LEY

EXPOSICIÓN DE MOTIVOS

I

La Constitución Española en su artículo 47 recoge el derecho que tienen todos los españoles a disfrutar de una vivienda digna y adecuada. La Constitución viene así a reconocer tal derecho como uno de los principios rectores de la política social, en virtud del cual los poderes públicos tienen la obligación de actuar cuando el ciudadano se encuentre en una situación de necesidad que le impida satisfacer este derecho.

Por ello, los poderes públicos deben adoptar medidas de regulación y de remoción de obstáculos para garantizar una vivienda digna y adecuada a quien verdaderamente la necesita y no pueda obtenerla razonablemente por otros medios; bien proporcionándole directa o indirectamente los medios necesarios para acceder a una vivienda adecuada, bien incluso, cuando sea absolutamente necesario, procurándole una vivienda directamente o a través de fórmulas de colaboración con la iniciativa pública y privada.

En otro orden de cosas, debe destacarse que una de las manifestaciones del principio de autonomía es la capacidad legislativa de la Comunidad de Castilla y León para dotarse de instrumentos legales que permitan una adecuada ordenación de las competencias que tiene atribuidas por el Estatuto de Autonomía de Castilla y León, aprobado por la Ley Orgánica 4/1983, de 25 de febrero, en la redacción dada por la Ley Orgánica 14/2007, de 30 de noviembre. Dicho Estatuto, dentro de los principios rectores de las políticas públicas, recoge, por un lado, el acceso en condiciones de igualdad de todos los castellanos y leoneses a una vivienda digna mediante la generación de suelo y la promoción de vivienda de protección pública y de vivienda protegida, con especial atención a los grupos sociales en desventaja; por otro, la plena integración de los jóvenes en la vida pública y en la sociedad, facilitando su autonomía, en especial mediante el acceso a la formación, al empleo y a la vivienda.

Pero además, y directamente relacionado con la vivienda, cabe recordar que el artículo 70.1.6 del Estatuto de Autonomía atribuye a la Comunidad de Castilla y León la competencia exclusiva en materia de vivienda, correspondiendo a la misma la capacidad legislativa y reglamentaria así como la función ejecutiva y la de inspección.

Asimismo, el artículo 71.1.5 del Estatuto de Autonomía se refiere a las competencias de desarrollo normativo y de ejecución que la Comunidad de Castilla y León tiene en materia de defensa de los consumidores y usuarios; es por ello por lo que la ley contempla la especial protección que adquirentes y arrendatarios deben tener en relación con la vivienda y, a tal efecto, se regula la publicidad y la información en materia de vivienda.

Por todo ello, la Ley del Derecho a la Vivienda de la Comunidad de Castilla y León, en orden a lograr el efectivo derecho de los castellanos y leoneses al acceso a una vivienda digna y adecuada, establece las bases necesarias para ello, mediante la ejecución de políticas activas en materia de vivienda en coordinación con todas las Administraciones Públicas y de acuerdo con los necesarios criterios de planificación que se deriven de un conocimiento exhaustivo de la demanda real de vivienda.

Del mismo modo, la Ley trata de garantizar que para los castellanos y leoneses el acceso a la vivienda no signifique el deterioro de su calidad de vida, de forma que el esfuerzo económico que hagan para la compra o el alquiler de una vivienda protegida no impida su desarrollo social, económico o familiar, estableciéndose las bases para lograr que las familias castellanas y leonesas no dediquen más de una tercera parte de sus ingresos en el acceso a una vivienda protegida.

II

La presente Ley constituye un paso muy importante en la regulación que, en materia de vivienda, ha llevado a cabo la Comunidad de Castilla y León, no sólo por ser la primera que se dicta, sino, sobre todo, porque se configura como la gran norma de la Comunidad Autónoma que compila una materia que se encontraba dispersa a través de una multiplicidad de normas tanto estatales, algunas de ellas preconstitucionales, como autonómicas; y resultaba, por ello, compleja para los agentes intervinientes, en su conocimiento y en su aplicación.

Desde el punto de vista de la normativa estatal, cabe citar, a título de ejemplo, el Real Decreto Ley 31/1978, de 31 de octubre, sobre política de vivienda; el Real Decreto 3148/1978, de 10 de noviembre, por el que se desarrolla aquél, y el Decreto 2114/1968, de 24 de julio, por el que se aprueba el reglamento para la aplicación de la Ley sobre Viviendas de Protección Oficial.

