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Instrucción de 29 de septiembre de 2026, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en relación con la Instrucción de 11 de septiembre de 2000, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, sobre la forma de acreditar ante Notario y Registrador la constitución de las garantías a que se refiere el artículo 20.1 de la Ley de Ordenación de la Edificación

Ficha:
  • ÓrganoMinisterio de la Presidencia, Justicia y Relaciones con las Cortes
  • Publicado en BOE núm. 249 de 07 de Octubre de 2026
  • Vigencia desde 08 de Octubre de 2026
Versiones/revisiones:

Sumario

I.

Por Instrucción de la Dirección General de los Registros y del Notariado, actualmente Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, de fecha 11 de septiembre de 2000 (publicada en BOE de 21 de septiembre de 2000), se determinó la forma de acreditar y testimoniar la constitución y vigencia de las garantías previstas en el artículo 20.1 de la Ley de Ordenación de la Edificación.

En concreto, en relación a los requisitos formales que deben exigir Notarios y Registradores de la Propiedad, a la hora de autorizar e inscribir, respectivamente, las declaraciones de obra nueva de edificios acogidos a la Ley de Ordenación de la Edificación, se ordenó lo siguiente:

La acreditación ante Notarios y Registradores de la Propiedad al autorizar e inscribir, respectivamente, las escrituras de declaración de obras nuevas terminadas y actas de finalización de obras, de la constitución y la vigencia de las garantías a que se refiere el artículo 19 y 20.1 de la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación, se realizará mediante la presentación de la propia póliza del contrato, completada con el documento que acredite su entrada en vigor; mediante un certificado expedido por la entidad aseguradora acreditativo de la constitución y vigencia del contrato, o mediante el suplemento de entrada en vigor del seguro, en el que se particularicen las condiciones del contrato. En todo caso deberán expresarse al menos las siguientes circunstancias:

  • a) Relativas a la identificación y descripción suficiente de la edificación:
    • 1. Su localización o emplazamiento, de forma expresa o por remisión al acta de recepción o al acta de finalización de obras.
    • 2. Referencia catastral del solar o edificio en su conjunto, o manifestación expresa de que carece de ella.
    • 3. Datos registrales si la finca estuviera inscrita.
    • 4. Plano de situación del solar o edificio en su conjunto.
  • b) Relativas al seguro:
    • 1. Calificación y modalidad de seguro, esto es, si se trata de un seguro de daños o de caución, con expresa mención de su carácter de seguro obligatorio de la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación, y que se rige por lo dispuesto en la citada Ley y en lo no previsto en ella, en la Ley 50/1980, de 8 de octubre, de Contrato de Seguro.
    • 2. Garantías cubiertas, que deben ser al menos las señaladas en el artículo 19 de la Ley 38/1999, sin exclusión, con expresión de la fecha en que han entrado en vigor.
    • 3. Capital asegurado, como mínimo igual al coste final de ejecución.
    • 4. Plazo de vigencia, que será al menos el de diez años a contar desde la fecha de recepción de la obra, con expresión de esta fecha.
    • 5. El importe y forma de pago de la prima, expresando en su caso, el fraccionamiento estipulado y que se ha pagado la primera prima, o al menos, una fracción de la misma.
    • 6. La franquicia convenida, con un máximo del 1 por 100 del capital asegurado por unidad registral.
    • 7. Identificación del tomador del seguro, que será el promotor o el constructor de la edificación.
    • 8. Expresión de que el asegurado es el promotor o constructor y los sucesivos adquirentes, con identificación de los primeros.
  • c) Relativas a la entidad aseguradora:
    • 1. Identificación de la compañía o entidad aseguradora.
    • 2. Autorización para operar en España.
    • 3. Nombre y apellidos de quien firma la póliza, certificado o suplemento y concepto en el que interviene.

La firma estará legitimada notarialmente, pudiendo hacerse la legitimación en la escritura de obra nueva o acta de finalización de obras, incorporándose el documento a la matriz.

II.

Dado no obstante el avance de las nuevas tecnologías, y en particular de la firma electrónica, es perfectamente posible y plenamente válido firmar con firma electrónica cualificada el certificado o póliza del seguro decenal exigido por la citada Ley 38/1999 de Ordenación de la Edificación (LOE). Y es que, en efecto, según el Reglamento Europeo eIDAS y la legislación española, la firma electrónica cualificada tiene un efecto jurídico equivalente al de una firma manuscrita.

En consecuencia, este Centro Directivo dispone:

Primero. Reiterar la Instrucción de 11 de septiembre de 2000, aclarando que la documentación del seguro decenal (el certificado de garantías o el suplemento de entrada en vigor) puede estar firmada digitalmente.

Segundo. Para que el certificado firmado electrónicamente no sea rechazado por el notario o por el registrador de la propiedad al autorizar o inscribir la escritura de obra nueva, debe cumplir con lo siguiente:

  • a) Código Seguro de Verificación (CSV): El documento electrónico generado por la compañía aseguradora incluirá en el lateral o pie de página un CSV o un código QR. Esto permitirá al notario o registrador comprobar en la web de la aseguradora que el documento en papel coincide con el original digitalizado.
  • b) Formato adecuado: El archivo debe mantener la integridad de las firmas (habitualmente en formato PAdES/PDF).
  • c) Emisor Cualificado: La firma digital del representante de la compañía de seguros y la del tomador/promotor debe basarse en un certificado emitido por un Prestador Cualificado de Servicios de Confianza cuando se trate de certificados cualificados de firma electrónica (como la FNMT o similares).

Tercero. Si la aseguradora facilita el certificado final o de entrada en vigor firmado digitalmente, se remitirá ese archivo PDF directamente al notario por vía electrónica para que proceda a la autorización de la escritura de fin de obra.

Cuarto. Una vez testimoniado bajo su fe pública en la matriz, servirá de acreditación del mismo en el Registro de la propiedad. También podrá remitirse al Registro a través de la aplicación para documentos privados recogida en la sede electrónica del Colegio de Registradores de la propiedad.