Decreto 34/2011, de 26/04/2011, por el que se aprueba el Reglamento de Disciplina Urbanística del Texto Refundido de la Ley de Ordenación del Territorio y de la Actividad Urbanística

Artículo 77 Actuaciones clandestinas y actuaciones ilegales

1. Se consideran actuaciones clandestinas las de urbanización, edificación, construcción, instalación, uso de los inmuebles, y demás operaciones y actividades reguladas por la ordenación territorial y urbanística realizadas, total o parcialmente, sin contar con los correspondientes actos legitimadores previstos en el Texto Refundido de la Ley de Ordenación del Territorio y de la Actividad Urbanística y en el presente Reglamento, o al margen o en contravención de los mismos.

2. Las actuaciones referidas en el apartado anterior que no se adecuen a la ordenación territorial y urbanística tendrán la consideración de actuaciones ilegales.

Artículo 78 De la legalización de las actuaciones clandestinas o ilegales

1. Las actuaciones clandestinas están sujetas al procedimiento de legalización previsto en el artículo 178 del Texto Refundido de la Ley de Ordenación del Territorio y de la Actividad Urbanística y en el presente Reglamento.

2. Las actuaciones ilegales están igualmente sujetas al procedimiento de legalización aludido en el apartado anterior, si bien en ningún caso podrán legalizarse:

• 1) Las actuaciones ilegales realizadas en suelo rústico no urbanizable de protección, zonas verdes, espacios públicos o bienes de dominio público, servicio público o en bienes comunales.
• 2) Las realizadas en terrenos forestales protegidos o en espacios naturales, así como en terrenos rústicos que hayan perdido su masa arbórea en virtud de talas ilegales.

3. El régimen de legalización de las actuaciones clandestinas o ilegales se ajustará a las siguientes reglas:

• 1) La legalización de las actuaciones clandestinas o ilegales en ningún caso podrá significar la contravención de los principios, valores y bienes constitucionales proclamados en el Texto Refundido de la Ley de Ordenación del Territorio y de la Actividad Urbanística.
• 2) La legalización de operaciones urbanísticas clandestinas o ilegales no extingue la responsabilidad de las personas que ostenten la condición de propietarios, promotores, técnicos o funcionarios que hayan participado en la ejecución de las mismas.
• 3) La innovación del planeamiento no implicará la legalización automática de las operaciones clandestinas o ilegales realizadas bajo un planeamiento anterior.

Artículo 79 El procedimiento para la legalización de las actuaciones clandestinas o ilegales

1. Cuando el Municipio tenga conocimiento por cualquier medio de la existencia o realización en su término municipal de cualesquiera actuaciones de las definidas como clandestinas o ilegales en este Reglamento que, en base al oportuno informe técnico, fueran susceptibles de legalización, total o parcial, se notificará a la persona propietaria del inmueble, entendiendo por tal a quien conste como titular del mismo en los Registros públicos que otorguen presunción de titularidad, así como a quien figure como persona propietaria del inmueble en el Catastro o en cualesquiera otros Registros públicos, y, en su caso, a la persona promotora de la actuación, si fueran distintas, ordenando la suspensión de las obras y, en su caso, los usos no autorizados y emplazando para que en el plazo de dos meses soliciten la licencia o licencias urbanísticas que resulten preceptivas conforme al Texto Refundido de la Ley de Ordenación del Territorio y de la Actividad Urbanística y el presente Reglamento, así como el resto de autorizaciones e informes exigidos por la normativa sectorial de aplicación, incluidos los medioambientales sobre la adecuación de lo realizado a dicha normativa, y presenten el correspondiente proyecto de legalización.

2. A la notificación se acompañará la información urbanística que deba tener en cuenta el interesado para la elaboración del proyecto.

El proyecto de legalización deberá acompañar los instrumentos de ordenación, proyectos técnicos y demás documentos precisos para la verificación del tipo de control urbanístico que sea aplicable en cada caso. En el proyecto se deberán incluir las operaciones de adaptación de la actuación a la ordenación urbanística y de reducción del impacto ambiental, si ello fuera procedente.