Entre la normativa autonómica producida con anterioridad cabe destacar la Ley 2/1999, de 19 de febrero, reguladora del depósito del importe de fianzas de contratos de arrendamiento y de suministro y servicios que afecten a fincas urbanas; el Decreto 52/2002, de 27 de marzo, de desarrollo y aplicación del Plan Director de Vivienda y Suelo de Castilla y León 2002-2009; el Decreto 99/2005, de 22 de diciembre, por el que se regula la promoción, adquisición y arrendamiento protegido de la vivienda joven de Castilla y León; el Decreto 100/2005, de 22 de diciembre, por el que se crea y regula la Reserva de Viviendas vacías en alquiler de Castilla y León; el Decreto 55/2008, de 24 de julio, por el que se regula la promoción, adquisición y arrendamiento protegido de la vivienda de precio limitado para familias en Castilla y León; la Orden FOM/1884/2006, de 22 de noviembre, por la que se regula el Registro Público de Demandantes de Viviendas Protegidas de Castilla y León; y la Orden FOM/1982/2008, de 14 de noviembre, por la que se regula el procedimiento para la selección de adquirentes y arrendatarios de viviendas protegidas en Castilla y León.

Pese a la utilidad y validez de estas normas, su carácter reglamentario y su dispersión, aconsejaba la elaboración de un texto único, con rango de ley, en el que se recogieran muchos preceptos contenidos en aquéllas o los principios que inspiraron su redacción. De esta manera se aprueba un texto normativo completo, coherente y sencillo, sin perjuicio de que sea necesario en muchos aspectos, el correspondiente desarrollo reglamentario.

Asimismo la Ley concibe la vivienda no solo desde el punto de vista de la vivienda en sí, sino que sirve de unión con otras materias íntimamente relacionadas con la misma, como son el urbanismo y la ordenación del territorio, y se destaca la estrecha relación de esta ley con los objetivos y principios regulados en la legislación autonómica de aquellas materias. Una y otras, comparten objetivos y, a su vez, se complementan; la vivienda exige un urbanismo eficiente e incide en la ordenación de los espacios urbanos e incluso, desde la dimensión regional, esta materia es imprescindible para la ordenación del territorio. A su vez el urbanismo incide de manera decisiva en materia de vivienda ya que regula aspectos tan importantes como las reservas obligatorias de vivienda protegida en el planeamiento urbanístico, así como la regulación completa de los patrimonios públicos de suelo.

La Ley establece las bases para la determinación del valor del suelo en la promoción de viviendas de protección pública así como las condiciones para que, en la promoción de vivienda protegida en los suelos destinados a ésta, se guarde un necesario equilibrio entre las diferentes tipologías de vivienda protegida para atender a la también diferente demanda de cada una de ellas.

En definitiva, la Ley del Derecho a la Vivienda de la Comunidad de Castilla y León, junto con el resto de legislación en materia de urbanismo y ordenación del territorio, pretende constituir un cuerpo legislativo integral que contemple la vivienda desde sus múltiples y variadas perspectivas.

III

Independientemente del momento y circunstancias en las que nace, la presente Ley tiene una vocación de permanencia en el tiempo, y debe servir para establecer de forma ordenada y transparente las condiciones necesarias que permitan estimular la promoción y rehabilitación de viviendas en general y de viviendas protegidas en particular. Para ello, la Ley se marca como objetivo el establecimiento de los pilares con los que construir un mercado inmobiliario transparente y ágil, para que, por un lado los promotores conozcan el marco legal de su actividad profesional y, por otro, para que quien compre o alquile una vivienda conozca sus derechos y esté lo más informado posible y, así, pueda decidir de forma correcta si quiere comprar o alquilar una vivienda. La seguridad jurídica y la confianza son principios que resultan fundamentales para el mercado inmobiliario.

Esta participación activa de los poderes públicos debe coexistir con el respeto absoluto al principio de libertad de empresa que consagra la Constitución Española, que implica un reconocimiento a la iniciativa privada y a la libertad de decisión, no sólo para crear empresas promotoras o constructoras, sino también para dirigir y planificar su actividad en atención a sus recursos y a las propias condiciones del mercado. Actividad empresarial que, por fundarse en una libertad constitucionalmente garantizada, ha de ejercerse en condiciones de igualdad, pero también, de otra parte, con plena sujeción a la normativa sobre ordenación del mercado y de la actividad económica general.

IV

La Ley no puede obviar las peculiaridades que desde el punto de vista del territorio y de la población presenta la Comunidad de Castilla y León. Baste recordar que nuestra Comunidad es una de las más extensas de la Unión Europea con sus 94.147 kilómetros cuadrados, y que la componen 2.248 municipios, de los que tan solo 25 de ellos tienen una población superior a los 10.000 habitantes. Pero, a mayor abundamiento, merece la pena citar dos datos especialmente relevantes; por un lado, más del 26% del territorio de Castilla y León se encuentra incluido en la Red Natura 2000 y, por otro, que existen más de 120 conjuntos históricos que significan un importante acervo cultural de gran valor patrimonial.

