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Decreto 225/2019, de 28 de noviembre, por el que se regulan las viviendas de uso turístico en el ámbito de la Comunidad Autónoma de Cantabria

Ficha:
  • Órgano CONSEJO DE GOBIERNO
  • Publicado en BOC núm. 236 de
  • Vigencia desde 10 de Marzo de 2020
Versiones/revisiones:

Sumario

El artículo 24.20 del Estatuto de Autonomía para Cantabria, aprobado por Ley Orgánica 8/1981, de 30 de diciembre, atribuye a la Comunidad Autónoma la competencia exclusiva en materia de turismo. Mediante Real Decreto 3079/1983, de 26 de octubre, sobre Traspaso de Funciones y Servicios del Estado a la Comunidad Autónoma de Cantabria en Materia de Turismo, se definieron en su Anexo I, apartado B), las funciones y servicios del Estado asumidos por la Comunidad Autónoma, entre ellos la planificación de la actividad turística y la ordenación de la industria turística.

En ejercicio de dichas competencias se aprobó, como marco jurídico general de la actividad turística, la Ley 5/1999, de 24 de marzo, de Ordenación del Turismo de Cantabria, que en su artículo 15 dispone que serán objeto de especial regulación, además de los alojamientos extrahoteleros, otros establecimientos similares susceptibles de ser explotados como alojamientos turísticos desarrollados reglamentariamente.

La regulación que el proyecto introduce pretende proteger la diversidad de la oferta de alojamiento turístico en Cantabria como vector fundamental para el desarrollo económico en esta comunidad autónoma, abordando la difícil tarea de equilibrar los distintos intereses en conflicto.

Partimos de un turismo colaborativo, que se lleva a cabo por un particular, pero en el que existe una transacción económica y, por ende, un ánimo de lucro. Este turismo colaborativo carecía, en nuestra comunidad, de un marco jurídico que le diese cobertura y, al mismo tiempo, velase por los derechos de todos los agentes intervinientes.

Este tipo de alquiler presenta determinadas características específicas que les diferencia del resto de alojamientos turísticos tradicionales, al tratarse de un alquiler entre particulares en donde la vivienda no ha sido construida o adquirida específicamente para un ejercicio profesional de la actividad. Sin embargo, son arrendados en temporadas cortas, días, semanas, o algún mes, que son los que hacen competencia directa a la industria hotelera.

Cantabria no se encuentra al margen del auge del alquiler de viviendas para uso turístico que, en mayor o menor medida, se ha implantado en todos los destinos, tanto los de "sol y playa" como los urbanos y rurales. Las consecuencias en ambos enclaves son innegables y abarcan desde la competencia que realizan a las modalidades de alojamiento tradicionales a la garantía de los derechos de los usuarios de dichas viviendas, entre otras.

Cuando los propietarios de estas viviendas intentan regularizar su situación se encuentran con que no cumplen los requisitos recogidos en la actual normativa sobre alojamientos extrahoteleros y hoteleros, especialmente en lo referente a licencias, censos y condiciones mínimas de infraestructura.

Abordar esta modalidad turística resulta complejo pues, aunque permite extender a los ciudadanos los beneficios económicos que genera el turismo, no podemos obviar que también implica una serie de riesgos y efectos negativos.

Cuando este tipo de turismo se desvirtúa generando conflictos entre agentes, conviene plantear barreras que pongan freno a acciones de personas que, aprovechando los beneficios del colaboracionismo, eluden las obligaciones legales a las que están sujetas por la actividad económica que están desarrollando.

En este sentido, se pretende ampliar la tipología del alquiler turístico a un nuevo modelo de economía colaborativa, cada vez más frecuente, pero estableciendo los límites imprescindibles para garantizar las condiciones mínimas de orden público, seguridad ciudadana, salud pública y protección de los consumidores.

Desde el punto de vista del orden público, no debemos olvidar que el tipo de viviendas que el Decreto regula están pensadas para un uso residencial, por lo que se hace necesario imponer una serie de límites que garanticen la correcta convivencia entre los turistas y los residentes.

Por otro lado, desde el punto de vista de la seguridad ciudadana, se hace necesario tener un registro de estos establecimientos, para garantizar el control de los viajeros que en los mismos se hospedan.

Al mismo tiempo se pretende fomentar un turismo de calidad, que respete la marca e imagen de Cantabria y, a su vez, proteja los derechos de los consumidores de recursos turísticos garantizando que la vivienda que se alquile cumpla con los requisitos mínimos de habitabilidad y salubridad.

