Sumario

EL PRESIDENTE DEL GOBIERNO DE NAVARRA.

Hago saber que el Parlamento de Navarra ha aprobado la siguiente:

LEY FORAL DE MEDIDAS URGENTES EN MATERIA DE URBANISMO Y VIVIENDA.

EXPOSICIÓN DE MOTIVOS

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Durante los últimos años, la actividad del sector de la vivienda se ha desarrollado en un entorno muy favorable marcado en la Comunidad Foral por una fuerte actividad de la economía en su conjunto, con incrementos del PIB superiores al 3 por 100, y unos datos de paro que han ido disminuyendo de manera progresiva hasta situarse en niveles próximos al pleno empleo. Particularmente favorable ha sido la evolución del sector de la construcción, con crecimientos anuales que superaban el 4 por 100 y un fuerte nivel de contratación de trabajadores. Diversos elementos favorecieron esta situación, como son unos tipos de interés bajos y una fuerte demanda en la compra de vivienda, bien por necesidad bien por inversión, todo ello favorecido con facilidades en el crédito por parte del sector bancario.

El contexto actual ha variado de forma radical. Navarra, al igual que el resto de las comunidades españolas y las regiones y países más desarrollados, se están viendo afectados de manera muy importante por la crisis financiera y económica. En el caso de España la situación se ha visto agravada por el «parón» sufrido en el sector inmobiliario.

La crisis económica, que ha supuesto un notable descenso del consumo de las familias y de la actividad productiva, se ha trasladado durante los últimos meses en el mercado laboral con crecimientos importantes en el número de parados.

Navarra no es ajena a esta situación y, según datos de la Encuesta de la Población Activa (EPA), durante 2008 el número de parados se incrementó en 12.100 personas, hasta situarse en 25.100 personas. Navarra, con un 8,12 por 100, cerró el año 2008 como la región española con menor tasa de paro, situándose la media nacional en el 13,91 por 100.

El Gobierno de Navarra, consciente de esta situación, ha puesto en marcha diferentes medidas que pretenden dar una respuesta inmediata a la situación de crisis económica en que nos encontramos.

Como primera medida de gran alcance, el Gobierno de Navarra aprobó el 21 de abril de 2008 el «Plan Navarra 2012» tras el previo acuerdo suscrito el 14 de abril de 2008 con el Partido Socialista de Navarra. El citado Plan prevé una inversión en dotaciones e infraestructuras públicas por un importe de 4.508,9 millones de euros, durante el período 2008-2011. El Plan Navarra 2012 fue aprobado por el Parlamento de Navarra el 23 de mayo de 2008.

Asimismo, la aprobación de la Ley Foral 18/2008, de 6 de noviembre, de medidas para la reactivación de la economía de Navarra 2009-2011, que supuso un primer hito normativo de rango legal en la forma de hacer frente a la coyuntura económica desfavorable que afecta a Navarra.

Estas importantes medidas reactivadoras de la economía navarra deben ser, no obstante, complementadas a través de otro tipo de medidas en materia de urbanismo y vivienda. Las medidas que se recogen en la presente Ley Foral pretender dar respuesta, por un lado, a las necesidades de los ciudadanos y las empresas y, por otro, servir para mitigar, y corregir, en su caso, los efectos negativos sobre el empleo del sector de la construcción generados por la crisis económica.

2

La presente Ley Foral se estructura en cuatros Títulos: el primero regula las medidas a adoptar en materia de urbanismo; el segundo, las medidas en materia de vivienda; el tercer título recoge una serie de medidas de carácter fiscal; y un título cuarto fija los criterios que han de regir la actuación de la sociedad pública «Viviendas de Navarra, S.A.», en el próximo trienio. La ley se completa con una disposición adicional, tres disposiciones transitorias y dos disposiciones finales.

3

Las medidas en materia de urbanismo tienen como finalidad primordial conseguir la necesaria agilización administrativa en la aprobación de instrumentos tanto de ordenación territorial como urbanística, lo que permitirá la rápida puesta a disposición de los agentes económicos de suelo apto para la construcción, así como potenciar coyunturalmente los desarrollos urbanísticos en marcha. Para ello se modifican diversos artículos de la Ley Foral 35/2002, de 20 de diciembre, de Ordenación del Territorio y Urbanismo con la intención de dar cumplimiento a los siguientes objetivos:

• - Reforzar la función directiva en el proceso de redacción y tramitación de los planes, de manera que éste progrese con arreglo a una agenda y método de trabajo ágil y participativo.
• - Reforzar la autonomía y responsabilidad municipal en la tramitación de los instrumentos de ordenación urbanística.
• - Simplificar el catálogo de instrumentos de planeamiento y una mejor definición del procedimiento.

