«5. La administración de la Generalidad, los entes locales y las entidades urbanísticas especiales, en sus esferas de actuación respectivas y en el ejercicio de sus competencias, participan en el proceso de ejecución de los planes urbanísticos; las personas particulares participan bajo las diversas modalidades reguladas por esta Ley. El derecho de iniciativa de las personas particulares no propietarias en la ejecución del planeamiento se ejerce en los casos que la administración actuante opta, en el sistema de expropiación o en las modalidades de cooperación y por sectores de urbanización prioritaria del sistema de reparcelación, para gestionar indirectamente esta ejecución.»

«1. La declaración, a cargo del ayuntamiento, que la parte promotora, la junta de compensación o la entidad correspondiente, en la modalidad de compensación por concertación del sistema de reparcelación, han incumplido la obligación de urbanizar, en los plazos establecidos por el planeamiento urbanístico, comporta la suspensión de los efectos del planeamiento en ejecución, hasta que la persona o la entidad responsable garanticen la totalidad del importe presupuestado de las obras pendientes de ejecutar, sin perjuicio que la administración pueda acordar el cambio del sistema de actuación o el cambio de modalidad de este sistema, o bien pueda modificar el planeamiento urbanístico, con los trámites previos correspondientes.

"2. Las personas particulares no propietarias pueden instar, ante el ayuntamiento, la declaración del incumplimiento de la obligación de urbanizar a que hace referencia el apartado 1, y el cambio de modalidad del sistema de reparcelación, en caso de que se haya establecido la modalidad de compensación básica o de compensación por concertación y las personas propietarias no hayan ejercido la iniciativa para la ejecución de la urbanización dentro del plazo previsto para esta ejecución. El ayuntamiento, que tiene que resolver la solicitud en el plazo de dos meses, o bien tiene que acordar el cambio de modalidad o de sistema de actuación, o bien adoptar alguna de las medidas para garantizar la ejecución de la urbanización que prevé el apartado 1.»

«2. Todo el mundo tiene derecho a ser informado por escrito por el ayuntamiento correspondiente, en el plazo de un mes a contar de la solicitud, del régimen urbanístico aplicable a una finca o a un sector de suelo, mediante la emisión de certificados de régimen urbanístico. Las personas titulares del derecho de iniciativa en las actuaciones de urbanización ejercen el derecho de consulta mediante la solicitud de los correspondientes certificados de régimen urbanístico o, en el caso del suelo urbanizable no delimitado, mediante el procedimiento de consulta previsto en el artículo 73.»

"1. Todo el mundo puede pedir informes referidos al aprovechamiento urbanístico o, en general, a las determinaciones urbanísticas aplicables a una o unas fincas concretas, al ayuntamiento competente, que tiene que notificar los certificados en el plazo de un mes desde la presentación de la solicitud en el registro general del ayuntamiento.

"2. El certificado de régimen urbanístico a que se refiere el apartado 1, si la finca objeto de consulta es edificable, tiene una vigencia de seis meses, a contar desde la notificación a las personas interesadas. Sin perjuicio de las prescripciones de la legislación sectorial, es preceptivo de otorgar las licencias de edificación que sean solicitadas en la forma establecida por la legislación de régimen local dentro de este plazo de vigencia y que carezcan de defectos incorregibles, siempre que el proyecto se ajuste a las normas vigentes en el momento de la solicitud del certificado, de acuerdo con el contenido de éste. En este supuesto, la solicitud de la licencia no se ve afectada por la suspensión potestativa de licencias regulada por el artículo 71.1.

"3. Los certificados de régimen urbanístico, en caso de que se refieran a fincas que no sean susceptibles de obtener licencia directamente, y también los informes a que hace referencia el artículo 73 tienen una vigencia de seis meses, y la alteración, dentro de este plazo, de las determinaciones y previsiones que se hagan constar en estos documentos, puede dar derecho a las personas titulares del derecho de iniciativa a la indemnización de los gastos en que hayan incurrido por la elaboración de los proyectos que devengan inútiles.»

«7. La autorización de obras y usos en suelo no urbanizable tiene que garantizar en todos los casos la preservación de este suelo con respecto al proceso de desarrollo urbano y la máxima integración ambiental de las construcciones y las actividades autorizadas, y comporta para la persona propietaria los deberes siguientes:

• "a) Costear y ejecutar las obras y los trabajos necesarios para conservar el suelo y su masa demasiado vegetal en el estado legalmente exigible o para restaurar este estado, en los términos previstos en la normativa que sea de aplicación.
• "b) Costear y, en su caso, ejecutar las infraestructuras de conexión de la instalación, la construcción o la edificación con las redes generales de servicios, y ceder a la administración competente estas infraestructuras y el suelo correspondiente para su incorporación al dominio público, cuando tengan que formar parte de él.
• "c) Costear y, en su caso, ejecutar las obras o instalaciones necesarias para dar cumplimiento al resto de condiciones que exija el plan especial o el acuerdo de aprobación del proyecto, con respecto a la obtención de suministros, consecución de niveles de saneamiento adecuados u otros servicios.
• "d) Costear y, en su caso, ejecutar las medidas correctoras que determine el plan especial o el acuerdo de aprobación del proyecto con el fin de evitar la fragmentación de espacios agrarios y la afectación grave a las explotaciones agrarias, minorar los efectos de las edificaciones y sus usos, accesos y servicios sobre la calidad del paisaje, o por otras finalidades justificadas.»

