixtos. Por un lado, ha permitido que la tendencia a la disminuci髇 en el porcentaje de viviendas alquiladas que se estaba produciendo a principios de la d閏ada de los ochenta se detuviera, aunque no ha podido revertir sustancialmente el signo de la tendencia. Por otro lado, sin embargo, ha generado una enorme inestabilidad en el mercado de viviendas en alquiler al dar lugar a un fen髆eno de contratos de corta duraci髇. Esto a su vez ha producido un movimiento de incremento de las rentas muy significativo, que se ha visto agravado por su simultaneidad en el tiempo con un per韔do de elevaci髇 de los precios en el mercado inmobiliario.

En la actualidad, el mercado de los arrendamientos urbanos en vivienda se caracteriza por la coexistencia de dos situaciones claramente diferenciadas. Por un lado, los contratos celebrados al amparo del Real Decreto-Ley 2/1985, que representan aproximadamente el 20 por 100 del total y se caracterizan por tener rentas elevadas y un importante grado de rotaci髇 ocupacional por consecuencia de su generalizada duraci髇 anual. Por el otro, los contratos celebrados con anterioridad a la fecha de entrada en vigor del Real Decreto-Ley 2/1985. En general, se trata de contratos con rentas no elevadas y, en el caso de los contratos celebrados con anterioridad a la Ley de 1964, aproximadamente el 50 por 100 del total, con rentas que se pueden calificar como inecon髆icas.

Las disfunciones que esta situaci髇 genera en el mercado son tales que han convertido al arrendamiento en una alternativa poco atractiva frente a la de la adquisici髇 en propiedad en relaci髇 con la soluci髇 al problema de la vivienda. En este sentido, s髄o un 18 por 100 aproximadamente del parque total de viviendas se encuentra en r間imen de alquiler.

Por ello, la finalidad 鷏tima que persigue la reforma es la de coadyuvar a potenciar el mercado de los arrendamientos urbanos como pieza b醩ica de una pol韙ica de vivienda orientada por el mandato constitucional consagrado en el art韈ulo 47, de reconocimiento del derecho de todos los espa駉les a disfrutar de una vivienda digna y adecuada.

La consecuci髇 de este objetivo exige una modificaci髇 normativa que permita establecer un equilibrio adecuado en las prestaciones de las partes, y aunque es evidente que el cambio normativo por s� mismo no constituye una condici髇 suficiente para potenciar la oferta en este sector, s� es una condici髇 necesaria para que ello se produzca.

La regulaci髇 sustantiva del contrato de arrendamiento debe partir de una clara diferenciaci髇 de trato entre los arrendamientos de vivienda y los destinados a cualquier otro uso distinto del de vivienda, por entender que las realidades econ髆icas subyacentes son sustancialmente distintas y merecedoras, por tanto, de sistemas normativos dis韒iles que se hagan eco de esa diferencia.

En este sentido, al mismo tiempo que se mantiene el car醕ter tuitivo de la regulaci髇 de los arrendamientos de vivienda, se opta en relaci髇 con los destinados a otros usos por una regulaci髇 basada de forma absoluta en el libre acuerdo de las partes.

Adem醩, la ley contiene una reforma parcial de la regulaci髇 de los procesos arrendaticios y la modificaci髇 del r間imen de los contratos actualmente en vigor.

2

La regulaci髇 de los arrendamientos de vivienda presenta novedades significativas, fundamentalmente en relaci髇 con su duraci髇. En este sentido, se ha optado por establecer un plazo m韓imo de duraci髇 del contrato de cinco a駉s, por entender que un plazo de estas caracter韘ticas permite una cierta estabilidad para las unidades familiares que les posibilita contemplar al arrendamiento como alternativa v醠ida a la propiedad. Al mismo tiempo, no es un plazo excesivo que pudiera constituir un freno para que tanto los propietarios privados como los promotores empresariales sit鷈n viviendas en este mercado.

