La comisión científica Jubilare, proyecto impulsado por el Colegio de Registradores de España (CORPME), organizó el pasado 24 de septiembre en el Salón de Grados de la Universidad de Murcia una mesa redonda –enmarcada en el Proyecto de Investigación PID2022-136264OB-I00 que dirige la profesora Leciñena– bajo el título la «La vivienda habitual como fuente de financiación de los cuidados de las personas mayores», cuya grabación íntegra puede verse en este enlace.

Dio la bienvenida a los asistentes el decano del Colegio de Registradores de Murcia Santiago Ruiz, actuando como moderadora  la profesora Ascensión Leciñena Hernández, catedrática de Derecho Civil en la misma Universidad, quien antes de dar el turno de palabras introdujo la sesión centrando el enfoque interdisciplinario del proyecto de investigación que la acogía. La profesora Leciñena avanzó que las ponencias girarían en torno a dos ejes, el primero referido a las figuras en las que el titular de la vivienda conserva la propiedad de la misma, obteniendo rentabilidad financiera, y el segundo, relativo a aquellas en las que el titular se desprende de la propiedad, pero obviamente no de su uso y disfrute. 

Hipoteca inversa

Inició la ronda de intervenciones la registradora Silvia Débora Gutiérrez que calificó la hipoteca inversa como un instrumento jurídico y financiero que permite a las personas mayores obtener liquidez mediante su vivienda habitual. A pesar de haber sido considerada una innovación relevante en la legislación hipotecaria en su momento, ha tenido —dijo— escasa repercusión práctica y social en España, en contraste con otros países donde su desarrollo ha sido más amplio.

Durante su intervención contextualizó la hipoteca inversa en el marco demográfico del envejecimiento poblacional, señalando que en este momento más del 20% de la población española tiene 65 años o más, cifra que alcanzará el 30% para 2050, junto con un aumento en la esperanza de vida. Añadió que esta situación ha generado mayores necesidades económicas en la jubilación, con gastos médicos y asistenciales o adaptaciones en el hogar que muchas veces la pensión no llega a cubrir. Asimismo, señaló que más del 80% de las personas mayores poseen una vivienda en propiedad, pero no disfrutan de liquidez suficiente para afrontar dichos gastos, lo que provoca que la hipoteca inversa se presente como una alternativa de financiación.

La ponente diferenció la hipoteca inversa de la hipoteca ordinaria: en esta última la deuda disminuye a medida que se paga, mientras que en la hipoteca inversa la deuda aumenta conforme el prestatario recibe pagos o rentas que solo se liquidan al fallecimiento. Este mecanismo tuvo su origen en Estados Unidos en los años sesenta y se extendió a varios países europeos, regulándose en España en 2007 bajo condiciones específicas, que el solicitante tuviera al menos 65 años o cierto grado de discapacidad, que la vivienda fuera la habitual, y que el contrato fuera inscrito en el Registro.

La registradora destacó que, dada la complejidad y riesgos del producto, así como la vulnerabilidad del colectivo destinatario, se habían producido casos en los que se anuló la hipoteca inversa por falta de información clara y adecuada al prestatario. La doctrina jurídica, dijo la experta, está dividida entre los que valoran la figura como una buena opción de financiación para personas mayores y los que la consideran un riesgo para colectivos vulnerables, coincidiendo en la necesidad de regulación rigurosa y asesoramiento independiente.

Finalmente, señaló, la escasa implantación en España que atribuyó tanto a la crisis económica de 2007 como a un factor cultural, ya que la vivienda se considera un legado familiar más que un bien para obtener rendimiento económico. Para ampliar su uso, subrayó la necesidad de reforzar la confianza en el producto mediante una regulación transparente y supervisada, además de un acompañamiento profesional adecuado.