«1. Los propietarios o propietarias de suelo urbano no consolidado tienen que ceder a la administración actuante, gratuitamente, el suelo correspondiente al 10% del aprovechamiento urbanístico de los sectores sujetos a un plan de mejora urbana o de los polígonos de actuación urbanística que tengan por objeto alguna de las finalidades a que hace referencia el artículo 68.2.a, excepto en los casos siguientes:

• "a) Que tengan por objeto las actuaciones aisladas de dotación a que hace referencia la disposición adicional decimosexta, en las cuales las personas propietarias tienen que ceder el 10% del incremento del aprovechamiento urbanístico que comporte la actuación de dotación con respecto al aprovechamiento urbanístico preexistente y efectivamente materializado.
• "b) Que se trate de un área residencial estratégica, en las cuales las personas propietarias tienen que ceder el porcentaje que el plan director urbanístico establezca, que puede ser de hasta un 15% del aprovechamiento urbanístico del sector.»

"La administración actuante no participa en las cargas de urbanización de los terrenos con aprovechamiento urbanístico que recibe en cumplimiento del deber de cesión de suelo con aprovechamiento que prevén los artículos 43 y 45.1.a, los cuales se tienen que ceder urbanizados.»

• «a) La totalidad de las obras de urbanización determinadas por el planeamiento urbanístico y por los proyectos de urbanización con cargo al sector de planeamiento urbanístico o al polígono de actuación urbanística.»

• «b) La afectación real de las parcelas adjudicadas al cumplimiento de las cargas y al pago de los gastos inherentes al sistema de reparcelación.»

«3. Los planes de ordenación urbanística municipal y sus modificaciones y revisiones tienen que reservar para la construcción de viviendas de protección pública, como mínimo, el suelo correspondiente al 30% del techo que se califique para el uso residencial de nueva implantación, tanto en suelo urbano como en suelo urbanizable, del cual un 20% se tiene que destinar a viviendas con protección oficial de régimen general y de régimen especial y un 10% a viviendas con protección oficial de precio concertado»

«4. A los efectos del cálculo de las reservas mínimas obligatorias que establece el apartado anterior, se considera techo residencial de nueva implantación el techo destinado a vivienda, tanto de manera exclusiva como si se admite indistintamente con otros usos, que prevea el plan de ordenación urbanística municipal para los sectores de suelo urbanizable y para los polígonos de actuación urbanística en suelo urbano no consolidado y los sectores sujetos a planes de mejora urbana que tengan por objeto alguna de las finalidades a que se refiere el artículo 68.2.a, incluidas las actuaciones aisladas de dotación. En todo caso, no se considera techo residencial de nueva implantación y no computa en el cálculo el techo correspondiente a las construcciones con uso residencial existentes en los mencionados sectores o polígonos.»

«5 El sistema de vivienda dotacional pública no computa a efectos del cumplimiento de los porcentajes mínimos de reservas a que hacen referencia el apartado 3 de este artículo, la disposición transitoria segunda.3 y la disposición adicional decimonovena. El techo de los terrenos así calificados tampoco se considera techo residencial de nueva implantación a efectos del cálculo de las mencionadas reservas, vista su condición de sistema urbanístico de titularidad pública, que también excluye que se considere techo edificable a los efectos de determinar las reservas para zonas verdes, espacios libres y equipamientos que establecen los artículos 58.1.f), 5 y 7, 65.3 y 5, 68.7 y 8 y 94.»

«6. Las reservas para la construcción de viviendas de protección pública se tienen que emplazar evitando la concentración excesiva de viviendas de este tipo, de acuerdo con lo que establece el artículo 3.2, con el fin de favorecer la cohesión social y evitar la segregación territorial de los ciudadanos por razón de su nivel de renta.»

«7. El planeamiento urbanístico general o derivado, según corresponda, tiene que determinar la localización concreta de las reservas para la construcción de viviendas de protección pública mediante la calificación de terrenos para esta finalidad en suelo urbano no incluido en sectores de planeamiento derivado, formen parte o no de polígonos de actuación urbanística, la cual se puede vincular a un régimen específico de protección pública, y mediante la determinación del porcentaje de techo que los sectores de planeamiento derivado tienen que calificar para este destino. El planeamiento tiene que prever los plazos obligatorios para el inicio y para el fin de la construcción de estas viviendas.»

«3. Con independencia de las viviendas de protección pública destinadas a reposición, se tiene que hacer la reserva de un mínimo del 25% del total de viviendas previstas en las delimitaciones para nuevas ofertas de viviendas de protección pública, sin perjuicio de lo que establece el artículo 155.2. En todo caso, se tiene que dar cumplimiento a las reservas mínimas obligatorias que esta Ley establece para los planes de ordenación urbanística municipal.»