En el título relativo a las medidas en materia de urbanismo destaca la nueva redacción del artículo 53 de la Ley Foral 35/2002, relativo a las determinaciones sobre espacios dotacionales y de servicios a prever en los instrumentos de planeamiento, con la que se trata de ajustar las reservas obligatorias para este tipo de espacios a unos parámetros algo más reducidos, ya que comparativamente se encuentran sobredimensionados en relación con los del resto de Comunidades Autónomas. Se consigue así una intensificación en el uso de los suelos urbanos y urbanizables, combinando más sosteniblemente la calidad de vida ofrecida por los espacios urbanos con un consumo más racional del suelo, en tanto recurso escaso. Así, el objeto de la modificación es triple:

• - Por una parte, se pretende ajustar las cesiones a las nuevas circunstancias derivadas de la aplicación del Código Técnico de la Edificación en los edificios de nueva construcción, que a igualdad de superficie construida, supone una merma de la superficie útil, y por tanto una disminución proporcional de la edificabilidad lucrativa total disponible, al ser mayor la relación entre superficie construida y superficie útil.
• - Por otra parte, se busca introducir una mayor flexibilidad en el diseño urbanístico de los diferentes sectores de suelo, de tal modo que puedan modularse los usos de las parcelas destinadas a dotaciones públicas en función de las necesidades reales de los municipios, y garantizando en cualquier caso un mínimo de zonas verdes y espacios libres públicos, similar al que plantean otras Comunidades Autónomas.
• - Por último, del análisis de las cesiones en el resto de Comunidades Autónomas y de su comparación con las establecidas en la Ley Foral 35/2002, se llega a la conclusión de que Navarra es mucho mas exigente que el resto de Comunidades, lo que conlleva mayores obligaciones a los promotores y, en consecuencia, mayores cargas de urbanización y cesión, lo que penaliza el precio final de las viviendas. Aspecto que, como ya se ha señalado, se agrava con la implantación del Código Técnico de la Edificación.

No obstante, la Comunidad Foral sigue estando entre las autonomías cuyos desarrollos urbanísticos contienen un número mayor de espacios públicos y dotacionales.

En el marco de agilización de los procesos urbanísticos, se añade un apartado cuarto al actual artículo 65 de la Ley Foral 35/2002. La nueva regulación pretende perfilar mejor la naturaleza y función de la Comisión de Seguimiento, dotándole de liderazgo y capacidad de autoorganización, entendiendo que la nueva regulación producirá como efecto principal que muchos aspectos se resuelvan por la citada Comisión en la que participan representantes de las Entidades Locales y de la Administración Foral, y en consecuencia, redundará en un mayor dinamismo en la elaboración de Planes Generales Municipales.

La nueva redacción dada al artículo 70 de la Ley Foral 35/2002, tiene por objeto aclarar la naturaleza y mejorar la tramitación de la Estrategia y Modelo de Ocupación Territorial y del Concierto Previo en el contexto de la del Plan General Municipal, del que forma parte, con la finalidad de corregir las imprecisiones de la actual redacción, que provocan retrasos e inseguridades en el proceso técnico y administrativo de tramitación de los planes. Asimismo, y siguiendo el principio de agilización que impera en esta Ley Foral, con la modificación de este artículo también se logra acortar los plazos para la tramitación de los Planes Generales Municipales.

El mismo objetivo de agilizar los procedimientos de tramitación y aprobación de los instrumentos urbanísticos, reduciendo plazos, simplificando la intervención del Gobierno de Navarra y otorgando más competencias a las entidades locales, preside la nueva redacción que se otorga a los artículos 71, 73, 74, 75, 78 y 79 de la Ley Foral 35/2002.

Por otra parte, en la actualidad, y debido al desfase temporal que se produce entre el momento en el que se redacta un Plan Municipal y el momento en el que se desarrollan los sectores de suelo incluidos en el mismo, los coeficientes que contempla dicho Plan Municipal para repartir los beneficios y cargas de la actuación urbanística, suelen quedar desfasados al cambiar las circunstancias del mercado inmobiliario que sirvieron de base para su inicial determinación, por lo que se producen distorsiones en su reparto entre los diferentes propietarios del sector o unidad en desarrollo.

Con el nuevo apartado a) del artículo 150 se introduce la posibilidad de ajustar dichos repartos en función de la situación real del mercado inmobiliario en el momento de redactar el proyecto de reparcelación, permitiendo la modificación de los coeficientes de homogeneización fijados en el Plan Municipal. De este modo, se posibilita su reajuste de forma motivada, sin que en ningún caso se pueda incrementar o reducir el aprovechamiento del total a reparcelar, ni la edificabilidad establecida por el planeamiento que se ejecuta.

Así mismo, se añaden dos nuevas disposiciones adicionales a la Ley Foral 35/2002.