El préstamo anticrético

A continuación, intervino el profesor de la Universidad de Granada Klaus Jochen Albiez para analizar la figura del préstamo anticrético con fines asistenciales, «una modalidad de contrato financiero poco conocida y todavía en consolidación, cuyo propósito es facilitar recursos económicos a personas en situación de dependencia, permitiéndoles atender gastos como cuidados domiciliarios o residencia». El ponente, partiendo de referencias doctrinales y normativas, subrayo su complejidad jurídica y práctica.

En primer lugar, recordó que el artículo 1883 del Código Civil ya apuntaba a la posibilidad de percibir frutos de un inmueble con la obligación de destinarlos a intereses y capital, noción enlazada con esta figura moderna. El préstamo anticrético se diferencia de la hipoteca inversa, aunque comparte con ella similitudes en cuanto a aprovechar un inmueble como fuente de financiación. En todo caso, la clave de esta figura a la que se refirió está en la condición esencial de dependencia del prestatario, lo que lo distingue de la mera discapacidad y acota su ámbito de aplicación.

La regulación proviene de la Ley de 2022 que aprueba los Presupuestos Generales del Estado y se articula también con la Ley de Contratos de Crédito Inmobiliario, además de otras normas como la de Defensa de Consumidores, Condiciones Generales de la Contratación o la Ley Hipotecaria. En este sentido, el contrato tiene carácter de adhesión y exige cumplir estrictos requisitos de transparencia formal y material, siendo el funcionario autorizante garante de que el prestatario comprenda plenamente sus efectos.

Desde el punto de vista práctico, el préstamo se gestiona mediante cuentas de crédito o ahorro, en las que se ingresan disposiciones periódicas hasta un límite máximo. La garantía es una vivienda, de preferencia no la habitual, pues el sistema funciona a partir de su arrendamiento: los frutos obtenidos del alquiler permiten sostener el contrato. Ello introduce relaciones jurídicas adicionales vinculadas a la Ley de Arrendamientos Urbanos y plantea problemas en casos de venta, fallecimiento o deseo del prestatario de volver a su vivienda, según expuso el profesor Jochen. 

La entidad financiera asume determinados gastos (seguros), pero otros costes de conservación y gestión se externalizan. En Cataluña, incluso se permite la ejecución directa del valor del bien, aunque algunas entidades renuncian a esa potestad.

Finalmente, el profesor de la Universidad de Granada advirtió de los riesgos, a saber, la operación puede resultar más onerosa de lo previsto, con rendimientos inciertos y balances negativos. Por su complejidad técnica y duración prolongada —entre 10 y 20 años— sólo debería usarse con mucho asesoramiento y mucha cautela.

Concluyó afirmando que, si bien ofrece un cauce jurídico viable para personas dependientes, en la práctica es difícilmente atractivo y potencialmente problemático.

La situación de los mayores

La siguiente intervención corrió a cargo de José Ramón Sánchez, registrador de Murcia, quien abrió su intervención subrayando un hecho incontestable: «En España existe un envejecimiento de la población como consecuencia del aumento de la esperanza de vida». A ello se suma, dijo, la insuficiencia de muchas pensiones de jubilación para cubrir gastos y cuidados cuando se alcanza una edad avanzada. La paradoja es evidente: «Nos encontramos ante personas que disponen de un patrimonio suficiente, pero con ingresos reducidos tras el cese de la actividad laboral».

Según detalló, en España hay más de 9 millones de personas mayores de 65 años, «de las cuales el 90% son propietarios de la vivienda en la que residen, que representa el 85% de su patrimonio». El 70% de ellos vive solo con la pensión media estatal, en torno a 1.300 euros, «una cuantía lógicamente mejorable». Ante este panorama, añadió, surge la necesidad de transformar el valor de la vivienda en ingresos adicionales que permitan sufragar reformas del hogar, apoyos asistenciales o incluso la entrada en residencias.