«3. Si no hay un plan de ordenación urbanística municipal o un programa de actuación urbanística municipal adaptados a las determinaciones de esta Ley, las modificaciones de los instrumentos de planeamiento urbanístico general, el planeamiento urbanístico derivado y sus modificaciones pueden establecer reservas de suelo para viviendas de protección pública, mediante la calificación de suelo, de acuerdo con lo que establece el artículo 57.7. Las reservas mínimas que establece el artículo 57.3 se tienen que aplicar de forma preceptiva e inmediatamente:

• "a) En los municipios de más de diez mil habitantes y las capitales de comarca, a las modificaciones de planeamiento general que tienen por objeto las actuaciones aisladas de dotación a que hace referencia la disposición adicional decimosexta, en los sectores sujetos a un plan de mejora urbana en suelo urbano no consolidado que prevean usos residenciales de nueva implantación y a los sectores de suelo urbanizable con uso residencial, a menos que tengan un planeamiento derivado aprobado inicialmente antes de la entrada en vigor de la Ley 10/2004. El órgano autonómico competente puede autorizar excepcionalmente la disminución de las mencionadas reservas en los sectores para los que se establece una densidad inferior a veinticinco viviendas por hectárea y una tipología edificatoria incompatible con la construcción de viviendas protegidas.
• "b) En todos los municipios sin excepción, a las modificaciones del planeamiento general que impliquen un cambio de la clasificación del suelo no urbanizable con la finalidad de incluir nuevos usos residenciales, siempre que la modificación no esté aprobada inicialmente en el momento de la entrada en vigor de la Ley 10/2004.»

"Cuando la normativa en materia de vivienda cree una nueva tipología de vivienda con protección oficial, otra que la de precio concertado, los planes de ordenación urbanística municipal de los municipios de más de diez mil habitantes y capitales de comarca y sus modificaciones y revisiones, además de las reservas mínimas que establece el artículo 57.3, tienen que hacer una reserva mínima adicional del 10% del techo que se califique para el uso residencial de nueva implantación, tanto en suelo urbano como en suelo urbanizable, para la construcción de viviendas destinadas a esta nueva tipología. Esta reserva mínima adicional del 10% también es obligatoria en los municipios de más de diez mil habitantes y capitales de comarca con planeamiento general no adaptado a la Ley de urbanismo en los supuestos establecidos en las letras a) y b) de la disposición transitoria segunda.3 de la Ley de urbanismo.»

«5. La ciudadanía tiene derecho a consultar y ser informada sobre el contenido de los instrumentos de planeamiento y gestión urbanísticos y, a estos efectos:

• "a) En la información pública de los instrumentos de planeamiento urbanístico, hace falta que, conjuntamente con el plan, se exponga un documento comprensivo de los extremos siguientes:
  • "Primero. Plano de delimitación de los ámbitos sujetos a suspensión de licencias y de tramitación de procedimientos, y concreción del plazo de suspensión y del alcance de las licencias y tramitaciones que se suspenden.
  • "Segundo. Un resumen del alcance de sus determinaciones y, en caso de que se trate de la revisión o modificación de un instrumento de planeamiento urbanístico, plano de identificación de los ámbitos en los que la ordenación propuesta altera la vigente y resumen del alcance de esta alteración.
• "b) Hay que garantizar el acceso telemático al contenido íntegro de los instrumentos de planeamiento urbanístico vigentes.
• "c) Hay que dar publicidad por medios telemáticos de la convocatoria de información pública en los procedimientos de planeamiento y gestión urbanísticos y de los acuerdos de aprobación que se adopten en su tramitación.
• "d) Se desarrollan por reglamento las formas de consulta y divulgación de los instrumentos urbanísticos y los medios de acceso de la ciudadanía en estos instrumentos y la prestación de asistencia técnica para que puedan comprenderlos correctamente.»

"1. La administración de la Generalidad y los ayuntamientos tienen que garantizar el acceso telemático al contenido íntegro de los instrumentos de planeamiento urbanístico aprobados definitivamente a partir del 1 de julio de 2007 y de los instrumentos de planeamiento general vigentes, con independencia de la fecha en que éstos hayan sido aprobados. Este acceso, en los municipios de menos de 5.000 habitantes que no dispongan de los medios técnicos necesarios, se puede hacer efectivo a través de la conexión con el instrumento de divulgación telemática del planeamiento urbanístico de la administración de la Generalidad.

"2. El acceso telemático al resto de instrumentos de planeamiento municipal vigentes se hará efectivo progresivamente, en función de los medios técnicos, económicos y organizativos de que se disponga.

"3. Los municipios de población inferior a 10.000 habitantes tienen que dar cumplimiento a las obligaciones que establece el apartado 1 a partir del 1 de marzo de 2008. La administración de la Generalidad y el resto de municipios tienen que dar cumplimiento a la obligación de garantizar el acceso telemático al contenido íntegro de los instrumentos de planeamiento a que hace referencia el apartado 1 en el plazo de un mes desde la entrada en vigor de este Decreto ley.