Cuando la actuación pretendida esté sujeta a comunicación previa, autorización ambiental integrada y/o evaluación de impacto ambiental, o cualquier otra autorización sectorial, deberá exigirse cuanta documentación resulte necesaria para autorizar la actuación urbanística de que se trate, suspendiéndose el procedimiento, con notificación a las personas interesadas, hasta que se acredite la obtención de todas las citadas autorizaciones.

Además, en la misma notificación la Administración exigirá a la persona promotora de la actuación que proceda a la designación y nombramiento de los agentes de la edificación a que se refiere la normativa sobre ordenación de la edificación. La participación de los agentes antes referidos se limitará a la verificación, realizando los ensayos y pruebas necesarios, de que la construcción o edificación se ajusta a la legalidad de la ordenación territorial y urbanística, de edificación y medioambiental, dentro de las competencias atribuidas a los mismos en la normativa vigente, así como a la elaboración y emisión de la documentación exigida por la misma.

3. Transcurrido el plazo señalado en el número 1 de este artículo sin haberse solicitado la legalización, se procederá a dictar resolución por la que se ordene la demolición de lo ilícitamente ejecutado y se impidan definitivamente los usos no autorizables. Igualmente en el caso de que la solicitud de legalización se formulase de un modo incompleto y no se hubiera producido su subsanación en el plazo que al efecto se hubiera conferido, se dictará resolución en los términos anteriormente expuestos.

4. Presentada la solicitud de legalización completa, la Administración Municipal resolverá en el plazo de tres meses sobre el carácter legalizable o no de la actuación, previos los oportunos informes técnicos y jurídicos. La falta de resolución expresa dentro del plazo aludido determinará el otorgamiento de la licencia interesada por silencio administrativo positivo.

Si la actuación no fuera legalizable se ordenará sin más trámite la demolición o clausura definitiva de la actividad.

Si la actuación fuera legalizable se seguirán los procedimientos y plazos previstos en el Texto Refundido de la Ley de Ordenación del Territorio y de la Actividad Urbanística y el presente Reglamento para la concesión de licencias o actos de control o comunicación que sean aplicables y, en su caso, determinándose las indemnizaciones de daños y perjuicios producidos a la Administración conforme determina el apartado siguiente.

Si la actuación fuera legalizable parcialmente deberá procederse a imponer a la persona interesada que inste la solicitud de licencia respecto de la parte que sea legalizable, con las adaptaciones técnicas procedentes, cuyo procedimiento seguirá los trámites de las licencias parciales establecidos en el artículo 168 del Texto Refundido de la Ley de Ordenación del Territorio y de la Actividad Urbanística y en el presente Reglamento, ordenándose la demolición de aquella parte que no sea susceptible de legalización, o bien formule la comunicación previa que proceda.

5. La resolución que ponga fin al procedimiento indicará las indemnizaciones que procedan derivadas de la realización de la operación o actividad clandestina o ilegal y de su legalización, y en dicha resolución la Administración podrá:

• a) Exigir hasta un 15 % del precio total de las obras legalizadas o realizadas para la legalización de obras clandestinas o ilegales.
• b) Dictar las correspondientes órdenes de ejecución respecto de las operaciones y obras precisas para la legalización de operaciones y actividades clandestinas o ilegales. Las órdenes de ejecución se regirán por lo previsto en el Texto Refundido de la Ley de Ordenación del Territorio y de la Actividad Urbanística y en el presente Reglamento.

Artículo 80 Medidas cautelares

1. La Administración urbanística competente podrá acordar en cualquier momento las medidas cautelares previstas en los artículos 178.4 y 179.3 del Texto Refundido de la Ley de Ordenación del Territorio y de la Actividad Urbanística para garantizar la efectividad del requerimiento de legalización e impedir que se consume la actuación clandestina o ilegal.

La resolución por la que se adopten dichas medidas será notificada a la persona titular del inmueble que figure en los Registros públicos que otorguen presunción de titularidad, así como a quien figure como persona propietaria del inmueble en el Catastro o en cualesquiera otros Registros públicos, así como, en su caso, y de forma inmediata, a quien participe en su ejecución o realización a pie de obra o desarrolle la actividad, bien como encargado o, en su defecto, empleado u operario, quien deberá ponerlo en conocimiento, sin dilación, de la persona promotora de la actuación.

La expresada resolución se hará constar en el Registro de la Propiedad conforme a lo dispuesto en la normativa hipotecaria.