Otro aspecto muy controvertido, y que se circunscribe al ámbito turístico por su relación con otras tipologías de actividades turísticas, se trata del hecho del intrusismo y la competencia desleal de esta actividad con respecto a las empresas de alojamiento turístico ya reglamentadas, por ello el propietario de estas viviendas no se define como un profesional de la hostelería sino como la persona física propietaria de la vivienda. El motivo, es dar cabida a aquellas personas que, sin ser expertos en la materia, quieren alquilar su vivienda y que no encuentran amparo en la actual normativa.

Además de las razones expuestas, otra razón imperiosa para establecer límites a esta actividad, es que el fenómeno creciente del alquiler turístico de vivienda a través de internet incide en el incremento de los precios del mercado de la vivienda.

En este sentido, cabe recordar que el artículo 47 de la Constitución Española proclama el derecho a disfrutar de una vivienda digna y adecuada y, a nivel internacional, la Declaración Universal de Derechos Humanos de Naciones Unidas, en su artículo 25, sitúa la vivienda como objeto de un derecho fundamental de las personas, tan elemental y básico como el alimento, el vestido o la asistencia médica.

Parece, por tanto, necesario que las "viviendas de uso turístico" que se alquilan a turistas, completas o por habitaciones, a cambio un precio determinado, han de tener cabida en el sector turístico como nuevos modelos de negocio sujetos en el ámbito de la protección y defensa de los derechos de los usuarios o consumidores de los servicios, en la salvaguardia de la marca e imagen de Cantabria y su potenciación como destino turístico, entre otros, tal y como se define en los recientes Dictámenes que desde el Comité Económico y Social Europeo se han publicado.

Resulta oportuno por ello regular aquellas viviendas que, ubicadas en suelo con uso residencial, son alquiladas por sus propietarios, con el propósito de establecer unas mínimas garantías para los usuarios, disponer de un censo de las mismas y eliminar así su clandestinidad y la competencia desleal que a la oferta reglada generan.

De igual modo se pretende huir de regulaciones innecesarias, estableciendo procedimientos ágiles, así como evitar duplicidades de control a través de diferentes administraciones, en garantía de la unidad de mercado que constituye un principio económico esencial para el funcionamiento competitivo de la economía española.

Sentadas estas premisas competenciales y normativas, es vocación irrenunciable del Gobierno de Cantabria arbitrar las medidas que permitan dinamizar el sector turístico, omitiendo cargas administrativas injustificadas, razón por la que se limitan los requisitos exigidos en la declaración responsable de apertura o cambio de titularidad de esta modalidad de alojamiento turístico.

La regulación expuesta cumple los principios de buena regulación a que se refiere el artículo 129 de la Ley 39/2015, de 1 de octubre, del Procedimiento Administrativo Común de las Administraciones Públicas. En particular, se justifican las razones de interés general e identifican claramente los fines perseguidos, por lo que se respetan los principios de necesidad y eficacia. Se observa también el principio de proporcionalidad al considerarse que la regulación establecida es la imprescindible para atender la necesidad que pretende cubrir; el de seguridad

jurídica pues se entiende que esta regulación es coherente y respeta el resto del ordenamiento jurídico; el principio de transparencia al definirse claramente los objetivos perseguidos y, en última instancia, también el de eficiencia en la gestión de los recursos públicos, por cuanto tiene por objeto, entre otros, eliminar cargas administrativas innecesarias.

En virtud de lo expuesto, a propuesta de la Señora Consejera de Educación, Formación Profesional y Turismo, oído el Consejo de Estado y previa deliberación del Consejo de Gobierno de Cantabria en su reunión del día 28 de noviembre de 2019,

DISPONE

CAPÍTULO I

Disposiciones generales y clasificación

Artículo 1 Objeto y ámbito de aplicación

1. El presente Decreto tiene por objeto regular en el ámbito territorial de Cantabria la actividad de alojamiento turístico en la modalidad de vivienda de uso turístico de cesión temporal, completa o compartida, así como los derechos y obligaciones de los titulares y usuarios de las mismas.

2. Se presumirá que la cesión es temporal y con fines turísticos, cuando la oferta se realice y comercialice a través de cualquier canal de oferta turística o por cualquier otro modo de comercialización o promoción.

3. Quedan excluidas del ámbito de aplicación del presente Decreto:

  • a) Las viviendas que tengan la calificación de protegidas y que deban destinarse a domicilio habitual y permanente de sus propietarios, que se rigen por su normativa específica.
  • b) El resto de alojamientos turísticos (establecimientos hoteleros, extrahoteleros, alojamientos en el medio rural, albergues turísticos y campamentos de turismo), que se rigen por su normativa específica.