"4. La obligación de dar publicidad por medios telemáticos de la convocatoria de información pública en los procedimientos de planeamiento y gestión urbanísticos, y de los acuerdos de aprobación que se adopten en su tramitación, se tiene que cumplir desde la fecha de entrada en vigor de este Decreto ley, excepto en el caso de los municipios de población inferior a 10.000 habitantes que no dispongan de los medios telemáticos necesarios, los cuales tienen que dar cumplimiento a esta obligación a partir del 1 de marzo de 2008.»

«1. La modificación de cualquiera de los elementos de una figura del planeamiento urbanístico se sujeta a las mismas disposiciones que rigen la formación, con las excepciones que se establezcan reglamentariamente y las particularidades siguientes:

• "a) En el caso de modificaciones de planes urbanísticos plurimunicipales cuya incidencia territorial quede limitada a un único término municipal, corresponde al ayuntamiento afectado por la modificación de acordar la aprobación inicial y la aprobación provisional.
• "b) En las modificaciones de los sistemas urbanísticos de espacios libres, zonas verdes o de equipamientos deportivos, en caso de falta de resolución definitiva dentro de plazo se entiende denegada la modificación, de acuerdo con el qué establece el artículo 95 de esta Ley.
• "c) En el caso de modificaciones de instrumentos de planeamiento general que comporten un incremento del techo edificable, de la densidad del uso residencial o la transformación global de los usos anteriormente previstos, tienen que especificar en la memoria la identidad de todas las personas propietarias o titulares de otros derechos reales sobre las fincas afectadas durante los cinco años anteriores al inicio del procedimiento de modificación, según conste en el registro o instrumento utilizado a efectos de identificación de las personas interesadas.»

«5. Cuando la modificación del planeamiento tiene por objeto una actuación aislada de dotación se tienen que incrementar las reservas para zonas verdes, espacios libres y equipamientos de acuerdo con las reglas siguientes:

• "a) Si la modificación comporta transformación de los usos preexistentes, se tienen que cumplir las reservas mínimas que establece el apartado 4.
• "b) Si la modificación comporta únicamente un incremento de techo edificable o de la densidad, se tienen que incrementar las reservas de acuerdo con el qué establecen los apartados 2 y 3 respectivamente.
• "c) En el caso que las reservas exigidas de acuerdo con las letras a y b no se puedan emplazar en el mismo ámbito, por razones de imposibilidad material, se pueden sustituir por el equivalente de su valor económico, que el ayuntamiento competente tiene que destinar a alimentar un fondo constituido para adquirir espacios libres o equipamientos de nueva creación en el municipio.»

«6. Las propuestas de modificación de una figura de planeamiento urbanístico tienen que razonar y justificar la necesidad de la iniciativa, y la oportunidad y la conveniencia con relación a los intereses públicos y privados concurrentes. El órgano competente para tramitar la modificación tiene que valorar adecuadamente la justificación de la propuesta y, en el caso de hacer una valoración negativa, tiene que denegarla.»

• «d) El informe de sostenibilidad económica, que tiene que contener la justificación de la suficiencia y adecuación del suelo destinado a usos productivos, y la ponderación del impacto de las actuaciones previstas en las finanzas públicas de las administraciones responsables de la implantación y el mantenimiento de las infraestructuras y de la implantación y prestación de los servicios necesarios.»

• «d) La evaluación económica y financiera, que tiene que contener un informe de sostenibilidad económica que pondere el impacto de las actuaciones previstas en las finanzas públicas de las administraciones responsables de la implantación y el mantenimiento de las infraestructuras y de la implantación y prestación de los servicios necesarios.»

• «d) La evaluación económica y financiera, que tiene que contener el estudio y justificación de su viabilidad y un informe de sostenibilidad económica que pondere el impacto de las actuaciones previstas en las finanzas públicas de las administraciones responsables de la implantación y el mantenimiento de las infraestructuras y de la implantación y prestación de los servicios necesarios.»

«6. Las administraciones competentes en materia de ejecución urbanística efectúan el seguimiento de esta actividad, que tiene que considerar la sostenibilidad ambiental y económica de las actuaciones objeto de ejecución, de acuerdo con el qué dispone la legislación que regula el régimen de organización y funcionamiento de estas administraciones. Este seguimiento puede tener los efectos propios del qué prevé la legislación de evaluación ambiental de planes y programas, cuándo cumpla los requisitos que esta legislación establece.»

«5. En todo caso, constituye revisión del planeamiento general la adopción de nuevos criterios con respecto a la estructura general y orgánica o el modelo de ordenación o de clasificación del suelo preestablecidos, y también la alteración del planeamiento general vigente que consiste en la modificación de la clasificación del suelo no urbanizable y que comporta, por sí misma o conjuntamente con las modificaciones aprobadas en los tres años anteriores, un incremento superior al 20% de la suma de la superficie del suelo clasificado por el planeamiento general como suelo urbano y del clasificado como suelo urbanizable que ya disponga de las obras de urbanización ejecutadas. La adaptación del planeamiento general municipal a las determinaciones de los planes directores urbanísticos de delimitación y ordenación de áreas residenciales estratégicas a que hace referencia el apartado 1.f del artículo 56 no requiere en ningún caso la revisión del planeamiento general municipal.»