2. El precinto y el desalojo mediante desahucio administrativo de los inmuebles clandestinos o ilegales se podrá llevar a cabo incluso en los terminados, si bien no podrán afectar a edificios que tengan la condición de domicilio, salvo que se disponga de la debida autorización judicial.

3. Cuando se impidiere el acceso para practicar dichas medidas cautelares, se recabará el auxilio de la fuerza pública o, en su caso, se dará traslado al órgano competente para solicitar la pertinente autorización judicial.

4. Si fuera necesario, se podrá recabar el auxilio de las Fuerzas y Cuerpos de Seguridad para imponer la medida cautelar.

Artículo 81 Medida cautelar de suspensión de las obras o cese de actividades

1. En la notificación que se realice conforme dispone el número 1 del artículo 79 de este Reglamento, la persona titular de la Alcaldía ordenará la inmediata suspensión de las obras, en todo o en la parte que proceda, en curso de ejecución, realización o desarrollo, así como el cese del suministro de cualesquiera de los servicios públicos de agua, electricidad, gas, telefonía, telecomunicaciones y otros.

La suspensión ordenada se notificará, además de a las personas indicadas en el apartado 1 del artículo anterior, y siempre que sean conocidos, a los promotores, autores materiales de la actuación y técnicos, si los hubiere. Practicada la citada notificación podrá procederse al precintado de las obras, edificaciones, construcciones e instalaciones y maquinaria.

Igualmente se notificará a las empresas suministradoras de los servicios públicos de agua, electricidad, gas, telefonía, telecomunicaciones y otros, a fin de que éstas, en el plazo de cinco días desde la recepción de la notificación, procedan a la suspensión de la prestación de los servicios respectivos. La suspensión de dichos servicios no se podrá llevar a cabo en edificios habitados.

2. En el supuesto de realización de actividades la suspensión cautelar de las mismas se instrumentará a través de acta que irá suscrita por el servicio de inspección, Policía local o funcionario público y por el destinatario, que se entenderá notificado de la misma en dicho momento, notificación que implicará la apertura de un trámite previo de audiencia por diez días a fin de ser oído respecto de la clausura de la actividad, transcurrido el cual, y a la vista, en su caso, de las alegaciones formuladas, se dictará la orden de clausura correspondiente.

Dicho trámite previo de audiencia no se abrirá en el supuesto de concurrencia de peligro inminente, lo que se motivará debidamente en el propio acta a que se alude en el párrafo anterior.

Si el destinatario de la notificación se negare a firmar la misma, se hará constar así por diligencia en el propio acta y se tendrá por cumplido el trámite conforme determina la normativa sobre régimen jurídico de las Administraciones públicas y del procedimiento administrativo común.

3. Cuando se constate que la orden de suspensión notificada ha resultado desatendida, podrá disponerse la retirada y el depósito de la maquinaria y los materiales de las obras, así como instalaciones al servicio de la actividad desarrollada, siendo por cuenta de la persona promotora, propietaria o responsable del acto los gastos que se generen.

Asimismo se dará cuenta de lo actuado al Ministerio Fiscal.

4. La suspensión ordenada sólo podrá levantarse una vez que se haya procedido a la legalización de las obras, construcciones, instalaciones, usos o edificaciones.

Artículo 82 Restauración de la ordenación territorial y urbanística

1. En el caso de que la resolución por la que se ponga fin al expediente de legalización determine que la actuación no fuera legalizable, y sin perjuicio de la orden de demolición o clausura definitiva de la actividad que se adopte, se ordenará la restauración de la ordenación territorial y urbanística, previo el oportuno informe técnico en el que se determinen las medidas concretas a adoptar a para la restitución del orden jurídico perturbado o de la realidad física alterada, según proceda.

De igual modo se procederá cuando se trate de actuaciones que no sean susceptibles de legalización conforme a lo dispuesto por los artículos 179.2 b) y 182.5 del Texto Refundido de la Ley de Ordenación del Territorio y de la Actividad Urbanística.