Por tanto, el factor territorial o la dispersión de la población no son cuestiones ajenas a esta Ley, ya que los mismos condicionan las estrategias, los objetivos y actuaciones que configuran la política de vivienda de Castilla y León.

Continuando con la política de vivienda que en el medio rural se venía desarrollando hasta ahora, la Ley da un paso más en esa línea regulando una nueva tipología de vivienda de protección pública en el medio rural con características propias y diferentes a la vivienda del medio urbano.

La Ley da protagonismo a las entidades locales en materia de vivienda y las hace partícipes de la política de vivienda, regulando expresamente los planes municipales de vivienda para municipios de más de 20.000 habitantes, así como la financiación de las actuaciones que éstos pueden llevar a cabo en materia de promoción y gestión de viviendas, fundamentalmente de viviendas de protección pública, sobre suelos incluidos en los distintos patrimonios públicos de suelo.

Pero además, se prevé la posibilidad de planes de ámbito supramunicipal para aquellos municipios que, sin llegar a los 20.000 habitantes, necesiten de un instrumento propio en materia de vivienda, adaptado a sus necesidades específicas.

En todo caso, se garantiza la participación ciudadana en la elaboración de los instrumentos de planificación señalados.

V

La Ley parte de unos principios que impregnan todo el texto normativo, dentro de los cuales debemos destacar el de la transparencia e igualdad en el acceso a una vivienda de protección pública; sin olvidar otros principios como el de la sostenibilidad, accesibilidad, habitabilidad y calidad de los edificios y viviendas.

Pero a la vez, y no menos importante que lo anterior, la ley se concibe de tal manera que trata de resolver las distintas cuestiones que en materia de vivienda en general y de vivienda protegida en particular han ido surgiendo a lo largo de estos años de andadura de la Comunidad Autónoma.

La presente Ley se estructura en nueve títulos: el preliminar, relativo al objeto y los principios generales de la política de vivienda; el título primero, relativo a las competencias y a la planificación en materia de vivienda; el título segundo, dedicado a la calidad de las viviendas; el título tercero, relativo a la protección de los adquirentes y arrendatarios de viviendas; el título cuarto abarca todo el régimen de las viviendas de protección pública; el título quinto, las actuaciones para el fomento del alquiler; el título sexto se refiere a la colaboración público privada; el título séptimo regula los órganos colegiados en materia de vivienda; el octavo y último título se dedica a regular el régimen sancionador. Además se recogen dos disposiciones adicionales, cinco disposiciones transitorias, una derogatoria y siete finales.

VI

En el Título Preliminar se establece el objeto de la Ley que no es otro que regular el derecho a la vivienda de los ciudadanos de Castilla y León. Para hacer efectivo este derecho, la Ley regula pormenorizadamente, siguiendo una sistemática lógica, las competencias y planificación en materia de vivienda; la calidad y habitabilidad de las viviendas; la protección de los adquirentes y arrendatarios de viviendas; el régimen legal de las viviendas de protección pública, y el régimen sancionador.

En este título se fijan los principios generales que impregnan todo el texto normativo; dentro de los cuales destaca el principio de igualdad en el derecho de acceso a una vivienda de protección pública. Se trata de consagrar, a nivel legal, este derecho, que por otra parte la Comunidad de Castilla y León ya había establecido en la regulación del Registro de Demandantes de Viviendas Protegidas en Castilla y León y del Procedimiento para la Selección de los adquirentes y arrendatarios de viviendas protegidas en Castilla y León.

Por último, en este título se recogen los colectivos o personas que van a tener una especial protección a lo largo del texto legal.

VII

El Título I tiene por objeto el establecimiento, de acuerdo con los planteamientos expresados por el Tribunal Constitucional en su sentencia 152/1988, de las competencias que en materia de vivienda les corresponde a las distintas Administraciones Públicas. Con ello, se persigue un doble fin. Por una parte, se gana en seguridad jurídica para los distintos actores que participan en el mercado inmobiliario, que van a conocer desde el primer instante a cuál, de los distintos poderes públicos, le corresponde actuar en cada momento. Ello va a suponer un nivel de exigencia por parte de aquéllos y de continua mejora por parte de éstos, en beneficio de la sociedad y del ciudadano. Y por otra parte, se ha querido dar un mayor protagonismo a las entidades locales, fomentando la concertación de la Administración General de la Comunidad Autónoma con éstas y con la iniciativa pública y privada, con el fin de impulsar y fomentar el mercado de la vivienda protegida a lo largo de todo el territorio de Castilla y León.