«3. A los efectos de las indemnizaciones que prevé la legislación aplicable en el caso de modificaciones o revisiones del planeamiento urbanístico que impidan o alteren la facultad de participar en actuaciones de transformación urbanística, hace falta que los terrenos cuenten con planeamiento derivado definitivamente aprobado, cuándo éste es necesario, y, en todo caso, con la aprobación definitiva de los proyectos de urbanización y de reparcelación, cuándo sea de aplicación este sistema de actuación.»

«4. Los plazos de ejecución son, en el caso de polígonos de actuación urbanística en suelo urbano, los establecidos por el plan de ordenación urbanística municipal o por el programa de actuación urbanística, y, en el caso de sectores sujetos a un plan derivado, los que determina este plan.»

«Artículo 170 Declaración del incumplimiento de la obligación de edificar

"1. La declaración del incumplimiento de la obligación de edificar corresponde a los ayuntamientos, de acuerdo con lo que sea establecido por reglamento.

"2. La obligación de edificar se incumple si no se inicia la edificación de los solares sujetos a esta obligación dentro de los plazos fijados por el planeamiento y si no se acaba en los plazos fijados por la licencia otorgada o en los fijados por las prórrogas de éstas, y también cuando se incumplen los plazos fijados en las órdenes de ejecución de obras que se refieran a obras de conservación o rehabilitación requeridas por la seguridad de las personas o por la protección del patrimonio arquitectónico o cultural, de acuerdo con el artículo 104.1.e) cuarto.

"Artículo 171 Consecuencias de la inscripción en el registro municipal de solares sin edificar

"1. La inscripción en el registro municipal de solares sin edificar comporta la iniciación del expediente de alienación forzosa, mediante expropiación o venta, o de sustitución forzosa. En este expediente se tiene que determinar el precio justo del solar mediante un procedimiento individualizado o por tasación conjunta.

"2. La inscripción en el registro municipal de solares sin edificar produce, a lo largo de dos años, los efectos siguientes:

• "a) El ayuntamiento puede expropiar el solar de oficio, para edificarlo.
• "b) El ayuntamiento puede expropiar el solar a instancia de entidades urbanísticas especiales, si son beneficiarias de la expropiación.
• "c) El ayuntamiento puede acordar, de oficio o a instancia de persona interesada, someter la finca o el solar a venta forzosa mediante la subasta correspondiente, con el procedimiento que se establezca por reglamento. Si la subasta es declarada desierta, se tiene que convocar nuevamente, en el plazo de seis meses, con una rebaja del tipo de licitación de un 25%. Si la segunda subasta queda también desierta, el ayuntamiento, en el plazo de los seis meses siguientes, puede adquirir el solar por el precio mencionado.
• "d) El ayuntamiento puede acordar, de oficio o a instancia de persona interesada, someter la finca o el solar a sustitución forzosa, que consiste en la adjudicación de la facultad de edificar en régimen de propiedad horizontal con la persona propietaria originaria del inmueble, mediante concurso público. En este caso, las bases del concurso tienen que determinar los criterios aplicables para su adjudicación y concretar el porcentaje mínimo de techo edificado a atribuir a la persona propietaria originaria.

"3. Si, en el plazo de dos años, no se ha llevado a cabo la expropiación de la finca, ni se ha procedido a la venta o sustitución forzosas, queda en suspenso el régimen previsto en el apartado 2 durante un año. Una vez transcurrida este plazo de un año, si la persona propietaria no ha iniciado o no ha continuado la edificación, o no ha ejecutado las obras de conservación o rehabilitación, ni ha garantizado el cumplimiento de estas obligaciones, cualquier persona puede pedir al ayuntamiento la expropiación de la finca, de la cual será beneficiaria. El derecho a la adquisición se tiene que determinar por la prioridad de la solicitud.

"4. La administración actuante puede aplicar el régimen de polígono con sistema de expropiación a todos o aparte de los solares incluidos en el registro municipal de solares sin edificar.

"5. La inclusión en el registro municipal de solares sin edificar de una finca en que haya alguna de las construcciones a que se refiere el artículo 167.2, o como consecuencia del incumplimiento de las órdenes de ejecución de obras de conservación o rehabilitación a que se refiere el artículo 170.2, comporta la situación de venta o sustitución forzosas una vez transcurridos dos años desde la inscripción, siempre que en este plazo los propietarios o propietarias no hayan iniciado o continuado las obras de rehabilitación o edificación y también si no han acabado dichas obras en el plazo fijado por la licencia.

"Artículo 172 Efectos de la alienación o sustitución forzosas

"1. La alienación forzosa de una finca incluida en el registro municipal de solares sin edificar, por expropiación o por venta, o su sujeción a sustitución forzosa, se producen con todas las cargas vigentes cuando no impidan el ejercicio de la obligación de edificar de acuerdo con el planeamiento urbanístico, siempre que las mencionadas cargas hayan sido constituidas por un título anterior a la notificación, y a la anotación en el Registro de la Propiedad, de la declaración de incumplimiento de la obligación de edificar. En estos casos, de la contraprestación a satisfacer por la persona adquirente hace falta descontar el valor de las cargas que graven la finca y subsistan. La persona adquirente tiene que asumir expresamente, en el documento de adquisición, el cumplimiento de las obligaciones garantizadas con las cargas expresadas.