2. La resolución que se dicte en los procedimientos de restauración de la ordenación territorial y urbanística deberá tener en cuenta los principios y valores consagrados en el Texto Refundido de la Ley de Ordenación del Territorio y de la Actividad Urbanística, e incluir, cuando proceda, los plazos y demás medidas que se estimen precisas para la reposición de la situación al estado inmediatamente anterior a la realización de la actuación clandestina o ilegal de que se trate.

3. Las operaciones de restauración o recuperación del orden territorial y urbanístico derivadas de actuaciones clandestinas o ilegales correrán de cuenta de las personas propietarias de los terrenos, inmuebles o actividades, responsables de las mismas.

Si las operaciones de restauración o recuperación de la realidad física alterada precisaren proyecto o informes y licencias de otras Administraciones, deberán ser aportados por los sujetos obligados, en el plazo concedido en la resolución o en caso de incumplimiento en la orden de ejecución.

4. El plazo máximo para emitir la resolución a que se refiere el presente artículo será de seis meses, transcurrido el cual sin haberse producido la resolución expresa, se producirá la caducidad del expediente.

Artículo 83 Incumplimiento de órdenes de restauración de la ordenación territorial y urbanística

Una vez transcurrido el plazo que se haya señalado en la resolución referida en el artículo anterior para el cumplimiento voluntario de la misma por parte de la persona interesada, se podrá dictar la oportuna orden de ejecución que se tramitará conforme al artículo 176 del Texto Refundido de la Ley de Ordenación del Territorio y de la Actividad Urbanística, y cuyo incumplimiento dará lugar a la imposición de multas coercitivas por plazos de un mes e importe del diez por cien del valor o actuación clandestina o ilegal, así como al traslado del expediente al Ministerio Fiscal.

Artículo 84 Plazos para el ejercicio de acciones

1. Transcurrido el plazo de cuatro años al que se refiere el apartado 4 del artículo 182 del Texto Refundido de la Ley de Ordenación del Territorio y de la Actividad Urbanística desde la total terminación de la actuación que requiera licencia urbanística u otros actos habilitantes sin haberla obtenido o sin respetar las condiciones de la otorgada, o del cese de las actividades clandestinas o ilegales, la Administración no podrá ordenar la demolición de las edificaciones, instalaciones o construcciones derivadas de las mismas.

2. La limitación temporal de cuatro años a que se refiere el número anterior no regirá para el ejercicio de la potestad de protección de la legalidad urbanística y restablecimiento del orden jurídico perturbado respecto de los actos y usos señalados en el artículo 182.5 del Texto Refundido de la Ley de Ordenación del Territorio y de la Actividad Urbanística, correspondiendo, en todo caso, la prueba de su transcurso al presunto responsable de la actuación.

3. Se entenderán concluidas o terminadas las obras, construcciones, edificaciones o instalaciones desde el momento en que los terrenos, construcciones, inmuebles o instalaciones queden dispuestos para su destino final sin necesidad de ninguna actuación material sustantiva posterior, y, en particular, en los siguientes casos:

• a) Cuando sean de nueva planta, a partir de la fecha de expedición del certificado final de obras, suscrito por el facultativo o facultativos competentes, y a falta de este documento, desde la fecha de notificación de la licencia de primera ocupación.
• b) En los de más casos, a partir de la fecha de expedición del certificado final de obras en las condiciones del apartado anterior o, a falta de éste, desde que la persona titular de la licencia comunique al Ayuntamiento la finalización de las obras.
• c) En defecto de los citados documentos, se tomará a todos los efectos como fecha de terminación la que resulte de cualquier comprobación de esta situación por parte de la Administración, recayendo la carga de la prueba en el autor de la actuación clandestina o ilegal.

4. Las infracciones relativas al uso de los inmuebles se considerarán, en todo caso, como continuadas.

Artículo 85 El régimen de fuera de ordenación aplicable a los inmuebles no legalizados

1. El transcurso del plazo a que se refiere el artículo anterior sin que la Administración competente hubiera adoptado acuerdo alguno en orden a la restitución de la legalidad urbanística infringida no conlleva sin más la legalización de lo realizado, que quedará en situación de fuera de ordenación, salvo que con posterioridad la persona titular obtuviera la oportuna licencia municipal u otro acto legitimador que legalice la actuación.