Este plazo m韓imo de duraci髇 se articula a partir del libre pacto entre las partes sobre la duraci髇 inicial del contrato m醩 un sistema de pr髍rogas anuales obligatorias hasta alcanzar el m韓imo de cinco a駉s de duraci髇, si el pacto inicial hubiera sido por un plazo inferior.

Se introduce tambi閚 en la ley un mecanismo de pr髍roga t醕ita, transcurrido como m韓imo el plazo de garant韆 de cinco a駉s, que da lugar a un nuevo plazo articulado asimismo sobre per韔dos anuales, de tres a駉s.

El reconocimiento de la existencia de situaciones que exigen plazos inferiores de duraci髇 ha hecho que la ley prevea esta posibilidad, aunque vinculada en exclusiva a la necesidad, conocida al tiempo de la celebraci髇 del contrato, de recuperar el uso de la vivienda arrendada para domicilio del propio arrendador.

El establecimiento de un plazo de duraci髇 limitado permite mitigar el impacto que el instituto de las subrogaciones pudiera tener sobre el equilibrio de las prestaciones. En la medida en que el derecho de las personas subrogadas a continuar en el uso de la vivienda arrendada s髄o se mantiene hasta la terminaci髇 del plazo contractual, no existe inconveniente en mantener dicho derecho en el 醡bito 玬ortis causa� a favor de aquellas personas con vinculaci髇 directa con el arrendatario. Destaca como novedad el reconocimiento de este derecho al conviviente 玬ore uxorio�.

En relaci髇 con las subrogaciones 玦nter vivos�, s髄o se reconoce su existencia previo consentimiento escrito del arrendador. Al mismo tiempo, se introduce una novedad en casos de resoluciones judiciales que, en procesos de nulidad, separaci髇 o divorcio, asignen la vivienda al c髇yuge no titular. En estos casos, se reconoce 玡x lege� a dicho c髇yuge el derecho a continuar en el uso de la vivienda arrendada por el tiempo que restare del contrato.

El r間imen de rentas se construye en torno al principio de la libertad de pactos entre las partes para la determinaci髇 de la renta inicial tanto para los contratos nuevos como para aquellos que se mantengan con arrendatarios ya establecidos. Esto asegurar�, cuando ello sea preciso, que las rentas de los contratos permitan reflejar la realidad del mercado, si esta realidad no hubiera podido trasladarse a la renta por la v韆 de las actualizaciones previstas. Ello puede ser as�, dado que la norma establece un mecanismo de actualizaci髇 de rentas vinculado a las variaciones porcentuales que pueda experimentar en un per韔do anual el Indice de Precios al Consumo.

Por lo que se refiere a los derechos y obligaciones de las partes, la ley mantiene en l韓eas generales la regulaci髇 actual, sin introducir grandes novedades. Se except鷄 el establecimiento de una previsi髇 especial para arrendatarios afectados de minusval韆s o con personas minusv醠idas a su cargo, que pretendan efectuar modificaciones en la finca arrendada que les permitan mejorar la utilizaci髇 de la misma.

Tambi閚 se mantiene el derecho de adquisici髇 preferente en favor del arrendatario para el supuesto de enajenaci髇 de la vivienda arrendada durante la vigencia del arrendamiento aunque referido a condiciones de mercado, por entenderse que constituye un instrumento que sin suponer una grave onerosidad para el arrendador incrementa las posibilidades de permanencia del arrendatario en la vivienda.

Por 鷏timo, por lo que se refiere a la formalizaci髇 de los contratos, la ley mantiene la libertad de las partes de optar por la forma oral o escrita. Al mismo tiempo, se consagra expresamente la posibilidad de todos los contratos de arrendamiento, cualquiera que sea su duraci髇, de acceder al Registro de la Propiedad, intentando, por otro lado, potenciar esta posibilidad de acceso mediante la vinculaci髇 de determinadas medidas de fomento o beneficio al hecho de la inscripci髇. Este hecho no s髄o contribuye a reforzar las garant韆s de las partes, sino que incrementa la informaci髇 disponible para el Estado, permiti閚dole el dise駉 y ejecuci髇 de aquellas medidas que puedan contribuir a la mejora de la ordenaci髇 normativa y de la pr醕tica de los arrendamientos.