Además este Título Primero regula la planificación en materia de vivienda. Se configura el Plan de Vivienda de Castilla y León como el elemento integrador de las medidas de fomento, esto es, de impulso y de incentivo, que desde la Administración de Castilla y León se pretende realizar. Modulando, en su caso, las actuaciones o medidas contempladas por la Administración General del Estado en sus distintos planes de financiación, ya que las competencias del Estado se circunscriben a las bases de ordenación del crédito y a las de planificación y coordinación de la actividad económica ( artículo 149.1.11.ª y 13.ª de la Constitución Española).

VIII

El Título II regula la calidad de las viviendas y de los edificios con el fin de asegurar un nivel adecuado y suficiente de durabilidad, de accesibilidad y de eficiencia energética, que permitan mejorar las condiciones de confort de aquéllas.

La Ley propone el establecimiento de una arquitectura bioclimática que tenga en cuenta el clima, tan variado en el territorio de Castilla y León, y las condiciones del entorno, con el fin de conseguir un confort térmico interior. El uso de ciertos materiales autóctonos con propiedades térmicas, el abrigo del suelo o los ventanales orientados adecuadamente son algunas de las posibilidades que permite este tipo de arquitectura que, en definitiva, no sólo va a redundar en beneficio de los propios usuarios de las viviendas, sino también en beneficio de la sociedad en general.

En este Título se regula de forma pormenorizada el Libro del Edificio, que se configura como una gran herramienta técnica para un adecuado mantenimiento y conservación de los edificios de viviendas, pero también como una gran herramienta jurídica para hacer valer los derechos de los usuarios finales de los mismos, al recoger las distintas obligaciones que pesan sobre los distintos agentes del proceso edificatorio. Y es de gran trascendencia para conocer la génesis del edificio y del proceso constructivo.

Por último, se regula la Inspección Técnica de los edificios y se considera que debe ser esta Ley la que regule y ponga las bases para un desarrollo reglamentario posterior. La Inspección Técnica de los edificios se configura como el instrumento que permitirá mantener en perfectas condiciones de uso y habitabilidad los distintos edificios, con independencia de la edad de los mismos. El resultado de las inspecciones se incorporará en el Libro del Edificio, garantizando, de esta manera, su continua actualización.

IX

El Título III, bajo la rúbrica «Protección de los adquirentes y arrendatarios de viviendas», trata de profundizar en los derechos de quienes compren o arrienden una vivienda, con especial atención cuando se trate de una vivienda de protección pública.

Se establece el carácter vinculante para el promotor y exigible por parte del comprador o arrendatario de las características y condiciones de las viviendas, y sus anejos, ofrecidas en la publicidad.

Se regula de forma pormenorizada la información que los promotores o los propietarios de las viviendas deben facilitar a los compradores o arrendatarios. En todo caso, se exige un plus de información en el caso de que la vivienda a comprar, en primera o ulterior transmisión, o a alquilar sea una vivienda de protección pública. En este sentido, resulta fundamental conocer el precio máximo de venta o renta, los derechos y prerrogativas de la Administración y el conjunto de limitaciones y prohibiciones a la facultad de disponer que tiene la vivienda de protección pública.

Además, en este título se establece el régimen de las cantidades anticipadas para la construcción de las viviendas y el régimen del depósito de las fianzas de los contratos de arrendamiento y de suministro y servicios que afecten a fincas urbanas.

X

El Título IV dispone el régimen de protección pública, de forma que se regulan en un único texto legal, sin perjuicio de su desarrollo reglamentario, todos los aspectos que afectan a la vivienda de protección pública, siguiendo una secuencia lógica y comprensible para los distintos operadores jurídicos.

En este sentido, la Ley parte de la regulación exhaustiva de la vivienda de protección pública, a) su definición; b) los aspectos que se refieren al régimen de uso, teniendo en cuenta, junto a los tradicionales de venta o alquiler, la posibilidad del alquiler con opción de compra; c) las clases de viviendas de protección pública; d) la particularidad de la vivienda de protección pública en el medio rural y el alojamiento protegido en suelo dotacional; e) el valor del suelo en la promoción de viviendas de protección pública; f) el plazo del régimen legal de protección y la prohibición de la descalificación voluntaria; g) el precio máximo de venta y el precio de referencia para el alquiler; h) la calidad de las viviendas de protección pública; i) la calificación provisional y la definitiva, manteniendo el tradicional régimen dual por la propia dinámica del proceso constructivo, puesto que el promotor necesita una declaración administrativa previa de acogimiento al régimen de viviendas protegidas, con objeto de obtener la financiación oportuna, entre otras finalidades, y la Administración debe reservarse la competencia para decidir que el resultado edificatorio final se ajusta a las condiciones previas presentadas en el proyecto inicial y que sirvió de base para el otorgamiento de la calificación provisional; j) finalmente, el destino y ocupación de las viviendas.