El ponente repasó un amplio catálogo de herramientas jurídicas y financieras disponibles. Destacó la venta inversa, que combina compraventa y arrendamiento, de forma que el propietario obtiene un capital y «continúa utilizando su vivienda mediante un contrato de arrendamiento ya abonado». A esta figura le reconoció ventajas fiscales y valores de tasación superiores a otras fórmulas. También mencionó la venta de la nuda propiedad con reserva de usufructo, donde el mayor recibe liquidez mientras mantiene el derecho a residir en su inmueble de por vida. En este caso, el comprador adquiere la propiedad a un precio inferior y espera consolidarla con el fallecimiento del usufructuario.

Se refirió también a la renta vitalicia, por la que el propietario entrega la vivienda a cambio de una pensión periódica asegurada por toda su vida. A esta se asemeja la llamada vivienda-pensión, articulada a través de un contrato de seguro. Más polémico resulta el contrato de alimentos con residencia, pues garantiza cuidados y alojamiento, pero plantea el riesgo de desadaptación del mayor: «¿Qué hacemos si no estamos a gusto y ya no tenemos la vivienda?», advirtió.

Otras modalidades, como la hipoteca ordinaria o el censo reservativo, fueron vistas como menos útiles en la práctica. Finalmente, recordó la figura de la donación con carga, en la que el donatario asume la obligación de cuidar al donante, con la posibilidad de revocación en caso de ingratitud.

«El abanico de instrumentos es amplio, desde fórmulas tradicionales a figuras más novedosas», concluyó. Todos ellos buscan el mismo fin: convertir el patrimonio inmobiliario en recursos con los que afrontar, con dignidad y seguridad, la etapa final de la vida.

Las cuestiones tributarias

La catedrática de Derecho Financiero y Tributario de la Universidad de Murcia, Mar de la Peña, fue la siguiente en intervenir para abordar la compleja intersección entre el derecho tributario y civil en el ámbito de los cuidados a personas mayores. Agradeció la oportunidad de explorar «cuestiones que me gustan, pero a las que no me había dedicado», reconociendo que su experiencia previa estaba más ligada «a las capacidades y la financiación autonómica». Pero subrayó que estos temas son «reales, que importan a las personas de verdad».

Resaltó el problema económico estructural: la pensión media en España se sitúa entre «300 y 400 euros», insuficiente para cubrir los gastos crecientes de cuidados, incrementados por la subida del Salario Mínimo Interprofesional. Por ello, apeló a la movilización de la «pequeña hucha» que representan los patrimonios, principalmente la «vivienda habitual». Sin embargo, planteó que el término «vivienda habitual» presenta diferencias cruciales entre Derecho Civil y Derecho Tributario, siendo en este último indispensable que la vivienda «constituya tu residencia efectiva y permanente durante un plazo continuado de tres años», con excepciones limitadas.

Advirtió sobre la dificultad para aplicar deducciones y exenciones cuando el mayor ya reside en una residencia de mayores y «han pasado más de dos años desde la transmisión». Señaló que la jurisprudencia «poco a poco va consolidando» en qué circunstancias, como el «traslado por necesidades», se puede mantener la consideración de vivienda habitual. En caso contrario, señaló, Hacienda «de primeras dirá que hay que pagar» y la defensa debe hacerse en la vía administrativa y después contenciosa.

Desgranó la ponente distintos instrumentos jurídicos: la «hipoteca inversa», que no constituye renta en el IRPF; la «venta con reserva de usufructo», que genera «ganancia patrimonial exenta cuando la vivienda es habitual»; la «anticresis», que mantiene la propiedad en el deudor y tributa el rendimiento inmobiliario; y la «renta vitalicia», que tributa como «rendimiento del capital mobiliario» con beneficios para mayores de 70 años.

Subrayó finalmente, la necesidad de entender estas figuras para encajar «las instituciones del Derecho privado en los hechos imponibles tributarios», pues ignorarlas puede conllevar «repercusiones fiscales» inesperadas y graves para el patrimonio de los mayores.

Puedes acceder a la grabación de la jornada a través de este enlace.