En la primera de ellas se permite a las Entidades Locales disponer de una parte de la superficie destinada por el planeamiento a dotaciones locales, para la construcción de vivienda protegida en régimen de alquiler a través, preferentemente, de la figura de la cesión del derecho de superficie, y siempre y cuando se asegure que la citada superficie va a seguir formando parte del patrimonio de la Entidad Local.

Por otro lado, con la nueva disposición adicional novena de la Ley Foral 35/2002 se establece la posibilidad de eximir de controles locales a las actuaciones enmarcadas en un Plan Sectorial de Incidencia Supramunicipal residencial, previa declaración de su interés general por el Gobierno de Navarra.

En último lugar, en lo que al bloque de medidas de urbanismo se refiere, la presente Ley Foral recoge como disposición transitoria una medida cuyo objeto es permitir que los sectores ya urbanizados, en los que se han efectuado las cesiones a la Administración y no es posible jurídicamente cambiar el reparto de las cargas que deben asumir los propietarios del suelo, puedan éstos adaptar la edificabilidad del sector a las necesidades del mercado, sin tener que aplicar los estándares que establece el nuevo artículo 53 de la Ley Foral 35/2002, y sin tener que modificar por ello los instrumentos de gestión ya aprobados ni el reparto de cargas efectuado.

No obstante, la medida es temporal, y los aumentos de edificabilidad estarán limitados a un máximo del 30 por 100 del total de la edificabilidad inicialmente prevista para el sector o la unidad, porcentaje que se reducirá al 15 por 100 en el caso de que dicho sector o unidad correspondiera a un Plan que se hubiera aprobado bajo la vigencia de la Ley Foral 10/1994, de 4 de julio, de Ordenación del Territorio y Urbanismo. La medida garantiza también que si se producen aumentos de edificabilidad, y por lo tanto del número de viviendas, al menos el 80 por 100 del incremento se destine a viviendas protegidas. En el caso de sectores o unidades correspondientes a Planes que se hubieran aprobado bajo la vigencia de la Ley Foral 10/1994, este porcentaje que obligatoriamente se ha de destinar a la construcción de vivienda protegida será, como mínimo, igual al ya previsto en el sector o unidad que se modifique.

4

El Título II se divide en tres Capítulos, en los que se diferencian tres tipos distintos de medidas.

El Capítulo I del Título II está destinado a reactivar el sector de la construcción y rehabilitación mediante ayudas económicas directas tanto a los particulares como a los promotores. Así, se incrementan significativamente los porcentajes de subvención a las obras de rehabilitación protegida de vivienda y se elevan los ingresos máximos de los potenciales destinatarios de las ayudas, incrementando el número de posibles perceptores de las ayudas. También se amplía el objeto de la subvención incluyendo conceptos hasta ahora no subvencionables.

Por otro lado, se establecen en este Capítulo nuevas ayudas relativas a las reformas interiores de cocinas y baños en viviendas con destino a residencia habitual que cuenten con una antigüedad mínima superior a doce años, la instalación de domótica, o aquellas que supongan una mejora de la eficiencia energética en las viviendas.

Como última medida de este Capítulo se establece una ayuda para los arrendatarios de vivienda protegida que encuentren dificultades económicas para hacer frente al pago de la renta, permitiendo que en caso de impagos se perciba la subvención por el arrendatario. Indirectamente supone también una ayuda para el promotor, ya que, en determinados casos, puede suponer que, pese al impago del inquilino, el promotor pueda percibir el 75 por 100 del precio del alquiler.

El Capítulo II de este Título regula la posibilidad de calificar como protegidas las viviendas libres terminadas o previstas en proyectos de reparcelación ya inscritos en el Registro de la Propiedad, excepcionando el requisito de la repercusión máxima de suelo y urbanización previsto en la vigente Ley Foral 8/2004, de 24 de junio, de protección pública a la vivienda en Navarra. Asimismo, se permite la modificación del régimen de protección. De esta forma se consigue que las viviendas que no han podido venderse por no existir, en estos momentos, demanda se conviertan en un bien accesible.

Finalmente, se regula la vivienda libre de precio limitado. Se trata de una vivienda libre de nueva construcción cuyo precio se fija legalmente y oscila en función de su localización. Dicha vivienda se beneficia del acceso a los préstamos cualificados en las condiciones convenidas para las protegidas y de las desgravaciones fiscales previstas en esta ley. Se consigue así un producto que puede resultar atractivo para determinado sector de la población que no es demandante de vivienda protegida, o que aún siendo demandante podría acceder a este tipo de vivienda si el precio es lo suficientemente ajustado, lo que, por otra parte, puede ayudar a reactivar el sector de la construcción.

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El Capítulo III recoge una serie de medidas destinadas directamente a los particulares. Así se permite que los anejos vinculados a las viviendas protegidas puedan venderse o alquilarse separadamente de la vivienda. Con ello se pretende que los propietarios puedan, en caso de necesidad, obtener ingresos disponiendo de esos bienes (garaje o trastero). Con ese mismo objetivo se permite el alquiler de habitación.

