La reforma introducida por la Ley Orgánica 1/2025, de 2 de enero, ha reavivado el debate respecto a la interpretación del artículo 671 de la LEC. Se sostiene que, ante una subasta desierta, debería alzarse el embargo, lo que en realidad se refiere a la posibilidad de cancelar la hipoteca. Sin embargo, la controversia que existía antes de la reforma permanece, dado que las modificaciones introducidas en el precepto no han variado sustancialmente su contenido. La inactividad del ejecutante sigue siendo un factor determinante en las ejecuciones hipotecarias con subasta desierta.
Asimismo, la cancelación de las inscripciones está regulada por el artículo 79 de la LH, que establece los mecanismos específicos para la cancelación de las mismas. En este sentido, la hipoteca sujeta directamente a los bienes sobre los que recae, cualquiera que sea su poseedor, asegurando el cumplimiento de la obligación garantizada (Arts. 104 LH y 1.876 CC).
La extinción de la hipoteca, ya sea total o parcial, se produce como consecuencia de la extinción del crédito garantizado, dada su relación de dependencia con este. La hipoteca se extingue cuando el crédito se extingue, sin importar la causa que motive dicha extinción (caducidad, cumplimiento del término, condición resolutoria, etc.). Además, el acreedor conserva su derecho a reclamar el pago en el futuro, ya que el artículo 570 de la LEC establece que la ejecución forzosa solo finaliza con la completa satisfacción del acreedor.
En este sentido, el artículo 239 de la LEC, después de excluir la caducidad de la instancia en la ejecución, permite continuar las actuaciones hasta lograr el cumplimiento, incluso si han permanecido inactivas durante los plazos establecidos.
Con la nueva redacción del art. 671, dicha inactividad puede ser superada gracias a lo dispuesto en los párrafos segundo a quinto del precepto. Según el artículo 647.2 LEC, el ejecutante ahora puede participar en la subasta, aunque no haya otros licitadores. No obstante, una vez concluida la subasta, no podrá mejorar el precio final ofrecido por el mejor postor, y si no hubo pujas, tampoco podrá adjudicarse los bienes si no participó en la subasta.
En este contexto, las propuestas introducidas por la reforma se orientan en favor de terceros y no del ejecutante. Dichas propuestas son:
- La adjudicación por un tercero por un importe igual o superior al 50% del valor de tasación, o por una cantidad suficiente para satisfacer íntegramente el crédito del acreedor, siempre que no sea inferior al 40% del valor de tasación.
- Si la oferta es inferior al 40%, la aprobación del remate dependerá de diversos criterios que generarán una gran inseguridad jurídica, estos criterios son la conducta del ejecutado respecto al pago, la existencia de otros bienes con los que satisfacer la deuda o el sacrificio patrimonial que implique la adjudicación para todas las partes y terceros, y además, el beneficio que pueda obtener el acreedor con la aprobación, es decir, casi cualquier circunstancia puede servir para aprobar o no el remate, lo que avoca a la más absoluta inseguridad jurídica.
- Además, se permite que, mediante acuerdo entre el ejecutante y el ejecutado, se promueva una nueva subasta o un convenio de realización, siempre que no se perjudiquen los intereses de terceros.
A pesar de las distintas interpretaciones, si la subasta queda desierta, no procede la cancelación de la hipoteca, ya que no estamos ante un embargo sino ante un derecho real de garantía. La hipoteca nace y se extingue con el crédito, para cuya constitución la inscripción registral es esencial.
En este sentido, el Auto de AP de Castellón, de 4 abril de 2011 (ECLI:ES:APCS:2011:301A), establece que la cuestión objeto de este recurso queda limitada a la interpretación que debe hacerse del art. 671 LEC, esto es, si celebrada una subasta sin postores, y no haciendo uso el acreedor de la facultad de adjudicación de los bienes por el 50% de su valor de tasación o por la cantidad que se le deba por todos los conceptos, puede acordarse o no el sobreseimiento del procedimiento en los términos que constan en el auto impugnado. Pues bien, una correcta interpretación del precepto en cuestión debe partir, …, de su interpretación literal o gramatical, y en este sentido la norma es clara en cuanto faculta al ejecutante para adjudicarse los bienes… y, en caso de no hacer uso de dicha facultad, procederá dejar sin efecto el embargo únicamente a instancia del deudor.
Continúa la resolución expresando que, por otro lado, el archivo y cancelación de hipoteca no tiene cobertura en el Art. 671.2 LEC -sólo a instancia del deudor- de modo que la simple inactividad del acreedor no puede conllevar lo acordado por el Juzgado mientras subsista la deuda, puesto que en otro caso se estaría primando la actitud pasiva del deudor que tampoco realiza actividad alguna tendente al pago. Como señala la doctrina procesalista, nada ni nadie puede impedir al acreedor que haga valer su derecho en otro momento posterior ya que, a tenor del Art. 570 LEC, la ejecución forzosa solo terminará con la completa satisfacción del acreedor, de lo que se deriva que el proceso de ejecución ha de poder permanecer abierto, en base igualmente a lo previsto en los Arts. 565 y 239 LEC, que excluye la caducidad de la instancia en la ejecución forzosa y admite que prosigan las actuaciones hasta obtener el cumplimiento de lo juzgado. Por tanto, no existe impedimento legal alguno para que se proceda a señalar nueva subasta con la expresada finalidad.
Así debemos recordar que, con la actual redacción, cabe la petición de una nueva subasta, aunque de mutuo acuerdo.
En el sentido antedicho (no cancelación) se pronuncia el Auto de la AP de Valencia, 20 de mayo de 2014 (ECLI:ES:APV:2014:291A), que aunque referido a otro extremo, confirmó el archivo de la ejecución, al entender que no cabían “sucesivas” subastas, y no podía mantenerse indefinidamente el procedimiento abierto, al no estar sometido a caducidad, lo que comportaba como única opción la contemplada (el archivo), sin que tampoco pudiera extinguirse la ejecución. Por ello, el auto se remite a otro anterior suyo, de 1 de febrero de 2011, en el que expresa que la referencia a "embargo", exclusivamente, no es casual y la omisión de toda referencia a la hipoteca deriva, precisamente, de los privilegios que comporta la ejecución hipotecaria, y la imposibilidad de cancelación de tal garantía sin unas formalidades determinadas, que, desde luego, no pueden quedar bajo facultad de disposición del ejecutado.
Aunque acuerda el archivo en base al art. 136 de la LEC (preclusión del trámite), al entender que en este supuesto no resulta aplicable el artículo 570 LEC, en cuanto establece que la ejecución forzosa sólo terminará con la completa satisfacción del acreedor ejecutante, pero como el crédito subsiste, lo que ha precluído es la posibilidad de adjudicación, tras la subasta, en los términos legalmente establecidos. Pero, el débito y la garantía real subsisten, entendiendo que no podría hacerse efectiva la adjudicación en el seno de este procedimiento, porque el plazo al efecto habría precluído. Así, con esta interpretación podríamos preguntarnos ¿se podría instar una nueva ejecución hipotecaria? Entiendo que sí, aunque siempre queda la vía declarativa.
En conclusión, si la subasta queda desierta y no se aplican las medidas introducidas en la reforma, no procede la cancelación de la hipoteca, aunque dependiendo del tribunal podría acordarse el archivo de la ejecución y la cancelación de la nota marginal de la certificación de cargas o, por el contrario, autorizarse la convocatoria de una nueva subasta, sobre todo si las partes lo solicitan de mutuo acuerdo.