"2. Las cargas posteriores a la fecha de notificación y de anotación a que hacen referencia el apartado 1 o las que sean incompatibles con la obligación de edificar quedan extinguidas de pleno derecho por el hecho de la transmisión, y los registradores de la propiedad las tienen que cancelar a solicitud de las personas interesadas, de acuerdo con la legislación hipotecaria. Los derechos personales que afecten a la finca e impliquen la ocupación de ésta se extinguen con la correspondiente indemnización previa, y sin perjuicio del derecho de realojamiento, si corresponde. Sin embargo, en caso de que la persona adquirente asuma la obligación de ejecutar obras de conservación o rehabilitación, los derechos personales que afecten a la finca únicamente se extinguen, en los términos indicados, si son incompatibles con esta obligación.

"3. Si son las personas propietarias las que se proponen iniciar o acabar la edificación, el otorgamiento de la licencia comporta también la extinción definitiva de los arrendamientos y otros derechos personales, en los mismos términos a que se refiere el apartado 2, sin perjuicio del derecho de retorno regulado por la legislación de arrendamientos urbanos, y con la tramitación previa que corresponda, que se tiene que establecer por reglamento.

"4. El pago o depósito de la indemnización a que se refiere el apartado 2 tiene que ser siempre previo a la cancelación del derecho del que se trate y al ulterior desalojamiento.

"5. Las condiciones y los plazos de edificación o de ejecución de las obras tienen que constar en el acuerdo de adjudicación de la venta o sustitución forzosas, como condiciones resolutorias. La adjudicación se inscribe en el Registro de la Propiedad mediante la correspondiente certificación administrativa, de conformidad con el qué establece la legislación hipotecaria.

"Artículo 173 Obligaciones de las personas beneficiarias o adjudicatarias de la alienación o sustitución forzosas

"Las personas beneficiarias o adjudicatarias de la alienación o sustitución forzosas están obligadas a iniciar o reanudar la edificación o la ejecución de las obras de conservación o rehabilitación en el plazo de un año a partir de la fecha de toma de posesión de la finca o de la obtención o la actualización, en su caso, de la licencia municipal pertinente.

"Artículo 174 Consecuencias del incumplimiento de la obligación de edificar por las personas beneficiarias o adjudicatarias de la alienación o sustitución forzosas

"1. Si las personas beneficiarias o adjudicatarias incumplen la obligación de edificar, con la declaración previa correspondiente, el propietario o propietaria anterior puede ejercer el derecho de recuperación en el plazo de tres meses desde la notificación de dicha declaración. La recuperación de la finca implica, a elección de la persona titular de las cargas, la rehabilitación de las cargas que habían sido canceladas, con la devolución previa de las indemnizaciones percibidas, o bien el mantenimiento de la situación con las cargas canceladas.

"2. En caso de que no se ejerza el derecho de recuperación a que hace referencia el apartado 1, el inmueble pasa nuevamente a la situación de alienación o sustitución forzosas.

"Artículo 175 Requisitos para enajenar inmuebles inscritos en el Registro de solares sin edificar

"Las personas propietarias de inmuebles inscritos en el Registro de solares sin edificar, mientras no se hayan iniciado los trámites de expropiación o de licitación pública de la venta o sustitución forzosas, pueden enajenarlos directamente, si previamente los compradores o compradoras asumen ante el ayuntamiento el compromiso de edificar de acuerdo con el planeamiento urbanístico. En este supuesto, hay que suspender los efectos de la inscripción en el Registro de solares sin edificar previstos en el artículo 171.2, pero no se cancela la inscripción hasta que no se acredite el cumplimiento de la obligación de edificar que tienen las personas adquirentes.

"Artículo 176 Obligación de garantizar el cumplimiento de las obligaciones

"Están obligados a garantizar el cumplimiento de la obligación de edificar tanto las personas adjudicatarias de la venta o sustitución forzosas y las personas beneficiarias de la expropiación como los propietarios o propietarias de la finca incluida en el Registro Municipal de Solares sin Edificar que pretendan cumplir esta obligación directamente o por medio de una tercera persona adquirente.»

• «c) En el caso de superficies de dominio público por determinación de la legislación sectorial, únicamente si cumplen lo que establecen las letras a o b y, además, experimentan variación en el planeamiento que haya que ejecutar, de forma que éste prevea la compatibilidad del mantenimiento de la afectación al dominio público sectorial con el establecimiento de usos urbanísticos mediante la correspondiente calificación de zonas o sistemas.»

«5. La pérdida de los valores forestales o paisajísticos de terrenos como consecuencia de un incendio no puede fundamentar la modificación de su clasificación como suelo no urbanizable, la cual se tiene que mantener durante el plazo previsto en la legislación en materia de suelo, a menos que el cambio de clasificación estuviera previsto en un instrumento de planeamiento urbanístico pendiente de aprobación que ya hubiera sido objeto de evaluación ambiental favorable.»