3

La ley abandona la distinci髇 tradicional entre arrendamientos de vivienda y arrendamientos de locales de negocio y asimilados para diferenciar entre arrendamientos de vivienda, que son aqu閘los dedicados a satisfacer la necesidad de vivienda permanente del arrendatario, su c髇yuge o sus hijos dependientes, y, arrendamientos para usos distintos al de vivienda, categor韆 閟ta que engloba los arrendamientos de segunda residencia, los de temporada, los tradicionales de local de negocio y los asimilados a 閟tos.

Este nuevo categorismo se asienta en la idea de conceder medidas de protecci髇 al arrendatario s髄o all� donde la finalidad del arrendamiento sea la satisfacci髇 de la necesidad de vivienda del individuo y de su familia, pero no en otros supuestos en los que se satisfagan necesidades econ髆icas, recreativas o administrativas.

Para ello, en la regulaci髇 de los arrendamientos para uso distinto al de vivienda, la ley opta por dejar al libre pacto de las partes todos los elementos del contrato, configur醤dose una regulaci髇 supletoria del libre pacto que tambi閚 permite un amplio recurso al r間imen del C骴igo Civil.

Se regulan as�, con car醕ter supletorio de la voluntad expresa de arrendador y arrendatario, el r間imen de obligaciones de conservaci髇 y obras, el derecho de adquisici髇 preferente, el de traspaso y las subrogaciones 玬ortis causa�, aunque limitadas al c髇yuge e hijos del arrendatario que contin鷈n la actividad.

Se introduce en esta regulaci髇 una novedad consistente en el derecho del arrendatario a ser indemnizado cuando, queriendo continuar con el arrendamiento, deba abandonar el local por el transcurso del plazo previsto, siempre que de alguna forma el arrendador o un nuevo arrendatario se pudiesen beneficiar de la clientela obtenida por el antiguo arrendatario, o alternativamente, de los gastos de traslado y de los perjuicios derivados del mismo, cuando el arrendatario se vea obligado a trasladar su actividad.

4

La fianza arrendaticia mantiene su car醕ter obligatorio, tanto en vivienda como en uso distinto, fij醤dose su cuant韆 en una o dos mensualidades de renta, seg鷑 sea arrendamiento de vivienda o de uso distinto. Al mismo tiempo se permite a las Comunidades Aut髇omas con competencias en materia de vivienda que regulen su dep髎ito obligatorio en favor de la propia Comunidad, ya que los rendimientos generados por estos fondos se han revelado como una importante fuente de financiaci髇 de las pol韙icas auton髆icas de vivienda, que se considera debe de mantenerse.

5

En la regulaci髇 de los procesos arrendaticios se establece que la competencia para conocer de las controversias corresponde, en todo caso, al Juez de Primera Instancia del lugar donde est� sita la finca urbana, excluyendo la posibilidad de modificar la competencia funcional por v韆 de sumisi髇 expresa o t醕ita a Juez distinto.

Esto no obsta para recordar la posibilidad de que las partes en la relaci髇 jur韉ica puedan pactar, para la soluci髇 de sus conflictos, la utilizaci髇 del procedimiento arbitral.

La tramitaci髇 de los procesos arrendaticios se defiere al juicio de cognici髇, haciendo salvedad expresa de los supuestos de aplicaci髇 del juicio de desahucio y del juicio verbal cuando se ejecuten, en este 鷏timo caso, acciones para determinar rentas o importes que corresponda abonar al arrendatario.

Se regulan, asimismo, las condiciones en las que el arrendatario podr� enervar la acci髇 en los desahucios promovidos por la falta de pago de cantidades debidas por virtud de la relaci髇 arrendaticia. Esta regulaci髇 matiza de forma significativa las posibilidades de enervaci髇 y rehabilitaci髇 contenidas en el texto refundido de 1964.