Se concretan, asimismo, las distintas formas de promoción de la vivienda protegida, distinguiendo en primer lugar entre promoción pública y promoción privada. Igualmente se regula la figura del autopromotor y del promotor para uso propio, entendiendo como tal a las personas físicas, agrupadas en cooperativas de viviendas, en comunidades de propietarios o en cualquier otra entidad cuya naturaleza determine que sus socios o partícipes resulten adjudicatarios o arrendatarios de viviendas, que decidan, impulsen, programen y financien, con medios propios o ajenos, viviendas de protección pública destinadas a satisfacer la necesidad de vivienda de sus socios o partícipes.

Este título de la Ley determina el acceso a las viviendas de protección pública, estableciendo como principio fundamental el de la igualdad. En este sentido, se distingue entre titulares y destinatarios o usuarios de las viviendas protegidas. Se regula de forma clara cuáles son los requisitos para poder acceder a las viviendas de protección pública, distintos, en su caso, de los necesarios para acceder a la financiación de éstas. Se da rango legal a la existencia del Registro Público de Demandantes de Viviendas Protegidas de Castilla y León, como el instrumento para hacer efectivo el principio de igualdad en el acceso a las viviendas de protección pública.

Asimismo se regulan las formas de transmisión de las viviendas de protección pública, las cláusulas obligatorias y el visado de los contratos de compraventa y arrendamiento, los plazos de entrega a sus destinatarios y los cambios de uso o destino así como las prohibiciones y limitaciones a la facultad de disponer.

Seguidamente, se establecen los derechos y prerrogativas de las Administraciones Públicas. En este sentido, la calificación de una vivienda como de protección pública supone la sujeción de ésta a los derechos de adquisición preferente y retracto a favor de la Administración de la Comunidad de Castilla y León o del Ayuntamiento respectivo en el caso de Patrimonios Municipales de Suelo.

También se regula la potestad de desahucio y de imponer multas coercitivas a favor de las Administraciones Públicas y, por último, la posibilidad de declarar otras actuaciones protegidas.

XI

El Título V se refiere al fomento del alquiler y se centra en las actuaciones que comprende el programa del mismo nombre así como enumerando los incentivos que tanto para arrendadores y arrendatarios tiene el mismo.

XII

El Título VI, bajo la rúbrica de la «Colaboración público privada», hace referencia a la necesidad de establecer cauces de colaboración y participación entre los distintos agentes o actores que forman parte del mercado inmobiliario, entre los cuales hay que hacer referencia a los Notarios y Registradores de la Propiedad; los Colegios Profesionales directamente relacionados con la vivienda, como arquitectos y aparejadores, entre otros; las Cámaras de la Propiedad Urbana; las entidades financieras; y cualesquiera otros que están directamente relacionados con esta materia.

XIII

El Título VII regula los órganos colegiados en materia de vivienda. En primer lugar, se regula el Consejo de Vivienda de Castilla y León como órgano consultivo destinado a asegurar la coordinación administrativa y la participación social en la elaboración y ejecución de la planificación en materia de vivienda. Y en segundo lugar, las Comisiones Territoriales de Vivienda en las distintas provincias de Castilla y León como uno de los órganos que tiene como función, entre otras, la de intervenir en los procesos de selección de adquirentes y arrendatarios de viviendas de protección pública en Castilla y León.

XIV

El Título VIII regula el régimen sancionador en materia de vivienda. El cumplimiento de los principios de legalidad y tipicidad de las infracciones y sanciones administrativas establecidos en el artículo 25 de la Constitución Española y en la Ley 30/1992, de 26 de noviembre, de Régimen Jurídico de las Administraciones Públicas y del Procedimiento Administrativo Común, exigía dotar a la Comunidad de Castilla y León de una ley que de forma completa regulase las infracciones y sanciones en materia de vivienda en general, y de vivienda protegida en particular. Se actualiza el catálogo de infracciones administrativas, así como los importes de las sanciones que pueden llegar hasta 90.000 euros en el caso de infracciones muy graves, sin que, en ningún caso, la multa suponga un beneficio para el infractor.

TÍTULO PRELIMINAR