Para evitar que las viviendas protegidas permanezcan desocupadas en el supuesto de que no hubieran podido venderse se permite su destino al alquiler aunque su calificación sea para compraventa. Facilitando, incluso, que en una misma promoción ambos destinos, compraventa y alquiler, coexistan. Se establece también la posibilidad de excepcionar el cumplimiento de los requisitos mínimos de acceso a vivienda protegida previstos legalmente (ingresos mínimos y empadronamiento) para evitar que por falta de demanda de este tipo de vivienda en determinadas localidades quede vivienda protegida sin adjudicar.

En el artículo 14 se limita la penalización económica por rescisión del contrato de compraventa de vivienda protegida, beneficiando a aquellos compradores de este tipo de vivienda que al no disponer de la financiación necesaria o por causas sobrevenidas, deben renunciar a la vivienda, perdiendo una parte, en ocasiones importante, de las cantidades adelantadas.

Una medida de calado social es la recogida en el artículo 15 puesto que se pretende facilitar el acceso al alquiler de vivienda protegida a los sectores más desfavorecidos que encuentran dificultades en obtener el aval necesario.

El mismo objetivo orienta la medida recogida en el artículo siguiente, dado que con ella se facilita el cambio de régimen de las viviendas de protección oficial, de régimen general, de las de precio tasado y pactado, a vivienda de protección oficial, de régimen especial, en las viviendas protegidas ya calificadas permitiendo que los arrendatarios se beneficien de las ayudas más beneficiosas de este régimen.

Medidas que coadyuvan al fomento de un eficaz sistema público de alquiler diseñado en el Pacto Social por la Vivienda 2008-2011 que establece que el Departamento competente en materia de vivienda promoverá la construcción de viviendas en régimen de alquiler de titularidad pública, en los terrenos disponibles provenientes de las cesiones del Banco Foral de Suelo Público, hasta alcanzar las 2000 previstas en el Pacto Social por la Vivienda dentro del periodo 2008- 2011.

Finalmente, la ley recoge la reivindicación detectada en la sociedad de no penalizar en el baremo único de acceso a aquellos solicitantes que, tras haber sido titulares de una cuenta vivienda que cumplía con los requisitos legales, han perdido los beneficios fiscales sin haber resultado adjudicatarios de vivienda protegida, cumpliéndose de este modo con el objetivo de primar a aquellos solicitantes que destinan parte de sus ingresos al ahorro con destino a la compra de vivienda.

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El Título III se refiere a medidas fiscales que buscan facilitar el acceso a la vivienda en Navarra, impulsando así la reactivación del sector.

El artículo 18 establece un incremento en la deducción por inversión en vivienda habitual para adquisición de viviendas de precio libre limitado que se adquieran desde la entrada en vigor de esta Ley Foral hasta el 31 de diciembre de 2011 inclusive. Los primeros adquirentes de esta tipología de vivienda podrán beneficiarse de un incremento en cinco puntos de los actuales porcentajes en la deducción por adquisición de la vivienda habitual. Con ello se pretende facilitar el acceso a la vivienda libre de precio limitado, así como impulsar la construcción y promoción de esta tipología de vivienda.

El objetivo del artículo 19 es completar y ampliar la medida ya aprobada en la Ley Foral 22/2008, de 24 de diciembre, referida, en los supuestos de exención por reinversión en la transmisión de la vivienda habitual, a la ampliación de dos a cuatro años del plazo para efectuar la enajenación de la vivienda habitual en los casos en que la transmisión de ésta tiene lugar con posterioridad a que se hayan destinado cantidades para adquirir o rehabilitar una nueva vivienda habitual. Con esta norma se extiende la aplicación de la prórroga a los supuestos ocurridos en 2008.

El artículo 20 establece que en los casos en los que un contribuyente, habiendo dispuesto de las cantidades de su cuenta vivienda para adquirir una vivienda habitual, por causas excepcionales no pueda adquirirla, si reintegra estas cantidades en su cuenta vivienda o en otra nueva, no perderá el derecho a deducción. Habrá de acreditarse la entrega de las cantidades dispuestas de la cuenta vivienda al vendedor o promotor, así como su devolución y reintegro en una cuenta vivienda.

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Finalmente la ley dedica su Título IV a «Viviendas de Navarra, S.A.», sociedad pública que desde su creación ha colaborado eficazmente con el Gobierno de Navarra en su política de suelo y vivienda. Se establece que durante el próximo trienio VINSA orientará preferentemente su actividad hacia el área de la rehabilitación y el fomento del sistema público de alquiler, dejando el mercado de la vivienda protegida en compraventa para que actúen otros agentes económicos.