En los supuestos de acumulaci髇 de acciones se ha establecido, junto a la regulaci髇 tradicional, la posibilidad de acumulaci髇 que asiste a los arrendatarios cuando las acciones ejercitadas se funden en hechos comunes y se dirijan contra el mismo arrendador. Tambi閚 se permite a 閟te en los supuestos de resoluci髇 del contrato por falta de pago, el ejercicio acumulado y simult醤eo de la acci髇 de resoluci髇 del contrato y la reclamaci髇 de las cantidades adeudadas.

Por 鷏timo, y como novedad m醩 significativa de la ley en materia procesal, se establece la regulaci髇 del recurso de casaci髇 en materia arrendaticia por entender que la materia, dada su importancia y la trascendencia de los cambios normativos que esta norma introduce, debe poder ser objeto de una doctrina jurisprudencial elaborada en sede del Tribunal Supremo. Como notas m醩 caracter韘ticas del recurso de casaci髇 pueden se馻larse las siguientes: s髄o ser醤 susceptibles de dicho recurso las sentencias dictadas en los procesos seguidos por los tr醡ites del juicio de cognici髇, siempre que las sentencias de primera y segunda instancia no sean conformes, y la renta de los contratos se encuentre por debajo de los l韒ites que por ley se consagran.

6

Por lo que se refiere a los contratos existentes a la entrada en vigor de esta ley, los celebrados al amparo del Real Decreto-Ley 2/1985 no presentan una especial problem醫ica puesto que ha sido la libre voluntad de las partes la que ha determinado el r間imen de la relaci髇 en lo que a duraci髇 y renta se refiere. Por ello, estos contratos continuar醤 hasta su extinci髇 sometidos al mismo r間imen al que hasta ahora lo ven韆n estando. En ese momento, la nueva relaci髇 arrendaticia que se pueda constituir sobre la finca quedar� sujeta a la nueva normativa. De esta regulaci髇 no quedan exceptuados los contratos que, aunque en fecha posterior al 9 de mayo de 1985, se hayan celebrado con sujeci髇 al r間imen de pr髍roga forzosa, al derivar 閟te del libre pacto entre las partes.

Por lo que se refiere a los contratos celebrados con anterioridad, la ley opta por una soluci髇 que intenta conjugar el m醲imo de sencillez posible con un trato equilibrado de las distintas situaciones en que las partes en conflicto se encuentran. Por ello, se introduce un planteamiento que mantiene el criterio de trato diferenciado entre los contratos de arrendamiento de vivienda y los de local de negocio otorgando condiciones m醩 suaves de modificaci髇 del arrendatario de vivienda que al de local de negocio.

Teniendo en cuenta los perjudiciales efectos que ha tenido la prolongada vigencia de la pr髍roga obligatoria impuesta por la Ley de 1964, se aborda la necesidad de poner l韒ite a la duraci髇 de esta pr髍roga obligatoria restableciendo la temporalidad de la relaci髇 arrendataria de conformidad con su propia naturaleza, pero esta modificaci髇 se realiza teniendo en cuenta los efectos sociales y econ髆icos de la medida tomando en consideraci髇 la situaci髇 personal y familiar y la capacidad econ髆ica de los arrendatarios.

En este sentido, en el arrendamiento de viviendas se opta por la supresi髇 total de la subrogaci髇 玦nter vivos�, excepci髇 hecha de la derivada de resoluci髇 judicial en procesos matrimoniales, y por la supresi髇 gradual de los derechos de subrogaci髇 玬ortis causa� que el texto refundido de 1964 reconoc韆.

Como esta medida afecta a situaciones cuyos contenidos potenciales de derechos son diferentes, arrendatarios titulares iniciales del contrato, arrendatarios en primera subrogaci髇 y arrendatarios en segunda subrogaci髇, la norma debe ofrecer respuestas adecuadas para cada una de ellas. De ah� que la supresi髇 de las subrogaciones sea tanto m醩 gradual cuanto mayor sea el contenido potencial de derechos que la ley contempla para cada supuesto, a partir del principio general de conservar al arrendatario actual y a su c髇yuge el derecho a continuar en el uso de la vivienda arrendada hasta su fallecimiento, all� donde este derecho les estuviera reconocido por la legislaci髇 de 1964.