«2. Las administraciones con competencias sectoriales participan en los procedimientos de planeamiento urbanístico en la forma que determina esta Ley y su desarrollo reglamentario. Corresponde a los órganos o a los departamentos que tienen la respectiva competencia sectorial de velar por la adecuación del planeamiento urbanístico a las determinaciones de la legislación sectorial, mediante la emisión de los informes preceptivos, su representación en los órganos colegiados con competencia urbanística y el resto de acciones y medios que establece la legislación aplicable.»

"1. Son áreas residenciales estratégicas aquellas actuaciones de interés supramunicipal que reúnen los requisitos que establece el apartado 2, y que son promovidas por la Administración de la Generalidad con la finalidad de subvenir los déficits de suelo de uso residencial, para hacer efectivo el derecho de la ciudadanía a una vivienda digna y adecuada, mediante planes directores urbanísticos que comportan la ordenación y la transformación de las áreas delimitadas, y, en su caso, la modificación de la clasificación urbanística del suelo o de las condiciones de desarrollo previstas por el planeamiento vigente.

"2. Las áreas residenciales estratégicas tienen que cumplir los requisitos siguientes:

• "a) Cada área residencial estratégica tiene que constituir bien un sector de suelo urbanizable delimitado, cuya clasificación se establece mediante el Plan director urbanístico que efectúa su delimitación, en caso de que no tenga esta clasificación de acuerdo con el planeamiento general municipal vigente, bien un sector de planeamiento derivado en suelo urbano no consolidado establecido por el planeamiento general municipal vigente. La transformación urbanística del sector se lleva a cabo directamente a partir de la aprobación definitiva del Plan director urbanístico, tramitado de acuerdo con aquello que disponen los artículos 74.1 y 81, el cual establece la ordenación detallada del sector con el grado de precisión propio de un plan urbanístico derivado y concreta el trazado y las características de, como mínimo, las obras de urbanización básicas, con el contenido propio de los proyectos de urbanización.
• "b) Las áreas residenciales estratégicas se tienen que emplazar en municipios con capacidad territorial para polarizar el crecimiento urbano, de acuerdo con los planes territoriales parciales o los planes directores territoriales o urbanísticos que sean de aplicación; tienen que respetar los límites físicos de desarrollo que establezcan los mencionados planes; se tienen que situar en continuidad con el tejido urbano existente o previsto, tienen que poder garantizar una buena accesibilidad a la red de transporte público y tener garantizado el suministro de agua.
• "c) La ordenación detallada de las áreas residenciales estratégicas tiene que prever:
  • "Primero. Una densidad media mínima del sector de 50 viviendas/ha.
  • "Segundo. La calificación de suelo suficiente para vivienda de protección pública a fin de que, como mínimo, la mitad de las viviendas de la actuación tengan este destino. En todo caso se tiene que dar cumplimiento a los requerimientos que establece el artículo 57.3 y, en su caso, la disposición adicional decimonovena con respecto a los porcentajes mínimos de techo a destinar a las diversas tipologías de viviendas con protección oficial.
  • "Tercero. Una dotación suficiente de suelo con destino al sistema de espacios libres y de equipamientos, con cumplimiento, en todo caso, de las reservas mínimas exigidas por el artículo 65, y un adecuado dimensionado de los servicios para hacer frente a los requerimientos generados por la nueva población dentro de la propia actuación. También tiene que determinar la asunción por parte de la administración actuante del coste de construcción de los equipamientos previstos, el cual se tiene que llevar a cabo simultáneamente con la urbanización del área y la construcción de las viviendas.
  • "Cuarto. Las medidas necesarias para garantizar la sostenibilidad del desarrollo urbano, tanto con respecto a la integración de la actuación en el medio, como con respecto a la eficiencia energética, el ahorro en el consumo de agua y el tratamiento de residuos, con especial atención a la utilización de energías renovables.

"3. La condición de administración actuante de las áreas residenciales estratégicas corresponde, en primer término, a un consorcio urbanístico del cual formen parte, en todo caso, el Instituto Catalán del Suelo y el ayuntamiento correspondiente. La participación del Ayuntamiento en el consorcio puede ser asumida, si así lo determina el consistorio, por una entidad pública empresarial local o un organismo autónomo local, siempre que reúnan las condiciones de entidad urbanística especial de acuerdo con aquello que establece el artículo 22. El consorcio urbanístico se tiene que constituir en el plazo de 3 meses desde la entrada en vigor del Plan director o en el plazo proporcionado que éste establezca, caso contrario la administración actuante, si así lo determina el consejero de Política Territorial y Obras Públicas, es el Instituto Catalán del Suelo.

"4. Corresponden a la administración actuante de las áreas residenciales estratégicas los derechos y las facultades que prevé el artículo 23, incluida la aprobación de los proyectos de urbanización complementarios sin que sea preceptivo el trámite de información pública, a menos que haya que modificar el proyecto para la ejecución de las obras de urbanización básicas incorporado en el planeamiento. En este último caso el proyecto de urbanización complementario se tramita por la administración actuante siguiendo el procedimiento que prevé el artículo 113.2. En caso de que las áreas residenciales estratégicas se desarrollen por el sistema de reparcelación en alguna de las modalidades de compensación, corresponde a la administración actuante la declaración de incumplimiento de la obligación de urbanizar a que hace referencia el artículo 178, la cual obliga a acordar el cambio de sistema de actuación o el cambio de modalidad de este sistema.»