Artículo 2 Definiciones

A efectos de este Decreto se establecen las siguientes definiciones:

  • a) Vivienda de uso turístico: Aquella ubicada en inmuebles situados en suelo de uso residencial y ofertada con fines turísticos.
  • b) Cesión temporal: Toda ocupación de la vivienda por un periodo de tiempo que no implique cambio de residencia por parte de la persona usuaria.
  • c) Canal de oferta turística: Empresas de intermediación turística, tales como agencias de viajes y centrales de reserva, incluidos los canales de intermediación virtuales, las páginas webs de promoción, alquiler o marketplaces.
  • d) Titular: Persona física propietaria de la vivienda que facilita alojamiento a cambio de precio.

Artículo 3 Clasificación de las viviendas de uso turístico

Las viviendas de uso turístico se clasifican en dos modalidades:

  • a) Vivienda de cesión completa: Aquella que se cede temporalmente con fines turísticos en condiciones de inmediata disponibilidad y con las características establecidas como mínimas en la legislación de habitabilidad que le sea de aplicación, no permitiéndose la cesión por estancias.
  • b) Vivienda de cesión compartida: Aquella que se cede temporalmente con fines turísticos por habitaciones, amuebladas y equipadas en condiciones de inmediata utilización, con derecho de uso del baño o baños y que dispone de cédula de habitabilidad. En esta modalidad el propietario deberá residir en la vivienda.

CAPÍTULO II

Régimen jurídico, procedimiento de inicio y ejercicio de la actividad

Artículo 4 Régimen jurídico

El alojamiento en viviendas de uso turístico será considerado un servicio turístico y deberá cumplir, además de lo establecido en el presente Decreto, con las prescripciones de la Ley 5/1999, de 24 de marzo, de Ordenación del Turismo en Cantabria.

Artículo 5 Procedimiento de inicio y ejercicio de la actividad

1. El titular de la vivienda de uso turístico, con antelación al inicio de la actividad, deberá presentar ante la Dirección General competente en materia de turismo la preceptiva declaración responsable de apertura conforme Anexo I.

En dicha declaración afirmará, bajo su responsabilidad, que cumple los requisitos establecidos en el presente Decreto para ejercer la actividad en los términos propuestos, que dispone de la documentación que así lo acredita y que se compromete a mantener su cumplimiento hasta el cese en el ejercicio de dicha actividad. En todo caso, esta declaración responsable se referirá expresamente al cumplimiento de los siguientes requisitos:

  • a) Disponer de un extintor por planta, instalado en lugar visible y de fácil acceso.
  • b) Disponer de título jurídico suficiente acreditativo de la propiedad de la vivienda.
  • c) Disponer de cédula de habitabilidad.
  • d) En el caso de viviendas ubicadas en inmuebles sometidos al régimen de propiedad horizontal, declaración acerca de que los estatutos o acuerdos adoptados por la comunidad de propietarios no prohíben ni establecen restricciones del uso del inmueble al destino de la vivienda de uso turístico.
  • e) Declaración responsable acerca de que la vivienda no está calificada como protegida.

2. La declaración responsable efectuada en los términos establecidos facultará para el ejercicio de la actividad turística desde el mismo día de su presentación. La Dirección General competente en materia de turismo procederá de oficio a la inscripción de la vivienda en el Registro General de Empresas Turísticas de Cantabria. Esta inscripción tendrá carácter preventivo, a resultas de la labor de control e inspección a posteriori realizada por dicha Dirección General.

La Dirección competente en materia de turismo dará traslado de la declaración responsable presentada al Ayuntamiento correspondiente al municipio en el que se ubique la vivienda a los efectos oportunos.

3. El cumplimiento de la obligación regulada en este artículo no exime del deber de obtener las autorizaciones administrativas que resulten preceptivas para la apertura y funcionamiento de la vivienda, así como de cumplir los requisitos exigidos en otra normativa, especialmente, sobre protección de la seguridad ciudadana.

Artículo 6 Obligaciones de los titulares

Constituyen obligaciones de los titulares de las viviendas de uso turístico las siguientes:

  • a) Exhibir, en el exterior de la puerta de acceso de la vivienda de uso turístico, la placa identificativa conforme Anexo II.
  • b) Exhibir, en un lugar visible, el cartel informativo de la disponibilidad de las hojas oficiales de reclamaciones.
  • c) Exhibir, en un lugar visible, el número de teléfono previsto para atender de manera inmediata cualquier circunstancia que afecte a la estancia alojativa.
  • d) Comunicar por escrito ante la Dirección competente en materia de turismo cualquier modificación que afecte a los datos o manifestaciones presentados al inicio de la actividad, en el plazo de quince días a contar desde el siguiente a que se produzca esa modificación, mediante modelo normalizado conforme Anexo III.
  • e) Tener a disposición de la Dirección General competente en materia de turismo la documentación acreditativa del cumplimiento de los requisitos comprometidos en la declaración responsable.
  • f) Poner en conocimiento del público interesado las normas de utilización, así como la temporada de funcionamiento de la vivienda de uso turístico, con expresa mención a las fechas de apertura y cierre y las formas de pago aceptadas.
  • g) Emitir y entregar a los usuarios justificante de pago del alojamiento.
  • h) Disponer de hojas oficiales de reclamación de la Dirección General competente en materia de turismo. Estas hojas deben estar a disposición de los usuarios en un lugar adecuado dentro de la vivienda de uso turístico.
  • i) Conservar las hojas de admisión a disposición de la Dirección General competente en materia de turismo durante un periodo mínimo de un año, sin perjuicio de las obligaciones sobre registro de viajeros previstas en la normativa sectorial.
  • j) Mantener actualizada la página web, si la vivienda dispusiese de la misma, contestando las peticiones de información que lleguen a través de este instrumento de comunicación.
  • k) Exhibir el número de inscripción del Registro General de Empresas Turísticas de Cantabria, tras su comunicación al interesado, en toda publicidad que se haga de la actividad turística.
  • l) Prestar el servicio de alojamiento con los muebles y enseres necesarios para su uso inmediato.
  • m) Ofrecer la vivienda en perfectas condiciones de limpieza, higiene y preparación en el momento de ser ocupada por los usuarios, debiendo efectuarse una limpieza general de la vivienda y cambio de lencería siempre que se produzca una nueva estancia. Los desperfectos y averías que se produzcan durante la estancia se repararán de manera inmediata.
  • n) Exhibir los precios de los servicios ofertados en lugar claramente visible y de fácil lectura para el público, con el debido detalle del precio final que será aplicable al usuario, haciendo constar separadamente y con suficiente claridad cada uno de los servicios y conceptos de tal forma que posibilite que el usuario tome una decisión antes de la contratación de un servicio turístico.
  • o) Abonar la tasa por la emisión de informe de inspección y control de la declaración responsable de inicio de actividad, en los términos previstos en la normativa reguladora correspondiente.

Artículo 7 Utilización de la vivienda de uso turístico

1. El hospedaje durará el tiempo convenido que ha de figurar en la hoja de admisión que a tal efecto haya firmado el usuario a la entrada, donde figurará el nombre del titular de la vivienda, número de inscripción asignado en el Registro General de Empresas Turísticas, teléfono, fecha de entrada y salida, precio total de la estancia y número de personas alojadas.

2. Los usuarios facilitarán, en el momento de entrada, documento identificativo a los efectos de cumplimentar el parte de entrada de viajeros, conforme a la legislación de aplicación.

3. El titular de la vivienda de uso turístico deberá poner a disposición de los usuarios, en la fecha convenida, las unidades de alojamiento que reúnan las condiciones pactadas.

4. En el momento de efectuar la reserva se facilitará a los usuarios un justificante de haber realizado la misma. En ella se informará del precio total de la reserva, anticipos efectuados, fianzas y condiciones de cancelación.

5. A los efectos de normas de uso, se informará a los usuarios de las viviendas de uso turístico, sobre el régimen de funcionamiento de las instalaciones comunes del bloque o urbanización, entregándosele las llaves, tarjetas o pases que, en su caso, correspondan.

Artículo 8 Régimen sancionador

La responsabilidad administrativa por infracción de lo dispuesto en el presente Decreto se regirá por lo dispuesto en la Ley 5/1999, de 24 de marzo, de Ordenación del Turismo de Cantabria.

DISPOSICIONES FINALES

DISPOSICIÓN FINAL PRIMERA Modificación de la letra b) del apartado 3 del artículo 1 del Decreto 82/2010, de 25 de noviembre, por el que se regulan los establecimientos turísticos extrahoteleros

Se modifica la letra b) del apartado 3 del artículo 1 que queda redactado como sigue:

  • b) El resto de alojamientos turísticos (establecimientos hoteleros, alojamientos en el medio rural, albergues turísticos, campamentos de turismo y viviendas de uso turístico), que se rigen por su normativa específica.
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DISPOSICIÓN FINAL SEGUNDA Habilitación para el desarrollo reglamentario

Se faculta al titular de la Consejería competente en materia de turismo para dictar, en el ámbito de sus competencias, las normas necesarias para el desarrollo de lo dispuesto en el presente decreto.

DISPOSICIÓN FINAL TERCERA Entrada en vigor

El presente Decreto entrará en vigor transcurridos tres meses desde su publicación en el Boletín Oficial de Cantabria.

ANEXO I

ANEXO II

ANEXO III