En cuanto al r間imen de rentas, la ley opta por intentar desbloquear la situaci髇 de las rentas congeladas. Para ello, se establece un sistema de revisi髇 aplicable a todos los contratos anteriores al 9 de mayo de 1985, que pretende recuperar las variaciones no repercutidas de la inflaci髇 desde la fecha de celebraci髇 del contrato o, desde la 鷏tima revisi髇 legal, seg鷑 proceda. Esta revisi髇 no se produce de manera inmediata sino gradual, increment醤dose el n鷐ero de a駉s en que se produce la revisi髇 total en funci髇 inversa de la renta del arrendatario, posibilitando a los arrendatarios de menor nivel econ髆ico a que adapten sus econom韆s a la nueva realidad.

En el caso de arrendatarios de bajo nivel de renta, por debajo de dos veces y media, tres o tres veces y media el salario m韓imo interprofesional en funci髇 del n鷐ero de personas que habiten en la vivienda arrendada, se excluye la revisi髇 de las rentas mandat醤dose al Gobierno para que en el plazo de un a駉 a partir de la entrada en vigor de la ley configure un mecanismo de compensaci髇 de naturaleza fiscal para aquellos arrendadores que no hayan podido, por las circunstancias antes se馻ladas proceder a la actualizaci髇 de las rentas.

Asimismo, se concede a los arrendadores el derecho a disfrutar de beneficios en el Impuesto sobre el Patrimonio, en el Impuesto sobre Bienes Inmuebles, en los gastos de conservaci髇 de la finca arrendada y el coste de los servicios y suministros de que disfrute la vivienda arrendada, en estos tres 鷏timos casos mediante la imputaci髇 de sus importes a los arrendatarios.

En el caso de los arrendamientos de locales de negocio, se ha optado por articular un calendario de resoluci髇 temporal de estos contratos, aunque distinguiendo entre los arrendamientos en los que el arrendatario sea una persona f韘ica de aqu閘los en los que sea una persona jur韉ica, presumiendo mayor solvencia econ髆ica all� donde el entramado organizativo sea m醩 complejo.

Por ello, se mantienen, aunque de forma limitada, derechos de subrogaci髇 玬ortis causa� en el primer supuesto, garantiz醤dose al grupo familiar vinculado al desarrollo de la actividad, un plazo m韓imo de veinte a駉s, que podr� superarse mientras el arrendatario y su c髇yuge vivan y contin鷈n el ejercicio de la actividad que se venga desarrollando en el local.

Para los arrendamientos de personas jur韉icas se configuran plazos de resoluci髇 tasados, entre cinco y veinte a駉s, en funci髇 de la naturaleza y del volumen de la actividad desarrollada en el local arrendado, configur醤dose un plazo de duraci髇 breve para aquellos arrendamientos en los que se desarrollan actividades con un potencial econ髆ico tal que coloquen a los titulares de estos contratos en posiciones de equilibrio respecto de los arrendadores a la hora de negociar nuevas condiciones arrendaticias.

En cuanto a la renta pagada en estos contratos, se reproduce el esquema de revisi髇 establecido para los arrendamientos de viviendas, graduando temporalmente el ritmo de la revisi髇 en funci髇 de las categor韆s antes expuestas.

Para favorecer la continuidad de los arrendatarios, la ley regula una figura de nueva creaci髇 que es el derecho de arrendamiento preferente, que concede al arrendatario un derecho preferente a continuar en el uso del local arrendado al tiempo de la extinci髇 del contrato, frente a cualquier tercero en condiciones de mercado.

Asimismo, se estipula un derecho indemnizatorio en caso de no continuar en el uso del local arrendado cuando otra persona, sea el propietario o sea un nuevo arrendatario, pueda beneficiarse de la clientela generada por la actividad del antiguo arrendatario.

En cuanto a los arrendamientos asimilados, tanto al inquilinato como al local de negocio, se les da un tratamiento similar al de los arrendamientos de local de negocio, en materia de duraci髇 y de r間imen de renta.