• «f) La delimitación de una o de diversas áreas residenciales estratégicas y las determinaciones necesarias para proceder a la ejecución directa de estas actuaciones.»

«5. Los planes directores urbanísticos de delimitación y ordenación de las áreas residenciales estratégicas a que hace referencia el apartado 1.f:

• "a) Comportan la clasificación urbanística de los terrenos como suelo urbanizable delimitado, en caso de que no tuvieran esta clasificación de acuerdo con el planeamiento general municipal vigente; pueden modificar las condiciones del sector de suelo urbanizable o de suelo urbano no consolidado establecidas para su desarrollo por el planeamiento general municipal vigente, en su caso; y establecen la ordenación detallada del suelo con el nivel y documentación propios de un plan urbanístico derivado así como la concreción del trazado y las características de, como mínimo, las obras de urbanización básicas con el nivel y documentación propios de un proyecto de urbanización.
• "b) Legitiman el inicio de la ejecución urbanística de la actuación, sin necesidad de adaptación previa del planeamiento urbanístico general municipal, la cual se tiene que llevar a cabo en los plazos que el Plan director urbanístico establezca.
• "c) Pueden incrementar el porcentaje de aprovechamiento objeto del deber de cesión de suelo hasta el 15% del aprovechamiento del área y pueden establecer que el producto obtenido de la alienación de este suelo se destine, totalmente o parcialmente, a cumplir la obligación de costear la construcción de los equipamientos previstos.
• "d) Establecen la administración actuante y pueden fijar para la ejecución urbanística de las áreas cualquier sistema de actuación urbanística o modalidad que, en razón de las circunstancias concurrentes, permita emprender con celeridad la actuación urbanizadora, incluida la modalidad por sectores de urbanización prioritaria sin que, en este último caso, haga falta la declaración previa correspondiente.»

«3. Para la transformación urbanística de un sector de suelo urbano no consolidado sujeto a un plan de mejora urbana, hace falta la formulación, la tramitación y la aprobación definitiva de un plan de mejora urbana, excepto en el caso de las áreas residenciales estratégicas, cuya ordenación detallada se establece por el correspondiente Plan director urbanístico.»

«1. Constituyen el suelo urbanizable los terrenos que, de acuerdo con lo que establece el artículo 3, el plan de ordenación urbanística municipal correspondiente considere necesarios y adecuados para garantizar el crecimiento de la población y de la actividad económica, y los terrenos que los planes directores urbanísticos delimiten como áreas residenciales estratégicas.»

«4. Para la transformación urbanística de un sector de suelo urbanizable delimitado, hace falta la formulación, la tramitación y la aprobación definitiva de un plan parcial urbanístico, excepto en el caso de las áreas residenciales estratégicas, cuya ordenación detallada se establece por el correspondiente plan director urbanístico. Si se trata de suelo urbanizable no delimitado, el plan parcial urbanístico tiene que ser de delimitación, se tiene que haber aprobado definitivamente y tiene que acreditar que la actuación sea coherente con los parámetros determinados, de acuerdo con los apartados 1.d, 1.e y 8 del artículo 58, por el plan de ordenación urbanística municipal correspondiente».

"1. Los propietarios o propietarias de suelo urbano no consolidado, en los supuestos regulados por el artículo 43, tienen derecho al 90% del aprovechamiento urbanístico del sector o del polígono de actuación urbanística, referido en sus fincas, excepto en el caso de las áreas residenciales estratégicas, en las cuales este porcentaje se puede reducir hasta el 85%.

"2. Los propietarios o propietarias de suelo urbanizable delimitado tienen derecho al 90% del aprovechamiento urbanístico del sector, referido a sus fincas, excepto en el caso de las áreas residenciales estratégicas, en las cuales este porcentaje se puede reducir hasta el 85%».

• «a) Ceder a la administración actuante, gratuitamente, dentro del sector de suelo urbanizable en que estén comprendidos los terrenos, el suelo necesario para edificar el techo correspondiente al 10% del aprovechamiento urbanístico del sector, o al porcentaje que el plan director urbanístico establezca para las áreas residenciales estratégicas, que puede ser de hasta un 15% del aprovechamiento urbanístico del sector».

«2. El suelo correspondiente al porcentaje de aprovechamiento urbanístico de cesión obligatoria y gratuita, tanto en suelo urbano como en suelo urbanizable, se incorpora al patrimonio municipal de suelo y de vivienda. Si los terrenos son de uso residencial, el producto obtenido de la alienación del suelo que no tiene la calificación de vivienda protegida pasa a formar parte del depósito municipal constituido a este efecto y se tiene que destinar obligatoriamente a la finalidad especificada por el artículo 153.4.b, mediante un régimen de protección pública, sin perjuicio de lo que establece el artículo 56.5.c para las áreas residenciales estratégicas».