Sin perjuicio de lo anterior, si el inmueble fuera totalmente incompatible con la ordenación territorial y urbanística, y en particular por lo que se refiere a los usos previstos en el planeamiento, no se podrá conceder ningún tipo de autorización que pudiera legitimar los mismos, incluida la prestación de nuevos servicios, en especial, los de carácter específicamente urbano.

2. La inclusión de un inmueble en el régimen del fuera de ordenación previsto en el presente artículo, hará que éste se rija por lo señalado al efecto en el correspondiente planeamiento, pudiéndose realizar únicamente en el mismo obras justificadas de seguridad e higiene, y en ningún caso de consolidación, refuerzo o rehabilitación. Dicha situación se hará constar en el Registro de la Propiedad por parte de la Administración competente con arreglo a la legislación hipotecaria.

Artículo 86 Anulación de licencias urbanísticas u otros actos legitimadores ilegales

1. Las licencias urbanísticas y las órdenes de ejecución, así como cualquier otro acto de autorización administrativa previsto en el Texto Refundido de la Ley de Ordenación del Territorio y de la Actividad Urbanística, cuyo contenido constituya infracción del ordenamiento jurídico o alguna de las infracciones urbanísticas definidas en el mismo, deberán ser objeto de revisión, cuando concurran causas de nulidad, o deberán ser anuladas, en su caso, previa declaración de lesividad, por la Administración competente mediante procedimiento incoado al efecto y en el cual serán parte, en todo caso, quienes aparezcan como titulares de los inmuebles afectados en los Registros públicos que otorguen presunción de titularidad y, en su defecto, en cualquier otro de carácter público, de conformidad con lo dispuesto en los artículos 102 y 103 de la Ley 30/1992, de 26 de noviembre, de Régimen Jurídico de las Administraciones Públicas y del Procedimiento Administrativo Común, respectivamente.

Si la actuación no hubiere concluido se procederá a su suspensión inmediata en los términos previstos en el Texto Refundido de la Ley de Ordenación del Territorio y de la Actividad Urbanística y en el presente Reglamento, así como en la normativa sobre régimen jurídico de las Administraciones públicas y del procedimiento administrativo común.

2. Los procedimientos de revisión a los que se refiere el apartado anterior, serán independientes a todos los efectos y constituirán presupuesto de los de carácter sancionador, así como respecto a los de responsabilidad patrimonial de la Administración a que hubiera lugar.

3. Anulada la licencia u otros actos de autorización administrativa, con carácter firme, la persona titular de la Alcaldía o del órgano correspondiente de la Administración urbanística competente acordará la demolición, reconstrucción o cese de lo indebidamente actuado que no sea susceptible de legalización o que siéndolo no lo hubiere sido por culpa de la persona interesada.

4. Cuando las actividades fueren constitutivas de infracción, según el Texto Refundido de la Ley de Ordenación del Territorio y de la Actividad Urbanística, y se realicen al amparo de una licencia, orden de ejecución u otros títulos habilitadores, no se podrá imponer sanción en tanto no se proceda a la anulación del acto administrativo que las autoriza o legitima.

5. Si la anulación de la licencia es consecuencia de la anulación del instrumento de planeamiento del que trae causa, no habrá lugar a la imposición de sanciones a quienes actúen al amparo de dichas licencias u otros títulos habilitadores a no ser que sean los promotores del Plan declarado nulo y dicha nulidad sea consecuencia de actuaciones por parte de los mismos.

Artículo 87 Protección de zonas verdes, espacios libres, bienes catalogados, de dominio público y suelo rústico no urbanizable de especial protección

1. Las licencias urbanísticas, las órdenes de ejecución u otros títulos habilitantes que se otorgaren con infracción del régimen jurídico y uso del suelo, vuelo y subsuelo o zonas de servidumbre relativo a las zonas verdes, espacios libres, suelo rústico no urbanizable de especial protección, bienes catalogados, de dominio público o dotaciones públicas previstas en el planeamiento serán nulas de pleno derecho, sin posibilidad alguna de su legalización. En este sentido no se podrá modificar el planeamiento con la intención de legalizar dichas actuaciones.

2. La misma consecuencia regulada en el número anterior se producirá en relación con las actuaciones realizadas en terrenos forestales o espacios naturales, así como terrenos rústicos que hayan perdido su masa arbórea en virtud de talas ilegales.